재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀

재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀

$35.00
Description
돈 버는 재건축과 재개발, 아파트 리모델링, 집합건물 실전투자의 정석!
요즘 재건축, 재개발, 아파트 리모델링 사업에 사람들의 관심이 증가하고 있지만, 분양자격이 없거나 수익성이 떨어지는 물건에 투자해서 손해를 보는 사람도 많다. 그래서 제대로 알고 투자해야 한다는 생각으로, 『재건축 재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀』을 출간했다. 내가 직접 자료를 정리하고, 정보를 분석하면서 책을 쓰다 보니, 나 자신도 많이 배웠다. 이 책이 독자 분들에게 도움을 줄 수 있는 것은 내가 투자할 때 꼭 알고 있어야할 내용 등을 중심으로 기술했기 때문이다.
저자

김동희

아무리베테랑전문가라도그앞에선누구도부동산에관한논쟁을하고싶어하지않는다.복잡한법률부터실무에까지무엇이든일단파고들면끝장을보는무서운집념과부지런함덕에,전문가들도어려워하는부분까지머릿속에완전하고종합적인체계를세워놓은그다.부동산공인중개사시험1회합격자로서,부동산중개업부터부동산중개법인,부동산투자법인을운영해왔고,경매·공매를비롯하여재건축재개발,부동산세금에이르기까지부동산에관련해안해본것없고,모르는것이없다.
이책은재건축,재개발,아파트리모델링,집합건물투자의교과서로기술한것이다.
요즘낡은아파트보다신규아파트의수요증가로가격이급등하고있다.그러한이유로재건축과재개발등이예상되는아파트에투자하거나분양받아장기간보유하는방법으로성공하는투자비법을기술한책이다.

-약력
공인중개사자격취득(제1회)
중앙대학교경영학과졸업
(주)대산투자대표역임
현)(주)퍼블릭옥션(PublicAuction)대표
현)한국공ㆍ경매아카데미연구소소장
현)법무법인강산자문위원
현)부동산투자포럼경매전문위원
굿옥션,디지털태인경매강좌교수
한국자산관리공사(KAMCO)공매강좌교수
현)경·공매교육아카데미원장
도서출판채움과사람들대표
NCS부동산경·공매전문집필위원
건국대최고위과정교수
인터넷실시간방송:부동산채움tv대표

-저서

『재건축·재개발아파트리모델링두자의비밀2019.03.』
『나는적금보다10배더버는부동산이좋다2018.12.』
『손에잡히는공매투자의정석개정판3쇄2018.10.』
『지분경매완성과NPL투자비법2018.08』
『아파트살때와팔때1쇄2018.03』
『신탁공매투자의비밀2017.11』
『계약서작성의비밀개정판10쇄2018.05』
『부동산임대차계약상식사전2017.06』
『지분경매실전투자의비밀개정판3쇄2017.03』
『경매투자핵심강의노트2017.03』
『법정지상권과집합건물투자의비밀3쇄2017.01』
『이제지분경매와특수물건에서NPL을찾아라2016.05』
『한권으로끝내는경매투자의정석2016.08』
『배당표작성과배당이의실무2015.09』
『경매배당금의비밀2015.08』
『전세금안전하게지키는비법2015.05』
『부동산재테크Q&A2015.03』
『연봉2배올리는공매투자이야기2014.11』
『경매실전투자비법2014.02』
『나는경매로평생직장을찾았다2014.04』
『임대차상식사전2013.01』
『지분경매의완성2012.10』
『특수물건의비밀2012.03』
『남들경매할때나는공매한다2012.01』
『지분경매의비밀2011.11』
『판사님배당에이의가있습니다2011.03』
『실전공매완전정복2010.02』
『공매·경매와부동산투자분석2009.07』

목차

Part1건물의종류와건축물대장및등기부만드는과정

01주택의종류는어떤것이있나?
※단독주택과다가구주택,준주택은?
※공동주택은어떤것이있을까?
02상가건물은일반건물과집합건물이있다
03집합건물에서구분소유권등과용어정리
※집합건물에서구분소유권이란?
※집합건물의전유부분이란?
※집합건물에서용어정리
※집합건물에서대지사용권이란?
04아파트분양할때계약면적을계산하는방법
※아파트등의집합건물평형을계산하는방법
※아파트와다세대주택,상가건물에서약식으로평형계산방법
※각종아파트면적을구분하는요령
05건물신축후건축물대장과등기부가만들어지는과정
※건축법(주택법)에따라건물을신축하거나재건축(재개발)하는과정
※건물짓는데건폐율과용적률이중요한이유
※건축물대장과등기부는어떻게만들어지나?
※집합건물에서어떻게대지권미등기가발생하고,등기되는시점은?
※건축물대장과등기부에표시된내용이다르면이렇게해라?

