꿈의 주택정책을 찾아서 (글로벌 주택시장 트렌드와 한국의 미래)

진미윤

저자진미윤은한국토지주택공사(LH)토지주택연구원의연구위원이며,주택정책,임대주택,주거급여,행복주택,뉴스테이,주거복지관련연구를담당하고있다.현재한국주거학회부회장,한국주택학회대외협력위원회위원장을맡고있으며,국토교통부행복주택후보지선정위원회위원,경기도주거정책심의위원회위원,제주도주거정책심의위원회위원등중앙부처와지자체의정책입안활동에참여하고있다.《주택정책과금융》《주거복지개론》등의책을썼다.

책을펴내며

1장.
글로벌주택시장의10대트렌드

2장.
영국:홈오너십소사이어티에서빅소사이어티로의긴여정

3장.
미국:시장중심주택정책의명과암

4장.
스웨덴:복지천국에서도주택은상품

5장.
네덜란드:공공임대주택천국에드리운그림자

6장.
독일:자가소유집착않는이상한나라

7장.
한국:글로벌주택시장변화와한국주택체제의미래

참고문헌

주택정책의지상낙원은있는가?
선진국과한국의주택정책은어떻게다른가?
한국주택시장의미래는어떻게나아가야하는가?

글로벌주택시장의10대트렌드

1.시대별로달라진주택정책의패션이주택시장의뉴트렌드를만들다.
2.인구2명당1호의주택재고가확보되다.
3.주택시장은1990년대중반이후10여년간장기호황을이어가다.
4.금융위기로주택시장이동반침체되다.
5.10가구중7가구는집을가진자가소유사회가되다.
6.포스트금융위기의새로운주택위기는부담능력이다.
7.임차수요증가로임차인사회가도래하다.
8.공공임대주택의공급부활로서민주거복지를강화하다.
9.민간임대주택은경기활성화를위한유망산업이다.
10.전통적주택공급시스템이점차하이브리드화Hybridity되다.

한국사회주택문제의심각성
한국사회는집문제에관한한세계최고가여러가지다.우선이사다니는빈도가세계에서가장잦다.평균3～4년정도에한번씩이사를다니는데,이른바선진국들중에서는가장불안정한상태라고할수있다.소득대비집값도세계최고수준이다.흔히중산층의조건이라고불리는‘30평대아파트’와연간소득을비교하면10배나될정도로비싸다.주택경기에민감한정도도세계최고가아닌가한다.지난40년동안부침이있기는했지만기본적으로집값은오르기만했다.가히‘부동산불패론’이라할정도였다.그러다2008년세계금융위기이후에는이제집값의경향적하락이새로운불안요인이되었다.이런상황에서우리에게집은‘기쁨과슬픔의원천’이라할만큼절박한삶의장소가되어왔다.특히공공임대주택과같은정부의주거안전망이취약했기때문에,집은모든가정이스스로해결해야되는첫번째걱정거리가아닐수없었다.

