김지혜의 부동산 경매지도 (네이버 태양신의 핵심지 입찰 족보! | 대한민국 TOP 78 초저가 매수 공략집)

김지혜의 부동산 경매지도 (네이버 태양신의 핵심지 입찰 족보! | 대한민국 TOP 78 초저가 매수 공략집)

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Vendor: 진서원 - 김지혜
Type: 부동산
SKU: 9791186647998
Categories: ALL BOOKS 경제/경영 경제/경영_재테크/투자
Tags: 경제/경영_재테크/금융 김지혜의부동산경매지도네이버태양신의핵심지입찰족보대한민국TOP78초저가매수공략집
Description
‘경매 물건도 입찰 족보가 있다?’
대한민국에서 자주 나오는 경매 유형 최초 공개!
고득점자는 기출문제집을 3번 이상 풀 듯, 경매고수는 입찰사례를 반복해서 분석한다. 이 책의 저자는 30년 가까이 아파트, 상가, 토지, 특수물건 등 경매ㆍ공매 모든 유형을 다뤄본 실전 전문가다. 매일 경제뉴스를 보듯 입찰사례를 챙겨 봤더니 어느 순간 돈 되는 물건이 한눈에 보였다는 저자. 그는 여기서 멈추지 않고 경매정보회사인 ‘경공매가이드’를 창업했다. 그리고 재능 기부 차원에서 네이버 지식in 활동을 하다가 태양신으로 등극한 전력이 있다.

북 트레일러

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저자

김지혜

┃카페┃cafe.naver.com/rhdao
┃유튜브┃부동산경매TV┃경매정보사이트‘경공매가이드’┃www.ath.kr

30년가까이실전경매숨은고수로맹활약!
네이버경매태양신으로등극!
대학에서경영학을전공한후은행에서대출업무를담당했다.경매현장에서맞닥뜨린생동감에전율을느끼며투자를시작했고주택,상가,토지,특수물건등경매ㆍ공매의모든유형을다뤄본유일무이한권위자다.건물주가된적도있고,공실극복을위해자영업에뛰어들어서브프라임풍파도이겨냈다.이과정에서권리분석,대출분석,물건분석은물론,명도와절세전략까지마스터했으며실전경매의고수로유명세를떨쳤다.

내집장만과월세수익을위한경매안내서
경매물건80%는유형대동소이,78개입찰사례로총망라!
시험에합격하려면기출문제를풀어야하듯,경매로돈을벌려면입찰사례를살펴보는게먼저다.경매물건의80%는유형이비슷해서이것만파악하면돈버는방법이보인다.그래서핵심입지78곳을선별한후,자주등장한권리분석,대출분석,물건분석유형을어떻게해결하는지1:1과외를하듯설명했다.같은문제집을3번만제대로풀면고득점자가된다.이책도딱3번만읽으면실전에뛰어들어도될만큼경매고수가될수있다.

경매정보회사‘경공매가이드’창업자
경제뉴스보듯,입찰정보를확인하라!
눈만뜨면찾아오는경매초보자들과네이버지식in을통해해준조언은단하나,경매정보를경제뉴스처럼매일체크하라는것.경매정보의중요성을일찌감치파악하여경매정보사이트인‘경공매가이드’를창업했고실전경험을생생하게공유했다.지금은법무법인미리내의부동산경매자문과경공매가이드아카데미원장으로일하고있다.

목차

〈준비마당1〉부동산경매기본기다지기
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01경매는부자로가는마지막치트키!
IMF때경매로매입한빌딩을23년간보유한서장훈씨
최소1년전가격으로싸게흥정을붙이는경매허위매물도없고진행과정도투명한경매
진짜어려운건20%,나머지는페이크물건!고수는어려워보이지만쉬운물건공략!
〈Tip〉유튜브에서경매영상볼때주의할점

02경매vs공매비슷한듯다르다!
경매와공매의차이점
〈Tip〉경매사건번호보고법원찾아가기

03그많은경매물건,어떻게세상에나오나?(ft.대법원경매6단계)
〈경매1단계〉경매신청
〈경매2단계〉매각기일(입찰일)
〈경매3단계〉매각결정기일
〈경매4단계〉대금납부
〈경매5단계〉배당/종료
〈경매6단계〉명도

