부동산 계약과 중개 실무 (사례로 배우는 계약 노하우)

장성구

포스코(POSCO)에서의경력을뒤로하고제8회공인중개사시험에합격,30년간대한민국부동산현장의중심을지켜왔다.신도시상가개발부터서울의재개발·재건축,빌딩중개에이르기까지부동산의거의모든영역을섭렵하며‘계약의달인’이라는정평을얻었다.
현장경험에만족하지않고,그는도시·지역계획석사와부동산학박사학위를취득하며실무를학문적체계로완성했다.이러한노력의결실로현재전주대학교부동산국토정보학과교수로강단에서며이론과실무를겸비한후학양성에힘쓰고있다.
저자는현장에서법을모르거나관행만믿어평생모은자산을잃는서민들과,예측하지못한중개사고로고통받는동료들의안타까운현실을목도했다.이에30년의경험과학문적통찰을녹여,복잡한법률과판례,현장의관행을누구나이해할수있도록체계적으로정리했다.
이책은그동안의경험과지식을바탕으로법률적모호함을판례와부동산거래의일반적인관례를체계적으로정리하여,개업공인중개사에게는분쟁을예방하는갑옷이되고,거래당사자에게는자신의권리를지키는방패가되어,개업공인중개사가전문자격사로서신뢰받으며우리사회의불필요한갈등을줄이는데일조할수있는지침서가될수있도록기술한책이다.

■약력
❑공인중개사자격취득(제8회)
❑건국대학교대학원졸업(도시·지역계획석사)
❑전주대학교대학원부동산학과졸업(부동산학박사)
❑전주대학교일반대학원총동문회장
❑(사)새대한중개업협회청산인
❑현)대한부동산학회정회원
❑현)한국부동산학박사회사무국장
❑현)전주대학교부동산국토정보학과교수

■저서,논문및주요포상
『부동산계약과중개실무2025.08.』
『부동산중개시장의선진화방안에관한연구2024.10.』
『주택소비심리와인구구조의변화가주택매매시장에미치는영향외다수2024.01.』
『하트세이버유공자표창(경기도지사)2023.03.』

1편임대차와매매계약상식과계약서작성실무

1장임대인과임차인이현명하게대처하는방법

1절임대차3법시대,임대인의현명한대처방법
1.임대차기간중,임차인에게대처하는방법
2.신규로임대차계약을체결하는경우
3.임대인이주택을제3자에게매도시현명한대처
4.매수인도실거주목적으로계약을해지할수있다!
5.임대인이계약갱신요구권을거부할수있는사례
6.계약갱신요구권과재계약,묵시적갱신이될때유의할사항
7.Q&A로풀어보는임대인상담사례

2절임대차3법시대,임차인의현명한대처방법
1.임대차기간중에임대인에게대처하는방법
2.임대차계약기간중에임대인이주택을매도하는경우
3.Q&A로풀어보는임차인상담사례
4.주택임대차분쟁조정위원회(조정위)상담사례

3절법인이임차인인경우올바른대항요건과보증금반환방법
1.법인이주임법제3조제2항에의해대항요건을갖춘경우
2.법인이주임법제3조제3항에의해대항요건을갖춘경우
3.주임법제3조제2항과3항적용대상이아닌법인은대항력이없다!




2장임대차계약에서확인할내용과올바른계약서작성방법

1절임대차계약서작성종합체크리스트
1.계약전사전확인단계
등기사항전부증명서확인
건축물대장확인
임대인세금체납여부확인
다가구주택선순위보증금확인
2.2단계:계약서작성및체결단계
3.3단계:잔금및계약종료단계

2절올바른아파트전세와월세계약서작성실무
1.아파트전세계약은어떤내용을확인하고작성해야하나?
계약의정의및법적성격
아파트전세계약의주요구성요소및확인할사항
전세계약의핵심특약사항예시및해설
2.아파트월세계약은어떤내용을확인해야하나?
아파트월세계약의정의및법적성격
아파트월세계약의주요구성요소및확인사항
월세계약핵심특약사항예시및해설