Part2재건축,재개발의진행방법과전체적인흐름도

01도시정비법으로진행되는재건축과재개발등은?
02재건축과재개발사업은어떻게진행되나?
03재건축사업할때노후ㆍ불량건축물판단기준
※노후ㆍ불량건축물의범위(도시정비법시행령제2조)
※각지자체별로노후ㆍ불량건축물의범위를규정한조례
04재개발사업에서노후ㆍ불량건축물과정비구역지정요건
※정비계획의입안대상지역(도시정비법시행령제7조)?
※각지자체별로정비계획입안대상지역요건을규정한조례
05재건축이추진되는전체적인흐름도
※재건축을추진하는각단계별진행절차
※재건축과재개발사업의차이점

Part3기본계획수립에서조합설립후시공사를선정하기까지

01기본계획의수립과정비계획수립및정비구역지정
※기본계획의수립
※정비기본계획의수립및정비구역의지정
02재건축사업에서안전진단(노후도,안정성진단)
03재건축과재개발사업에서추진위원회구성및승인
※정비구역지정후추진위원회와조합을설립하는단계
04재건축과재개발사업에서조합설립인가
※투기과열지구내조합원지위양도금지와조합원분양권전매제한
※투기과열지구내조합원분양권과일반분양권재당첨제한
05조합설립인가후에시공사를선정하는방법

Part4사업시행인가후재건축과재개발의마무리

01사업시행인가후재건축등의사업을마무리하는절차분석
※사업시행인가신청및사업인가를받아서고시하는절차도
※관리처분계획으로분양신청과이주및철거하는절차도
※착공및일반분양신청,그리고사업을마무리하는절차도
02사업시행인가는어떻게되나?
※사업시행인가후분양신청과관리처분계획인가를추진하는단계
※조합원이분양을신청하지않은경우에현금청산절차
03종전ㆍ종후자산의감정평가와조합원의분양신청
※종전ㆍ종후자산의감정평가
※조합원의분양공고및분양신청
04관리처분계획인가!
05이주,철거,착공,일반분양
※재건축사업은언제신탁등기를하고,어떻게종료되나?
※기본이주비(무상이주비)+추가이주비(유상이주비)
※조합원의동ㆍ호수추첨
※기존주택철거후일반분양절차
06준공인가,입주및이전고시,조합청산및해산

Part5재건축ㆍ재개발에서꼭알아야할핵심정리

01조합원분양권과일반분양권,그리고입주권이란?
※조합원분양권은?
※일반분양권은?
※입주권이란?
02종전ㆍ종후자산의감정평가방법
※종전자산에대한감정평가(사업시행인가후)
※종후자산에대한감정평가(사업시행인가후)
03비례율과권리가액이란?
04대지지분과지분율,무상지분율
※대지지분과세대당평균대지지분
※지분율과무상지분율
05관리처분계획인가!
06추가부담금과청산금,현금청산금의차이점은?
※추가부담금
※추가부담금을결정하는기준은?
※청산금
※현금청산이란?
07프리미엄,분담금,수익률의삼각관계투자이야기
※매수가에프리미엄이얼마인가를생각하라!
※조합원분양가는권리가액과분담금의합계이다!
※객관적으로수익성이좋은가를분석해야한다!
※재건축등의개발사업에서투자수익률계산방법
08기본이주비(무상이주비)+추가이주비(유상이주비)
09재건축초과이익환수제와조합원지위양도금지등
※재건축초과이익환수제
※투기과열지구재건축조합원지위양도금지
※투기과열지구재개발조합원지위양도금지
※투기과열지구정비사업재당첨제한
10재건축과재개발사업에서임대주택과주택규모별건설비율
※주거환경개선사업에서임대주택과주택규모별건설비율은?
※재개발사업에서임대주택과주택규모별건설비율은?
※재건축사업에서임대주택과주택규모별건설비율은?
11조합이1대1재건축사업을선택하는이유는?
※일반분양없는1대1재건축방법과장ㆍ단점
※1대1재건축추진`이촌왕궁`에법에도없는임대주택강요!
12정비예정구역과지구단위계획
※정비예정구역
※지구단위계획
13건폐율과용적율등
14현금청산자에대한매도청구소송과수용재결방식
※재건축과재개발에서현금청산자
※재건축사업에서현금청산금지급청구와매도청구소송
※재개발사업에서수용재결에대한불복방법
15종전아파트임차권등이재건축된아파트로이전된다!
16분양권에가압류된사실을모르고사면어떻게되나?

