한 권으로 끝내는 배당의 정석 (부동산부터 채권배당까지 | 개정판)

김동희

복잡한법률부터실무에까지무엇이든일단파고들면끝장을보는무서운집념과부지런함덕에,전문가들도어려워하는부분까지머릿속에완전하고종합적인체계를세워놓은그다.부동산공인중개사시험1회합격자로서,부동산중개업부터부동산투자법인을운영해왔고,경매·공매를비롯하여재건축·재개발,계약서작성의비밀,부동산임대차상식,부동산세금에이르기까지부동산과관련해안해본것없고,모르는것이없다.그리고부동산중개실무를오랫동안해오면서풍부한실무경험을가진계약의달인으로정평이나있다.또한경매와공매,지분경매,배당에관한35권의책을저술하며각분야마다타의추종을불허하는부동산최고전문가로평가받고있다.
이책은그동안집필한'판사님배당에이의가있습니다','경매배당금의비밀','전문가가알려주는배당표작성과배당이의실무'책을집대성하고,경매와공매,그리고채권투자비법까지권리분석할수있도록기술한책이다.그래서배당부터거꾸로배우는부동산분야의경매,공매와채권분야에서권리분석과배당을한권으로배울수있는아주좋은책이다.

■약력
❑공인중개사자격취득(제1회)
❑중앙대학교경영학과졸업
❑(주)대산투자대표역임
❑NCS부동산경·공매전문집필위원
❑현)건국대경매·공매최고위과정교수
❑현)동국대경매·공매최고위과정교수
❑현)한국공매·경매투자연구소소장
❑현)법무법인강산자문위원
❑현)옥션원경매강좌교수
❑현)디지털태인경매강좌교수
❑현)한국자산관리공사(KAMCO)공매강좌교수
❑현)경매·공매교육아카데미원장
❑현)도서출판채움과사람들대표
❑현)법무사협회경매·공매전문교수
❑현)인터넷방송:부동산채움tv대표

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▶인터넷방송:유튜브⇨부동산채움tv
▶네이버카페:https://cafe.naver.com/pauction(김동희교수의부사모)

■저서
『한권으로끝내는배당의정석개정판1쇄2026.05.』
『부동산재테크상식사전1쇄2026.04.』
『온비드공매투자의비밀개정증보판총7쇄2025.09.』
『계약서작성의비밀증개정7판총19쇄2025.05.』
『주택·상가임대차계약상식사전개정판4쇄2024.11.』
『지분경매실전투자의비밀증개정판총8쇄2024.11.』
『상가·오피스텔투자와임대차Q&A개정판2쇄2023.02.』
『누구나돈버는경매투자의비밀2022.11.』
『재건축·재개발리모델링투자의비밀2022.02.』
『돈되는아파트·상가·오피스텔살때와팔때2021.10.』
『알아두면돈되는법정지상권투자비법2021.06.』
『신탁공매투자의비밀2021년개정판2020.12.』
『한권으로끝내는경매투자의정석개정3판2020.04.』
『재건축·재개발아파트리모델링투자의비밀2019.03.』
『나는적금보다10배더버는부동산이좋다2018.12.』
『손에잡히는공매투자의정석개정판3쇄2018.10.』
『지분경매완성과NPL투자비법개정판3쇄2018.10.』
『아파트살때와팔때1쇄2018.03.』
『경매투자핵심강의노트2017.03.』
『법정지상권과집합건물투자의비밀3쇄2017.01.』
『배당표작성과배당이의실무2015.09.』
『경매배당금의비밀2015.08.』
『전세금안전하게지키는비법2015.05.』
『부동산재테크Q&A2015.03.』
『연봉2배올리는공매투자이야기2014.11.』
『경매실전투자비법2014.02.』
『나는경매로평생직장을찾았다2014.04.』
『임대차상식사전2013.01.』
『지분경매의완성2012.10.』
『특수물건의비밀2012.03.』
『남들경매할때나는공매한다2012.01.』
『지분경매의비밀2011.11.』
『판사님배당에이의가있습니다2011.03.』
『실전공매완전정복2010.02.』
『공매·경매와부동산투자분석2009.07.』