3절상가와오피스텔전세와월세계약서작성실무
1.올바른상가건물임대차계약서작성실무
상가건물계약의정의및법적성격
상가건물계약의주요구성요소및확인사항
핵심특약사항예시및해설
2.오피스텔임대차계약서는상가와어떻게다른가?
계약의정의및법적성격
주요구성요소및확인사항
핵심특약사항예시및해설


3장매매계약에서확인할내용과올바른계약서작성방법

1절아파트매매계약은어떻게확인하고작성해야하나?
1.매매계약의정의및법적성격
2.아파트매매계약의주요구성요소및확인사항
부동산의표시
거래대금및지급조건
소유권이전및인도
제한물권등의소멸
제세공과금의부담
3.아파트매매계약핵심특약사항예시및해설
주택담보대출관련특약(매수인보호)
권리관계말소및현상태유지특약(매수인보호)
하자담보책임및주요시설물관련특약(분쟁예방)
임차인승계및보증금반환특약(갭투자시)


2절상가건물매매계약서를올바르게작성하는방법
1.상가건물계약의정의및법적성격
2.상가건물매매계약주요구성요소및확인사항
부동산의표시
거래대금및지급조건
임대차현황및승계
각종공과금및관리비정산
권리금관련사항
3.상가매매계약의핵심특약사항예시및해설
4.관리비및장기수선충당금정산특약(금전분쟁예방)
5.권리금계약과의관계및협조의무특약(임차인보호)

3절토지와도급계약서,분양권전매계약서등을작성하는방법
1.올바른토지매매계약서를작성하는방법
토지매매계약의정의및법적성격
토지매매계약주요구성요소및확인사항
토지매매계약핵심특약사항예시및해설
2.건물공사도급계약서작성방법
건물도급계약의정의및법적성격
건물도급계약의주요구성요소및확인사항
건물도급계약핵심특약사항예시및해설
3.부동산담보신탁의정의와담보신탁계약서작성방법
담보신탁계약의정의및법적성격
담보신탁계약서의주요구성요소및확인사항
담보신탁계약서핵심특약사항예시및해설(신탁부동산임대차계약시)
4.재건축재개발에서분양권전매계약서작성비법
분양권전매계약의정의및법적성격
분양권전매계약주요구성요소및확인사항
분양권전매계약핵심특약사항예시및해설
5.가계약서(또는부동산매매/임대차에관한약정서)작성방법
가계약의정의및법적성격
가계약서의주요구성요소및확인사항
가계약서핵심특약사항예시및해설
6.부동산유형별주요계약서및핵심특약사항

4절경매·공매투자타당성분석체크리스트
1.법원경매와공매는어떠한차이가있나?
법원경매는어떻게진행되나?
공매는무엇을의미하나?
공매와경매는이런차이가있다!
압류재산공매와법원경매가동시에진행되는경우대응방법
2.1단계:목표설정및자금계획
투자목표명확화
자금계획수립
3.2단계:물건검색및정보수집
정보채널활용
서류확보
4.3단계:권리분석및현장답사
권리분석
현장답사(임장)
5.4단계:입찰가산정및입찰
입찰가격결정
입찰참여
6.5단계:명도계획수립
협상계획
법적절차준비


2편부동산중개법령의이해

4장부동산중개법제의변천

1절고전적중개관행과근대적법제
1.조선시대의중개:신뢰와인맥의시대
2.근대화의기점:개항과서구식계약문화의도입
3.일제강점기:근대적중개법제의도입과식민적왜곡
4.해방이후~1960년대:시장혼란과중개업무질서
5.1970년대:제도화의서막
핵심요약
생각해볼문제

2절현대적중개법제의성립과발전
1.「소개영업법」의제정과한계
2.「부동산중개업법」의제정:최초의독립중개전문법률
3.「공인중개사법」으로의전환:전문가중심법체계확립
제도적전환의핵심
시장투명성강화제도
4.2023년전세사기대응법개정:책임의강화
5.법제발전의방향성과과제
부동산중개법제발전흐름요약
핵심요약
생각해볼문제