Part6분양신청자와현금청산자중누가더성공할까?

01조합원분양신청자와현금청산자!누가더성공할까?
※재건축사업에서조합원분양자격은?
※재개발사업에서분양자격은?
※조합원분양권자가현금청산자보다훨씬더성공한다!
※그러나현금청산금을받아255%의수익률을만든사례도있다!
02분양신청공고및신청방법과신청하지않으면?
※단독ㆍ다가구주택으로분양신청
※아파트와상가등의집합건축물로분양신청
※분양공고신청과현금청산매뉴얼
03조합원이분양권을몇개까지가질수있나?
※재건축사업에서조합원이가지는분양권의수는?
※재개발사업에서조합원은몇개의분양권을갖나?
04일반분양권공급방법과분양후의시세차익은?
※일반분양권공급방법
※조합원분양가와일반분양가의차이분석
05일반분양권자와신축아파트를일반매물로산사람은?
※서초푸르지오써밋분양신청자와현금청산자중누가승리!
※월급쟁이김과장이8년전에아파트를분양받다!
※래미안퍼스티지와반포LG자이아파트분양권자와일반매물로산사람은?
※프리미엄서울아파트분양권2배남는‘청약장사’
06재건축과재개발에서프리미엄이붙는원리와투자수익계산
※재건축과재개발이도급제로진행되는경우투자수익분석
※재건축사업등을지분제로진행되는경우수익분석

Part7감정평가액과비례율이높으면언제나좋을까?

01감정평가방식및평가의뢰에관한법정기준은?
※종전자산의감정평가규정과평가방법
※종후자산의감정평가규정과평가방법
02감정평가액이높으면좋고,낮으면나쁜것일까?
※조합원들의재산을낮게감정평가하면손해볼까?
※감정평가액이같은비율로높아지거나낮아지는경우
03예상감정가와토지와건물을평가하는방법은?
※예상감정가는어떻게판단하나?
※토지와건물을예상감정가로평가하는방법
04비례율과권리가액이높은것이좋을까?
※비례율은사업성을나타내는지표다!
※권리가액은감정가에비례율을곱한것이다!

Part8재건축에서수익분석과우량한물건에투자하기!

01재건축사업진행과아파트평형별건립가구수계산
※재건축방법과가정
※아파트평형별건립가구수계산
※재건축사업에서임대주택과주택규모별건설비율은?
02조합원분양권자와일반분양권자에게아파트평형배정방법
※주택및부대ㆍ복리시설공급기준등
※재건축사업에서분양하는방법
03재건축사업은도급제와지분제로진행된다!
04재건축과재개발에서도급제로투자수익분석방법
05재건축이지분제로진행되는경우투자수익분석방법
※대지지분과무상지분율은?
※재건축과재개발후투자수익계산방법
06재건축사업에서전체적인수익분석방법
※평형별건립세대수계산방법
※분양총수입(조합원분양+일반분양)
※3.3㎡당무상금액(3.3㎡당개발이익)
※재건축사업수익분석계산공식
※한눈에보는재건축사업수익분석표
※재건축사업수익분석표를통한수익분석
07재건축사업에서우량한물건실전투자비법

Part9재건축아파트하나로10억과'1+1'으로15억만들다!

