김경민
서울대학교지리학학사,UC버클리정보시스템석사를거쳐하버드대학교에서도시계획·부동산연구로박사학위를받았다.현재서울대학교환경대학원도시계획전공교수로재직중이다.보스턴소재의상업용부동산리서치회사PPR에서오피스가격예측모형을구축하고글로벌부동산을연구했다.주요연구분야는빅데이터기반부동산시장분석,글로벌오피스비교,공공민간협동개발등이다.
지은책으로는빅데이터로부동산시장을해부하고미래가격을정확히예측한≪부동산트렌드≫시리즈,≪2020부동산메가트렌드≫,도시개발의방향성을제시한≪도시개발,길을잃다≫,익선동의가치를재조명한≪리씽킹서울≫,북촌을개발한기농정세권선생을다룬≪건축왕,경성을만들다≫등이있다.
대한민국최고의부동산전문가로서부동산입문자와투자자의든든한안내자역할을해온김경민교수는각종미디어에서종횡무진활동중이다.출연한프로그램으로는EBS의〈비즈니스리뷰〉,〈클래스e〉,MBC의〈100분토론〉,KBS〈이슈Pick,쌤과함께〉,tvN〈미래수업〉,CBS〈박재홍의한판승부〉등이있다.또한,부동산정보공유를위해오픈데이터플랫폼‘부동산GPT’를개발중이다.
프롤로그_거대한불확실성의시기,기회가다가온다
Part1.2023년부동산시장다시보기
1)2023년부동산시장에는어떤일이벌어진걸까?
서울시집값,그예측과결과｜부동산하락세는정말멈춘걸까?｜위기는누군가에게기회가된다
information_도플갱어같은한국&미국부동산시장
Part2.빅데이터로분석한서울&전국아파트
1)‘전국’아파트매매시장동향
전국아파트물량현황｜서울부동산의변곡점을찾아서｜서울VS非서울,가격흐름의차이점｜①수도권(서울·인천·경기)시장｜②부울경(부산·울산·경남)시장｜③대전·세종시장｜④광주·대구시장
2)‘신도시’아파트매매시장동향
①수도권동남부_강남,분당,수지｜②수도권동북부_노원,남양주,의정부｜③수도권서북부_마포,일산,파주
④수도권서남부_양천,안양,김포
3)‘서울시구별’아파트매매시장동향
서울시구별아파트세대수,평당가순위｜강남4구(강남구,서초구,송파구,강동구)_고가아파트시장｜노도성(노원구,도봉구,성북구)_중저가아파트시장｜고가VS중저가아파트시장의차이점
Part3.2024년부동산투자빅이슈TOP6
이슈1)솔직한거래량_“최소한바닥은벗어났다”
-83%거래절벽을지나서｜2023년거래량회복의3가지원인｜‘갈아타기’수요자의귀환
information_강남권입주폭탄과전세가격의미래
이슈2)국고채10년물금리_시장의향방을알려줄황금지표
코로나버블부터인플레이션과조정까지｜‘국고채10년물금리’와부동산수익률｜국고채10년물금리와주택담보대출금리의관계｜금융시장의하락압력vs입주물량의상승압력
이슈3)PF대출연장_부동산시장의시한폭탄
PF대출로경고등이켜진부동산시장｜부동산PF대출시나리오｜PF대출연장이남긴시장의좀비들
PF대출연장이불러올4가지후폭풍
이슈4)빌라절멸의시대_빌라포비아의나비효과
전세거래줄고,경매물건늘어나다｜충격적인2023년빌라공급감소세｜빌라절멸의시대,나비효과의끝은?
