부동산 절세 비책 부동산 세금 폭탄

방이선

(현)공인중개사
(현)초롱공인TV-부동산전문유튜브크리에이터
동의대학교부동산학학사
부경대학교대학원경영학석사

■개정내용

2022년5월10일이후다주택자양도소득세중과세한시배제등

■본문

SECTION1부동산세금조견표,검토표및법령체계

부동산세율
양도소득세세율
소득세기본세율
2주택자조정대상지역주택양도소득세율
3주택자조정대상지역주택양도소득세율
조정대상지역2주택이상주택수포함여부및중과세대상
취득세세율요약표
지방교육세중과세세율
농어촌특별세중과세세율
주택분종합부동산세세율
증여세또는상속세세율
증여재산공제
증여추정배제기준
상속세일괄공제

양도소득세상담검토표
보유주택→양도일현재1세대구성원보유주택파악
일시적2주택,조정대상지역일시적2주택비과세검토
조합원입주권으로취득한주택확인
주택등1채만보유비과세적용
주택등을2채이상보유한경우

부동산세금법령및세무상담
조세법령등→국세법령정보시스템
국세청세무상담및양도소득세안내
국세상담센터(☎126)
국세청홈택스→기존상담사례및인터넷질의
국세청양도소득세종합안내

SECTION21세대1주택양도소득세비과세

1세대1주택비과세
1세대및1세대에포함하여야하는경우
1세대에포함하지않는경우
직계비속의연령이30세이상으로세대를달리하는경우
30세미만직계비속이독립적으로생계를유지하는경우
세대분리에의한양도소득세비과세
세대분리시기
주택의범위및1세대1주택
1세대1주택보유기간
보유기간특례
1세대1주택임에도과세되는경우
조정대상지역1세대1주택비과세요약
다주택자주택처분관련양도소득세요약

SECTION31세대1주택특례(일시적2주택등)

이사를위해일시적으로2주택이된경우
조정대상지역일시적2주택비과세특례
기타2주택임에도비과세특례가적용되는경우
상속주택과일반주택을보유한경우과세특례등

SECTION4조정대상지역지정양도소득세중과세등

조정대상지역지정
조정대상지역,투기과열지구지정현황(‘21.08.30기준)
조정대상지역으로지정이되었으나중과세되지않는경우
조정대상지역양도소득세중과세
중과세여부판정요약

1세대2주택판단기준및중과세제외
중과세판정대상주택수에포함하는주택
1세대2주택중과세제외주택(주택수포함)
2주택이상장기일반민간임대주택중과세제외등
조정대상지역내임대주택등록및중과세제외
장기일반민간임대주택을보유한경우중과세여부등

1세대3주택이상판단기준및중과세제외
1세대3주택중과세에서제외되는주택
조정대상지역중과세적용사례

SECTION5분양권양도소득세1주택ㆍ1분양권비과세

분양권양도소득세
아파트당첨자분양권취득시기→당첨일
분양권취득과기존주택양도비과세특례
일시적2주택(1주택및1분양권)비과세특례취득시기등
〈주의〉2017.9.19.기간계산에대한예규변경
분양권과취득세중과세→‘20.8.12.이후주택수포함

SECTION6입주권양도소득세1주택ㆍ1입주권비과세

조합원입주권
재개발또는재건축조합의입주권및분양권
조합원입주권보유기간및취득시기
조합원입주권비과세특례등
1세대1주택비과세
1주택과조합원입주권1세대1주택비과세특례
조합원입주권을승계받아취득하는주택의취득시기
조합원입주권양도소득세
조합원입주권과관련한기타세금요약
취득세(승계조합원),종합부동산세,재산세

SECTION7양도소득세계산,장기보유특별공제

양도가액및필요경비
필요경비로공제받을수있는지출액등
양도가액에서공제를받을수없는지출사례
장기보유특별공제
조정대상지역주택장기보유특별공제배제및중과세
고가주택양도소득및장기보유특별공제
양도소득세세율및신고ㆍ납부
1세대1주택등비과세→양도소득세신고의무는없음
양도소득세(주택)계산구조(실거래가액)

