┃프롤로그┃나는7년차부동산법인대표입니다
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<준비마당>부동산법인대표가되려는당신에게
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1.내가부동산법인을설립한이유
26살부터시작한투자,결국인생의절반이부동산!
부동산에대한자신감이오히려발목을잡다
스스로평생직장을만들기위해설립한부동산법인
규제속에서도더욱단단해진부동산법인
법인의본령,유무형가치의선순환을위하여
2.지금당신에게정말부동산법인이필요한가
당신의투자성적표는어떤가
법인대표로대리인을내세우는것은절대비추!
법인설립은1주만에끝!다만흑자운영이어렵다
절세가설립목적이라면원점에서다시고민하자
3.법인과개인의명의를유연하게활용하자
단기투자는법인명의로,장기투자는개인명의로!
개인투자VS법인투자,무엇을선택할까
명의는수단일뿐,목표는수익창출!
매수전매도계획부터세우자
단기투자는법인,장기투자는개인추천!변수도대비하자
4.부동산법인,믿는만큼자란다
법인의가치는신뢰와함께성장한다
편법수단이아닌꿈의회사로성장시키는방법
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<첫째마당>또다른나,부동산법인설립하기
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5법인의‘보이는’장점-명의분산,대출,비용공제,절세등
보이는장점-명의분산효과가있다
보이는장점-개인보다대출이유연하다
보이는장점-비용공제항목의범위가넓다
보이는장점-양도차익과세에유리하다
보이는장점-자녀가법인주주로참여할수있다
6.법인의‘숨은’장점-자기결정권,일과가정의균형,그리고내적성장
숨은장점-스스로에게사회적테두리를만들어준다
숨은장점-내가나에게월급을줄수있다
숨은장점-체계적이고꾸준하게투자할수있다
숨은장점-일하는시간과장소를내가정할수있다
숨은장점-노력한만큼함께성장한다
숨은장점-또다른나를발견할수있다
7.법인의단점을정확히알자
단점-세입자구하기가다소어렵다
단점-때로는개인보다세금을더낼수도있다
단점-장기투자에는불리하다.공제금액無,
매년종합부동산세최고세율6%적용!
단점-숨만쉬어도내는돈이있다
단점-법인의고유의업무가존재한다
단점-국민주택규모이상매도시부가가치세를내야한다
법인설립의적기는언제-
8.법인설립전에결정할것들①주소지,대표,감사
주소지-신중하게결정할것
대표-대리인을두지말고본인이직접할것
감사-가족이하는것이가장무난하다
공무원은법인대표가될수없으니주의!
9.법인설립전에결정할것들②자본금,주주구성,법인명
자본금은얼마로해야할까
자본금이적으면자본잠식위험Up!대출불가확률도Up!
주주구성-대표가최대주주가되는것추천
주주가여러명이면배당금2천만원까지종합소득세배제가능
차등배당가능해보유주식수대로배당하지않아도OK!
법인명도잘지어야한다
자녀에게합법적으로법인주식을증여하는방법
10.법인설립전에결정할것들③사업기간,사업목적
사업기간은12월결산으로정하는게가장무난하다
사업목적이다양할수록활용범위가넓어진다
법인이정관을만드는이유
부동산법인설립절차-등기소,세무서,은행별로챙기자
대표와감사가준비해야할서류
관할등기소에법인출생신고하기
법인설립은법무사대행을적극추천!
3년마다돌아오는등기의무,위반시과태료가부과된다-
세무서에서사업자등록증까지받아야법인등록완성!
사업자등록증에‘임대’종목넣기-사업자단위과세-지점설치-
사업자등록증에‘임대’종목이있어야전세자금대출이가능하다
한도거래설정이아쉬운법인통장만들기
법인설립전에대표가지출한비용처리방법
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<둘째마당>법인vs개인명의선택실전사례
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12.개인투자가최우선,법인투자는그다음!
현시점은개인투자의장점이더커진상황이다
개인명의2년보유후양도세일반과세받는게최고!
각자의목표에따라선택지는각양각색!
개인양도세적용순서는비과세→일반과세→중과세
13.개인투자와법인투자의장단점비교하기
개인투자의장점-종부세공제,비과세,기본공제,장기보유특별공제
개인투자의단점-최소2년보유의무,조정지역주택매도시양도세중과
상호보완이필요한개인투자VS법인투자
법인투자의장점-기간,지역에상관없이단일세율
법인투자의단점-종부세,추가과세,3중과세
법인투자의단점-연400~500만원의법인운영비도부담스럽다
개인VS법인세금총정리
14.명의선택사례①공시가격‘1억원초과’인‘비조정지역’에서매매차익1억원이예상될때
┃투자사례┃2억5천만원→3억5천만원매도목표
┃해설┃종부세비교가핵심!2년간개인보유로방향잡기
대출약정의반격!결과적으로법인이유리했던투자
15.명의선택사례②공시가격‘1억원이하’인‘비조정지역’에서매매차익1억원이예상될때
┃투자사례┃1억5천만원→2억5천만원매도목표
┃해설┃공시가격1억원이하는취득세1%,수익률견인차
2년이상개인명의로보유해야만최대수익창출
개인이냐,법인이냐,그것이고민이다!
