대한민국 부동산 흐름 읽는 법 (술술 읽기만 해도 부동산의 사계가 머릿속으로 쏙 들어오는)

신진수

1979년경남밀양에서태어나대구에서자랐다.대구에서자랐다고는하지만엄밀히따져보면1980년밀양을떠나첫발을내딛은곳은경상북도달성군이었다.1981년대구의팽창으로그가살던지역이대구로편입되면서대구사람이되었고1991년도시의팽창으로그가살던집은도로가되었다.뒷동산과논밭이대규모아파트단지로변하는과정도지켜보았다.수많은덤프트럭이비포장도로를점령한모습을보던아이가이제두아이의아빠가되어서또다른시각으로부동산을바라본다.
IMF직전연거푸부동산을구매하신부모님.‘과연그선택이1년만늦어졌더라면혹은조금더나은입지를골랐다면지금얼마나부자가되었을까?’이런공상을가끔해본다.물론그때산부동산은현재는가격이올랐다.누구나말하는부동산불패의한단면이라고할수있다.과도한빚을지고구매했었다면그의집에도빨간딱지가붙지나않았을까?그래서그는부동산을사고팔때는무엇보다‘때’와‘레버리지비율’이중요함을깨달았다.

대구교육대학교를졸업하고2004년교직에첫발을내딛은후현재까지교직에머무르고있다.그는이책에서교단에서하는방식그대로초보자도부동산을이해할수있도록스토리형식으로쉽고간결하게설명한다.부동산의사계인봄,여름,가을,겨울을이해하면초보도고수처럼투자할수있다.투자관점이아닌내집마련이목표인경우도부동산가격이가장낮은시기인부동산사계중겨울과봄에사는법을알수있게한다.

부동산은아무때나사고파는것이아닌,큰흐름을잡고시기별로매수매도전략을스마트하게판단해야한다.특히‘벌집순환모형’을이해하면,투자의‘때’가보인다.그는이러한이론적바탕위에서투자의세계를바라본다.부동산불패신화만믿고무턱대고사기보다는더나은시기와장소를조율해야한다.레버리지비율도반드시고려해야한다.부동산투자서를살펴보면성공과실패를함께논하기보다는비관론과낙관론이극단적으로대립되는모습을볼수있는데이책에서는두가지면을균형잡힌시각으로살펴본다.
그는이책을집필하기위해지난1년간부동산카페의글들을모조리읽고,유튜브에소개된부동산관련정보도모두시청하였다.그래서이책은피와땀의결정체다.까다롭고어려운내용을포함하여투자에앞서알아야할,부동산을사야할때와팔아야할때를스토리안에녹여놓았다.이해하기쉬운책이좋은책이라는그의교육자적인시각이고스란히담겨있다.

저자와의인터뷰_왜‘때를사야’하는가?

1부대한민국부동산은벌집순환모형대로움직이는가?
1장노전수이야기1-쓰라린추억
2장노전수이야기2-잠못이루는밤

2부부동산사이클리밸런싱
3장나형균이야기-여럿에귀기울이기
4장김미영이야기1-거대한고래
5장승태와혜리이야기-내가사면꼭지
6장강남득의이야기-총성없는전쟁터
7장팔팔이이야기1-우울한삶
8장금미이야기1-빛나지않는금
9장팔팔이이야기2-성공의문턱
10장금미이야기2-한몸누일곳
11장이지영이야기-갈곳없는바람
12장Innocence이야기-소리없는외침
.리밸런싱시기해설
13장노전수이야기3-벼랑끝의희망

3부부동산사이클디레버리지
14장박재상이야기1-초심자의행운
15장김원상이야기-우울한새집바라기
16장박재상이야기2-잔인한욕심
17장이삼상의이야기-공수래공수거
18장최고봉이야기-부자삼대
19장보통이와하하이야기-보통의삶
20장까대기이야기-폰지게임
.디레버리지시기해설
21장노전수이야기4-반전있는드라마

4부부동산사이클레버리지
22장강남득이야기2-준비된자에게찾아온기회
23장김미영이야기2-서민의꿈
24장승태와혜리이야기2-다시찾은기회
25장강지름이야기-때를안다는건
26장김현상이야기-진인사대천명
27장이삼상의아들재웅이야기-서로다른길
28장최금영이야기-돌고돌아부동산
29장오연상이야기-일희일비하지않기
30장GUILT이야기-어긋난계획
31장송설인이야기-눈사람은녹는다
32장김소장이야기-한줄기빛
.레버리지시기해설
33장노전수이야기5-뿌리내리기

술술읽기만해도부동산의봄여름가을겨울이머릿속으로쏙!

“부동산은아무때나사고파는것이아닌,
큰흐름을잡고시기별로매수매도전략을
스마트하게판단해야한다.”
부동산은사야할때와팔아야할때가따로있다!

