꾼들의 재개발·재건축 투자급소 50

김부현

지금이야재개발·재건축전문부동산이널리고널렸지만‘재개발·재건축전문’이라는그이름조차생소하던시절,입주권전문부동산으로출발하여그동안수많은투자자와직장인들을부의사다리로이어준명실공히입주권투자계의숨은고수이자멘토로불린다.대부분감히엄두도내지못하는자투리땅,도로,지분등과같은재개발특수물건에대한차별화된컨설팅으로투자금대비엄청난수익을안겨주고있을뿐만아니라신출귀몰한지분쪼개기나틈새임장을통해입주권에대한새로운수익모델을제시하고있다.많은사람이선호하는정상적인물건보다는특수물건을통해‘재개발투자는자금이오래묶인다’는대명제를뒤집고단타로수익률을극대화하는틈새투자시스템으로대박을치고있지만,좀처럼자신의투자방식을드러내지않는다.투자비밀이어서가아니라보편적투자방식이아니기에대부분쉽게받아들이지못하기때문이다.틈틈이책을쓰고가끔강의도하지만강의를전문으로하지는않는다.유튜브를통해만나자는요청도많지만,이역시투자에도움이되지않는다고생각한다.‘구독·좋아요·알람설정’이라는말을앵무새처럼해대는이유는결국유튜버의수익때문이다.유명유튜버나인플루언스들의영상을아무리돌려봐도투자실적은크게나아지지않는다.진짜투자비법은유튜브로는불가능하다.만천하에얼굴들이밀고유명세에미쳐날뛰는유튜버보다소수정예투자자들을직접만나는이유다.저서로는〈하루에끝내는재개발·재건축〉,〈이틀에끝내는재개발·재건축〉,〈재개발·재건축이부의미래를결정한다〉등이있으며,한국공인중개사협회입주권상담위원,LH및부산시등공공기관은물론서울,부산을비롯한전국의주요부동산아카데미강의,리츠부산부동산중개법인등책,강의,중개와같은다양한방법으로고객과투자자들을직접만나고있다.-재개발·재건축전문파워블로그https://kjs1906.tistory.com(재개발지식창고)-재개발·재건축전문밴드https://band.us/band/82766600(재개발지식창고)

머리말_출판사와의인터뷰(인플루언서들이절대알려주지않는부동산시장독법)_10

1장.분양자격모르면말짱도루묵이다
1.재건축에서는아파트여러채를가지고있으면새아파트도여러채받는것아닌가요?_53
2.최근재건축예정지에서상가쪼개기가유행인데‘쪼개기’한상가를사면아파트를받을수있는지요?_58
3.재개발구역과소토지로분양자격요건을갖추었는데도현금청산자가되었는데이유가뭔가요?_63
4.재개발구역토지를여러필지소유하고있으면소유형태별로분양자격을각각산정한다는말이있던데사실인가요?_67
5.재개발구역물건중분양자격이복잡한것은상가와토지인데쉽게이해할수있는방법은없나요?_71
6.재개발구역다물권자물건사면입주권안나온다는데다물권자물건은무조건사면안되는건가요?_86
7.재개발구역오피스텔을사면입주권받을수있나요?_90
8.재개발구역의멀쩡한빌라를매수했는데갑자기입주권이단독으로나오지않는다고하는데뭐가잘못된건가요?_96
9.재개발구역의조합원은분양신청기간내에분양신청을하지않으면현금청산자가되는데현금청산자가나중에분양신청을했다는데사실인가요?_101
10.재개발구역에는주택·토지뿐만아니라무허가건축물(뚜껑)도있는데불법인무허가건축물도아파트를받을수있나요?_106
11.재개발구역에서1+1을받으려면어떤요건을갖추어야하나요?_114
12.재개발구역토지는일정면적이넘어야입주권이나오는데자투리땅으로입주권을받았다는데사실인가요?_122