공시가격은어떻게세금에영향을주는가
16.명의선택사례③공시가격‘1억원초과’인‘조정지역’에서매매차익1억원이예상될때
┃투자사례┃2억5천만원→3억5천만원매도목표
┃해설┃조정지역에서는다주택자도양도세20~30%중과!법인설립의고민이깊어진다
공시가격1억원초과,조정지역투자는다주택자인개인보다법인이유리할수도있다
법인주택장기보유는비추!결국종합부동산세가걸림돌
17.명의선택사례④공시가격‘1억원이하’인‘조정지역’에서매매차익1억원이예상될때
┃투자사례┃1억5천만원→2억5천만원매도목표
┃해설┃1억원이하조정지역취득세는1.1%,3주택자2년보유양도세는45%
18.4억원이상의고가주택도법인으로도전해볼까
┃투자사례┃4억원→5억원매도목표!고가주택은취득세가비싸다
┃해설┃개인도,법인도힘든4억원이상의고가주택
고가주택은세금때문에개인이유리하다
돈의가치는나스스로부여하는것이다
19.월세용상가&오피스텔은누구의명의가좋을까
수익형부동산에투자할경우개인과법인비교하기
법인임대료과세표준은2억원이하까지10%
20.이렇게해야흑자법인이된다(ft.종부세부담전매도)
┃투자사례1┃2억원→2억5천만원,1년이내매도목표(종부세부담전매도를위하여)
┃해설┃종부세를내면적자,종부세를안내면흑자!
결국수익이안나면손실은눈덩이!
┃투자사례2┃신축투자,차익이높을경우법인으로도전!
┃해설┃큰상승이예상되는곳은법인투자로!
21.개인VS법인부동산의아이템적합도살펴보기
주거용부동산-전용85m²초과이면‘개인’이유리
주거용부동산-단기투자,양도세중과대상이면‘법인’이유리
아파트분양권-중도금대출이가능한‘개인’이유리
중도금대출이가능하다면법인도분양권투자OK!
재개발-입주권까지받으려면‘개인’이유리
오피스텔-비주거용이면‘법인’이유리
상가&지식산업센터등수익형부동산-보유세,양도세,임대소득세모두‘법인’이유리
토지-수익형이면‘법인’이유리
22.연차별생애투자포트폴리오-단기,중기,장기투자물건
개인&법인모두장기적목표를세워야하는이유
자본금이적을수록시세차익중심으로투자할것
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<셋째마당>매년흑자행진!법인운영법
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23.법인업무분류①부동산매수
부동산법인의세가지핵심업무
매수후취득세납부고지서발급시필요한서류-계정별원장,사용목적확인서
토지거래허가구역에서주택포함토지취득시허가는필수
거래신고필증을받을때필요한서류-법인주택거래계약신고서
법인직원기숙사는토지거래허가구역이어도취득OK!
24법인업무분류②부동산보유
공제액이전혀없어부담스러운법인의보유세
부동산을매수할때마다들어가는가수금관리는필수
가지급금은꼼꼼한금전관리가중요하다
법인카드는체크카드보다신용카드가좋다
25.법인업무분류③부동산매도
법인은1년에한번법인세신고시양도세도함께납부
85m²초과주택매입시부가가치세가발생한다
법인이상가투자할때부과되는세금체계총정리
26.부동산법인의사업다각화는누구에게필요할까
매출이미미한초기법인에게추천!