이슈5)불확실성_상승과하락압력이공존하다
급격한시공비상승,“부동산개발못한다”｜PF대출연장이불러올2025년전세시장상승압력｜경기활성화를위한‘기준금리인하’가능성｜기대와우려가공존하는2024년｜부동산시장이변하고있다
이슈6)초품아_실거주도투자도스쿨존으로
왜모두‘초품아’에열광하는걸까?｜초등학교에서100m멀어질때마다집값1,200만원낮아진다
Part4.8개대장단지상세리포트
1)서울대장단지평형별가격분석
왜‘대장단지’를봐야하는가?｜①서초구반포자이｜②강남구도곡렉슬｜③송파구‘엘리트’｜④성동구왕십리뉴타운｜⑤중구남산타운｜⑥마포구마포래미안푸르지오｜⑦서대문구DMC파크뷰자이｜⑧관악구관악드림타운｜대장단지분석으로보는5가지인사이트
Part5.2024년부동산가격大예측
1)서울시집값시나리오
한국,중국,미국변수의콜라보레이션｜2024년부동산시장의2가지시나리오｜2024년을맞는투자자의전략
2)대한민국부동산시장이가야할5가지방향
보금자리를위협하는입주절벽｜서민주거복지를위한정책제언
information_공공임대주택확보를위한정책제언
Part6.주목해야할‘핫플레이스’TOP3
1)2022~2023년핫플레이스리뷰
어떤지역이핫플레이스가되는가｜2022~2023년핫플레이스의근황
2)빅데이터로예측하는미래의핫플레이스
①성수동_계속되는확장과변화하는송정동｜②약수동·금호동_서브핫플레이스의재미｜③신촌_대한민국3대상권의부활
참고문헌
총선,입주절벽,PF대출…2024년변수에대응하는투자전략
2024년은복잡한국내외변수가얽혀미래를예측하기더욱힘들어졌다.우리나라금리에직접적인영향을끼치는‘미국기준금리’는그인하시기가불투명하고,‘중국발경제위기’가불러올국가적리스크는파장을가늠하기어렵다.국내에서는‘총선’을앞두고경제활성화를위한금리인하요구가있겠지만‘가계부채’문제로쉽게결정하기곤란한상황이다.‘PF대출연장’문제까지고려한다면부동산시장예측은불가능에가깝다.이처럼2024년은우리나라,미국,중국의경제및정치이벤트까지고려해야할사항이너무나많다.하지만불확실성이짙은와중에도저자는“서울부동산의미래는대폭락의2022년과정반대가될것”이라며중장기적으로시장을낙관한다.이유는턱없이부족한서울시‘입주물량’때문이며곧이어공급부족이수면위로드러날것이기때문이다.기회가선명히보일때면이미늦다.김경민교수는독자들이판단의타이밍을놓치지않길바라며“위기는누군가에게는기회가된다”단언한다.
주택부터상권,트렌드까지한권으로읽는부동산시장
책은부동산시장을종합적으로이해할수있는6개의장으로구성되어있다.Part1은전년부동산시장을리뷰하며아파트단지별가격예측치를실제와비교해살펴본다.Part2에서는전국구의넓은범위부터서울구단위까지좁혀가며아파트가격흐름의변화를추적한다.Part3는2024년부동산투자자들이반드시알아야할6개의이슈를다룬다.거래량,PF대출연장,빌라포비아등시의성있는주제는물론,2024년에가장중요한경제지표가될‘국고채10년물금리’가부동산미칠영향을알아본다.Part4는서울시8개대장단지를평형별로상세히분석해특징과가격트렌드를설명한다.소형평수의중요성과미시적공간에서의가격격차확대등실용적투자인사이트를담아냈다.Part5에서는2024년서울시집값에대한전망으로국내외변수를고려한2개의시나리오를제시한다.Part6는상권트렌드를짚어보며강력히떠오를것으로예상되는3곳의핫플레이스를소개한다.
≪부동산트렌드2024≫는투자자들이2024년의중요한이슈를이해하고,혼란스러운시장에서나만의방향을잡을수있게돕는부동산안내서다.저자의전망과지식을적극활용해다시찾아온기회의창을활짝열고나아가보자.
추천사
세계경제에서부터아파트단지하나에이르기까지부동산시장을전망하기위해알아야할것들은무궁무진하다.이책은초보투자자들도이해할수있을만큼친절하게2024년부동산시장을해부한다.소문이아닌정보를통해기회를거머쥐고싶은이들에게일독을강력히권한다.
_박종훈(KBS경제전문기자,≪자이언트임팩트≫저자)
날카로운빅데이터분석을근거로이어지고있는저자의≪부동산트렌드≫시리즈는부동산시장의방향을예측하는가장좋은길잡이다.2024년은불안과기대가공존하는시기인만큼,이책의도움이더욱빛날것이다.
_박원갑(KB국민은행부동산수석전문위원)
책속에서
2024년은기회를노리는이들이새로운준비를해야하는해다.이책을집필하는동안에도부동산시장에관한상반된뉴스가쏟아졌는데,그만큼지금이또한번의변곡점이아닌가혼란스러운시기란뜻일거다.후술하겠지만시장참여자들은언제나시장보다느리다.부동산가격이오르기시작하고몇개월이지나서야이를인지하고,반대로실제로하락이시작되어도모두가그사실을깨닫고나서야비로소관련뉴스들이나온다.어떤투자건시장의흐름을먼저알아채는자가승자가된다.이책은소문이나감이아니라‘팩트’를기반으로현명한의사결정을할수있도록데이터를분석하는데많은지면을할애했다.
-프롤로그「거대한불확실성의시기,기회가다가온다」중에서
실제로2022년하반기와2023년상반기,서울시아파트단지는매도호가기준으로2018년4분기가격까지하락한곳이나타났다.하지만부동산하락의속도는필자의예상을뛰어넘었다.부동산대세하락은서울의경우2021년4분기부터시작되었고,2022년에는가격이심각한수준으로급락했다.서울시전체아파트가격은27%하락했는데,특히중구(-35%),동대문구(-32%),강동구(-32%),강서구(-31%),금천구(-31%),관악구(-30%)의낙폭이컸다.단지별로분석을해봐도역시하락폭이상당했고,결국집값은≪부동산트렌드2023≫에서예상한가격대까지빠르게도달했다.