세계선진국들은어떤주택정책을펼치나
현실의집문제가어려울수록우리는이상향을꿈꾸는경향이있다.“싱가포르는결혼후3년만되면시세의반이하로아파트를분양받을수있고,내집가진비율이90%나된다.”“유럽국가들은공공임대주택이평균18%나되지만우리는5%도되지않는다.”“스웨덴,덴마크등북유럽국가들은다양한협동조합주택이많아서목돈을들이지않고도살수있다.”“독일이나오스트리아는민간임대주택에살더라도안정적인거주가가능하다.”이런얘기들이대표적이다.적어도주택문제에관한한‘꿈의나라’들이다.시민단체들뿐아니라여러언론들도이들나라의주거상황이나정책을소개했기에,웬만한사람들이라면전문가수준의정보를갖고있을정도이다.
그러나이들꿈의나라는하루아침에만들어진것이아니다.각나라의사회,경제,정치,문화체제가오랫동안걸어온길에바탕을두고있다.더구나이경로는한번정해지면쉽게바뀌지않는다.바로이웃한나라들도주택시장상황이나정책이판이하게다른것은모두이런경로의차이때문이다.북유럽의협동조합주택을부러워하지만,이미150년전부터시작된협동조합운동이있었기에가능하다.유럽의많은공공임대주택은제2차세계대전이후노동과자본의대타협을반영하고있다.싱가포르도독립당시부터확보한다량의국공유지가있었기에반값아파트가가능했다.독일역시특유의보수주의적복지체제가민간임대주택중심의주택정책을뒷받침했다.이점에서우리는처음부터다른길을걸었다.해방이후집문제를어떻게해결해야할지방향조차못정한채급격한도시화와주택부족을겪기시작했기때문이다.국공유지는헐값에팔아치웠고,판자촌이공공임대주택구실을했다.집값오르는것을중산층형성과정과동일하게보는사회적분위기마저있었다.
그런데이렇게우리의과거를아쉬워만하고있을필요는없다.이들꿈의나라가겉모습은마냥부럽지만,막상안을자세히들여다보면얘기가또달라지기때문이다.싱가포르의반값아파트는어디까지나시민권을가진4분의3의국민이대상일뿐나머지는비싼민간주택에거주하거나집같지않은집에서생활하고있다.유럽국가들이공공임대주택비중이높다고하지만,언젠가부터이들은빈곤과차별의상징이되었으며정부정책에서도애물단지인경우가많다.협동조합주택도과거의위대한유산이기는하나역시시장주의의파고앞에서흔들리고있다.무엇보다이들선진국들은우리가가장민감하게생각하고있는주택가격이급등락을거듭하고있다.자가소유의부추김속에서가계부채역시심각하게늘어났고,주택가격거품이사회경제적위기로이어지기도했다.안타깝게도우리가기대하는완전한이상향은없다.1인당주거면적이나주거수준이평균적으로우리보다나은것은사실이지만,가격이안정된나라는손꼽을정도에불과하다.선진국들이자랑하던주거복지정책들도이런저런균열을겪고있다.더구나청년들의심각한주거문제는거의한나라도예외가없으며,이는단순히2008년금융위기가아직끝나지않아서생기는과도적인문제가아니다.

꿈의주택정책을찾아서-영국,미국,스웨덴,네덜란드,독일
이책은우리가흔히주택정책에관해꿈의나라라고생각하는국가들을포함해,주요국가들의주거사정과주택정책흐름을하나하나짚어보고있다.비록지상의낙원은없다지만,수많은사회적논의와시행착오를거친결과물들이다.특히각국이겪는주거문제나정책대응이최근유사한경향을보이기시작하면서,우리에게도여러가지시사점을주고있다.그동안은먼곳의부러운정책에불과했다면,이제는우리도주택시장이거의성숙단계에들어섰기때문에실제검토하거나추진해볼만한단계에들어서기도했다.
따라서이책은먼저선진국들의주택정책트렌드가어떻게변해왔고,현재어떤방향으로가고있는지를다루고있다.나라마다시차는있지만1990년대이후자가소유를권장하는분위기가압도하면서주택가격이등락을반복했다.이과정에서공공임대주택은대부분의국가에서후퇴했으며,협동조합주택에도신자유주의적변화가나타났다.최근금융위기이후에는오랫동안홀대받았던민간임대주택에대한관심이높아지고있다.이와함께주택정책의핵심키워드도자가소유(homeownership)에서부담가능한주택,즉어포더빌리티(affordability)로변했다.또한전통적으로공공-민간으로나뉘었던주택공급시스템이하이브리드화되는경향이있다.
이어서이책은영국,미국,스웨덴,네덜란드,독일의다섯개나라를살펴보고있다.영국은한때주거복지의선도국가였으나1980년대부터공공임대주택매각을시작하면서,이제는자가소유를통한‘자산복지’를강조하는가장시장화된국가가되었다.그러나앞으로도영국형자가소유국가는지속될수있을까?
미국은지난80여년간자가소유를확대하는정책에매진해왔으나,금융위기로차압위기와부담능력위기에직면하고있다.저소득층주택은점차정책에서소외되고잔여화되어가고있다.민간임대주택부문은크게육성되었지만,임대료수준은부담가능하다고볼수없다.왜이러한현상이빚어졌을까?
스웨덴은1930년대‘국민의집’이념하에보편적복지대국을이루었다.그러나1990년대중반부터정부지원축소와규제완화,시장주의적정책으로인해스웨덴고유의모델은흔들리고있다.복지천국에서도주택은상품인것이다.앞으로도스웨덴모델은계속될수있을것인가?
네덜란드는세계에서공공임대주택거주비율이가장높은나라이다.그러나1990년대이후자가소유로의정책전환,금융위기이후장기시장침체,만성적인주택부족난등으로주택정책은새로운국면에접어들고있다.특히주택담보에따른가계부채비율이위험수위를넘어선상태이다.무엇이네덜란드의전설적성취에영향을주었으며,최근어떤쟁점으로주택정책의개혁을논의하고있는가?
독일은선진국중에서자가소유율이가장낮은편이다.공공임대주택도별로없다.결국민간임대주택이중요한주거수단이지만,국민들의주거생활은안정되어있다.전세난에시달리는우리로서는잘이해되지않는다.어떻게가능했을까?또동서로분단되었던나라가통일이후주택시장에서는어떤변화를겪었을까?우리에게도궁금증을자아내는대목이다.

