경매는 3대를 행복하게 합니다

어은수

저자:어은수
중앙대학교를졸업하고대기업건설회사에다니다가부동산계통으로전직을했다.건설업에서부동산업으로이직을위해한양사이버대학교부동산대학원을졸업했으며,현재는분당NPL경매학원의대표이자부동산투자법인을운영하고있다.대외적으로는네이버분당사옥과신세계아카데미강남점,경기점에서부동산경매강의를담당하고있으며유튜브[경매어선생]채널을운영하고있다.저서로는[경매를이기는NPL투자]가있다.
부동산에관심있는많은사람들이안전하고성공적인투자를이룰수있도록올바른정보와견해를제공하는중이다.

PART01성공과실패의모든경험을담았다
01어쌤의생애첫입찰기,그결과는?12
02우리는임의경매를거쳐강제경매신청을준비하게되었다18
03포기하지않으면실패는성공을위한값진경험이된다28
04소액투자의정석36
05전략적인사고방식46
06권리분석은쉽다.그러나대항력있는임차인이있는경우엔다르다58
07발품실전가이드(임차인미상)70
08구분없는상가의묘미78
09지울수없는경매인의빨간줄86
10현재보다미래의쓰임새96
11선순위가등기덕분에수익률100%달성106
12맹지위법정지상권114
13경매투자자로거듭나기124
14보이는것이전부가아니다132
15길고긴싸움142
16도곡동타워팰리스150
17경매를이기는NPL투자160

PART02경매인생에피소드
01부자(富者,Rich)172
02경매를배워야하는이유176
03패찰을축하합니다180
04경매와급매사이186
05사상누각190
06투자의양면성194
07이상한오피스텔200
08무려92명이나입찰한사건에낙찰자가미납한사연204
09온비드공매210
10위반건축물간과하다가큰코다칩니다214
1140년전통유명한맛집의임대인이될수있었는데218

책속에서

어쌤의생애첫입찰기,그결과는?(pp.13~17)
건설사에서근무하다가부동산업으로일을시작한지한달쯤되던날처음으로입찰을보기위해수원지방법원성남지원에방문하게되었습니다.저의인생첫입찰물건은사건번호[2019타경56253]성남시분당구구미동의아파트였습니다.이물건을선택한이유는경매가처음이라서가장익숙하고자신있는동네를골랐을뿐입니다.1994년부터현재까지살고있는분당은저에게제2의고향이나다름이없거든요.

건설업에서부동산업으로직업을전향하게되면서해당분야의전공을갖추기위해부동산대학원을졸업했습니다.그때학과시간중경매과목을이론으로배운적은있지만막상실전에부딪친다고생각하니저도모르게긴장이되었습니다.긴장을풀기위해입찰전날밤이른시간잠자리에누워서유튜브로입찰하는방법을찾아봤던기억이납니다.다음날아침입찰시간전여유있게법원에도착하기위해나름대로일찍차를가지고출발하였는데수원지방법원성남지원주차장은이미빼곡한상태로만차였습니다.법원은집에서가까운거리라서지하철을타고가도됐었는데조금더편하자고무심코차를끌고나오면서주차장여건을사전에체크하지못한겁니다.
‘어?이러다가큰일나겠는데’
방문차량은대부분경매때문에왔을텐데이시간에출차는없을것같다는생각이문득들었습니다.차가빠질때까지막연하게기다리지말고법원근처도로변갓길주차장에주차를하기로마음먹었습니다.법원에서차를돌려빠져나온후주변도로를천천히배회했지만그곳마저도자리가없었습니다.매각기일법원은인파가넘친다는것을전혀생각하지못한겁니다.법원에서몇백미터멀리떨어진곳에겨우주차를하고시계를보니이미10시10분쯤지나고있었습니다.입찰은10시부터시작인데지각아닌지각에마음이더조급해졌습니다.약속장소에늘여유있게미리도착하는편인저의MBTI유형은J(계획형)이거든요.

성남지원은어찌나건물들이많은지제3별관을찾아들어오기까지쉽지않았습니다.입찰법정안에비치된입찰서류를챙겨서마감시간내다행히입찰봉투를입찰함에제출을하고방청석에앉아서입찰마감을기다렸습니다.급할수록돌아가라는옛말처럼나름차분하게서류를작성한것같았지만고액수표로입찰보증금을함께제출해서인지,혹시오타나실수를하진않았을까찝찝한마음에정신없던그순간을떠올리며개찰이시작되기만을기다렸습니다.
‘설마입찰가격기재란에0하나를더적진않았겠지?’
그후로저는늘집에서미리기일입찰표를작성해서가는습관이생겼습니다.

그날인상깊었던장면이있었는데,마감직전인11시08분쯤어떤분이요란하게법정안으로들어와서는입찰서류를챙긴후입찰작성대로들어갔습니다.정신없이입찰을준비하던그분의모습이아직도생생합니다.저뿐만아니라법정안많은사람들은그분의행동에집중을했습니다.11시10분00초집행관이입찰마감을알리는그순간입찰작성대에서천가리개를헤치고나온그분은입찰봉투를입찰함에욱여넣었습니다.방청석모두가집행관을응시하며순간정적이흘렀습니다.하지만야구에서전력질주후슬라이딩으로홈베이스를찍었지만간발의차이로아웃이된상황처럼그분의입찰자격은법원의직권으로무효처리가되었습니다.아침에주차문제로조급했던순간이떠오르면서,아쉬워하며퇴장하는그분의마음이어느정도공감됐습니다.
드디어개찰이시작되었고법정안인파를줄이기위해입찰자수가많은사건부터진행하겠다는안내가나왔습니다.그리고곧바로제가입찰에참여한사건번호[2019타경56253]의입찰자들을호명했습니다.
‘구미동아파트가오늘의인기물건이구나.’
무려34명이나되는응찰자들이법대앞으로나왔습니다.집행관이34개의입찰봉투를하나씩펼치는과정을지켜보면서가슴이콩닥콩닥뛰기시작했고로또발표방송을현장에서생중계로보는것처럼순식간에낙찰과패찰이눈앞에서정해졌습니다.차순위매수신고의자격도안되는금액으로저는패찰의고배를맛봤습니다.깨끗한권리로구성된분당구미동의아파트는시세의90%로입찰한제3자가낙찰이되었는데입찰참가자34명중에서도저는하위권이었던것같습니다.경매는매매보다싸게받을수있다는막연한생각에너무욕심을부렸던결과였습니다.

깨끗한권리의아파트는시세보다극단적으로낮게취득할확률이매우낮습니다.시장의일반적인원칙이죠.그럼에도불구하고대부분경매에대한경험이부족한초급자들은입찰금액을입찰최저가에중심을두고산정하는경향이있습니다.그이유는2등과금액차이가불안하고,낙찰받고매각시수익에대한확신이부족하기때문입니다.

누구에게나처음은있고,처음부터잘할수는없습니다.그러니까그냥꾸준히하면됩니다.패찰하고사무실로복귀해서바로정보지를열람하여또다른물건들을찾았습니다.지금까지살면서경매란외국에서유명한미술품을팔거나농수산물산지에서도매로넘기는것만있는줄알았는데,이런신세계가있다니아쉽지만정말짜릿한하루였습니다.그렇게부동산경매에점점흥미가생기기시작했습니다.꾸준히하다보면어느새나도모르게자전거의보조바퀴를떼고타는순간처럼전문가가되어있을모습을상상하며,그꿈을기대했던것같습니다.