01재건축사업으로신축아파트에입주할수있는기간은?
02재건축대상아파트를구입할때알고있어야할3가지
03분양신청한우성1차아파트를사서10억만들다!
※오르는재건축대상아파트를선택해야돈이된다!
※우성아파트의사진과주변현황도
※재건축우성1차아파트로4억1,297만원의시세차익을보다!
04우성1차아파트50평형을사서1+1분양신청해15억만들다!
05우성1차아파트일반분양과분양후시세차익은?
※재건축한래미안리더스원청약안내
※래미안리더스원일반분양가와분양후시세차익은?
06서초우성1차,'1+1재건축'시세차익15억전망
※일반분양가와매수가격과비교하면시세차이는?
※2019년에거래되는주변아파트와시세차이는?
07'1+1분양권'을아들과공동매수하면세금이절세될까?
※소득세법시행령제154조의2(공동소유주택의주택수계산)
※공동소유지분양도에서1세대1주택으로각비과세대상인지!

Part10재건축예상및진행되는아파트로성공한사례!

01재건축아파트하나로적금통장2억원을만들다!
※오르고있는재건축대상아파트를사야돈이된다!
※신흥주공아파트의사진과주변현황도
※재건축신흥주공아파트로어떻게2억4,000만원을벌었나?
※재건축`산성역포레스티아`진행과정과분양후수익분석
02반포주공2단지아파트로재건축명품아파트를만들다!
※반포주공2단지재건축으로어떻게돈을벌었나?
※미도아파트두채를12억에사서,현재30억을만들다?
03재건축이예상되는아파트를10년전에투자해서성공한사례
※아파트의사진과주변현황도
※아파트재건축추진과정
※재건축예상아파트10년후의수익분석
04재건축대상건영1차아파트를신탁공매로낙찰받아성공한사례
※신림동건영1차아파트신탁공매

Part11재건축아파트를경매로싸게사는비법!

01분양권을경매로사려면,꼭알고있어야할내용
※조합원분양권이경매로매각되는경우
※일반분양권이경매로매각되는경우
※조합원분양권이나일반분양권을매수후수익분석
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출판사 서평

이책에서중점적으로다룬핵심내용정리!
■건물의종류와건축물대장및등기부가만들어지는과정
■재건축,재개발의흐름도와어떻게진행되나?
■재건축과재개발사업추진단계별분석
■재건축ㆍ재개발에서꼭알아야할핵심내용정리
■분양신청자와현금청산자중누가더성공할까?
■재건축에서예상수익분석하고,우량한물건에투자하는노하우!
■분양자격과현금청산핵심정리이다.재개발은분양자격유무에따라성공할
수도있고,실패할수도있다!
■재개발의예상수익분석과실전투자이야기!
■아파트리모델링사업의추진단계와리모델링수익분석및실전투자노하우!
■재건축과재개발에서꼭알아야할세금계산과절세비법
■집합건물을제대로알고투자해라!와미등기아파트,토지별도등기,대지권미등기가있을때실전투자노하우!
■분양권,또는미등기아파트를살때올바른매매계약서작성방법등을기술하고있다.

요즘낡은아파트보다신규아파트의수요증가로가격이급등하고있다!
그런이유로재건축과재개발등이예상되는아파트에투자하거나분양받아장기간보유하는방법으로성공하는투자비법을기술한것이다.재건축과재개발사업이예상되거나진행되는부동산에투자하면돈이될것이라고막연하게믿고,투자했지만예상보다수익을적게가져다주거나수익이없는사례도많다.이책을통해서어느개발지역에투자하면얼마만큼의수익이발생하고,또는수익성이떨어지는가등을분석하고투자해야한다.

재건축,재개발,아파트리모델링,집합건물투자의교과서이다!
■절대지지않는재건축대상아파트에투자해라!
■뜨고있는재개발사업으로돈을버는사람들!
■재건축못지않은아파트리모델링사업으로성공한사람들!
■집합건물을제대로알고투자해야성공할수있다!

재건축과재개발은7년에서10년이상걸리지만,ㆍ추진위가설립되는단계→ㆍ조합설립단계→ㆍ관리처분및이주단계→ㆍ일반분양신청단계→ㆍ완공후입주단계등에서급등하므로,이시기에투자하면돈을벌수있다.