2장.사업성분석이수익률을결정한다
13.재개발구역무허가주택의취득세는토지분으로납부하는데무허가주택이철거되면어떻게되나요?_127
14.재개발사업에서비례율은사업성을평가하는지표인데비례율이높게나올구역은어떻게알수있나요?_129
15.비례율이나오기전재개발예정지의사업성분석은어떻게할수있나요?_133
16.재개발사업에서는대체로감정평가액이낮게나오는데그이유가뭔가요?_136
17.재개발구역주택이나토지를살경우에도주택자금조달계획서와토지자금조달계획서를제출해야하나요?_143
18.부동산매매시실거래신고는언제까지해야하며신고는공인중개사가하는것아닌가요?_148
19.재개발·재건축은도시정비법에정해진절차대로진행되는데단계별투자전략은어떻게되는지요?_151
20.조합원이조합에정보공개청구할때그범위는어디까지인가요?_159
21.재개발투자에서좋은입지를찾는묘안이있을까요?_164

3장.이정도는알아야도랑치고가재잡는다
22.재정비촉진지구내빌라를사면입주권을받을수있다는데사실인가요?_173
23.재개발조합원이아파트가아닌상가를신청하면이주비를지급하지않는경우도있나요?_178
24.이주비는대부분무이자로지급되는데국세청에서무이자이주비에대해배당소득세를부과하겠다고하는데,어떻게되는건가요?_183
25.부동산에서는임장이중요한데재개발구역임장시에는주로어떤내용을확인해야하나요?_187
26.재개발구역에서관리처분인가가나서이주를해야하는데세입자가별도의이사비를요구할경우어떻게대처해야하나요?_191
27.재개발·재건축사업은대부분조합방식으로진행되는데조합방식외에어떤방식이있는지요?_194
28.재건축과는달리재개발의경우의무적으로소형임대주택을건설해야하는데임대주택을중대형으로짓는것도가능한가요?_199
29.재개발구역뚜껑빌라도입주권받을수있나요?
30.재개발·재건축구역에서부동산매매시에는일반부동산매매와는달리특약이중요하다고하는데중요한특약은어떤것이있는지요?_206
31.재개발예정지라고해서주택을샀는데나중에정비구역에서빠진경우어떻게해야하나요?_214

4장.투자는디테일에서판가름난다
32.부부가재개발구역빌라를매수했는데조합에서는대표조합원에게분양신청하라는데대표조합원에게만아파트를주는건가요?_219
33.토지거래허가구역에있는재건축아파트를살때주의할점은무엇인가요?_225
34.투기과열지구에서는일정시점이되면조합원지위양도가제한되는데그시점이언제인가요?_230
35.재개발구역주택을샀는데물딱지라서아파트를못받는다는데요.물딱지가뭔가요?_238
36.재개발감정평가액과비례율은어떤상관관계가있는지요?_241
37.재개발·재건축에서부동산을사면프리미엄을주고사게되는데프리미엄이적당한지는어떻게알수있나요?_247
38.재개발투자에서실투자금액을줄여야하는이유가무엇인지요?_251
39.재개발·재건축에투자하면안전마진을확보할수있어수익성이높아진다는데‘안전마진’은어떻게계산할수있나요?_254
40.재건축에서무상지분율이높을수록분담금이줄어든다는데무상지분율은어떻게계산해볼수있는지요?_259

5장.핵심용어모르면진짜호구된다
41.재개발·재건축은같은법으로진행되지만,많이다르다는데어떤차이점이있는지요?_265
42.재개발·재건축사업장이특별건축구역으로지정되면어떤혜택이있나요?_270
43.안전진단이완화되어재건축을쉽게할수있다는데어떤내용이바뀐것인가요?_274
44.시공사선정시지분제와도급제중어느것이조합원에게유리한가요?_279
45.분양권과입주권을혼동하는경우가많은데어떻게구별할수있나요?_284
46.최근재개발사업의새로운복병으로등장한존치건축물은어떻게처리하는것이좋은가요?_289
47.재개발구역영업손실보상금은조합마다차이가있던데얼마나받을수있나요?_294
48.재개발구역에서지분쪼개기를많이하면사업성이나빠진다는데지분쪼개기는언제까지가능한가요?_298
49.재개발·재건축이진행되어관리처분인가가나면이주를해야하는데이주비나이사비는얼마나받게되나요?_303
50.재건축사업에부과되는재건축부담금은어떻게산출하고납부는어떻게하나요?_310