3절최근주요개정내용:거래안전과책임의강화
1.개정의배경:전세사기사태와사회적요구증대
2.주요개정내용:4대핵심영역
임차인보호를위한확인·설명의무대폭강화
중개보조원에대한관리·감독강화
금지행위알선금지및처벌강화
3.적용사례분석
5.개정의함의:전문가책임의강화
핵심요약
생각해볼문제


5장공인중개사자격과시험

1절공인중개사자격시험개요
1.자격시험의의의와법적근거
법적근거
자격시험의목적
2.자격시험의구조및절차
3.시험과목과출제범위
1차시험:기초이론및법률이해
2차시험:실무중심의법규적용능력
4.응시자격및결격사유
5.합격기준
6.수험전략과학습법
기출문제중심반복학습
법령개정숙지
사례기반이해
7.자격취득이후절차
8.자격시험의역할과사회적기능
현황통계(2024년기준)
핵심요약
생각해볼문제

2절결격사유및개설등록
1.결격사유란무엇인가?
2.결격사유확인절차
3.중개사무소개설등록절차
4.등록처리절차
5.휴업·폐업및변경신고
6.실무및직무교육제도
7.실무교육수료기준및관리
8.교육과실무의연계성:효과및한계
핵심요약
생각해볼문제

3절실무·직무교육제도
1.실무·직무교육의의의
2.실무교육
법적근거
교육대상자
교육내용
이수방법및기관
3.직무교육(연수교육)
직무교육의의의
법적근거
교육대상및주기
교육내용예시
교육효과및개선과제
4.관련제도및정책변화
「중개사고예방특별지침」도입
중개사교육인증제논의
5.비교표:실무교육vs직무교육(연수교육)
핵심요약
생각해볼문제


6장중개사무소개설과운영

1절개설등록요건
1.법적근거
2.등록신청주체및조건
3.필수등록요건
4.사무소시설기준
5.위치및접근성
6.보증보험및손해배상관련
7.등록절차및기간
8.개설등록준수사례
사례1:E중개사의보증보험미가입으로인한등록지연
사례2:F중개사의시설미달로보완명령
9.위반시제재
핵심요약
생각해볼문제

2절사무소관리·감독
1.관리·감독의법적근거
2.감독대상및범위
3.정기및수시감독절차
4.감독방법및점검항목
5.위반시행정조치
6.모범사례및우수운영방안
7.민원처리및분쟁조정
8.전자감독시스템도입
9.사례연구
핵심요약
생각해볼문제


7장중개업무의범위와금지행위

1절중개대상물과중개계약
1.중개대상물의정의및범위
부동산중개대상물의개념
대상물의분류
2.중개계약의개념및유형
중개계약의정의
중개계약의유형
3.표준중개계약서구성요소
4.중개대상물표시및확인절차
5.수수료산정기준
6.계약의해제·해지및환급규정
7.금지행위와위법사례
8.중개계약사례연구
9.전자계약및디지털중개
핵심요약
생각해볼문제

2절중개보수및실비
1.중개보수의법적근거및의의
2.중개보수산정기준
3.중개보수고지및계약서기재
4.실비의개념및범위
5.실비청구절차및증빙
6.사례별보수·실비계산예시
7.중개보수분할납부및환급
8.과세및세무처리
9.금지행위와관련분쟁
핵심요약
생각해볼문제

3절금지행위및손해배상책임보장
1.금지행위의개념및법적근거
2.주요금지행위유형
3.손해배상책임및업무보증제도의필요성
4.업무보증의종류및보장범위
5.보증금청구절차및가입절차
6.보험보상관련사례연구
7.관련법령및판례의태도

4절직업윤리와이해충돌방지
1.법의경계를넘어신뢰의영역으로
2.사례연구:다수매수인의경쟁과공정성의딜레마
사례제시:행복한비명속의고민
쟁점분석:무엇이‘공정한중개’인가?
세가지관점에서의심층분석
바람직한대응매뉴얼
핵심요약
생각해볼문제
쉬어가기:실무전문가칼럼(제1편을마치며)
초보중개사가가장많이하는법규해석