04경매물건검색하는3가지방법
물건검색방법①국가운영‘대법원경매정보’무료이용,검색편의성은부족!
물건검색방법②네이버부동산-〉경매정보활용(유료)
물건검색방법③전문유료경매정보사이트활용
〈실전〉경공매가이드사이트에서경매정보찾아보기
〈Tip〉국가공인부동산정보서비스활용법

05권리분석시작은채권vs물권구분부터!
실전에뛰어드는사람은겨우10%?배당분석은법원에맡기고권리분석에집중!
권리분석을잘하려면재산권개념부터잡자!(채권vs물권)
권리분석맥잡기①채권은낙찰자를쫒아다닐까?No!채권은사람을따라다니므로,낙찰자는신경쓸필요X
권리분석맥잡기②물권은낙찰자를쫒아다닐까?Yes!물권은부동산을따라다니므로,낙찰자는조심할것!
〈Tip〉방구석공부말고실전공부필요!

06권리분석4단계완전정복
권리분석도순서가있다!
〈권리분석1단계〉등기부등본갑구:말소기준권리찾기
등기부에없는인수권리가있다?
〈권리분석2단계〉법원현황조사서:선순위임차인찾기
〈권리분석3단계〉권리분석결론:세입자보증금인수vs입찰포기
〈권리분석4단계〉입찰여부결정
말소기준권리이후이사온후순위세입자는어떻게될까?
〈Tip〉쉽다,쉬워!등기부등본보는법

07입찰전할일1-경락대출가능금액확인!
1|낙찰받을부동산의용도부터체크할것!
2|빌라,상가,다가구,고시원등은경락대출조건이좋은편!
3|주거시설낙찰시‘주택담보대출’=‘경락대출’
4|부동산물건별로경락대출금액구하려면?
5|법인은주택취등록세12%
6|신용등급은7등급이내일것
7|경락대출잔금기한넘기면연15%연체이자!
〈Tip〉최신정부부동산규제는매번체크할것!

08경락대출궁금증BEST5
Q1|모든은행이경락대출을해주나요?
Q2|단기대출시금리높아도중도상환수수료없는게유리한가요?
Q3|경락대출이안되는부동산도있나요?
Q4|대출신청서류가궁금해요!
Q5|대출없는집이과연좋을까요?
은행은왜경락대출에관대할까?
〈Tip〉아파트경락대출조건표(ft.개인vs사업자vs법인)

09입찰전할일2-현장분석(ft.임장과시세조사)
점유자현황,건물상태,입지조건,시세조사도함께!
주민센터발급전입세대열람필수,세대합가중점확인!
들어가보지도못하는아파트경매가답답하다고?
입찰가정하기전인근시세조사하기
〈Tip〉알쏭달쏭세대합가대항력유무사례

10입찰전할일3-수익분석(ft.임대료?엑시트?)
입찰가예상은물론,팔고나갈경우까지예측하라!
부동산세금을알아야수익률도높아진다
〈Tip〉8ㆍ2부동산규제주요내용한눈에보기

11입찰당일‘대법원경매정보’확인필수!
대법원경매정보사이트에서검색하기
1|대법원경매정보접속하기
2|물건기본정보확인하기
3|사건상세조회확인하기
4|당사자내역확인하기
5|(매각)물건내역확인하기
6|기일내역확인하기
7|문건/송달내역확인하기
8|감정평가서와현황조사서확인하기
〈Tip〉입찰당일매각물건명세서최종수정본필독!

12입찰순서5단계살펴보기
1|입찰개시
2|기일입찰표작성하기
3|입찰표,매수신청보증봉투제출하기
4|입찰종결
5|잔금납부하기
13명도원칙-타협이최선!강제집행은협상카드로!
낙찰이후점유자는언제만나는게좋을까?
때로는이사비가시간과비용을줄여준다
〈강제집행종류1〉인도명령
〈강제집행종류2〉명도소송
〈Tip〉강제집행비용과빈집명도방법

14명도실전궁금증BEST6
Q1|점유자는언제까지집을비워야하나요?
Q2|공과금부담책임은어떻게나눠야할까요?
Q3|주택,기물파손은누구에게책임을묻나요?
Q4|이사비는어떻게처리할까요?
Q5|명도지연에따른책임은누가지나요?
Q6|명도가완전하게인정되려면어떻게하나요?

