공매투자의 정석(2019) (남들 경매할 때 나는 공매한다! | 개정판)

김동희

아무리베테랑전문가라도그앞에선누구도부동산에관한논쟁을하고싶어하지않는다.복잡한법률부터실무에까지무엇이든일단파고들면끝장을보는무서운집념과부지런함덕에,전문가들도어려워하는부분까지머릿속에완전하고종합적인체계를세워놓은그다.부동산공인중개사시험1회합격자로서,부동산중개업부터부동산중개법인,부동산투자법인을운영해왔고,경매·공매를비롯하여재건축재개발,부동산세금에이르기까지부동산에관련해안해본것없고,모르는것이없다.특히경매와공매,배당은자타가공인하는대한민국최고의전문가이다.
이책은아직도공매를어렵게만생각하는입문자들과다시기본기를다지고싶은투자자들을위해교과서처럼늘곁에두고읽어볼수있게만든공매기본서이자성공적인공매를통해남은인생을부자로만들어줄가장완벽한지침서가될것이다.

-약력
·공인중개사자격취득(제1회)·중앙대학교경영학과졸업
·(주)대산투자대표역임·현)(주)퍼블릭옥션(PublicAuction)대표
·현)한국경·공매아카데미연구소소장·현)법무법인강산자문위원
·현)부동산투자포럼경매전문위원·굿옥션경매강좌교수
·디지털태인경매강좌교수·자산관리공사(KAMCOM)공매강좌교수
·현)경공매교육아카데미원장·현)NCS경·공매전문집필위원
·현)도서출판채움과사람들대표·건국대최고위과정교수

-저서
『손에잡히는공매투자의정석4쇄개정판(2018.10.)』
『계약할때사전처럼꺼내보는계약서작성의비밀10쇄증개정판(2018.05.)』
『지분경매완성과NPL투자비법(2018.07.)』
『아파트살때와팔때(2018.03.)』
『신탁공매투자의비밀(2017.11.)』
『부동산임대차계약상식사전(2017.06.)』
『경매핵심강의노트(2017.03.)』
『한권으로끝내는경매투자의정석2쇄개정판(2017.03.)』
『법정지상권과집합건물투자의비밀3쇄개정판(2017.01.)』
『이제지분경매와특수물건에서NPL을찾아라(2016.05.)』
『지분경매실전투자의비밀2쇄개정판(2016.06.20)』
『배당표작성과배당이의실무(2015.09.)』
『경매배당금의비밀(2015.09.)』
『전세금안전하게지키는비법(2015.05.)』
『부동산재테크Q&A(2015.03.)』
『연봉2배올리는공매투자이야기(2014.11.)』
『나는경매로평생직장을찾았다(2013.12.)』
『지분경매와NPL투자완성(2014.08.)』
『법정지상권과집합건물투자의비밀(2014.04.)』
『경매실전투자비법2쇄개정판(2014.08.』
『계약서작성의비밀(2013.08.)』
『임대차상식사전(2013.01.)』
『지분경매의완성(2012.10.)』
『특수물건의비밀(2012.03.)』
『남들경매할때나는공매한다(2012.01.)』
『지분경매의비밀(2011.11.)』
『판사님배당에이의가있습니다(2011.03.)』
『실전공매완전정복(2010.02.』
『공매·경매와부동산투자분석(2009.07.)』

Chapter1공매로낙찰받아성공한사례와함정에빠져실패한이야기

01단독주택2분의1지분은공매로,2분의1은경매로동시에매각되는경우
◈일산단독주택의사진과주변현황도
◈일산단독주택의2분의1온비드공매입찰정보내역
◈2분의1지분공매와2분의1지분경매물건정보내역
◈물건에대한분석및배분표작성
◈김선생이낙찰받고나서대응한방법은?
02전철역주변다가구주택을공매로취득해서원룸으로리모델링하기
◈다가구주택의온비드공매입찰정보내역
◈왜다가구주택을입찰대상으로선정하게되었을까?
◈물건분석과권리분석은어떻게하면되나?
◈투자대비임대수익률은어떻게되겠는가?
◈입찰에참여해서2대1의경쟁률을뚫고낙찰받았다
◈매수이후대응방법
03지상에다세대주택14세대가있는토지만공매로낙찰받았다
◈토지만공매가진행된입찰대상물건분석표
◈토지만공매가진행된물건에대한권리분석과배분표작성
◈공매물건의주변현황과사진
◈토지만매수시분양자격과낙찰받고난이후의대응방법
04토지가지분공매로진행되고그지상에법정지상권이성립하는건물이
존재하는경우
◈토지지분공매입찰대상물건분석표
◈토지지분공매절차에서공매물건의위치와주변현황도
◈토지지분공매에대한권리분석과배분표작성
◈전소유자의가압류와압류채권자의처분금지효력과다른채권간의우선순위
05전경매에서배당요구한선순위임차인이공매에서도배당요구해손해볼뻔한
사례에서탈출!
◈선순위임차인이선행된경매절차에서배당요구를했었다
◈공매입찰물건내역과입찰결과
◈잘못낙찰받게된사연과그상황에서탈출한방법
06조세채권을몰라서3번씩입찰보증금을포기하게된사례
◈채권상호간의우선순위
◈조세채권과저당권부채권이혼재시우선순위결정방법
◈극동아파트의온비드공매입찰정보내역
◈입찰대상물건에대한분석과실패한낙찰
◈정확한배분표작성과어떻게해야성공적인낙찰자가되는가?
07소액임차인으로잘못판단해서낙찰자가인수할뻔했다가탈출한사례
◈입찰대상물건정보와입찰결과내역
◈매수인의잘못된판단으로보증금을인수할뻔한사례
◈이러한상황에서어떻게탈출할수있었을까?
08선순위보증금1억원을낙찰자가인수하게돼실패한사례
◈오피스텔사진과주변현황도
◈오피스텔온비드입찰정보내역
◈이오피스텔은어떻게권리분석하고입찰해야하나?
◈단독으로오피스텔을1억2,300만원에낙찰받았다
09집합건물의대지일부지분을낙찰받았으나무효가돼실패한사례

