상가 오피스텔 투자와 임대차 상식 Q&A

김동희

아무리베테랑전문가라도그앞에선누구도부동산에관한논쟁을하고싶어하지않는다.복잡한법률부터실무에까지무엇이든일단파고들면끝장을보는무서운집념과부지런함덕에,전문가들도어려워하는부분까지머릿속에완전하고종합적인체계를세워놓은그다.부동산공인중개사시험1회합격자로서,부동산중개업부터부동산중개법인,부동산투자법인을운영해왔고,경매·공매를비롯하여재건축·재개발,계약서작성의비밀,부동산임대차상식,부동산세금에이르기까지부동산에관련해안해본것없고,모르는것이없다.
그런그가요즘상가에관한질문을많이받고있다고한다.노후생활자금마련을위해상가에투자하고자고민하는분들이상가투자를어떻게하면되는가?그래서상가와오피스텔투자비법과상가임대차에관해서초보자도알기쉽게Q&A식으로만들어출간한책이다.

■약력

❑공인중개사자격취득(제1회)
❑중앙대학교경영학과졸업
❑(주)대산투자대표역임
❑NCS부동산경·공매전문집필위원
❑현)건국대경매·공매최고위과정교수
❑현)동국대경매·공매최고위과정교수
❑현)한국공매·경매투자연구소소장
❑현)법무법인강산자문위원
❑현)옥션원(=구굿옥션)경매강좌교수
❑현)디지털태인경매강좌교수
❑현)한국자산관리공사(KAMCO)공매강좌교수
❑현)경매·공매교육아카데미원장
❑현)도서출판채움과사람들대표
❑현)법무사협회경매·공매전문교수
❑현)인터넷방송:부동산채움tv대표

▶네이버카페:https://cafe.naver.com/pauction(김동희교수의부사모)
▶홈페이지:kdh114.com
▶인터넷방송:부동산채움tv(ㆍ유튜브ㆍ네이버tv)

■저서

『계약서작성의비밀개정증보6판17쇄2023.02.』
『상가·오피스텔투자와임대차상식Q&A개정판2쇄2023.02.』
『지분경매실전투자의비밀개정증보판2022.09.』
『주택·상가임대차계약상식사전개정판3쇄2022.08.』
『온비드공매투자의비밀개정3판1쇄2022.04.』
『재건축·재개발리모델링투자의비밀2022.02.』
『돈되는아파트·상가·오피스텔살때와팔때2021.10.』
『알아두면돈되는법정지상권투자비법2021.06.』
『신탁공매투자의비밀2021년개정판2020.12.』
『한권으로끝내는경매투자의정석개정3판2020.04.』
『신탁공매투자의비밀2020년개정판2019.12.』
『한권으로끝내는배당의정석2019.06.』
『재건축·재개발아파트리모델링투자의비밀2019.03.』
『나는적금보다10배더버는부동산이좋다2018.12.』
『손에잡히는공매투자의정석개정판3쇄2018.10.』
『지분경매완성과NPL투자비법2018.08.』
『아파트살때와팔때1쇄2018.03.』
『경매투자핵심강의노트2017.03.』
『법정지상권과집합건물투자의비밀3쇄2017.01.』
『배당표작성과배당이의실무2015.09.』
『경매배당금의비밀2015.08.』
『전세금안전하게지키는비법2015.05.』
『부동산재테크Q&A2015.03.』
『연봉2배올리는공매투자이야기2014.11.』
『경매실전투자비법2014.02.』
『나는경매로평생직장을찾았다2014.04.』
『임대차상식사전2013.01.』
『지분경매의완성2012.10.』
『특수물건의비밀2012.03.』
『남들경매할때나는공매한다2012.01』
『지분경매의비밀2011.11』
『판사님배당에이의가있습니다2011.03.』
『실전공매완전정복2010.02.』
『공매·경매와부동산투자분석2009.07.』

PART1Q&A로풀어보는상가와오피스텔실전투자노하우!

