서울 연립주택 투자지도

이형수

블로그:https://blog.naver.com/psychist007
고려대학교경영학과를졸업하고,현대카드마케팅실과삼성서울병원기획실에서근무했다.현재는완구를수입해도매공급하는1인사업체를운영하고있다.주경야독하여30회공인중개사시험에합격했으며,연립주택에특화된블로그‘allabout연립주택’을운영하고있다.

〈프롤로그〉
나의80년대연립주택매수기

〈준비마당〉
나는연립주택으로서울땅을산다!
01.왜‘80년대’‘서울’‘연립주택’인가?
공동주택종류세가지-다세대,연립,아파트
80년대연립주택은대지지분이어마무시하다?
〈TIP〉연립주택의지하실과조삼모사(朝三暮四)

02.용적률과용도지역에따라몸값천차만별!
연립주택의현재용적률이낮을수록투자가치는UP!
주의!1┃서울지역용적률은서울시조례를따른다
주의!2┃‘도시정비사업’용적률은따로있다?
주의!3┃용도지역에따라가치역전!
주의!4┃수익률까먹을수도있는지구단위계획확인은필수!
〈TIP〉서울도시계획포털에서용도지역과지구단위계획확인하기

03.투자의발목을잡을수있는‘최고높이제한’
건물의높이를제한하는4가지경우
1┃일조권확보를위한높이제한
2┃용도지역에의한높이제한
3┃가로구역별높이제한
4┃용도지구에의한높이제한

04.연립주택과찰떡궁합,가로주택정비사업
신속한사업진행과쏟아지는혜택-새아파트장만을위한지름길,가로주택정비사업!
가로주택정비사업의첫단추-기준요건부터확인하자!
〈TIP〉조건만충족한다면가로구역일부진행도가능

05.가로주택정비사업혜택총정리
가로주택정비사업기본혜택4가지-최고의혜택은재건축초과이익환수면제!
공공참여시늘어나는혜택들
〈TIP〉공공성충족시가로구역2만㎡까지상향!투기과열지구도혜택!

06.가로주택정비사업애매모호Q&A!
〈TIP〉재건축진행사업장,가로주택정비사업으로전환하는것이이득일까?

07.5천만원이면서울연립주택투자가능!
아파트보다매력적인선택지,연립주택!
서울의저평가소액투자
대지지분15평3억~6억원대-레버리지활용,실거주여부에따라실투자금DOWN!
연립의미래는소단지아파트,상승장에함께오른다!
〈TIP〉연립주택,주택연금플랜의마중물

08.그래도아파트가낫다는당신에게
(feat.남서울럭키아파트vs현대빌라)
재건축아파트vs재건축연립주택-저평가단지는어디?
연립주택의최장점은상대적으로빠른재건축과정!
〈TIP〉준공업지역vs제3종일반주거지역,투자매력도는?

09.어떤연립주택을선택할까?
(feat.연립주택채점표)
투자전나만의채점표만들기
복수의후보군을비교한후선택하라
〈TIP〉연립주택매수자를위한알짜팁

10.연립주택정보찾고가치측정하는법
1┃‘일사편리’에서대지면적,용도지역,연면적등파악하기
2┃‘디스코’앱에서매물,실거래가등파악하기

11.연립주택투자전주의사항
1┃발품은필수!
2┃주택명보다주소확인!
3┃청약자격박탈가능성을감안할것!
4┃재건축이진행되고있는경우조합원지위의양도에유념할것!
5┃지적공부(地籍公簿)필수확인!
〈TIP〉진행중인재개발ㆍ재건축사업이있는지확인해보자

12.서울연립주택100선정기준
기준1┃제2ㆍ3종일반주거지역,준주거지역,준공업지역위주로선정한다
기준2┃역세권위주로선정한다
기준3┃재개발구역포함등호재에따른가격반영이큰곳은제외한다
기준4┃실거래가10억원이넘는곳은제외한다
기준5┃미개통지하철노선은코멘트로남긴다
기준6┃‘평균대지지분’을적용하고,10평미만이면제외한다
기준7┃공시지가활용해서시장가를역산한다
기준8┃통합개발은바로옆에있는경우만적용한다
기준9┃2020년상반기현장답사를기준으로삼는다

〈실천마당〉
서울연립주택100
01.서울서북권(종로/은평/서대문/마포)
스카이빌라ㆍ삼익빌라ㆍ홍일연립외13곳
〈TIP〉가로주택정비사업요건을충족하는홍일연립
〈TIP〉온라인에서연립주택정보얻는방법

02.서울동북권Ⅰ(노원/도봉/강북/성북)
오성빌라ㆍ현대빌라ㆍ양지빌라외9곳
〈TIP〉조심조심!일반ㆍ소규모재건축조합원지위승계조건
03.서울동북권Ⅱ(동대문/성동)
금성빌라ㆍ대명연립가ㆍ나동ㆍ광성연립외16곳

04.서울동북권Ⅲ(중랑/광진)
면목우성타운ㆍ중화우성타운ㆍ이화주택외13곳

05.서울동남권(강동/강남/동작)
세경주택ㆍ현대빌라ㆍ도곡현대연립외4곳
〈TIP〉건물에딸린땅,외필지확인하는법
〈TIP〉매물이귀한상업지역연립주택

06.서울서남권Ⅰ(금천/구로)
현대빌라ㆍ강호주택ㆍ대성연립외14곳
〈TIP〉연립주택실거주를위한인테리어팁
〈TIP〉연립주택이가장많은동네,온수역일대
〈TIP〉재건축진행중인미래빌라,현대연립
〈TIP〉준공업지역에속한다면,채광과조망확인은필수

