다주택자 중과세에서 살아남기

안수남

세무사와세무공무원을가르치는대한민국최고의양도소득세전문가.
세무전문가들의필독서인2000페이지의양도소득세실무해설서집필자.
KBS라디오경제투데이에서12년간생방송으로세무상담을진행한양도소득세최고의권위자.
세무공무원13년,세무사28년동안터득한절세비법을통해세무법인다솔을양도소득세절세컨설팅법인으로특화시키는데성공한저자가,이번에는한순간의잘못된판단으로예상치못한과세를받는비전문가를위해나섰다.언젠가서민들의평생아껴모은재산을지킬수있는‘비전문가를위한책’을내겠다는그의오랜결심이드디어결실을맺었다.지금까지출간된절세비법과는클래스가다른,‘대한민국선량한국민을세금의늪에서구제해줄단한권의책’으로세금이고민인사람들의필독서다.

*머리말　용감한사람과지혜로운사람의차이
*프롤로그　양도소득세가3천만원에서5억원으로17배불어난사연

제1편다주택자중과세편

제1장8·2부동산대책의양도소득세강화내용
1.양도소득세과연출구는없을까?

2.과세강화대책의세가지주안점
■투기지역소재3주택이상소유자에게중과세율적용
■2주택자와3주택이상소유자에대한중과세규정
■아파트분양권중과세율적용
■조정대상지역에서신규취득하는아파트를비과세받으려면?

제2장다주택자중과세적용
1.다주택자중과세는어떻게변천해왔나?
다주택자중과세도입경위
2005.1.1.부터3주택이상자에대해중과세제도도입
2007.1.1.부터2주택자까지로중과세적용대상확대
2009.3.16.양도분부터중과세세율을일반세율로적용
다주택자에대한중과세를투기지역에한정하여적용
장기보유특별공제배제폐지
2주택중과세규정도폐지
2017.8.3.투기지역지정고시로중과세부활
2018.4.1.최강과세강화정책인다주택자중과세제도의귀환

2.중과세대상주택판정기준
■투기지역·조정대상지역에소재한주택에한하여중과세
∥적용사례1∥의정부의4억원상당아파트를2018.4.1.이후에매각할경우중과세여부

■중과세대상주택수계산
∥적용사례2∥정고수가소유한중과세대상주택수는몇채일까?

3.사례로보는중과세대상주택판정요령
∥적용사례3∥세종시에2억원1주택과4억원1주택,청주시에2억원1주택과4억원1주택을소유한경우
∥적용사례4∥과천시에2억원1주택,평택시포승면에2억원1주택,천안시에2억원1주택,광주광역시에2억원1주택을소유한경우
∥적용사례5∥과천에2억원1주택,부산광역시기장군에2억원1주택,천안시에4억원1주택,대전광역시에2억원1주택을소유한경우
∥적용사례6∥서울강남구에1억원1주택,대구수성구에2억원1주택,부산광역시해운대구에2억원1주택,성남시분당구에2억원1주택을소유한경우
∥적용사례7∥서울강남구에1억원1주택,광명시에재개발조합원입주권2억원1개,부산광역시해운대구에2억원1주택,구미시에2억원1주택을소유한경우

4.중과세를받지않는주택은어떤주택일까?
■A.5년(8년)이상장기임대주택은중과세가배제된다
■B.조세특례제한법상감면대상주택에해당한주택은중과세가배제된다
■C.그외중과세가배제되는다양한주택
■D.중과세가배제되는주택들은중과세대상주택수에는포함된다
∥적용사례8∥장기임대주택2채와일반주택2채중1채를양도할경우중과세대상주택수
■E.1세대2주택중과세규정에서추가로중과세가배제되는주택들
∥적용사례9∥장기임대주택3채+소형주택1채+일반주택1채
∥적용사례10∥처분순서에따라절세금액이달라진다
■F.놓치기쉬운2009.3.16.~2012.12.31.기간중취득한주택

