“대지사용권의모든것을읽는다.”
경매법리의최고전문가가펼치는특수물건읽기의향연!
차원이다른판례독법을통한고급경매도전의길잡이
대지사용권물건은분명큰수익이걸리는특수물건이며,마지막남은경매의블루오션이라고할만도하다.그러나난해성·위험성이상대적으로높다.따라서관련법리·판례에대한이해와분석의능력이요청된다.‘대지사용권’에대한지식을그중심으로하되,유기적으로얽히는분야인공유지분,공유물분할,법정지상권,관련실체법과소송법에관한지식도함께학습할수있도록구성했다.토지별,건물별,수익물건별,위험물건별,논점별구성을함으로써효율적인학습에도기여토록힘썼다.사례마다가능한각심급의판결을함께싣고분석하여각심급의특성과입장의차이와흐름을읽도록했다.이는실전에서타당한판단력의배양을기대하는저자의뜻이기도하다.
책의내용및특징
대지사용권실체를잡고싶은이를위한가뭄의단비같은책!
1.대지사용권의기본지식,관련법리인법정지상권,공유지분,공유물분할,경매소송등학습
2.특수물건에도전하기위한지식체계의숨은배경과티테일학습
3.판례원문을통한토지별,건물별,수익물별,위험물건별,논점별실전학습(분야별고유한주요판례실전학습)
4.판결원문공부를통해‘사실’과‘법리’그리고‘가치’라는경매의모든것인삼각요소들유기적체험
5.사례마다하급심과대법원의각판결을함께실어,하급심(1,2심)과최종결론인상고심대법원(3심)의차이학습
6.재판에서제대로된주장의서면작성및제출방법체험학습
7.기존판례에의존하지않고도설득력있게주장할수있는지식체계의학습
8.경매실전에서물건의특성파악,각자또는양자사이에서의특성,입장차이,흐름등읽는방법학습
정말돈되는특수물건을염두에두면서공부하는중이라면
가능한물건명세서는보지말고하나하나단계를밟으며실력을두텁게함에매진해야한다.물건명세서를보느라고빈번한서핑을하는행위는공부의매진에장애가되고결국시간낭비다.충분한실력이되고나면물건명세서의선별이정확하고빨라지며,임장과자료수집및수집된자료의분석이훨씬뛰어나게되고,나아가재판을통해확인해야하는상황에서도결단의힘을보유하게된다.
실력이부족하면착오,불안,불의타의위험등으로부터벗어날수없다.경매한다고마음조차피폐해진다.기본적으로긴장이나갈등이큰성격을가진경매물건을해결하는과정은자기정리와타자와의조율에능해야하고,그능력은결국실력이정도에비례하며,나아가마음의안정되는정도도실력에의해결정된다.
물건명세서는입찰여부를결정하기전에수행되는임장과자료수집및수집된자료를분석하기위한대상을선정하는단계로서의도구나기능이며,동시에그런기능에제한될뿐입니다.물건명세서의검토후임장,자료수집,분석등을거친수개에서수십개의물건중에겨우어느하나가입찰의대상이되는것이다.더나아가서는이런과정을거친후에도판단이충분치않아,재판을통해확인한다는전제하에서결단해야하는물건도있다.결국,간단한‘물건명세서’에있는것이아니라,오랜시간노력을투자해서얻는‘실력’에있는것이다.수많은물건명세서중에서경제적이고효과적으로선별해낼수있는실력,물건을읽고분석할실력,재판까지감행할실력,이러한실력을먼저키워놓아야한다.수천만원에서수억원의수익세계에참여할수있는자격을얻는데는그만한노력이라는대가를요는하는것이니,결국경매는그어떤영역보다공평한것이다.
우리가힘들게경매공부를하는이유
-집적된지식이경매실전에서작품을만들어낼수있는훌륭한무기가될것으로기대하기때문.
-무기가되려면어렵사리익힌지식이생명을얻고,가능성의공간으로나아가고,입찰의결정과입찰후가질나의자세를지시해줄수있어야하기때문.
-지식은활성(活性)이중요하기때문.즉,‘활성’이부족하거나없으면그단순성탓에큰돈이되는물건앞에서애간장만태우거나함부로내지르게되어경매사고를예약한것이되기때문.