-Part1.「2023년부동산시장다시보기」중에서
부동산입주물량이나오기위해서는대략3~4년전인허가가나오고건설에들어가야한다.그렇다면2023년현재인허가물량이2026~2027년입주물량이될가능성이높다는뜻이다.문제는현재인허가물량이거의나오지않고있다는점이다.2024년과2025년물량은과거평균의절반수준에불과하며,2026년이후는더처참할수있다.입주물량이이정도로부족한경우,2025년이후전세가격이상승압력을받을수있으며이는매매가격으로전가될수있다.따라서서울부동산시장의미래는대폭락의2022년상황과정반대가될가능성이매우크다.
-Part2.「빅데이터로분석한서울&전국아파트」중에서
2023년1분기,예상과달리일부서울아파트단지에서가격이반등하는경우가나타난것은국고채10년물금리가4.6%에서3.3%대로빠르게떨어지면서나타난효과로볼수있다.국고채10년물금리가빠르게상승했던2021년후반부터2022년10월까지는부동산수익률이상승하면서부동산가격이하락했다.하지만2022년10월부터예상과달리국고채10년물금리가하락하면서다른상황이나오게됐다.부동산가격하락이멈추고일부에서는급매가거래되는등가격상승이나타난것이다.이에더해정부의각종세제완화,특례보금자리론과같은저금리상품의출시그리고주택담보대출금리(신규)가국고채10년물금리에연동되면서주택담보대출금리하락이부동산수요를증가시킨점도무시할수없다.
-Part3.「2024년부동산투자빅이슈TOP6」중에서
마포래미안푸르지오가주는인사이트는다음과같다.아파트의투자수요는평당가못지않게‘총액’이중요하다.가격이상승할수록소형평형의평당가는33평형에비해더상승하며,이후하락기에다시10~15%고평가수준으로회귀했다.중요한것은9억원,15억원처럼대출규제등의금액적인임계점을전후로투자수익률이평형별로달라질수있다는것이다.상승기에는비싸질수록소형평형의수익률이좋다.결론은이렇다.“상승장에는지역의대장단지소형평형에투자하라!단,하락장에서는소형이더내려간다.”
-Part4.「8개대장단지상세리포트」중에서
지역별가격대의차이는명확하게존재한다.25평형기준가장높은가격대를보여주는단지는반포자이다.반포자이는같은강남권의도곡렉슬과상당한격차를보여주며,이격차는4~5년전에비해확대되었다.25평형을기준으로송파구엘리트는강남구의도곡렉슬과가격차이가존재하지않았다(33평형은과거부터두단지간격차가존재했고현재까지유지되고있다).두단지는2010년대략7억원중반대를유지했고,2018년까지도13억원후반대로비슷한상황이었다.그러나2019년이후격차가벌어지고있다.강남·서초권역과송파·강동권역의분화를보여주는것으로보인다.따라서매우미시적공간차원에서도가격차이가확대될가능성이높다.
-Part4.「8개대장단지상세리포트」중에서
2025년이후의저조한신규아파트공급은2010년대중후반의부동산시장상황을재현하며집값이상승할가능성이크다.2024년은가격정체혹은일부하락이이루어지더라도본인이실거주자라고하면이후상황을고려해전략적으로대처해야한다.특히현재전세거주자의경우,2022년의전세가격대폭락은기억에서지워야한다.전세가격은항상인플레이션만큼(혹은그이상)상승해왔다.따라서인플레이션만큼전세가격상승압력이존재하는상황에신규주택물량이없어진다면,투자자는그상황이오기전에매수여부를판단해야할것이다.위험추구형투자자는불확실성의시기에위험을감수하고투자하는경향이있는만큼,지금도매수에들어갈수있을것이다.반면위험회피형투자자는불확실한상황이걷히는2025년에시장참여를고민할것이다.
-Part5.「2024년부동산가격大예측」중에서
성수동은코로나전보다도더많은사람들이찾는,양적으로성장한거의유일한상권이다.성수동의멈추지않는성장에는세가지이유가있다.①많은스타트업과크리에이티브기업의본거지가된것,②과거도심내준공업지대였던특유의공간구조와동네분위기,③같은시기한강변에공급된고층의고급아파트및향후재개발로인한주거수요의증가등이다.동시에높아진지가와임대료수준은성수동의풍경을급격하게바꾸고있다.임대료상승률은서울시1위일정도로압도적이었다.
-Part6.「주목해야할‘핫플레이스’TOP3」중