한국주택정책의미래는?
우리나라는급격한경제성장과도시화과정에서만성적인주택부족과가격상승을경험했다.주택정책은기본적으로시장에의존하되,택지공급과거래질서등에는정부가깊이개입해왔다.한국주택정책의특수성이라고할수있다.그러나최근주택의절대부족시대가마무리되고,저성장,저출산,고령화가본격화되면서주택정책에는새로운상상력이필요하게되었다.그동안개발도상국형의주택문제를해결하는데부심했다면,이제는선진국형글로벌주택문제가과제로대두한것이다.선진국들이겪었거나,현재당면하고있는정책이슈들이우리에게도중점과제로등장했다.우리주택정책은저성장,상대부족,가격안정에부응하는방향으로전환해야한다.주택공급시스템도‘시장중심,공공보완’에서‘민간과공공의협업과역할분담’으로전환되어야한다.이제주택정책의핵심목표는자가소유촉진이아니라능력에맞는주택(부담가능한주택)의공급이되었다.
이에따라당면하게는전체가계자산의70%이상을부동산이차지하는특유의자산쏠림현상으로부터연착륙하는과제가중요해졌다.이와함께지난50년동안의급속한주택공급의후유증이라할수있는날림주택이나불량한주거인프라를해소하는것도숙제다.특히과거와같은대규모철거재개발을계속할수없는상황에서어떻게노후저층주거지의환경을개선할것인가는우리주택정책및도시정책의난제라고할수있다.마지막으로민간임대주택의역할을공식화해야한다.그동안벗어나고싶던주택점유형태였던민간임대주택이이제는청년들을위한유용한주거가될가능성을가진것이다.민간임대주택공급자에게적정수익을보장하되싸고좋은임대주택이많이공급되게할수있는방법을찾는것은당면한현안이되었다.
“각세대의불안과불만의실체를인정하고,이를통합적으로해결하는방법을찾아야한다.서로를원망하거나실체를부정하는방식으로는국가적주택문제해결이불가능하다.고도성장세대의주택자산이그들생활에보탬이되게하면서도,저성장세대가좀더나은주택을싼가격에얻을수있도록하는방법을찾아야한다.부담가능한주택을더많이공급하되이를세대통합적인방식을통해달성하는것이중요하다.도시계획,도시재생,주택금융,부동산세제,주거복지등모든주택정책영역의정책들이‘세대통합적전략을통한부담가능한주택공급’에초점을맞추어야한다.발전주의국가의유산을지닌우리주택체제가글로벌주택시장변화로부터얻을교훈이다.”