상권은 매출이다 (부동산이 아니라 손님을 보는 상권분석 이야기)

송규봉

인생은시간,공간,사람으로빚어진다.
시간:미국와튼경영대학원이운영하는지리정보시스템(GIS)연구소에서근무할때인구,일자리,상권의변화를분석했다.우연히세탁소창업자를위해상권분석을시작했다.그후20년이흘렀다.
공간:한국에돌아와슈퍼마켓,병원,영화관,패션,한식프랜차이즈,피자체인망,패밀리레스토랑,호텔,오피스텔,전자제품,주유소,학원,커피전문점,할인점,백화점,온라인쇼핑몰을위한상권분석을수행했다.
사람:자신의인생을녹여자신만의상권을만들어가는분들에게항상배운다.그분들의교훈을바탕으로연세대학교디자인경영석사과정과국민대학교AI·빅데이터MBA과정에서겸임교수로강의한다.
미국펜실베이니아대학교환경학석사과정에서GIS를전공하고필라델피아소재CML연구소에서GIS연구원으로,하버드대학교에서GIS컨설턴트로,와튼경영대학부설WhartonGISLab에서연구원으로일했다.저서로《지도,세상을읽는생각의프레임》,《미국인터넷산업의지도:Internet@USA》(공저)등이있다.앞으로도시간,공간,사람을새롭게연결하는지도를만들고싶다.

프롤로그|결코실패하면안되는그자리를찾아

1장상권,성공과폐업의교차로
성공은드물고실패는넘친다
-시원하게말아먹은레스토랑|상권에적응할것인가,상권을창출할것인가
고객의관점을빌려오라

2장상권에대해가장궁금해하는7가지
A급상권과B급상권을어떻게구분하는가?
유동인구,주거민,직장인을어떻게파악하는가?
-유동인구분석:내가가장잘만족시킬목표고객층을따져본다|주거인구분석:성·연령별특성과고객층의수요를분석한다|직장인분석:‘빌딩타기’를대신할중소기업현황정보시스템|자르고쪼개는것이능사가아니다
배달업상권은어떻게정해야하는가?
우리업종이그상권에적합한지어떻게판단하는가?
음식점하기좋은상권의특성은?
1인가구밀집상권의특성을파악하는방법은?
실제가게를열때검토할기준은무엇인가?

3장고수들은어떻게입지를고르는가?
상권분석의고수를찾아서
입지선정이곧브랜드구현과정:스타벅스출점전략
사업의명운을걸고직접탐색하라:알레그리아의DIY상권분석기
손님의마음을얻어상권을넓혀간다:우노다카시의B급상권성공기
상권은중력이다:수원시부부식당창업기
21년vs.10개월:〈서민갑부〉상권의공통점
자신만의사례연구를시작하자

4장내손으로시작하는우리가게상권분석
상권은부동산이아니라고객분포다
상권분석의첫질문:내고객은어디에서오는가?
분석을소홀히하면초점이흐려진다
상권분석의나침반
상권요인체크리스트
-경쟁매장|교차로|군집|배후인구|유동객|집객시설
입지요인체크리스트
-건물|노변전면길이|매장크기|시인성|접근성|코너|횡단보도

에필로그|실패최소화를넘어성공극대화로
주(註)

창업의어려움1위,입지선정
아이템,인테리어,서비스는내노력으로바꿀수있지만,상권은?

누구나A급상권에들어가고싶어한다.그러나치솟는부동산비용을생각하면엄두를내지못한다.더욱이오늘의A급상권도언제몰락상권이될지모른다.실제로자영업자들에게경영이어려워진이유를물으면첫손에꼽는것이‘상권쇠퇴’다.이처럼변화무쌍한상권에창업자금의절반이상이들어간다.만에하나폐업하면권리금회수도어렵다.소상공인진흥공단이폐업과재창업을경험한803명을직접만나폐업할때어려웠던점이무엇인지묻자‘권리금회수’(48.3%),‘기존설비처분’,‘사업장매도’를꼽았다.폐업하면권리금과시설비를손해보는것은물론다음임차인이계약할때까지계속임대료를내야하는3중고에시달린다.이중두가지가‘부동산비용’에서발생한다.창업을준비할때,가게를운영하면서,심지어가게를닫는순간까지자영업자들을가장힘들게하는것이바로‘상권’이다.
상권이문제라면,상권을알아야하지않겠는가?더욱이세상은끊임없이변하기에상권분석은창업때뿐아니라일상적으로해야한다.상권분석이습관처럼되어야미래의상권변화에성공적으로대응할수있다.어떻게하면내고객이더많이모이는가게자리를어떻게찾아낼수있을까?나아가변화하는상권에서어떻게꾸준히성과를올릴수있을까?이것이자영업자가풀어야할상권분석의핵심이다.

상권분석실력이사업실력이다!
부동산이아니라손님에게서답을찾는상권분석법
이책은공공기관데이터를활용해혼자힘으로도너끈히할수있는상권분석방법을소개한다.아울러창업후에도상권의변화를파악해대응할수있는방안을설명한다.저자는지리정보시스템(GIS)전문가로대기업매장의상권분석을수행하는한편,이기법을자영업자들이활용할수있도록안내하는활동을꾸준히해왔다.‘배달의민족’이요식업사장님들을위해운영하는‘배민아카데미’에서상권분석강의를진행해좋은반응을얻기도했다.
저자가현장의사장님들에게들은질문은고스란히이책의내용으로담겼다.무리해서라도번화가에서출발하는것이유리한가,아직발달하지않은상권에서소박하게시작하는것이더현명한가?들어가고싶은상권의거주민과직장인,유동인구를정확히파악하는방법은?배달상권은어떻게분석하는가?대로변입지가무조건좋은가?막연해보이는이런질문에대해저자는인터넷에공개된자료를활용하는법,현장조사에서반드시파악해야할포인트등답을찾는실마리를알려준다.여기에더해글로벌기업이활용하는상권및입지분석체크리스트와최신연구자료가운데팁이될만한핵심사항을간추려소개했다.
저자는A급상권에연연하지않고도성공할수있는길은부동산이아니라고객을보는것이라고말한다.이책에는23명의실제사례가나온다.유동인구가전혀없는시골에가서막국수전문점으로일매출800만원을내고있는부부이야기,창업비용이부족해외진입지에매장을열어최상위권매출을올린곰탕집사장님,스타벅스바로옆에출점해대등한매출을올리는커피전문점사장님,일곱번의실패후3년만에재기에성공한노점제빵사…누구도A급상권에서시작하지못했지만,자신의여건에서최선의입지를정했고한번온고객이다시오게하고자노력했다.이들의이야기는상권분석의필요성과노하우는물론상권의어려움과극복방안까지모두담고있다.
매년100만명이창업하고,90만명이폐업한다.누구도실패를원하지않지만절반이상이1년을넘기지못하고가게를접는다.어디에나있는그가게자리가누군가에게는삶의전부이며결코실패하면안되는절박한끝자리다.그자리를어떻게찾고지켜낼것인가?저자가안내하는길을따라가다보면막막하게느껴지던상권분석이어느덧‘나도해볼수있는것’으로바뀌어있을것이다.무엇보다도‘부동산’이아니라‘고객’을바라봄으로써최적의입지를찾는노하우를터득하게될것이다.