SECTION8양도소득세계산시주의할사항,세금절세

하나의계약으로2건이상물건을양도하는경우
사업자가사업용부동산을양도하는경우
양도소득부당행위계산부인(저가또는고가양도)
직계존비속,배우자간양도시주의사항
양도소득세등세금절세전략
합법적인절세
특정기간중미분양주택,신축주택취득감면

SECTION9비사업용토지양도소득세중과

비사업용토지양도소득세10%중과세
비사업용토지종류
비사업용에서제외되는토지
비사업용토지기간기준
비사업용토지의장기보유특별공제및세율
비사업용토지기본세율
단기보유토지에대한양도소득세중과세율인상
비사업용토지에대한양도소득세강화

SECTION10장기일반민간임대주택세제혜택

임대주택취득세또는재산세감면요약표
장기일반민간임대주택장기보유특별공제,양도소득세경감
장기임대주택의거주주택비과세특례
장기임대주택자진말소→거주주택5년내양도비과세
소득세경감및종합부동산세합산배제
등록임대주택소득세감면[조세특례제한법제96조]
장기임대주택종합부동산세합산배제
주택임대소득종합과세,분리과세및세액계산구조
아파트장기일반민간임대주택폐지
장기임대주택개정세법
임대주택세제혜택및개정내용요약

SECTION11오피스텔세금및양도소득세

오피스텔임대와관련한세금개요
주거용오피스텔및업무용오피스텔의세금비교
업무용임대또는사용
오피스텔을주택으로임대또는사용하는경우
오피스텔매입및보유,양도와관련한세금
매입과부가가치세
취득세및재산세
종합부동산세
오피스텔양도와양도소득세
업무용오피스텔양도시부가가치세신고ㆍ납부
장기임대주택등록세금절세등
오피스텔의용도변경과세무문제
오피스텔임대수익세무
업무용오피스텔임대세무
주거용오피스텔임대세무

SECTION12겸용주택취득세,양도소득세등

상가주택의취득과관련한세금
상가주택양도와관련한세금
상가주택의주택연면적이큰경우1세대1주택적용
조정대상지역상가주택양도→주택수2채이상중과세
상가주택매매시주택가액과상가가액구분
겸용주택양도소득세절세및세무리스크

SECTION13자경농지양도소득세비과세·감면개요

감면대상농지요건
8년이상자경
자경기간계산
농업소득외소득합계액이3,700만원미만이어야함
감면한도액및감면대상이아닌농지

SECTION14종합부동산세과세대상및납부

종합부동산세개요
종합부동산세납세의무자및과세대상
2021.1.1.이후부부공동명의1주택자는1주택자로봄
종합부동산세과세표준및세율
[핵심요약]주택분종합부동산세계산구조
1세대1주택자종합부동산세세액공제
종합부동산세합산대상에서제외되는주택
종합부동산세고지및납부

SECTION15취득세중과세및주택수계산

취득세신고ㆍ납부및세율
취득세주요개정사항(2020.7.10.주택시장안정대책)
취득세중과세및중과세대상주택수
취득세중과세세율
지방교육세,농어촌특별세중과세세율
취득세중과세관련주택수및중과세여부
취득세중과세관련주택수에포함하는주택
취득세중과세적용제외주택

SECTION16증여세및증여재산공제

증여재산공제및증여세과세표준
증여세또는상속세세율
증여에대한자금출처조사
부담부증여및양도소득세

SECTION17상속세및상속재산공제

상속세
상속재산
상속재산에서공제되는금액
상속재산기초공제액및일괄공제

SECTION18주택구입담보대출,자금조달계획서제출

주택담보대출
아파트구입과관련한대출
분양아파트중도금대출및잔금대출
주택담보인정비율(LTV),총부채상환비율(DTI),DSR
조정대상지역,투기과열지구,일반지역LTVㆍDTI비율
무주택세대의조정대상지역내주택취득과주택담보대출
서민실수요자LTVㆍDTI비율
1주택보유세대의거주이전조정대상지역주택취득
주택구입과자금조달계획서제출의무