001부동산투자,어떻게분석하고투자해야성공하나?
◈항상실수요자차원에서생각하고판단해라!
◈역세권주변과대중교통등이발달하는지역을공략해라!
◈교육여건과생활편의시설,우수한상권등이수요를부른다!
◈남들이하지못하는부동산에관심을가져라!
◈부동산시장은정보수집에전력을기울여야한다!
002상가투자시기본적으로알고있어야할내용은?
◈상가는활성화될때그만한수익성있는부동산은없다!
◈아파트단지내상가투자에서고려할점은?
◈근린상가는대로변이좋다!
◈중심상권의상가는경기를적게타고임대료수준도높은편이다!
003상가는어떻게투자해야성공할수있나?
004상가입지와상권분석은어떻게해야하나?
◈입지와상권의정의
◈상권조사분석은어떻게해야하나?
005상가선임대후분양상가가안전할까?위험성은?
◈분양회사가선임차인을입주후분양하는이유는?
◈선임대후분양시임대수익률7%의함정
◈선임대후분양상가피해줄이는법은?
006오피스텔은상가와투자방법은다르게해야한다!
◈주거용으로사용하는경우
◈업무용으로사용하는경우
007오피스텔투자에서성공하려면이렇게투자해라!
◈오피스텔이위치하고있는입지여건
◈안정적인임대수익을보장받을수있는곳
◈오피스텔투자물건을선택하는방법
◈오피스텔은대형보다소형이유리하다!
◈주거용을대체할수있는중형과대형오피스텔을찾아라!
008상가건물등은일반건물과집합건물이있다
◈단지내상가
◈근린상가
◈주상복합상가
◈오피스텔상가
◈오피스텔
◈상가주택
◈도시형생활주택과생활형숙박시설의장점과단점
009집합건물상가의구분소유권과대지사용권은?
◈집합건물의종류
◈집합건물상가의구분소유권이란?
◈집합건물상가에서전유부분이란?
◈집합건물에서알고있어야할용어정리
◈공동주택과상가나오피스텔등의집합건물에서분양면적의차이는?
◈집합건물의대지사용권이란?
◈집합건물의대지권은전유부분과분리처분이불가하다!
◈구분소유자가대지사용권이없는경우
010아파트등의집합건물을분양할때분양면적과평형계산은?
011상가나오피스텔등을분양할때계약면적과평형계산은?
◈집합건물상가나오피스텔을분양할때계약면적은?
◈상가나오피스텔투자에서전용율이얼마나중요한가?
012상가투자에서전용율만높으면무조건좋을까?
◈전용율이높으면공용부분이적어상가활성화가어렵다!
◈상가투자는전용율보다상권이우수해야성공한다!
◈아파트와다세대주택,상가건물에서약식으로평형계산방법
◈전용면적이같은데왜상가나오피스텔이아파트보다좁을까?

PART2당신만몰랐던상가투자의진실과거짓!

013구두계약을하고대항요건을갖추면대항력이없다?
014계약을하고24시간안에계약을해제할수있다?
015계약금을지급하지않았다면계약의효력이없는걸까?
016계약이행전에는해약금을지급하고언제든지계약을해제할수있다?
◈계약이행의착수와민법제565조의당사자일방의의미
◈계약이행전에는계약금을해약금으로지급하고계약을해제할수있다!
◈그럼해약금과위약금은어떤차이가있나?
017계약금일부만지급했다면그돈만해약금으로지급하면된다?
018가계약을했을때가계약금은돌려받을수있다?
019계약당사자는언제든지해약금을지급하고계약을깰수있다?
020계약이이행되고나서는어떻게계약을해제할수있나?
021계약금과중도금지급후대항요건을갖춘임차인은대항력있다?
022실권약관이있으면계약해제의사표시가없어도해제할수있다?
023상가임차인의대항요건과대항력은언제발생하나?
024사업자등록을안한임차인도갱신요구가가능한가?
025사업자등록이없으면상임법으로보호를받을수없나?
026상가등이화재로계약을이행하지못해도손해배상책임이있다?
◈이행불능시계약해제와손해배상책임은?
◈채무자위험부담주의로계약이해제되면손해배상책임이없다?
◈채권자위험부담주의로계약이해제되면손해배상책임은?
027계약도부부간에일상가사대리권에속한다?
028계약을이행하지않으면무조건계약금을떼인다?
◈계약서에해약금조항만있고위약금조항이없는경우
◈약관법을위반한계약이라면무효가된다
029집을팔면임차보증금반환채권은매수인에게이전되고소멸된다?
030상가건물매수후누수등의하자를알았다면매도인의하자담보책임은?
◈매도인의하자담보책임
◈매도인의하자담보책임의질의응답
031임대차계약후임대인의체납세액을임차인이어떻게확인하면되나?
032부모와자식간에계약해도주임법으로보호받을수없다?
033여관장기투숙자의경우주택임대차보호법적용여부
◈주택임대차보호법적용여부에대한질의응답
◈주임법으로보호받을수있나?에대한판단여부
034계약해제시에채권자와채무자가현명하게대처하는방법
◈채권자(계약위반상대방)의현명한대처방법
◈채무자(계약위반당사자)의현명한대처방법