좋은입지만쫓는초보자수준을벗어나야투자성과를얻습니다.이미그입지는가격이터무니없이비싸져있을겁니다.
100%이상수익을올리는현장고수들은입지대신이것을봅니다


1.2023년하반기집값이오를수밖에없는이유

이른바현장고수들은올하반기부동산가격이상승기로접어들거라고본다.
투자불변의법칙은있다.실천을못할뿐이다.‘쌀때사고비쌀때팔아라.공포에사고욕망에팔아라’부동산투자필드에서는이격언대로흘러간다.돈을벌고싶다는상상만으로는도달할수없다.그러나내로라하는전문가나인플루언서들은딱반대로말한다.
그들이내세우는2023년집값하락의근거는결국통계와직결한다.하락론의근거는거창하다.미국금리,국내기준금리인상,부동산심리위축,미분양증가,대외적인거시경제의불확실성등이통계와함께단골메뉴로등장한다.그럴듯하다.이런단골메뉴의공통점이있다면?그렇다재탕삼탕한다는점이다.
하반기에집값이상승세로돌아서리라는근거는우리나라만의독특한부동산시장의특성때문이고,그건바로정치논리다.
주택보급률100%가넘은착시효과를대체하는‘인구천명당주택수(OECD사용)’로따지면서울만놓고봐도약60만채가부족하다.딱꼬집어서울집값이비싼이유다.공급부족량이인구감소폭보다크기때문.
건설사와언론의연합작전으로부동산시장위기론이언급되고,선거철이도래하는등여러요인으로현장전문가들은지금이부동산투자라는관점에서는적격이라고본다.

2.재개발·재건축불장이온다!

재개발·재건축르네상스시대는이미왔고,앞으로더욱더활성화될것이다.우리나라는인구만고령화되는것이아니라주택의노후화속도역시빠르다.전국광역시주택노후도는30%에육박.대전이36.4%로가장높고31.2%의울산이그뒤를따른다.서울은26.4%,부산은28.9%에이른다.어느대도시할것없이주택의노후화는심각한수준이고,재개발·재건축이계속되어야하는이유다.
산을허물고그린벨트를풀고도심외곽의논과밭을밀어아파트를지으면공급량을증가시키는데는가장효과적이지만,문제는교통이불편하고편의시설이부족한외곽에거주할사람이없다는점이다.대안은도심지에주택을공급해야하는데현실적으로시내에아파트를지을땅이없으니재개발·재건축이유일한대안이다.
놀라지마시라.당장부동산지도를펼쳐보라.이미진행중이거나앞으로예정인사업지가보일것이다.‘이렇게나많았나?’싶을것이다.
돈은없고투자는하고싶은당신에게코로나이후부동산가격하락과깡통전세등으로위축된시장심리는오히려절호의기회다.재개발·재건축투자공부를해야하는이유다.

4.방귀좀뀐다는그도모르는‘단독분양자격’의모든것

입지와사업예정지에빠삭한투자자와공인중개사도헤매는‘단독분양자격’.돈이될지물거품이될지가늠하는단하나의기준.여전히현장에서는비일비재하게터지는제일큰사고.책에소개한사례중두가지를소개한다.악마는디테일에숨어있다.

1)구역내다물권자물건을살때
조합설립인가후재개발구역주택을매수하려는경우에는매도인이동일구역내다물권자인지,1세대가다물권자인지확인해야한다.

2)재개발구역오피스텔살때
오피스텔분양자격관련서울,부산공히2008년7월30일이전에정비구역지정을위한공람공고를한경우에는분양자격이되지만,그이후에공람공고를실시한사업장은분양자격이없다고봐야한다.

3.재개발·재건축의새로운돈줄‘심리적입지’를소개합니다

고수익을내기위한재개발투자에서는전통적입지에너무집착해서는안된다.입지가좋은곳은선호도가높아투자금이많이든다.상담하다보면자금여력이안되는사람일수록서울강남과부산해운대와같은최상급지를선호한다.그림의떡인데도그곳만돌아다닌다.얻는것없이신발만닳을뿐이다.
전통적이고물리적입지가교통,환경,편의시설이었다면,심리적입지는개별성과프라이드를중시한다.특급아파트는그아파트에산다는자부심과희소성에따른심리적만족감으로만들어진다는사실을명심해야한다.
재개발투자에서먼저고려해야할것은자금여력이지입지가아니다.자신의자금으로진입이가능한지역을고르는것이출발선이다.재개발은태생적으로입지가좋지않다.도로도엉망이고지하철도다니지않는곳이많다.그러니까재개발하는것이다.