-‘활성’의힘이형성되는방법의하나를제시하면,특히복잡한판례를공부한후에는유사한경매물건을만났을때어떤기준에서판단할것인지를곰곰이생각하게되어최고의훈련이되기때문.
-물건이가진유리한값과불리한값이무엇인지,그값들이생산하는덧셈과뺄셈의진행끝에도출되는결론은무엇이될것인지,유리한값은어떻게활용하고불리한값은어떻게극복할것인지등에대해심층적으로생각한다면진짜선수로무럭무럭익어갈것이기때문.
-‘판결원문’을통한공부는다른수단보다힘이들지만,같은훈련을체계적으로하는좋은무기이므로,그무기가주는차별화된기회를최대한활용해야하기때문.
특수물건경매의3차구분
크게는1,2,3차로이어지는전쟁의기간으로구분.제1차전은‘입찰당첨후부터재판에들어가기전까지의기간’이며,제2차전은‘재판하는동안의기간’이며,제3차전은‘재판이끝난후부터수익이실제로실현되기까지의기간’이다.
제1차전과제3차전은낙찰자의역량과상대방의방어력이상호작용하는함수에의해시간의분량이결정되고,제2차전은낙찰자와상대방의각소송상역량과전략에다가담당판사의재판진행방식(성향을포함해)이가세한결과의함수에의해시간의분량이결정된다.내가가진역량(지식,경험,판단력,결단력,조율의역량등의총화)이부족하면1,2,3차각단계의시간이늘어지게되어있다.다만,상대방이관련법리에대한이해부족이나오해로스스로자신이이긴다고믿는때도있는데,이경우에는당시그사람의신념자체가그러하기에‘미친놈,꽉막힌놈!’이라며흥분하고조급해할것이아니라,그에따르는여유를가져야한다.그리고오늘날에는경매를당한측에도흔히법률전문가가붙고,나아가서는장삿속에의한유인때문에상대방의버팀이가중되는측면도고려해야한다.
제1차전단계에서는‘근거도없이어떻게되겠지하는기대’나‘상대방의다양한태도(전략적측은지심의유발,혼란을자아내려는모호한표현,배반을예비한호의등)’의영향을받아시간을지체하게되는점을경계해야한다.중심적관건이자기본적으로가장시간을많이잡아먹는제2차전단계에서는그야말로법리적인실력이중요하다.내가청구하는권리가가집행선고의대상인지,아니면확정되어야하는(그래서상소할가능성이더높은)대상인지에따라제2차전의시간은크게달라지는점도사전에유의해야한다.제3차전단계에서는협상을전적으로거부할필요는없지만,일단은판결에의한실행에돌입해야한다.
한편으로는,어느단계이든나의수익률이크게감손되지않은선에서내가양보함으로써가능한조기에종결할수있는역량도중요하다.그러나특수물건의경우는마냥법으로만가버리고피차꽉찬불신때문에대화자체가없는현상이바로현실이다.필자는이현상의원인에관해많이생각하는편인데,양보는우선협상의자리가마련됨을전제로가능하다.이경우관건은뭔가작품을생산할‘협상의자리’를과연어느쪽이만드느냐에있다.경험으로는결코상대방이먼저손을내밀지는않다.결국,경매받은내가‘협상의자리’를만들어내야한다.그런데문제는,이것이가능해지려면사안의모든점을꿰뚫는나의실력이전제되어야하고,나의인격도함께기능적으로가세할배경으로작용해야합니다.결국,모든측면에서출중해야합니다.물론특수물건이라는특성,즉기본적으로이해상반의점(양보하거나인정할돈의크기의점)이크기때문에,말같이결코쉬운일이아니라는점은인정한다.
그리고한편으로의문제는,물론당연히지식과경험의부족때문이지만,인위적으로너무과도하게시간을단축하려는경우다.이경우에는오히려일을더욱복잡하게만들거나,원래걸릴시간보다훨씬많이잡아먹게하거나,원래가진나의법률적인지위를새로이불리하게하고는상대방의그것을유리하게하거나,심한경우에는결정적인패착의수를놓게도한다.각물건은그고유의본질과상태에따른최소한의기본적이고물리적인시간이소요되는데,그소요량을제대로파지하는것도결국에는각자의실력에의존한다.법리든,상대방의태도가보인함의든,판사의재판진행방식이가진영향요소이든그모든것의실제는결국나의실력이읽어내야하는과제인것이다.