Chapter2공매와경매의차이점과동시에진행될때대응방법

01공매물건은어떠한것이있나?
◈KAMCO공매대상물건과매각방법
◈이용기관등의공매대상물건과매각방법
◈금융기관,신탁회사,기업등의비업무용재산등의공매
02공매와경매는어떠한차이가있나?
◈공매는무엇을의미하나?
◈경매는어떻게진행되나?
◈공매와경매는이런차이가있다
◈공매와경매에서물건선정후낙찰받아배당까지마무리하는과정
03압류재산공매와법원경매가동시에진행되는경우대응방법
◈압류재산공매와법원경매가동시에경합시우선권?
◈국세징수법상공매절차와민사집행법상경매절차가동시에진행되면?
◈경매기입등기?임차인전입?공매공고등기순에서소액임차인판단기준은?
◈공매와경매가동시에진행될때배당요구방법과누가소유권을취득하나?

Chapter3온비드화면에서공매물건을찾아입찰하는절차와소유권이전등기

01한국자산관리공사(KAMCO)의공매대행업무
02KAMCO온비드(Onbid)에서어떤일을하고있나?
03온비드에서입찰할공매물건을찾는비법!
◈온비드회원가입및공인인증서등록절차
◈온비드홈페이지에서로그인후공매물건을종류별로검색하는방법
04온비드에서입찰대상물건을찾아권리분석하는방법
◈공매는진행하는기관마다매각조건과권리분석을다르게해야한다
◈입찰할아파트의온비드입찰정보내역
◈온비드물건정보내역에서돈되는우량한물건을찾는것이먼저다
◈말소기준권리를찾고인수할권리가있는지를확인해라!
◈이공매물건권리분석에서어떤점을유의해야하나!
◈예상배분표작성으로임차인이배당받는금액을확인
◈지금까지조사한자료를통해수익분석후입찰가를결정해라!
◈마지막으로매각조건을공매공고문과공매재산명세서로확인하고입찰해라!
05입찰할공매물건에서입찰서제출과입찰보증금납부
◈온비드입찰정보내역에서입찰에참여하는방법
◈본인이입찰서를작성하는방법과대리인또는공동으로입찰하는방법
◈전자서명과입찰서제출확인
◈입찰서제출완료내역과입찰보증금납부를확인하는방법
06온비드에서입찰결과와매각결정서교부및대금납부기한
◈이번엔입찰결과를확인하는방법이다
◈공유자우선매수신고와차순위매수신고를하는방법
◈온비드에서매각결정여부를확인하고매각결정서와입찰보증금영수증교부받는방법
07공매종류별로매수대금납부와소유권이전등기방법
◈압류재산공매로낙찰받아매수대금납부와소유권이전등기촉탁
◈국유재산매각및임대공매로낙찰받아매수대금납부와소유권이전등기
◈수탁재산·유입자산·유동화자산공매로낙찰받아소유권이전등기하기
◈이용기관등의재산공매로낙찰받아소유권이전등기하기

Chapter4공매에서기본적인권리분석방법과하자가발생시대응은?

01공매에서권리분석은어떻게하나?
◈공매에서권리분석이란?
◈말소기준이되는채권과그원리를알면권리분석의절반은성공이다
◈말소기준권리를찾아서기본적으로권리분석하는방법
02물권과채권의종류와이들상호간우선순위
◈물권의종류와물권상호간의우선순위
◈채권의종류와채권상호간우선순위
◈물권과채권상호간의우선순위
◈물권과일반채권이섞여있는기본적인사례에서배분분석
◈광의의채권분류와이들상호간의우선순위는?
03공매에서채권상호간의우선순위는어떻게결정하나?
04공매절차상에서하자발생시낙찰자의대응방안
◈매각결정전(①기간)에또는매각결정후(②기간)에대위변제로1순위저당권이말소된경우
◈선순위가등기권자가③기간동안에본등기를한경우
◈배분기일이후에발생한경우에대처하는방법은?
◈공매의취소가능성에대비해라!