■본도서의장점

[1]복잡한부동산세금내용바로알수없나?
긴문장을보고이해할필요없이간단명료한문장과양도소득세관련주요내용을도표로요약하여복잡한양도소득세내용을바로파악할수있도록편집하였습니다.
[미리보기]→도서내용을미리보기(일부)에서확인하세요

[2]출간일이후개정된부동산관련세법은어떻게확인할수있을까?
출간일이후양도소득세관련세법개정내용은도서에별지로수록하여드립니다.

[3]도서내용과관련한법조문및예규를같이수록하여두었습니다.
도서내용과관련한법령을쉽게찾아볼수있도록해당내용하단(괄호)안에법주문을기재하여두었습니다.

▶공인중개사및조세분야비전문가를위한부동산세금핵심요약
공인중개사업무에필수적으로필요한양도소득세및취득세,주택담보대출에대한내용을별도로수록하여공인중개사업무에실질적인도움이될수있도록하였습니다.

[1]조세분야비전문가를위한핵심요약자료
-각종세금의세율조견표
-양도소득세상담검토표
-2주택이상자취득세중과세요약표

[2]1세대1주택비과세
-주택의범위에대한구체적인내용및세무리스크
-세대분리에의한양도소득세비과세사례
-1세대1주택임에도과세되는여러가지사례

[3]일시적2주택비과세특례
-조정대상지역의일시적2주택비과세사례분석
-소득세법의양도소득세및지방세법의취득세차이
-상속주택의비과세적용방법

[4]조정대상지역주택양도의구체적사례및세무리스크
-중과세대상및주택수포함여부요약표
-장기임대주택세재혜택및개정내용요약표
-조정대상지역중과세적용사례

[5]오피스텔및상가겸용주택의양도소득세및세무
-오피스텔용도(주거용,업무용)변경과복잡한세금문제
-조정대상지역에소재한오피스텔중과세등
-오피스텔임대수익세무

[6]주택구입과관련한담보대출
-주택담보대출
-주택담보인정비율(LTV),총부채상환비율(DTI),DSR
-자금조달계획서

★도서에수록하지못한부동산관련각종참고자료및최신개정내용등은경영정보사홈페이지에서무료로제공하고있습니다.

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[책속으로]이어서

○납부할부가가치세과세표준및납부세액계산방법
과세표준(시가):매입세액을공제받은오피스텔의취득가액×(1－5/100×경과된과세기간의수)
납부할부가가치세:과세표준×10/100
○경과된과세기간수계산
과세기간의개시일에당해재화를취득하거나당해재화가공급된것으로보아과세기간의수를계산한다.예를들어20×6.5.20.일반과세사업자로등록한후매입세액을환급을받았으나20×7.1.20.주거용으로전환하는경우경과한과세기간수는‘2’임(20×6년1기,20×6년2기,1기)

●주거용임대오피스텔을업무용으로전환한경우
오피스텔매입시주거용으로임대한경우매입세액을공제받을수없었으나차후업무용으로임대하면서일반과세사업자로사업자등록을하여부가가치세를신고납부하는경우매입세액에일정율을곱한금액을공제받을수있으며,이경우‘과세사업전환감가상각자산신고서’를제출하여야한다.(부가가치세법시행령제85조)
[사례]20×7.5.오피스텔취득,주거용으로임대하다20×9.7업무용으로전환,취득금액215,000,000원취득시매입세액은공제받지못함
과세표준:건물150,000,000원,건물분부가가치세15,000,000원,
토지분50,000,000원

공제되는세액=취득당시해당재화의면세사업등과관련하여공제되지아니한매입세액×(1-5%×경과된과세기간수)
15,000,000원×(1-5%×5)=11,250,000원