까다롭고어려운부동산을누구나쉽게이해할수있도록스토리형식으로풀어쓴부동산투자서내지는전망서,입문서이다.개인투자자들은언제나지금이투자를해야할때인지빠져나와야할때인지맥을잡지못한다.지금이봄,여름,가을,겨울이라는부동산의사계중어느때인지알지못하기때문이다.감각에의존해혹은뉴스와풍문,주변인들의사례에의지해투자를하지만매번실패와마주할뿐이다.오르기를바라는입장에서는오른다는전문가의말만,내리기를바라는입장에서는내린다는전문가의말만들린다.스스로판단하기어렵기때문이다.
투자가아닌내집마련이꿈인경우에도어차피내가들어가살집이니지금이비싼때인지쌀때인지는중요하지않다는생각으로아무때나집을덜컥산다.그것도최대한도의빚을내서말이다.
이책은대한민국부동산의봄여름가을겨울,즉큰흐름을읽는법에관한책이다.가야할방향을잃고헤매는투자자또는매수대기자들에게안성맞춤이다.부동산에는벌집모형순환이론에따라오를때가있고,떨어질때가있다.사야할때와팔아야할때가따로있다는의미다.부동산내부의문제뿐만아니라국내경기,나아가세계경기와밀접하게연동되어움직이는부동산의특성을이해해야한다.흐름을알면디테일에약한초보자도얼마든지고수처럼투자할수있다.쌀때를알고비쌀때를알기때문이며,오르는시기와내리는시기를알기때문이다.이처럼흐름과때를알고나면매번실패만거듭했던투자에서극적인변화가일어난다.

이책은피와땀의결정체다!

“이책을집필하기위해지난1년간
부동산카페의글들을모조리읽고,
유튜브에소개된부동산관련정보도모두시청하였다.”

은퇴가빨라진100세시대,부동산은선택이아닌필수가되었다.돈걱정없이살고싶다면부동산을또하나의직업으로삼아야하며,부동산으로큰돈을벌려면무엇보다때와타이밍을알아야한다.
이책은등장하는여러인물들의사례를통해성공과실패를판가름하는대한민국부동산의흐름읽는법을제시한다.특히이책은여러등장인물의사례를소설형식으로풀어썼다.매우잘읽히고재밌는스토리를읽기만해도어려운부동산의흐름이잡히고,나아가야할방향앞에놓인안개가걷힌다.

당신의답답한마음을풀어줄해답은‘벌집순환모형’안에있다!

지금까지의주택시장그래프를살펴보면마치영원히상승만거듭할것같은느낌이든다.하지만조금더자세히들여다보면그상승의흐름속에수많은굴곡이존재했음을알수있다.
가까운예로IMF와리먼사태가있다.그때의쓰라린기억을여전히간직한이들은많지않다.가까웠던두번의위기가지나간이후에투자시장에뛰어든이들은환호했다.성공한이들의이야기는끊임없이확대재생산되었다.위기를견뎌내지못한이들은시장에서조용히퇴출되었다.심한경우는극단적선택으로내몰리기도했다.그러하기에그들의이야기는널리퍼지지못했다.
주식시장에서개인투자자의성공률은5%정도라고한다.즉다시말해95%는잃는다는말이다.투자게시판의실패담코너에는수많은이들의아픔이담겨있다.하지만그들은하나의글을끝으로시장에서사라진다.반면성공담코너에는오늘도투자자를유혹하기위한성공스토리들이널리퍼져나가고있다.
상승기에투자한사람들은자신의탁월한능력과선견지명덕분에성공했다고자만하기일쑤다.하지만이후에찾아오는하락기를호되게경험하고나면비로소시장을겸손하고겸허한자세로바라봐야한다는사실을깨닫게된다.하지만안타깝게도마음에겸손이가득차올랐을때는이미주머니가텅비어버린경우가많다.
주택시장을전망하는도구중하나로‘벌집순환모형’이있다.주택시장의외부환경인일반적인경기사이클과비탄력적인주택공급의영향을받아주택시장내부의거래량과가격의관계가육각형의패턴을나타내면서시계역방향으로변동·순환한다는이론이다.

★벌집순환모형이갖는가장큰의의는전환점을예측하는데있다.
★일반적인주택시장의순환주기는7~12년,평균10년정도이다.
★현실적으로주택시장을벌집순환모형이론과같이명확하게6개의국면으로구분하기는어려우나전반적인추세의흐름을판단하는근거로활용이가능하다.
★부동산의움직임에는사람의심리가상당부분작용하므로벌집순환모형이현실을정확히반영하지는않는다.
★국내주택시장에서벌집순환모형과같은순환을찾기힘들다는의견도있으나벌집순환모형과거의유사하다는견해도있다.
★지역별로순환주기가다르게나타나기도한다.