5.고수들에게만보이는사업성진단방법

이른바꾼들만아는사업성진단법이있다.이것만알아도투자의90%는먹고들어가는셈이다.

1)예정지는‘세대수증가율’로분석해보라
-구역면적:254,547㎡(77,000평)
-구역내건축물:669동
-노후도:68.5%(전체동수의2/3이상)
-연면적:57.1%(5년후79.4%)
-과소필지:9.32%(90㎡)
-접도율:78.32%
-호수밀도:54호(50호/ha(구역내호수1,238호),부산시2022.3월부터폐지됨
-조합원수:4,049명

이런조건의예정지가있을때,사업성이있을지계산해보라.계산식은책에친절하고쉽게썼다.해당사업은세대수증가율이158%가나와사업성이있다는결론이나온다.

2)추정감정평가액산출방식으로분석하라
만약‘아직감정평가전이고감정평가는공인중개사가아니고감정평가사가하기때문에감정평가가얼마나나올지현재로서는알수없다’라고한다면,그부동산은손절하는것이상책이다.
물론그부동산의말이틀리지는않았지만,이는투자자가아닌공인중개사의시각에서접근하는태도다.이때필요한것이미리감정가를예상해보는‘추정감정평가액산출방식’이다.
연립·다세대주택,아파트,토지,무허가건축물,상가등의추정감정평가액산출방식이있는데이는실제감정평가액과매우근접하게나타난다.

3)이익인지손해인지5분만에아는방법
프리미엄의최대치만알면손해인지아닌지금방알수있다.조합원으로서누릴있는조합원분양가와일반분양가차이,비례율등6가지항목이더해지면프리미엄의최대치가나온다.

5.소액,단타!고수익을올리는뚜껑빌라,자투리땅,지분쪼개기투자비법

고수를왜고수라고할까?경매를예로들면,남들다하는아파트를낙찰받았다고해서고수라부르진않는다.특수물건,평범하지않은물건을분석해투자하고이때문에큰수익을올릴때고수라부른다.재개발·재건축투자도마찬가지.이에해당하는부동산이뚜껑빌라,자투리땅,지분쪼개기등이다.

1)자투리땅
토지면적이90㎡이상(부산,60㎡이상)이면분양자격이되는데,이에미치지못하는자투리땅(과소토지)의경우에도일정요건이충족되면분양자격이나온다.
자투리땅에대한분양자격요건은대부분의지자체가동일한데면적만다르다.서울,인천등은30~90㎡미만이지만부산,광주는20~60㎡미만으로차이가있고,특이하게창원은토지면적제한이없다.

2)뚜껑빌라
대지지분없이건물만소유한뚜껑빌라의경우,조합마다다르게적용될수있어매수전에반드시직접확인해야한다.이책의핵심이기도하고대중을상대로하는강의나동영상이얼마나허무할수있는지도알수있다.재개발·재건축사업은동일한법을적용하지만,세부사항은조합이나조례로얼마든지다를수있어사업장마다이를찾아보는발품이따르지않으면큰코다칠수있다.

3)지분쪼개기
불법과합법의경계인지분쪼개기,모르는놈만바보된다.상가조합원이아파트를받기위해서는재개발의경우,기존상가의권리가액이신축아파트의최소분양가보다클경우,재건축은권리차액이신축아파트의최소분양가에산정비율을곱한금액보다클경우아파트를받을수있다.
머리가나쁘면눈치라도빨라야한다.머리좋은놈보다눈치빠른놈이돈을번다.재건축산정비율이얼마인지만알면얼마든지지분쪼개기로단독분양자격을얻을수있다는사실!

4)보너스!현금청산자가다시분양신청을할수있다는건?
현금청산자에게다시분양신청기회를주는이유는하나다.이주를빨리하기위해서다.이주지연에다른사업비증가가현금청산자들에게새아파트를줄때의손해보다더크기때문이다.그래서눈치빠른투자자들은현금청산자물건을사기도한다.