재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀

김동희

아무리베테랑전문가라도그앞에선누구도부동산에관한논쟁을하고싶어하지않는다.복잡한법률부터실무에까지무엇이든일단파고들면끝장을보는무서운집념과부지런함덕에,전문가들도어려워하는부분까지머릿속에완전하고종합적인체계를세워놓은그다.부동산공인중개사시험1회합격자로서,부동산중개업부터부동산중개법인,부동산투자법인을운영해왔고,경매·공매를비롯하여재건축재개발,부동산세금에이르기까지부동산에관련해안해본것없고,모르는것이없다.
이책은재건축,재개발,아파트리모델링,집합건물투자의교과서로기술한것이다.
요즘낡은아파트보다신규아파트의수요증가로가격이급등하고있다.그러한이유로재건축과재개발등이예상되는아파트에투자하거나분양받아장기간보유하는방법으로성공하는투자비법을기술한책이다.

-약력
공인중개사자격취득(제1회)
중앙대학교경영학과졸업
(주)대산투자대표역임
현)(주)퍼블릭옥션(PublicAuction)대표
현)한국공ㆍ경매아카데미연구소소장
현)법무법인강산자문위원
현)부동산투자포럼경매전문위원
굿옥션,디지털태인경매강좌교수
한국자산관리공사(KAMCO)공매강좌교수
현)경·공매교육아카데미원장
도서출판채움과사람들대표
NCS부동산경·공매전문집필위원
건국대최고위과정교수
인터넷실시간방송:부동산채움tv대표

-저서

『재건축·재개발아파트리모델링두자의비밀2019.03.』
『나는적금보다10배더버는부동산이좋다2018.12.』
『손에잡히는공매투자의정석개정판3쇄2018.10.』
『지분경매완성과NPL투자비법2018.08』
『아파트살때와팔때1쇄2018.03』
『신탁공매투자의비밀2017.11』
『계약서작성의비밀개정판10쇄2018.05』
『부동산임대차계약상식사전2017.06』
『지분경매실전투자의비밀개정판3쇄2017.03』
『경매투자핵심강의노트2017.03』
『법정지상권과집합건물투자의비밀3쇄2017.01』
『이제지분경매와특수물건에서NPL을찾아라2016.05』
『한권으로끝내는경매투자의정석2016.08』
『배당표작성과배당이의실무2015.09』
『경매배당금의비밀2015.08』
『전세금안전하게지키는비법2015.05』
『부동산재테크Q&A2015.03』
『연봉2배올리는공매투자이야기2014.11』
『경매실전투자비법2014.02』
『나는경매로평생직장을찾았다2014.04』
『임대차상식사전2013.01』
『지분경매의완성2012.10』
『특수물건의비밀2012.03』
『남들경매할때나는공매한다2012.01』
『지분경매의비밀2011.11』
『판사님배당에이의가있습니다2011.03』
『실전공매완전정복2010.02』
『공매·경매와부동산투자분석2009.07』

Part1건물의종류와건축물대장및등기부만드는과정

01주택의종류는어떤것이있나?
※단독주택과다가구주택,준주택은?
※공동주택은어떤것이있을까?
02상가건물은일반건물과집합건물이있다
03집합건물에서구분소유권등과용어정리
※집합건물에서구분소유권이란?
※집합건물의전유부분이란?
※집합건물에서용어정리
※집합건물에서대지사용권이란?
04아파트분양할때계약면적을계산하는방법
※아파트등의집합건물평형을계산하는방법
※아파트와다세대주택,상가건물에서약식으로평형계산방법
※각종아파트면적을구분하는요령
05건물신축후건축물대장과등기부가만들어지는과정
※건축법(주택법)에따라건물을신축하거나재건축(재개발)하는과정
※건물짓는데건폐율과용적률이중요한이유
※건축물대장과등기부는어떻게만들어지나?
※집합건물에서어떻게대지권미등기가발생하고,등기되는시점은?
※건축물대장과등기부에표시된내용이다르면이렇게해라?