Chapter5주택과상가임차인들은어떠한권리를가지고있나?

01주택임차인의대항력과우선변제권은어떻게발생하나?
◈주택임대차보호법의적용을받을수있는건물은?
◈주택임차인의대항력이발생하려면?
◈공매나경매절차에서임차인의우선변제권은?
◈임차인의대항력ㆍ우선변제권,다른물권과의우선순위
◈임차인의최우선변제금과확정일자우선변제금,다른채권자등과배분연습
◈주택임차인이알고있어야할권리
02상가건물임차인은어떠한권리를가지고있나?
◈상가건물임대차보호법의적용대상건물
◈상임법으로보호받을수있는임차인은?
◈상가임차인의대항력은언제어떻게발생하나?
◈상가임차인이최우선변제금을받으려면어떻게해야?
◈확정일자부우선변제권의성립요건과우선변제권은?
◈상가임차인의권리분석과배분은어떻게하면되나?
◈상가임차인이알고있어야할권리
03특별법으로보호받지못하는민법상일반임차인은어떻게해야하나?
◈일반거래로소유자가변경되면대항력이없다
◈임차부동산이경매로매각되면대항력과우선변제권도없다
◈민법상일반임차인이대항력을가지려면이렇게하면된다

Chapter6등기부에등기된물권과채권을공부하는시간

01근저당권의효력과실전배당에서우선순위
◈근저당권은어떠한권리를가지게되나?
◈저당권의효력이미치는목적물의범위는?
◈근저당권과다른채권자와우선순위결정방법은?
◈근저당권과다른채권자간의권리분석과배당방법
02전세권은어떠한권리가있고,주임법상임차권과의차이점은?
◈전세권자는어떠한권리인가?
◈전세권에의한경매신청방법과우선변제권은?
◈선순위전세권과후순위전세권의대항력과소멸?
◈전세권이선순위와후순위인사례를통해서분석하기
03가압류와압류의차이와어떠한권리를가지고있나?
◈가압류란?
◈압류란?
◈가압류채권과타권리등과의우선순위에따른배당방법
◈전소유자의가압류(압류)와다른채권자상호간의권리관계

Chapter7조세·공과금·임금채권완전정복,그리고순위가충돌할때배분방법특강

제1강조세채권간의우선순위와다른채권과의우선순위
◈조세채권의우선특권은?
◈조세채권은동순위가원칙이지만예외가있다
◈조세채권과근저당권이혼재시배분방법은?
◈조세채권과임금채권,공과금,일반채권간의우선순위
제2강공과금상호간의우선순위와다른채권간의우선순위
◈공과금상호간에는동순위가원칙이다
◈공과금과근저당권간의우선순위
◈공과금과임금채권,조세채권,일반채권간의우선순위
제3강임금채권상호간의우선순위와다른채권간의우선순위
◈근로자의임금채권중최우선변제금
◈임금채권상호간에는동순위가원칙
◈임금채권(최우선변제금제외)과저당권채권과의우선순위
◈임금채권,조세채권,공과금채권,일반채권간의우선순위
제4강조세·공과금·임금채권과다른채권이혼재시배분방법
◈병당해세?갑근저당?을임차인순에서배분특강
◈갑근저당?을임차인?정조세채권?병임차인순에서배분특강
◈갑임금채권?정당해세?갑조세채권?병공과금채권순에서배분특강
제5강조세채권으로순위가상호모순관계(A=B,B>C,C>A)에놓일때순환흡수배분한사례
제6강다가구주택에서현행법상소액임차인때문에순환흡수배분한사례
제7강공매물건별로집행비용은어떻게계산하면되나?
◈압류재산공매집행비용계산방법
◈수탁재산공매매각수수료
◈이용기관회원온비드이용약관제23조(이용기관수수료)
◈국유재산공매매각수수료

Chapter8공매물건을찾아권리분석과수익분석후입찰에참여하는방법

01공매는집행하는기관마다매각조건과권리분석을다르게해야한다
◈압류재산공매에서권리분석방법
◈국유재산공매에서권리분석방법
◈수탁재산공매에서권리분석방법
◈유입자산공매에서권리분석방법
◈이용기관재산등의공매에서권리분석방법
◈금융기관,신탁회사,기업등의직접공매에서권리분석방법
02온비드공매물건정보내용을가지고1차적으로권리를분석하는방법은?
◈김선생이KAMCO온비드에서입찰대상아파트를찾고있다
◈이영민이입찰할아파트의온비드물건정보내역 <