5.중과세규정을적용할때꼭알아둬야할추가사항
■재개발및재건축아파트의조합원입주권
■주택수계산방법과기타예외상황에서중과세여부
1세대의범위는?
다가구주택은주택수계산을어떻게할까?
공동상속주택주택수계산
부동산매매업자의주택수계산
혼인으로1세대3주택이된경우에도중과세를적용할까?
의무임대기간전에일반주택을양도한경우중과세여부?
중과세대상주택을동시에양도한경우중과세되는주택은?
기타1세대1주택비과세규정을적용할때주택으로판정되는경우

6.중과세시기별양도소득세부담비교
∥적용사례11∥양도시기별중과세계산사례

제3장다주택자중과세에서살아남기
1.주택임대사업자등록시단점과장점
■주택임대사업자등록시단점
■주택임대사업자등록시혜택
2.주택임대사업자에대한세제혜택
■양도소득세세제지원제도에주목하자
■장기임대사업주택에대한양도소득세지원
다주택자중과세규정적용시중과세가배제된다
1세대1주택비과세규정적용시거주자의주택에서제외된다
장기임대주택장기보유특별공제추가공제
∥적용사례12∥장기보유특별공제율을추가로가산해공제받을경우세부담은얼마나줄어들까?
■장기일반민간임대주택양도소득세절세전략,최고의혜택
장기보유특별공제최대70%공제확대
∥적용사례13∥양도차익이1억/3억/5억인경우절세효과
양도소득세100%면제도입과적용시한연장
장기일반민간임대주택(구준공공임대주택)의감면요건
∥적용사례14∥100%와70%의절세효과차이

3.주택임대사업에대한종합소득세바로알기
■주택임대소득의과세체계
주택임대소득은주택수에따라과세체계가다르다
∥적용사례15∥20억원을보증금으로받은경우1년간임대료수입은?
주택임대소득은일정금액이하의수입금액은비과세와분리과세를한다
소형임대주택은소득세등이감면된다
임대주택사업자의결손금은다른소득과통산한다
■주택임대사업자소득세계산하기
임대수입금액이연간2천만원이하인경우
∥적용사례16∥주택임대수입금액2천만원일경우2019년이후에납부할소득세는얼마일까?
임대수입금액이2천만원을넘을경우

4.임대주택자에대한보유세감면규정
■임대주택에대한재산세감면
■종합부동산세과세표준합산배제임대주택

5.임대사업자에대한취득세혜택
∥적용사례17∥종합소득세와건강보험료VS종합부동산세

[부록]2017.12.13.정부발표임대주택활성화방안

제2편.1세대1주택비과세관련절세비법과황당한과세사례

제5장1세대1주택비과세요건바로알기
1.1세대1주택비과세규정은지뢰밭이다

2.1세대1주택비과세규정은거주자에한하여적용된다
■이민자가국내에183일을살면비과세받을수있다는말이사실일까?
∥적용사례18∥183일거소요건은필요조건일까,충분조건일까?

3.1주택비과세의출발점,세대개념을바로알자
■1세대의중요성
■1세대의요건
■가족이동일한장소에서살아도경제공동체가아니면구제방법있다
∥적용사례19∥경제공동체가아닌자매가함께살았다는이유만으로동일세대일까?
■주민등록상동일세대라도사실상생계를달리하면다른세대로인정될까?
∥적용사례20∥부모님과주민등록은같이되어있으나사실상생계를달리한경우
■장인장모를모시고살때는불량한마음을먹어라
∥적용사례21∥장모님을모시고살경우처갓집도주택수에포함될까?
■위장으로이혼했더라도이혼한부부는동일세대로볼수없다
∥적용사례22∥다주택자중과세를피하기위해이혼후주택을양도하고재결합한부부가동일세대일까?
■25년간별거하고연락이두절된부부를동일세대로볼까?
∥적용사례23∥세상에어떻게이런일이?
■위장으로세대분리를하였다가세무조사로적발된사례
∥적용사례24∥세무전문가들의판단이엇갈린이유
■눈가리고아웅하지마라
∥적용사례25∥주택을양도하기직전에부모님주민등록을세대분리했다면?