07.서울서남권Ⅱ(영등포/양천/강서)
현대그린빌라ㆍ세원빌라ㆍ유성연립외10곳
〈TIP〉한블록세연립,가치상승의열쇠는공동개발!
〈TIP〉합리적인가격의신월동연립주택
〈TIP〉서울시2020년2분기가로주택정비사업추진현황

〈에필로그〉
“서울곳곳의연립주택은흙먼지아래에서반짝이고있다”

〈부록1〉
연립주택5개분야BEST를찾아라!
1|대지면적이큰연립주택
2|세대당평균대지지분이큰연립주택
3|2020년평당개별공시지가
4|추정대지가액이저렴한연립주택
5|추정용적률이낮은연립주택
용도지역별대지지분총정리(제3종일반주거지역이상)

〈부록2〉
‘가로주택정비사업정밀사업성분석결과보고서’-SH공사D연립사례

나는연립주택으로서울땅을산다!
평균대지지분20평서울연립주택BEST100

〈서울연립주택투자지도〉의저자는혼란한부동산시장을비집고신축아파트입성의기회를얻었다.싼값에매수한3층연립이18층신축아파트로변신하는것이다.
이렇게좋은기회를친구들에게알리고자발품을팔기시작했다,그런데생각보다많은연립주택이서울요지에있지않은가?그렇게찾아나선연립주택이100개가넘어서자책으로내자고결심했다.

땅의가치감별하는노하우제공!
용도지역,용적률,대지지분해독법제시

이책에나온서울시연립주택100개리스트만봐도곧바로투자가가능하다.하지만시간차에따라가격이오를수도있고매물이없을수도있다.무엇보다저자가미처찾지못한보물같은연립주택이여러분주변에있을수있다.지금이라도길가에서연립주택을만나면신축아파트로변신할수있을지없을지파악해보자.이책은그노하우를전달하고있다.
연립주택에투자하려면땅의가치부터파악해야한다.〈준비마당〉에서는신축아파트를짓기에적합한땅인지대지지분,용적률,용도지역부터알아본다.그런다음연립주택을신축아파트로변신하는과정을익히기위해가로주택정비사업을살펴본다.
온라인에서연립주택정보를얻는법,나만의채점표로가치를측정하는법,매수와실거주꿀팁등서울전역을뛰어다니며얻은노하우도아낌없이나눠준다.

시시각각업데이트되는실시간발품정보AS!
시세,개발현황,미수록연립주택+엑셀파일까지제공!

책에수록된‘AS쿠폰’을활용하면연립주택최신정보를다운받을수있다.책에서소개한연립주택의시세,개발현황은물론이고,지면이부족해담지못한미수록연립주택에대한정보도업데이트한다.함께제공되는엑셀파일을다운받고마음에드는연립주택을뽑아나만의관심리스트를만들어관리하다보면내집마련의기회가보일것이다.

지은이|이형수
블로그:https://blog.naver.com/psychist007
고려대학교경영학과를졸업하고,현대카드마케팅실과삼성서울병원기획실에서근무했다.현재는완구를수입해도매공급하는1인사업체를운영하고있다.주경야독하여30회공인중개사시험에합격했으며,연립주택에특화된블로그‘allabout연립주택’을운영하고있다.


연립주택으로서울땅을사다!
용도지역,대지지분이라는개념에꽂혀2018년에지금살고있는연립주택을덜컥매수하기전까지는부동산에대해아는게거의없었다.겪어봐야비로소보이는것이있다고,연립주택에살다보니서울의다른알짜배기연립주택들도하나둘눈에들어오기시작했다.구슬이서말이라도꿰어야보배라고하듯이가치있는연립주택을찾아꿰어보기로결심했다.

손품,발품,따릉이품까지총동원!
근력으로완성한‘연립주택투자지도’대공개!
서울전역을돌아다니며80년대연립주택을집중적으로조사하고,매력적인연립주택만골라이책에추려담았다.과장을조금보태면서울지역의80년대연립주택을전수조사한셈인데,부동산고수라면오히려힘들었을,부린이(부동산어린이)기에할수있는도전이었다.다소괴짜같은마인드,맨발수영10km를3시간안에완주하는체력,그리고조사활동을수월하게할수있게도와준지하철정액권과서울시공공자전거따릉이덕이기도하다.

국민연금만으로는불안한2040에게추천!
노후를위한마중물투자처‘80년대서울연립주택’
미래는누구에게나불투명하다.나역시미래가걱정된다.국민연금만으로는불안해,주택연금까지받고싶다.주택연금을받기위한마중물투자처로80년대연립주택만한것이없겠다싶었고,다른부린이들과그노하우를공유하고싶었다.80년대서울연립주택이그렇게좋은거라면왜이모든것을공개하는지의문을가질수있겠지만,나도얻는것이많다.정보를공유하기시작하면서부동산에대한시야와식견이‘비온뒤죽순자라듯’빠르게성장했다.게다가이렇게책도나오지않았는가!