■취득세신고,납부및세율

●취득세중과세및중과세대상주택수

▶1세대가1주택을보유한상태에서조정대상지역내소재주택을새로취득하거나1세대가2주택을보유한상태에서새로일반지역이나조정대상지역의주택을취득하는경우취득세가중과세된다.단,1주택을보유한1세대가일반지역의1주택을취득하는경우에는중과세되지않는다.
취득세중과세대상

○조정대상지역또는비조정대상지역의주택취득및중과세
1)조정지역1주택+(신규)조정주택→중과세(8%)
2)비조정지역2주택+(신규)비조정지역→중과세(8%)
3)조정대상2주택+(신규)비조정지역주택취득→중과세(8%)
4)조정지역2주택+(신규)조정주택→중과세(12%)

●취득세중과세관련1세대의범위

1)세대별주민등록표에함께기재된가족
2)배우자와미혼인30세미만의자녀는세대를분리하여거주하더라도1세대로간주함단,해당자녀의소득(근로소득,사업소득등)이기준중위소득의40%(월73만원)이상으로서분가하는경우부모와구분하여별도의세대로판단함
★〈주의〉취득세과관련한1세대의범위에는실제거주여부에관계없이주민등록표상에기재된가족으로한다.단,양도소득세등국세의경우에는실제동거여부에의하여판단한다.

●지방교육세,농어촌특별세중과세세율

▶지방교육세중과세(중과세대상주택→0.4%)
○일반과세:주택규모및가액에따라0.1%～0.3%
○중과세대상주택:0.4%

▶농어촌특별세중과세(중과세대상주택→0.3%,1.4%)
○일반과세:국민주택→없음,국민주택규모초과주택0.2%
○조정대상지역내2주택,일반지역3주택0.3%
○조정대상지역내3주택,일반지역4주택1.0%

●취득세중과세관련주택수에포함하는주택
1주택을보유한1세대가조정대상지역의주택을새로취득하거나2주택이상을보유한1세대가일반지역의주택을새로취득하는경우취득세가중과세되며,주택수에포함하여야하는주택은다음과같다.(지방세법시행령제28조의4)

▶주택

▶공동소유주택
1.동일세대인경우1주택으로봄→세대내에서공동소유하는경우는개별세대원이아니라‘세대’가1개주택을소유하는것으로산정함
2.별도세대인경우각각주택을보유한것으로봄

▶상속받은주택
1.2020.8.11.이전상속받은주택:2025.8.12.이후주택수포함
2.2020.8.12.이후상속주택:상속개시일부터5년이후주택수포함
3.공동상속주택:주된상속인(상속지분이가장큰자)의주택에포함

○지분이가장큰상속인이두명이상인경우주택소유자(1→2)
1.그주택또는오피스텔에거주하는사람
2.나이가가장많은사람

▶주택의부수토지만을보유한경우
1세대가주택의부수토지만을소유하고있는경우에도주택수에포함하므로주택수계산시주의를하여야한다.
★[주의]양도소득세에서는주택의부수토지만을보유한경우주택을소유한것으로보지않지만취득세는주택수에포함되므로주의해야한다.

▶임대주택→장기임대주택으로등록된경우에도주택수포함
장기임대주택은종합부동산세(합산배제)및양도소득세1세대1주택비과세(거주주택비과세)적용시주택수에서제외되나취득세주택수판정,양도소득세중과대상주택수판정시에는모두포함된다.

▶오피스텔(주택분재산세과세대상)[국세청100문100답56P]
2020.8.12.이후신규취득하는오피스텔로서주택분재산세가과세되고있는오피스텔.단,오피스텔분양권은주택수에포함하지않는다.
다만,2020.8.11.이전매매(분양)계약을체결한경우주택수에서제외

▶분양권및조합원입주권→주택수에포함
2020.8.12.이후신규취득하는분양권및조합원입주권은주택수에포함한다.다만,2020.8.12.전에매매(분양)계약을체결한경우에는주택수에서제외
★양도소득세→2021.1.1.이후분양권취득분을주택수에포함