PART3아는만큼보호받는상가임대차Q&A60사례

035상가건물임대차보호법의적용대상건물과임차인은?
〈Q&A〉상가건물임대차보호법으로보호받는건물은?
〈Q&A〉임차인이상임법으로보호받으려면어떻게해야하나?
036상가임차인의대항력은언제어떻게발생하나?
〈Q&A〉상가임차인은대항요건을갖추고있어야대항력있다?
〈Q&A〉일반거래로소유자가바뀌면임차인의대항력은?
〈Q&A〉상가에서어떻게사업자등록을해야대항력이발생하나?
〈Q&A〉경매나공매로소유자가바뀌는경우대항력이있을까?
〈Q&A〉근저당권이설정되고임차인이대항요건을갖춘경우대항력이없는건가?
〈Q&A〉건물과대지에서말소기준권리가다를때임차인의대항력유무의판단은?
〈Q&A〉상가나주택에서전소유자가임차인의지위를얻었다면대항력은?
〈Q&A〉신탁등기된상가등에서임차인이대항력을갖는경우
037상가임차인이최우선변제금을받으려면어떻게해야하나?
038현행법상소액임차인이면누구나최우선변제금을받을수있나?
039확정일자부우선변제권은어떠한요건을갖추고있어야하나?
040상가임차인이대항요건과확정일자를받았다면그효력은언제발생하나?
041상임법의적용을받는임차인의최단계약기간은?
042상가임차인의계약갱신요구권과임대인의계약갱신거절권은?
〈Q&A〉상가임차인의계약갱신요구권은어떻게행사하나?
〈Q&A〉계약갱신요구권10년을행사하지못하는임차인도있다?
043상임법상환산보증금범위내임차인과초과하는임차인의차이점은?
〈Q&A〉상임법상환산보증금범위내의임차인은?
〈Q&A〉상임법상환산보증금을초과하는임차인은?
044월세에대한부가가치세액이상임법상환산보증금에포함되는지?
045임차권등기와임대차등기는어떻게다른가?
〈Q&A〉임차권등기명령에의한임차권등기는?
〈Q&A〉민법제621조의임대차등기는어떻게하면되나?
046임차권의양도나전대차는임대인동의가있어야할까?
〈Q&A〉임차권의양도는임대인의동의가있어야대항력있다?
〈Q&A〉임차권의전대차는임대인의동의가있어야대항력있다?
047차임등의증감청구와월차임전환시산정률
〈Q&A〉차임등증액청구의기준등(상임법제11조)
〈Q&A〉월차임전환시산정률(상임법제12조)
048임차인의권리금회수기회보호와손해배상청구권은?
049계약갱신요구권10년을초과해도권리금회수기회를보호받을수있다?
0502018년10월16일상가건물임대차보호법개정내용
051경매에서환산보증금을초과한임차인은어떻게되나?
052특별법으로보호받지못하는민법상의일반임차인은?
〈Q&A〉일반거래로소유자가변경되면대항력이없다
〈Q&A〉임차부동산이경매로매각되면대항력과우선변제권도없다
〈Q&A〉일반임차인이대항력을갖게되는경우는없을까?
053환산보증금범위내와초과하는임차인상담사례모음
〈Q&A〉상임법제3조에의한대항력은?
〈Q&A〉확정일자부여및임대차정보의제공등
〈Q&A〉경매나공매에서임차인의우선변제권은?
〈Q&A〉임차권등기명령에의한임차권등기신청가능여부
 〈Q&A〉경매에의한임차권의소멸에대한판단(상임법제8조)​
〈Q&A〉임대차기간보호(상임법제9조)​
〈Q&A〉상가임차인의계약갱신요구(상임법제10조)​
〈Q&A〉묵시적갱신(상임법제10조4항)​
〈Q&A〉권리금회수기회보호(상임법제10조의4)
〈Q&A〉차임의연체와해지(상임법제10조의8)
〈Q&A〉차임등의증감청구권(상임법제11조)​
〈Q&A〉월차임전환시산정률의제한(상임법제12조)
〈Q&A〉전대차관계에대한적용 등(상임법제13조)
054임대차계약기간연장방법3가지와계약해지3가지
〈Q&A〉합의로종전계약대로재계약,또는계약내용을변경해서갱신하는경우
〈Q&A〉묵시적으로계약을갱신해서계약기간을연장하는경우
〈Q&A〉주택임차인의계약갱신요구권으로계약기간이연장되는경우
〈Q&A〉상가임차인이계약갱신요구권으로계약기간을연장하는방법
055상가임차인의권리분석과배당은어떻게하면되나?
〈Q&A〉환산보증금을초과하는임차인은대항력만있고,우선변제권은없다!
〈Q&A〉환산보증금의범위내의임차인도유의할점이많다!
〈Q&A〉환산보증금범위내의임차인과초과하는임차인에대한권리분석
056서울시상가건물의임차인과다른채권자간의배당사례
〈Q&A〉서울시문래동상가건물임차인조사및권리신고내역
〈Q&A〉등기부상의권리와부동산상의권리를분석해보자!
〈Q&A〉배당순서와금액은다음과같이계산하면된다
057인천광역시상가건물임차인과다른채권자간의배당사례
〈Q&A〉인천시작전동상가건물임차인조사및권리신고내역
〈Q&A〉등기부상권리와부동산상의권리를분석해보자!
〈Q&A〉배당표를작성해보면더쉽게이해할수있다
058상임법개정전·후,환산보증금범위내와초과시임차인의권리핵심정리

PART4상가나오피스텔임대차Q&A실전상담121사례

059임대인이구두합의를부정하고,임대료증액을요구한다면?
060임대차기간을1년으로약정할때임대차만료일은?
061계약