독일 국유지의 가치평가 (군사시설 반환부지를 중심으로)

『독일 국유지의 가치평가』는 국토연구원 국·공유지연구센터가 기획한 「세계 국·공유지를 보다」 시리즈의 다섯 번째 책으로, 독일 군사시설 부지의 대규모 반환 및 전환 개발, 매각 사례 연구를 통해 국유지의 가치평가 방법을 모색하는 책이다.
이 책은 연구 목적과 의의, 방법론을 설명하는 1부와, 군사시설 반환부지의 용도 전환과 도시계획적 수단에 관해 서술하는 2부, 군 전환용지의 가치평가 사례를 분석하고 결론 내리는 3부로 구성되어 있다. 저자는 크게 세 가지 질문을 던진다. 군사시설 반환부지를 변환할 때 고려할 사항은 무엇인가? 군사시설 반환부지의 변환은 어떻게 조정될 수 있는가? 군 전환용지의 가치는 어떻게 평가되는가?
독일은 과거 동·서 분단과 냉전으로 인해 100만 명 이상의 병력이 국토 전역에 주둔했고, 독일 국토 면적의 5%에 달하는 면적에 약 2,000개소의 군사기지가 설치되었다. 그러나 통일 및 냉전 종식으로 병력 수는 1/4 수준으로 감소했고, 군축에 따라 발생한 대규모 유휴 군용지의 민간 용도 전환과 체계적인 활용 문제가 대두되었다. 독일 정부는 통일 이후 유휴 군 부지에 대한 용도 변경 가이드라인을 구축해 체계적인 개발을 유도하고, 도시 인프라 설치 및 노후 구시가지 재개발 등에 유휴 군용지를 적극 활용함으로써 도시 (재)활성화를 추진하고 있다.
군사시설 반환부지의 개발은 지방자치단체, 개발자 그리고 매입자에게 특별한 도전이 되고 있다. 반환부지 개발은 세 가지 영역, 즉 전환용지 자체, 개발 계획의 실행 그리고 가격 산정 측면에서 접근해야 하는데, 지금까지 가격 산정에 대해서는 제대로 된 연구가 진행되지 못했다. 가격 산정은 개발비와 밀접히 연결되어 있으며, 이는 다시 개발 계획과 연결되어 있어 그 중요성이 크다. 군사시설 반환부지의 성공 요인은 특수한 토지 소유자 상황에 따른 개발 계획의 경제성이다. 여기서 말하는 경제성이란, 민간이 개발에 나설 경우 이에 상응하는 이윤을 창출하거나, 지방자치단체가 개발에 나설 경우 규정된 손실을 초과하지 않는 것을 의미한다.
저자는 수백 건의 유휴 군용지의 민간 용도로의 전환 과정 사례를 수집하고, 그 과정에서 이루어진 토지에 대한 가치평가 방식을 연구했다.
우리나라도 군 규모 축소에 따른 대규모 유휴 군용지 발생이 예측되는 현시점에서, 독일의 사례 연구는 국토의 효율적 이용 측면에서 유효한 시사점을 제시할 것이다.