부동산협상 2: 명도편

임병혁

서울강남의상가컨설팅회사에취업하면서부동산업무를시작한이래차츰업무영역을넓혀수많은하자물건거래를통해서로속고속이는교환컨설팅현장을체험하면서부동산업무의진면목을접한다.그후경매의특수성과명도협상이갖는매력에빠져경매업무에전념하게된다.이책은저자가지난20여년간현장에서겪은다양한부동산관련업무경험과경매투자와컨설팅을통해축적한명도협상의사례들가운데진수가되는내용들만따로선별해한권에담았다.저자는현재네이버카페‘부동산협상(cafe.naver.com/negotiator)’을운영하면서부동산과경매에대한교육활동을하고있으며,자신이경매업자나부동산업자라기보다책제목처럼‘협상가’로불리기를희망하는현직공인중개사이다.

*머리말
제1부/명도협상의이해
제1장/명도는정말어려운가?
1.쓸데없는두려움을갖지말라
2.설득하려들지말고협상을하라
3.명분에서이기면실리도얻는다
4.선한사람콤플렉스를가질필요는없다
5.점유자의마지막목표는이사합의금이다
제2장/낙찰자와점유자의관계
1.낙찰자와점유자의관계정립
2.이사합의금요구
제3장/첫제안과최후통첩
1.첫제안으로명도협상이시작된다
2.첫제안은피할수없는과정이다
3.첫제안의구조
4.첫제안과거절의기회
5.최후통첩-최후통첩의구조|데드라인|효과적인최후통첩|최후통첩빗겨나기
제4장/명도는경험이아니라기술이다
1.기대치와명도관계-높은기대치VS비현실적인기대치
2.요구의기술-조금씩전체를차지하라|상대를편안하게해주는이유
3.팀별협상과패키지협상-팀별협상|패키지협상
4.힘이있다고믿는것
5.제3자를통한핑계
6.선한역악한역
7.협상장소의선택
8.선례를남기지않는다
9.마지막순간까지방심하지말라
10.마지막순간에요구사항을추가하라

제2부/명도협상의실제
1.성북구다가구명도-너무위험한짓을하는것같아요
2.정릉동단독주택명도-내가죽었다깨어나도합의하나봐라
3.옥수동아파트명도-사람을그렇게못믿으세요?
4.구리시아파트명도-관례를깨뜨릴수는없습니다
5.성내동빌라명도-불법건축물이라신고하겠다고요?
6.구로동빌라명도-학생이라들었는데직장다니나요?

*참고서식

#경매의대중화!하지만경매명도에는정석이없다!
경매명도협상은투자수익과직결된다.하지만명도는각물건마다개별성이워낙다양한만큼‘A하면B하다’란정석이존재하지않는다.아주쉬운경매명도도누가하느냐에따라다르고,누가점유하고있느냐에따라다르다.
경매에서흔히명도를경매의꽃이라하는데,명도에이르기까지워낙다양한변수가존재하는만큼복잡하고어렵기때문이며각각의상황에맞는적절한대응이필요하다.무엇보다상대와협상을통해그것을극복해가는데는직간접적으로많은명도협상경험이중요하다.
이책은20여년에걸친저자의다양한명도경험을바탕으로연구분석한명도협상이론뿐만아니라,실제명도사례를생중계하듯이풀어내경매초보자들도어렵지않게명도협상에임할수있게구성했다.특히제2부의실제명도사례에서는<빨간펜study>라는코너를통해‘각각의상황에맞는정보를보충설명함에더해,상대의심리분석과그시점에적절한핵심협상전략’을알려주는저자의생생한목소리를접할수있다.

#공인중개사들도배우고싶어하는부동산명도협상!
협상은상대가거부하지않을최종결과를탐색해가는과정인동시에어떻게해서든거부하지않도록조정함으로써자신이원하는것을상대에게서받고,상대가원하는것을주는작업이다.이때손실을최소화하기위해노력하는것이모든사람들의공통된심리다.
경매명도협상역시이러한범주에서크게벗어나지않는다.저자의20여년에걸친경매투자와컨설팅을하면서축적한실제명도사례를분석해이론화하고,또그것을바탕으로생생한목소리로풀어낸명도사례들을독자들이명도협상에활용함으로써성공투자로이어지기를기대한다.
책의구성은제1부명도협상의이론편과제2부명도협상의실제편으로구분했으며,책의말미에는본문에서언급된재판기록열람·복사·출력·복제신청서/명도확인서/명도이행각서/부동산인도명령신청/사실확인서/강제집행신청서등을참고서식으로첨부했다.