15실전!경매7단계총정리
내가원하는물건,언젠가꼭나온다!경매물건검색을습관화하라
경매,낙찰까지총7단계


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〈준비마당2〉왕초보를위한조언6가지
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16왕초보를위한조언1-돈되는경매정보3가지(ft.①낙찰가,②응찰자수,③응찰가액)
부동산바닥민심?뉴스보다경매정보가더정확!
돈되는경매정보①낙찰가-입지와가치파악가능
돈되는경매정보②응찰자수-매수심리파악가능
돈되는경매정보③응찰가액-부동산경기파악가능
〈Tip〉낙찰을받았지만잔금납부를포기하는경우

17왕초보를위한조언2-‘사연’말고‘팩트’에집중할것!
사건의본질을파악할것,가급적냉정해질것!
자의적인해석,자칫보증금만날린다?
고수가노리던물건도경매가취하되면올스톱!

18왕초보를위한조언3-투자의고정관념을버리자
상가를원한다면빌라나단독주택도후보군에넣자
사고의전환!몇천만원으로강남상가주인이된다
생각을조금만바꿔도도전이쉬워진다
〈Tip〉정부의대출규제와풍선효과

19왕초보를위한조언4-싼물건만찾지말것!(인수권리,지분매각,복잡한명도,건물·토지따로매각,특수목적부동산)
시간은돈!유찰된부동산만찾지마라
유찰로싸지는물건의특징①인수권리,추가인수보증금
유찰로싸지는물건의특징②지분매각
유찰로싸지는물건의특징③복잡한명도
유찰로싸지는물건의특징④건물또는토지만매각
유찰로싸지는물건의특징⑤특수목적부동산
결론!가격에맞추지말고목표부터정하자

20왕초보를위한조언5-감정가에얽매이지마라(ft.성수동재개발단독주택)
경매감정가는현재가치가아니다?
감정가보다낙찰가가높은사례-재개발·재건축매물과상가매물
경매정보를통해익히는적정낙찰가와입찰타이밍
〈Tip〉먹을것도적고경쟁도치열한1억~3억원대물건

21왕초보를위한조언6-권리분석삐끗하면감정가보다비싸게산다(ft.장지역빌라,금천구빌라,중곡동빌라)
경매는빚이더많은깡통부동산이대부분
〈사례〉송파구장지역역세권빌라,90%할인해도노답!
〈사례〉서울금천구빌라,입찰가가전세가보다낮다면?
〈사례〉서울광진구중곡동빌라1,000만원대에살수있다는착각?


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〈첫째마당〉[아파트]최저가내집마련사례14
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22경기광명시하안동이편한세상센트레빌아파트(ft.지분물건처럼보이는게페이크!)
〈권리분석포인트〉공동소유자중한사람만채무자인물건
은행근저당권만지분표시가없네?은행이경매신청하면전제매각!
말소기준권리는농협근저당권,그이하빚은사라진다!
임차인분석-소유자이자채무자점유,인수권리X
〈결론〉낙찰잔대금만내면소유권이전OK!미납관리비확인은필수!
〈Tip〉경매사건번호가2개이상인중복사건과병합사건

23경기고양시덕양구행신동무원마을아파트(ft.낙찰자명도확인서가필요한임차인)
〈권리분석포인트〉말소기준권리찾기
법원현황조사에서임차인세부정보확인하기
〈결론〉낙찰자명도확인서가필요한후순위임차인,명도수월!
임차인(세입자)밀린월세80만원은누가받을까
〈Tip〉아파트공용관리비인수총정리

24경기용인시수지구풍덕천동현대아파트(ft.‘전입없음’임장이필요한이유)
〈권리분석포인트〉재판결정문을토대로나온강제경매물건
말소기준권리는금융권근저당권
임차인분석-‘전입없음’의미는?임장필수!
〈결론〉점유자모른다면전소유자피신청인으로인도명령강행
계고과정에서점유자인적사항알아낼수도!
점유자를설득해서강제집행까지가지않는게최선!
〈Tip〉사건이끝난경매정보는사설경매사이트에서만확인가능!