Part1왜!배당을모르면손해보고알면더받게되나?
01법원이작성한배당표를신뢰해도될까?
02법원배당표가잘못되어손해를봤다면,국가가책임을질까?
배당표가잘못되어손해를봤다면국가에손해배상청구?
법원이근저당권자에게배당표를잘못작성한경우
법원이선순위임차인에게배당표를잘못작성한경우
03법원이배당표를잘못작성해손해보는대표적인사례
건물이없는땅에설정한근저당권자가토지만경매한경우
나대지에설정한근저당권자가지상건물과함께일괄경매를신청한경우
건물신축중설정한근저당권으로토지만경매를신청하면?
토지와건물에공동저당권설정후건물을멸실하고신축한경우
계약금과중도금만지급후입주했을때배당방법은?
채무자와물상보증인소유부동산이동시에매각시배당?
04임차인과매수인이배당을몰라서손해본사례에서탈출방법
소액임차인을잘못판단해서낙찰자가인수할뻔한사례에서탈출
배당요구종기를연기신청해서전세금을받게된임차인?
05주임법상대항요건을갖춘선순위전세권자가배당요구해소멸되는것으로오판한사례
입찰물건정보내역과입찰결과
선순위전세권은소멸되지만주임법상임차권은소멸되지않는다!
매수인은임차인의미배당금1,978만원을인수해야한다!
06선행경매에서배당요구한선순위임차인때문에손해본사례
전경매에서배당요구한선순위임차인으로낙찰자가손해본사례
전경매에서배당요구한선순위임차인이후행공매에서도배분요구해손해볼뻔한사례
07가압류를무조건소멸되는일반채권으로알면큰코다친다?
조합이가압류한채권은소멸되는일반채권이아니다!
근로복지공단가압류를일반채권으로우습게보면큰코다친다!
08조세채권을몰라서3번씩입찰보증금을포기하게된사례
온비드사이트상의공매입찰정보내역
입찰대상물건에대한분석과실패한낙찰



Part2배당표가잘못되었다면배당이의로탈출해라!
01임차인이잘못된배당표에대한배당이의소송을제기하다!
임차인임O규가배당이의를할수밖에없었던사연
세곡동다가구주택이경매로매각된현황과이해관계인
세곡동다가구주택의주택임차인과등기부채권내역
경매법원이작성했던배당표원안과배당표의오류
배당이의소송을제기할때작성한배당표
02원룸30개건물에서배당은일반상식과다르게해야한다?
골드타운원룸다가구주택이경매로매각된현황
건물과토지등기부에등기된권리현황
골드타운다가구주택의임차인현황과배당금수령내역
골드타운다가구주택에서우선순위에따른배당순위결정
03원룸30개에서잘못된배당으로이어질뻔한사례에서탈출
황소령은임차권등기를했는데도왜전세금을떼였나?
김소령도임차권등기를했는데전세금을떼인이유는?
임차권등기이후에입주해4,000만원손해본박소위
임중령은전세권등기를했는데왜5,700만원을떼였나?
후순위이지만손해를줄일수있었던사례
대항요건을갖추고있지않았지만손해보지않은임차인
전세금을증액했을때잘못된배당요구에서탈출하기
04전세보증금을경매로날린이정민부부이야기
이정민부부의전셋집이2억8,500만원에매각되다!
이정민부부가경매절차에서3,927,581원을배당받다!
이정민이뒤늦은후회와좌절에서벗어나다!
05전세금을떼이면중개업소에서100%보상받을수있나?



Part3경매의종류와공매의차이점,동시에진행될때대응방법
01민사집행법상진행되는경매의종류는?
금전채권에기초한강제집행방법
담보권실행등을위한경매(임의경매)
02임의경매와강제경매에대한이해와그차이점은?
담보물권등의임의경매는어떻게진행되나?
집행권원등에의한강제경매는어떻게?
임의경매와강제경매의공통점과차이점비교분석
03공매물건은어떠한것이있나?
한국자산관리공사(KAMCO)의공매또는공매대행
이용기관등의공매대상물건과매각방법
금융기관,신탁회사,기업등의비업무용재산등의공매
04경매와공매의차이점은?
경매와공매는이런차이가있다
경매와공매에서낙찰받고잔금납부까지어떻게진행되나?
05법원경매와압류재산공매가동시에진행되는경우대응방법
법원경매와압류재산공매가동시에경합시우선권?
민사집행법상경매절차와국세징수법상공매절차가동시에진행되면?
경매기입등기⇨임차인전입⇨공매공고등기순에서소액임차인판단기준은?
경매와공매가동시에진행될때배당요구방법과누가소유권을취득하나?



Part4어떻게배당절차가진행되고,배당이의는왜!필요할까?
01경매에서배당이란어떤의미인가?
02배당기일의지정과통지는어떻게하나?
배당기일은어떻게지정해야하나?
배당기일의통지는어떤방법으로하면되나?
03배당요구할수있는시기와종기는언제?
04경매절차에서권리신고와배당요구
권리신고만하면배당참여불가?
배당요구와경매신청자
배당요구는어떻게하면되나?
배당요구채권자의권리와배당요구시소멸시효중단효력
05경매절차에서배당받을수있는채권자
배당요구가없어도배당받을수있는채권자
배당요구가있어야만배당받을수있는채권자
06배당요구종기이후에채권액추가확장가능여부
등기부상기재된채권의범위내에서확장가능
배당요구가필요한배당요구채권자의경우(추가확장불가)
경매신청채권자는신청후에채권확장불가하다!
07배당요구의철회및대위변제
배당요구의철회
대위변제와대위변제자의배당요구
차순위채권자의대위청구시배당요구방법
08배당표원안작성과이해관계인에열람
배당표원안의작성
배당표원안의비치와열람
09배당기일에배당을실시하는방법
배당절차는어떻게진행되나?
배당표가확정되어배당금을지급하는방법
배당기일에채권자가배당금을수령하는절차?
10배당표원안에이의방법과원고가승소시배당방법
배당표원안에대한이의와배당이의소제기방법
배당이의소송절차에서원고가승소시배당방법
11배당받지못할자가배당받은경우부당이득금반환청구
배당에참여할수있었던자의부당이득반환청구범위
배당에참여할수없었던자의부당이득반환청구는불가능
12대항력있는임차인과없는임차인의건물인도시기
대항력있는임차인의건물인도시기와부당이득의범위?
대항력없는임차인의건물인도와부당이득을보는시점