Part2재건축,재개발의진행방법과전체적인흐름도

01도시정비법으로진행되는재건축과재개발등은?
02재건축과재개발사업은어떻게진행되나?
03재건축사업할때노후ㆍ불량건축물판단기준
※노후ㆍ불량건축물의범위(도시정비법시행령제2조)
※각지자체별로노후ㆍ불량건축물의범위를규정한조례
04재개발사업에서노후ㆍ불량건축물과정비구역지정요건
※정비계획의입안대상지역(도시정비법시행령제7조)?
※각지자체별로정비계획입안대상지역요건을규정한조례
05재건축이추진되는전체적인흐름도
※재건축을추진하는각단계별진행절차
※재건축과재개발사업의차이점

Part3기본계획수립에서조합설립후시공사를선정하기까지

01기본계획의수립과정비계획수립및정비구역지정
※기본계획의수립
※정비기본계획의수립및정비구역의지정
02재건축사업에서안전진단(노후도,안정성진단)
03재건축과재개발사업에서추진위원회구성및승인
※정비구역지정후추진위원회와조합을설립하는단계
04재건축과재개발사업에서조합설립인가
※투기과열지구내조합원지위양도금지와조합원분양권전매제한
※투기과열지구내조합원분양권과일반분양권재당첨제한
05조합설립인가후에시공사를선정하는방법

Part4사업시행인가후재건축과재개발의마무리

01사업시행인가후재건축등의사업을마무리하는절차분석
※사업시행인가신청및사업인가를받아서고시하는절차도
※관리처분계획으로분양신청과이주및철거하는절차도
※착공및일반분양신청,그리고사업을마무리하는절차도
02사업시행인가는어떻게되나?
※사업시행인가후분양신청과관리처분계획인가를추진하는단계
※조합원이분양을신청하지않은경우에현금청산절차
03종전ㆍ종후자산의감정평가와조합원의분양신청
※종전ㆍ종후자산의감정평가
※조합원의분양공고및분양신청
04관리처분계획인가!
05이주,철거,착공,일반분양
※재건축사업은언제신탁등기를하고,어떻게종료되나?
※기본이주비(무상이주비)＋추가이주비(유상이주비)
※조합원의동ㆍ호수추첨
※기존주택철거후일반분양절차
06준공인가,입주및이전고시,조합청산및해산

Part5재건축ㆍ재개발에서꼭알아야할핵심정리

01조합원분양권과일반분양권,그리고입주권이란?
※조합원분양권은?
※일반분양권은?
※입주권이란?
02종전ㆍ종후자산의감정평가방법
※종전자산에대한감정평가(사업시행인가후)
※종후자산에대한감정평가(사업시행인가후)
03비례율과권리가액이란?
04대지지분과지분율,무상지분율
※대지지분과세대당평균대지지분
※지분율과무상지분율
05관리처분계획인가!
06추가부담금과청산금,현금청산금의차이점은?
※추가부담금
※추가부담금을결정하는기준은?
※청산금
※현금청산이란?
07프리미엄,분담금,수익률의삼각관계투자이야기
※매수가에프리미엄이얼마인가를생각하라!
※조합원분양가는권리가액과분담금의합계이다!
※객관적으로수익성이좋은가를분석해야한다!
※재건축등의개발사업에서투자수익률계산방법
08기본이주비(무상이주비)＋추가이주비(유상이주비)
09재건축초과이익환수제와조합원지위양도금지등
※재건축초과이익환수제
※투기과열지구재건축조합원지위양도금지
※투기과열지구재개발조합원지위양도금지
※투기과열지구정비사업재당첨제한
10재건축과재개발사업에서임대주택과주택규모별건설비율
※주거환경개선사업에서임대주택과주택규모별건설비율은?
※재개발사업에서임대주택과주택규모별건설비율은?
※재건축사업에서임대주택과주택규모별건설비율은?
11조합이1대1재건축사업을선택하는이유는?
※일반분양없는1대1재건축방법과장ㆍ단점
※1대1재건축추진`이촌왕궁`에법에도없는임대주택강요!
12정비예정구역과지구단위계획
※정비예정구역
※지구단위계획
13건폐율과용적율등
14현금청산자에대한매도청구소송과수용재결방식
※재건축과재개발에서현금청산자
※재건축사업에서현금청산금지급청구와매도청구소송
※재개발사업에서수용재결에대한불복방법
15종전아파트임차권등이재건축된아파트로이전된다!
16분양권에가압류된사실을모르고사면어떻게되나?

Part6분양신청자와현금청산자중누가더성공할까?