25경기화성시능동숲속마을자연앤데시앙아파트(ft.법원의지급명령5건이페이크)
〈권리분석포인트〉강제경매?지급명령?채무과다상태일뿐!
등기부채권자변경은낙찰자신경안써도OK!
임차인분석-자기집에자기가전입신고한것은대항력X
〈결론〉소유자거주물건명도소송할필요X대금납부하면서인도명령신청!
매각대금납부후6개월이내인도명령신청가능공매는인도명령이없어서곧바로명도소송진행
〈Tip〉명도를할때법의절차가중요한이유

26경기김포시장기동한강현대성우오스타아파트(ft.배당요구안한후순위임차인이페이크)
〈권리분석포인트〉점유인무상거주가의미하는바는?
선순위임차인이배당요구를하지않은이유는?
〈결론〉임차인문제X경락대출가능성파악하는법
〈Tip〉선순위임차인의대항력

27서울관악구신림동건영아파트(ft.세대합가후순위임차인이페이크)
〈권리분석포인트〉세대합가기준으로봤을때후순위임차인
후순위임차인이면서배당신청안하면한푼도못받는다?
〈결론〉임차인인수권리없으므로명도대상,인도명령신청하기!
〈Tip〉법원은임차인현황을100%파악할수없다?

28경기광명시철산동28평주공아파트(ft.고액전세금날린임차인의저항주의!)
〈권리분석포인트〉주택연금을지급하는한국주택금융공사근저당이말소기준권리
〈결론〉명도저항이예상되는임차인이지만인도명령가능!
〈Tip〉소액임차인을위한‘최우선변제권’이란?

29서울동작구대방동아파트(ft.조합원지위승계vs현금청산)
〈권리분석포인트〉재개발조합원지위를승계받으면대박!
대출안고집을사면나오는등기부기록
소유자가족점유,세대합가

출판사 서평

네이버태양신은어떤물건에입찰할까?
실체는심플하지만‘페이크’가숨겨진물건,무혈입성가능!
왕초보들의질문에답변을하다보니,경매공부도단기간에효율적으로해야한다는결론에이르렀다.그래서왕초보가도전할만한물건을추리고,질문과딱맞는입찰사례를제시하였다.그렇게FAQ를정리했더니대한민국경매물건의80%는거의비슷한유형임을발견했다.20%는특수물건이어서아무나건들면안되지만나머지는도전할만했다.
그렇다면네이버태양신은어떤물건에입찰할까?저자역시어렵고복잡한특수물건은우선피하고본다.대신80%물건중에서‘페이크’가숨겨진물건을공략한다.권리관계는심플하지만겉으로만복잡해보여서입찰경쟁이높지않고,무혈입성으로최저가에낙찰받기때문이다.이책은쉽게풀어낼수있는‘페이크’물건만골라서유형별입찰족보를공개한다.그래서왕초보도입찰에도전할유형과걸러야할유형을스스로판단할수있게도와주고경매실력도단숨에업그레이드할수있다.

30년경력의고수가구분한3가지경매물건유형
①〈권리분석〉유형+②〈대출분석〉유형+③〈물건분석〉유형
그렇다면저자는수십만개입찰사례를어떤유형으로나누었을까?먼저①〈권리분석〉중심으로해결해야하는물건을26개선별했고,②〈대출분석〉중심으로해결해야할물건을32개골랐다.그리고마지막으로는③〈물건분석〉중심으로해결해야할물건을20개정리해놓았다.이렇게나뉜3가지경매유형은다음과같은부동산이주로해당된다.

①〈권리분석〉유형26개-아파트,빌라&단독주택분포(ft.명도)
②〈대출분석〉유형32개-오피스텔&지산,상가&꼬마빌딩분포(ft.수익률)
③〈물건분석〉유형20개-토지&건물분포(ft.입지)

돈되는부동산이한눈에보이는경매지도
딱3번만반복해서읽어볼것!입찰유형파악OK!
①〈권리분석〉유형과②〈대출분석〉유형은건물중심사례가많아서서울,수도권입지에주로분포하지만③〈물건분석〉유형은토지가중심이어서지방입지에주로분포한다.여기에나온사례만훑어봐도대한민국입지중어디가‘핫’한지알수있다.더나아가부록으로〈왕초보패스!위험한경매유형12〉,〈소액투자용빌라감별법〉도추가해놓았다.
저자가정리해놓은유형별입찰족보를딱3번만읽어보자.①〈권리분석〉유형을공부하면명도가이해되고②〈대출분석〉유형을공부하면수익률계산이척척될것이다.③〈물건분석〉유형을공부하면공법에따라땅의가치가달라지는것도배울수있다.