Part5배당에서우선순위결정근거법령과판례보기
01매각대금으로배당하는방법
02제0순위:경매집행비용
03제1순위:제3취득자와임차인등의필요비,유익비상환청구권
제3취득자의필요비,유익비상환청구권(민법제367조)
임차인의필요비,유익비상환청구권(민법제626조)
유치권자의필요비,유익비상환청구권(민법제325조)
임차인등이필요비,유익비로우선변제권과유치권행사
04제2순위:주택및상가건물임차인,근로자의최우선변제금
주택임차인의소액보증금중일정액
상가건물임차인의소액보증금중일정액
근로자의최종3월분임금ㆍ최종3년간퇴직금ㆍ재해보상금
임금채권보장을위한대지급금(체당금)과변제자대위
05제3순위:국세와지방세중당해세
국세중당해세인경우(국세기본법제35조)
지방세중당해세인경우(지방세기본법제71조)
수탁자에게납세의무가있는당해세(재산세,종합부동산세등)
06제4순위:일반조세채권(저당권부채권보다법정기일이빠르거나같은경우)
조세채권의우선특권과조세채권상호간의우선순위
조세채권과저당권부채권과의우선순위
조세채권과저당권부채권이혼합해있을때배당방법
무신고가산세와납부지연가산세의뜻과법정기일이본세의법정기일로개정!
07제5순위:법률상우선권있는공과금등(납부기한이빠르거나같은경우)
법률상우선권있는4대보험공과금
법률상우선권있는개발부담금및고용부담금등
08제6순위:저당권부채권(근저당권,전세권,담보등기,확정일자임차권,등기된임차권)
근저당권과다른담보물권간의우선순위
전세권과다른담보물권간의우선순위
담보가등기와다른담보물권간의우선순위
확정일자부임차권과다른담보물권간의우선순위
등기된임차권과다른담보물권간의우선순위
저당권부채권과다른채권자간의우선순위
09제7순위:일반임금채권(최우선변제금제외한금액)
임금채권의우선변제(근로기준법제38조)
퇴직급여등의우선변제(근로자퇴직급여보장법제12조)
사용인의우선변제권(상법제468조)
임금채권우선변제에대한경과조치(근로기준법부칙제13조)
일반임금채권자의배당에서우선순위
근로자임금채권배당요구하는방법
10제8순위:일반조세채권(저당권부채권보다법정기일이늦은경우)
11제9순위:법률상우선권있는공과금등(납부기한이늦은경우)
12제10순위:일반채권(일반채권자들은동순위로안분배당)
일반채권-가압류채권,집행력있는일반채권
법률상우선권이없는공과금등은일반채권자의지위
배당에서제외되는일반채권자등
전소유자와현소유자의채권자간에우선순위는?
근저당권의피담보채권액을초과하는채권에대한배당여부



Part6경매물건에서기본적인권리분석방법
01경매물건에서권리분석은어떻게하나?
경매에서권리분석이란?
말소기준권리와그원리를알면권리분석의절반은성공이다!
말소기준권리를찾아기본적으로권리를분석하는방법
02물권과채권의종류와이들상호간우선순위
광의의채권(물권과채권을포함)
물권의종류와물권상호간의우선순위
채권의종류와채권상호간우선순위
물권과채권상호간에우선순위
물권과일반채권이섞여있는기본적인사례에서배당분석
03한눈으로보는우선순위결정방법총정리
저당권부채권이조세채권등의법정기일보다늦은경우와빠른경우
저당권부채권등이없는경우배당순위결정방법
04입찰대상물건에서권리를분석하는방법
돈이되는우량한물건을찾는것이먼저다
말소기준권리를찾고인수할권리가있는지확인해라
임차인의대항력유무와배당요구여부를먼저판단
조세채권이있다면당해세인지,일반세금인지를확인해라!
경매에서배당은다음과같은순위로하면된다
인수할권리나금액이있는가를확인해라
남을가망이없거나대위변제등으로경매취소가능성에검토
마지막으로현장답사를통한물건분석과수익분석후입찰하면된다
05경매절차상에서하자발생시낙찰자의대응방안
매각기일이후에서매각허가결정전에발생한경우
매각허가결정이후대금납부기한전까지발생한경우
대금납부이후배당기일이전에발생한경우
배당기