주객이전도되지않도록중심을잡는게중요하다
법인등기사항증명서와사업자등록증에법인사업추가하기
현금흐름을좋게만드는법인사업다각화
좋아하는일을해야성공한다
월세수입매출에따른전자세금계산서발급하기
27.법인비용처리총정리
법인세계산시매매를위해발생한비용만인정
개인보다유리한법인경비인정항목
법인비용의꽃은급여!대표의적정한급여책정이중요하다
복리후생비는비용처리가될까
접대비와기부금은비용처리가될까
법인차량관련지출은비용처리가될까
얼마정도의법인차를이용해야할까
임대법인VS매매법인의비용처리비교하기
28.법인에게서급여를받을때체크해야할것
가족을직원으로고용할수있을까
대표인나는급여를안받고직원만급여를줄수있을까
두루누리사회보험지원사업에법인도신청가능할까
임원에게인건비를지급할때유의할점
정관에대표(임원)상여와퇴직금규정이있으면지급가능할까
정관에퇴직금규정이없어도지급가능할까
국민연금관리공단의4대보험료간편계산기사용법
29.1년에한번하는법인결산,대표라면이정도는알아야한다
법인세신고납부절차
법인세신고시필요한서류
소득이마이너스여도법인추가과세는내야한다
추가과세는어떻게계산될까
양도차익을결정하는자본적지출VS수익적지출
법인수익을대표에게가져올때어떻게세금이부과될까
법인세를줄여주는결손금,10년까지이월공제하기
법인의총무팀(세무사)+법무팀(법무사)과좋은관계맺기
30.은행에서대출해주고싶은법인이되려면
대출을못받는다면반쪽짜리법인을설립한셈
은행이법인을바라보는시선을이해하자
대표의소득과신용도,법인의당기순이익이중요하다
법인대출은연말보다연초가좋다
대표연대보증의의미
대출기간동안재무제표관리에신경써야하는이유
31법인재무제표보는방법(ft.재무상태표와손익계산서)
한눈에재무상태표파악하기
한눈에손익계산서파악하기
중개사님과친분맺기
32.부동산법인의난공불락세입자응대하기
중개사님을설득해야세입자를구한다
전세낀매물을매수할때의주의사항
법인의전세물건을매력적으로포장하자
차라리경쟁매물이없는곳을매입하는것이낫다
기존세입자와재계약할때상대방파악이중요하다
어쩔수없는상황은그대로흘러가게두자
33.법인물건의전세보증보험과전세자금대출대처법
가입가능한전세자금대출을알아보고대응하자
전세보증보험서비스는세입자를구할때유용한친구
4대보험완납증명서는어떻게발급할까
34.부동산법인대표의1년,1달,1주일루틴엿보기
┃1년루틴┃매출목표에따른매도및매수정하기+결산계획세우기
법인의현금흐름을수시로체크한다
세입자만기일과등기사항을항상체크한다
┃1달루틴┃성공적인매수를위한투자공부계획세우기
┃1주루틴┃KB부동산리포트읽기,미분양현황모니터링하기,관공서홈페이지검토하기
법인업무능률끌어올리기-독서와운동,공간활용
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<넷째마당>나는이렇게연봉7천만원법인대표가되었다
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35|1년차미션|과거투자복기및부동산흐름파악하기
본인실력은본인이가장잘안다
처음에누구를만나는지가중요하다
숙제하듯매수하는건금물!초보투자자는3~6개월정도공부한후매수해야한다
수요,공급,부동산의흐름(심리)을이해하자
36.법인설립초기에는어떤물건에투자해야할까
초보자는아파트에투자해야성공확률이높다
단기차익이가능할줄알았던경매,초보자에게는비추!
경매특수물건은특히주의할것
법인이마이너스로마감해도조급함은버리자
법인명의특수물건매수경험기
37.|2년차미션|연봉3천만원목표로뛰기
한두번의우연한성공이도리어화를부른다-
법인의세금체계,직접내봐야체감한다
2년차부터는무조건플러스로마감하자
법인의매출발생에따른나비효과-급여지급과대출이쉬워진다
38.실패에대처하는법인대표의자세
공급에는장사없다.막연한기대는금물!역전세주의보
아파트투자는공급변수가1순위!대응력은2순위
경매낙찰이수익으로직결되지않음을정확하게파악하자
올바른방향으로꾸준히노력했을때운이따른다
결과는지나봐야알기때문에선택이어렵다
투자의온기를측정하는미분양아파트판매현황
39.|3년차미션|연봉5천만원목표로뛰기
지속적인매출이발생해야법인에게이득이있다
2~3년앞을보면서매매계획을세워야한다
법인투자금을5천만원전후로정하는진짜이유
40.|3년차미션|개인명의VS법인명의투자의황금률파악하기
3~4년지켜보면서매수타이밍을노리는것도중요하다
“엄청좋은일을하는법인이네요!”
의미있는자산증식을위해개인명의활용하기
41.|3년차미션|나만의투자인사이트만들기
나무를보는가,숲을보는가
낯선곳에서투자를시작한다면사람들이야기에경청하자
경험이쌓이면돌발상황에능숙하게대처할수있다
신도시에열광할때구도심을주목할것
42.|4년차미션|연봉7천만원목표로뛰기
나의투자성향과내법인의방향을점검하자
수익률과수익금의적절한조화가필요하다보유물건을체크하고향후2년후까지의매출을확보하자
선택과집중이필요한시기
이제는체력싸움!법인의규모에맞는체력을갖추자
유무형가치의선순환!이익은주변과나누지만리스크는법인의몫이다
신축아파트와연식차이는없는데저렴하다면-
┃에필로그┃마음그릇이곧부의그릇!