[부별도서내용]
1부.총론
1부에서는‘대지사용권’,‘법정지상권’,‘공유지분’,‘공유물분할’에관한지식의기본을공부하게됩니다.‘대지사용권’의분야는이책의본체에해당하므로,그총론적지식에대하여기본은익히고들어가야합니다.그래서‘대지사용권’분야전체에공통된다고판단되는부분들을가능한집약적·체계적으로모아기술했습니다.다만,총론의특성상그추상성으로인해재미가떨어지거나이해가어려운독자는그리집착할필요는없습니다.대강의눈요기를하고는‘2부각론’의판례공부에서,귀납적으로공부할수있습니다.사람이나사정에따라서는,역류하는공부의방식이오히려효과적일수있는것입니다.
이미언급했듯이특수물건은복합적법리의쟁점을본질적으로가지고있습니다.그래서‘법정지상권’,‘공유지분’,‘공유물분할’에관한지식도‘대지사용권’과함께공부해둬야합니다.다만,공부에질려버릴정도의지면이될우려가있으므로,이세분야의모든것을다룰수는없었습니다.그러나그중요쟁점을거의모두집결시켰고,경매인들이혼란을겪거나오해하는법리를비교적정치하게기술했습니다.이세분야는각론에서는간헐적으로만나는만큼,이총론에서가능한정독을하고넘어가기를권유합니다.그럼으로써동시에‘대지사용권’을공부하는기회에이세분야의지식까지도덤으로키우는것입니다.
2부.각론
이제실제를두고치열하게다툰판결의사례로공부하게되는데,당연히총론에서의지식이다시거론될수밖에없습니다.그러나지금까지총론의공부가충분치않았거나그이해가부족했더라도그리문제는없습니다.그렇지만,이미지식의정도가상당한일부독자외에는,내용의난해함과복잡함으로인해곱씹으면서천천히읽어야합니다.어휘의개념,문장의의미,사안전체의구조등모두잡아야합니다.그러려면반복독서가필요한데,세번이상의읽기를권합니다.물론많은시간이걸릴것입니다.그러나시간과땀의투입이지극하면,필경이책에서‘아,이런접근과이해라니!’라는새로운힘의발견과함께뿌듯함을건져올릴것입니다.
특별부록.민사소송법특강
이책의내용은민사소송의지식과도밀접히결부되기때문에,집필초기에별개의장으로민사소송법도넣을계획이었습니다.그러나그자체가난해한데다가대형의법체계인민사소송법을넣기가어려웠습니다.해서고민끝에,판례해설의과정에그법리를최대한반영하는것으로했습니다.그런데집필후원고교정의단계에서남은아쉬움에다시불붙어이특별부록‘민사소송법특강’을집필해추가하기에이르렀습니다.다만,단순한절차의영역은생략하고실제재판에서사용되는중요한분야를모아집중했습니다.
민사소송이라고하면흔히‘서식’을생각하는데,특수물건의소송정도라면서식그자체는의미가없습니다.관행이되는‘서식’을찾아맞추는일이아니라,법의취지내지정신(법규와법리)이제대로침윤한문서를써낼능력이관건입니다.이특별부록의각부분(소장,답변서,준비서면,서증,검증,감정,증인등)에는해당능력의향상에필요한정신이녹아있습니다.형식적인절차보다는법리의실체를구현할수준의실무이해에치중한것이므로,일단은내용이어렵다고봅니다.그러나특수물건의경매를생각한다면,수준이있는공부를피해서는곤란합니다.한번읽어모두알려고할필요가없으며,난해성으로인해그렇게되지도않습니다.시간을개방해서반복해읽고깊이음미하면서,필요할때마다찾아읽으면서익혀나가도록합니다.
책속으로추가
공동소유의형태는공유·합유·총유등세가지가있습니다.그중공유는물건의지분에의하여수인의소유로귀속되고있는공동소유의형태인데(민법제262조),법적성질은다수인이하나의소유권을분량적으로분할하여소유하는상태라고