01조합원분양신청자와현금청산자!누가더성공할까?
※재건축사업에서조합원분양자격은?
※재개발사업에서분양자격은?
※조합원분양권자가현금청산자보다훨씬더성공한다!
※그러나현금청산금을받아255%의수익률을만든사례도있다!
02분양신청공고및신청방법과신청하지않으면?
※단독ㆍ다가구주택으로분양신청
※아파트와상가등의집합건축물로분양신청
※분양공고신청과현금청산매뉴얼
03조합원이분양권을몇개까지가질수있나?
※재건축사업에서조합원이가지는분양권의수는?
※재개발사업에서조합원은몇개의분양권을갖나?
04일반분양권공급방법과분양후의시세차익은?
※일반분양권공급방법
※조합원분양가와일반분양가의차이분석
05일반분양권자와신축아파트를일반매물로산사람은?
※서초푸르지오써밋분양신청자와현금청산자중누가승리!
※월급쟁이김과장이8년전에아파트를분양받다!
※래미안퍼스티지와반포LG자이아파트분양권자와일반매물로산사람은?
※프리미엄서울아파트분양권2배남는‘청약장사’
06재건축과재개발에서프리미엄이붙는원리와투자수익계산
※재건축과재개발이도급제로진행되는경우투자수익분석
※재건축사업등을지분제로진행되는경우수익분석

Part7감정평가액과비례율이높으면언제나좋을까?

01감정평가방식및평가의뢰에관한법정기준은?
※종전자산의감정평가규정과평가방법
※종후자산의감정평가규정과평가방법
02감정평가액이높으면좋고,낮으면나쁜것일까?
※조합원들의재산을낮게감정평가하면손해볼까?
※감정평가액이같은비율로높아지거나낮아지는경우
03예상감정가와토지와건물을평가하는방법은?
※예상감정가는어떻게판단하나?
※토지와건물을예상감정가로평가하는방법
04비례율과권리가액이높은것이좋을까?
※비례율은사업성을나타내는지표다!
※권리가액은감정가에비례율을곱한것이다!

Part8재건축에서수익분석과우량한물건에투자하기!

01재건축사업진행과아파트평형별건립가구수계산
※재건축방법과가정
※아파트평형별건립가구수계산
※재건축사업에서임대주택과주택규모별건설비율은?
02조합원분양권자와일반분양권자에게아파트평형배정방법
※주택및부대ㆍ복리시설공급기준등
※재건축사업에서분양하는방법
03재건축사업은도급제와지분제로진행된다!
04재건축과재개발에서도급제로투자수익분석방법
05재건축이지분제로진행되는경우투자수익분석방법
※대지지분과무상지분율은?
※재건축과재개발후투자수익계산방법
06재건축사업에서전체적인수익분석방법
※평형별건립세대수계산방법
※분양총수입(조합원분양＋일반분양)
※3.3㎡당무상금액(3.3㎡당개발이익)
※재건축사업수익분석계산공식
※한눈에보는재건축사업수익분석표
※재건축사업수익분석표를통한수익분석
07재건축사업에서우량한물건실전투자비법

Part9재건축아파트하나로10억과'1+1'으로15억만들다!

01재건축사업으로신축아파트에입주할수있는기간은?
02재건축대상아파트를구입할때알고있어야할3가지
03분양신청한우성1차아파트를사서10억만들다!
※오르는재건축대상아파트를선택해야돈이된다!
※우성아파트의사진과주변현황도
※재건축우성1차아파트로4억1,297만원의시세차익을보다!
04우성1차아파트50평형을사서1+1분양신청해15억만들다!
05우성1차아파트일반분양과분양후시세차익은?
※재건축한래미안리더스원청약안내
※래미안리더스원일반분양가와분양후시세차익은?
06서초우성1차,'1+1재건축'시세차익15억전망
※일반분양가와매수가격과비교하면시세차이는?
※2019년에거래되는주변아파트와시세차이는?
07'1+1분양권'을아들과공동매수하면세금이절세될까?
※소득세법시행령제154조의2(공동소유주택의주택수계산)
※공동소유지분양도에서1세대1주택으로각비과세대상인지!

Part10재건축예상및진행되는아파트로성공한사례!

01재건축아파트하나로적금통장2억원을만들다!
※오르고있는재건축대상아파트를사야돈이된다!
※신흥주공아파트의사진과주변현황도
※재건축신흥주공아파트로어떻게2억4,000만원을벌었나?
※재건축`산성역포레스티아`진행과정과분양후수익분석
02반포주공2단지아파트로재건축명품아파트를만들다!
※반포주공2단지재건축으로어떻게돈을벌었나?
※미도아파트두채를12억에사서,현재30억을만들다?
03재건축이예상되는아파트를10년전에투자해서성공한사례
※아파트의사진과주변현황도
※아파트재건축추진과정
※재건축예상아파트10년후의수익분석
04재건축대상건영1차아파트를신탁공매로낙찰받아성공한사례
※신림동건영1차아파트신탁공매

Part11재건축아파트를경매로싸게사는비법!

01분양권을경매로사려면,꼭알고있어야할내용
※조합원분양권이경매로매각되는경우
※일반분양권이경매로매각되는경우
※조합원분양권이나일반분양권을매수후수익분석
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