재건축·재개발에서조합원분양권자가현금청산자보다훨씬더성공한다!
재건축과재개발사업에투자할때분양자격을가지고있느냐,없어서현금청산대상자가되느냐가성공의지름길이된다.분양자격이있어야만성공하고,현금청산자는재건축사업으로얻을수있는수익이반감될수밖에없다.왜냐하면조합원분양권은일반분양가의70~80%정도이고,일반분양가는주변신규아파트시세보다는10%~15%정도차이가난다.그차이가나는부분만큼이프리미엄이라고이해하면된다.따라서현금청산자보다높은투자수익을얻을수있다.대부분의사람들은재건축,재개발조합원이면무조건아파트분양권을받는것으로오해하고있지만,받지못하는사례가많으니주의해야한다.

재건축과재개발에서분양자격을가지려면어떻게분석해야하나?
①재건축사업에서조합원분양자격은재건축사업단지내에서종전의건축물중주택및그부속토지를모두소유한자로,재건축사업에동의한경우에주어진다.그러나조합설립에동의하지않은자와건축물중토지만또는건물만소유한자는현금청산대상자가된다.
②재개발사업구역내에서는토지와건물을소유한자,또는토지만,건물만소유한모두자동적으로조합원의지위를갖는다.
서울시신조례적용대상(2010년7월15일이후에사업시행인가를받은재개개발사업)은권리산정기준일인2010년7월15일전에분리된토지로주거지역에서90㎡이상이면토지만의소유,또는권리산정기준일이전에분리된건물소유자에게분양대상자가되지만,이후에분리된경우에는공동분양권자또는현금청산대상자가되니유의해야한다.이렇게재개발사업구역내에서분양자격은재건축과다르게복잡하다.따라서재개발사업에서분양자격은Part12~13(245쪽~292쪽)에기술된내용을참고해서판단하기바란다.

재건축과재개발에관심있는사람과없는사람은10년후가다르다!
“김○○는8년전에송파구에위치하고있는,○○아파트를3억5,000만원에분양받았다.그당시에돈이없어서계약금과중도금일부만납부하고,잔금은입주시전세보증금으로대체했다.”
필자가이사람경매를가르쳤다.막걸리한잔하면서물어봤다.
‘떨어지면어쩔까?하는걱정으로몇년을지냈는데,어느순간가격이오르는것을보고,자신감이붙었다.”고했다.
이렇게재건축이나재개발등은10년의기다림이필요하다.그럼10년기다려야만되는가?그렇지않다.계속적로안정적으로오르니,똑똑한적금통장하나만들었다고생각하자!그래도만기때까지깨지않고기다려야성공한다.

재건축규제강화로리모델링이대안으로떠오른다!
최근초과이익환수제등재건축규제강화등으로재건축대신리모델링을선택하는아파트단지가늘어나고있다.아파트리모델링사업은재건축이나재개발과같이전면철거대신기존아파트구조를유지한채층수를올리거나일부구조를변경하는방식으로최대15%까지가구수를늘려일반분양도가능하다.그리고비용절감효과와건축연한이재건축보다짧다는것이장점이다.여기에아파트브랜드까지변경하면서새아파트로탈바꿈할수있어서,리모델링후2억원~3억원의시세차이를보고있다.

좋은입지와학군,생활인프라를원하는수요가강남집값을끌어올리고있다!
재건축을막으면대신인근새아파트나이미재건축이진행된아파트분양권을사겠다는수요가증가한다.기본적으로좋은입지와학군,생활인프라를원하는수요가강남집값은계속해서오를수밖에없다.새아파트에대한수요는시세로도확인된다.지난해입주30~40년된노후재건축단지보다이미재건축을마친새아파트집값이더많이올랐다.
물론현재재건축과재개발시장은침체기에다다르고있지만,부동산의경기사이클에따라변동하므로,호경기가분명다시오게마련이다.그땐사고싶어도돈이부족하거나산다고해도,이미많이올라투자수익은적어진다.

2019년3월부터6월은침체기가분명하다,이때를놓치지마라!
2018년8·27부동산대책발표직후만해도아파트값은상승흐름을타는모습이었지만,2018년9·13부동산대책발표를거치면서상황이달라졌다.아파트값이하락한사례가나타났고,보합흐름도엿볼수있었다.
부동산시장은투자수요에공급을맞추는과정에서회복기,상승기,후퇴기,하향기의4단계로진행되고있다.이러한시장흐름변동에따라실수요자들이라면내집마련에적극적으로대응할필요가있다.그러나투자자라면부동산시장이조정기에다다르고있으니2년이상장기적인안목을가지고투자하면높은기대수익을얻을수있을것이다.