제6장.주택수계산은미로찾기
1.주택의범위는어디까지일까?
■평수가작은무허가주택도주택이다
∥적용사례26∥재개발구역의무허가주택을소유한상태에서아파트를처분하였다면?
■주택의기능을상실한폐가는주택에서제외할수있다
∥적용사례27∥시골농촌에5년간방치된집은주택수에포함될까?
■펜션의일부를거주용으로사용할경우주택으로본다
∥적용사례28∥펜션은영업용으로사용하면주택이아니다?

2.용도변경은한경우어디까지주택일까?
■오피스텔과별장그리고애인의공통점은?
∥적용사례29∥오피스텔을일반사업자로사업자등록을하고부가가치세를내면모두주택일까?
■용도변경을한경우사실상사용용도에따라주택여부를판단한다
∥적용사례30∥주택을개조하였으나공부상용도변경을하지않은경우주택으로볼수있을까?
■양도일현재주택인경우주택으로사용한기간은통산한다
∥적용사례31∥주택→상업용건물→주택으로용도변경을한경우

3.주택이멸실되었을경우나대지양도
■매수자의요청에의해주택을멸실할경우나대지양도로보지않는다
∥적용사례32∥양수인의필요와책임하에철거되었음을입증하라
■주택멸실후에는주택을신축해양도하라
∥적용사례33∥2천만원을들여주택을지어팔았더라면
■2주택보유자가잔금전에주택을멸실하고1주택을양도했다면?
∥적용사례34∥차라리주택을헐어버리라

4.아파트분양권,이축권,조합원입주권
■아파트분양권이거주자의주택이되는조건
■‘이축권’과‘이주자택지우선분양권’은부동산을취득할수있는권리일까?
■아파트분양권의잔금을소액만남길경우주택으로취급한다
∥적용사례35∥아파트분양권의양도차익80%를추징당한사례
■주택인듯주택이아닌듯,조합원입주권

제7장.특례주택
1.다가구주택은단독주택일까공동주택일까
■불법용도변경시다가구주택건축기준에해당되지않으면공동주택으로취급한다
∥적용사례36∥주택면적을더넓게하려고상가일부를주택으로불법용도변경한경우

2.겸용주택,주택면적이중요하다
■겸용주택비과세적용시숨은주택면적을찾아라
∥적용사례37∥주택과기타건물의면적이동일한겸용주택을양도하고세금을한푼도안낼수있을까?
■주택이상가보다작다고해도주택이상가가되진않는다
∥적용사례38∥주택이상가보다작은겸용주택을보유한경우주택수계산은?

3.고가주택
■분산양도,토지와건물을따로팔때고가주택양도세를내야할까?
∥적용사례39∥토지8억원은올해보상받고주택7억원은다음해보상을받을경우
■장기보유특별공제에서주택보유기간
∥적용사례40∥재건축한주택의보유기간계산은?

제8장.재개발및재건축주택
1.조합원입주권비과세특례
■조합원입주권을양도할경우보유주택을확인하라
∥적용사례41∥조합원입주권양도시장기임대주택이있으면비과세를받을수있을까?

2.1주택자가재건축한아파트를양도한경우
■주택과부수토지를다르게적용한다
∥적용사례42∥증가된주택면적에대해비과세를받을수있을까?

3.조합원입주권을취득하여준공후아파트를양도한경우
■재건축아파트에서권리변환일이갖는의미
∥적용사례43∥권리변환일이전에취득한경우와권리변환일이후에취득한경우보유기간의계산은?

4.1주택자가조합원입주권을취득한경우
■재개발조합원입주권을실수요목적으로취득하면비과세받을수있다
∥적용사례44∥공사기간이길어져3년이지나버린경우비과세여부

5.재개발재건축중대체취득한주택의비과세요건은?
∥적용사례45∥재건축사업시행인가전에취득한주택도대체취득한주택으로인정을받을수있을까?

제9장.2주택비과세특례
1.일시적1세대2주택
■종전주택을취득하고1년이지