부동산 트렌드 2025 : 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트

김경민,김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈

저자:김경민
서울대학교지리학학사,UC버클리정보시스템석사를거쳐하버드대학교에서도시계획·부동산연구로박사학위를받았다.현재서울대학교환경대학원도시계획전공교수로재직중이다.보스턴소재의상업용부동산리서치회사PPR에서오피스가격예측모형을구축하고글로벌부동산을연구했다.주요연구분야는빅데이터기반부동산시장분석,글로벌오피스비교,공공민간협동개발등이다.
지은책으로는빅데이터로부동산시장을분석한≪부동산트렌드≫시리즈와≪부동산메가트렌드2020≫,도시개발의방향성을제시한≪도시개발,길을잃다≫,익선동의가치를재조명한≪리씽킹서울≫,북촌을개발한기농정세권선생을다룬≪건축왕,경성을만들다≫등이있다.
<조선일보>에월1회‘김경민의부트캠프’를연재하고있으며,SBS<교양이를부탁해>,MBC<손에잡히는경제플러스>,KBS<머니올라>등다양한미디어에컨트리뷰터로서정기적으로출연중이다.‘김경민의노트’라는유튜브채널에서부동산트렌드에관한정보를공유한다.

저자:김규석
한국항공대학교와아주대학교에서정보통신공학학사,석사과정을밟은뒤서울대학교에서도시계획학박사를수료했다.2011년부터2020년까지LG전자와LG유플러스연구소에서근거리무선통신및홈미디어서비스R&D분야에서근무했다.
2020년부터는한국폴리텍대학AI금융소프트웨어과조교수로재직하면서제자들을개발자의길로인도하고있다.그간쌓은개발자데이터베이스를기반으로개발자연구&개발성향검사인'RDTI(Research&DevelopmentTypeIndicator)'를개발해특허를출원했으며,이책에서RDTI의4가지개발자유형별맞춤학습방법과취업전략까지소개하고있다.
공동저서로《나도하는파이썬데이터분석》,《난생처음데이터분석with파이썬》이있다.

저자:이소영
한국예술종합학교건축전공,서울대학교에서도시계획석·박사과정수료.건축설계회사와시행사에서주택공급과리테일컨설팅을담당했다.주연구분야는빅데이터와머신러닝을활용한리테일시장분석및지표개발이다.

저자:이보람
미국코넬대학교도시계획학전공,서울대학교에서도시계획석·박사과정수료.서울시,행정안전부등공공기관및LG전자등민간기업의다양한학술연구용역을수행했다.시행사에서임대주택개발업무를경험했으며관심연구분야는빅데이터분석을활용한상업용부동산과부동산금융이다.

저자:이영민
서울대학교건설환경공학부학사,도시계획학박사.서울주택도시공사SH도시연구원에서부장으로재직중이다.공공개발,부동산분야를주로연구한다.노후공공청사복합개발,노후임대주택재건축,지분적립형분양주택등국가정책을기획했다.KB국민은행과임차형공공주택플랫폼출시를주도했다.

저자:정재훈
서울대학교건축학학사,동대학원에서도시계획학,석사,박사학위를받았다.KB국민은행부동산사업부에서수석차장으로재직중이다.서울주택도시공사에서도시정비연구를했으며KB오피스텔,오피스투자지수등상업용부동산지수를구축·운영했다.명지대학교일반대학원겸임교수로활동하며,‘KB부동산TV’유튜브채널을운영중이다.

프롤로그_2025년부동산시장이특별한이유

Part1.2024년부동산시장다시보기
1)2024년부동산시장에는어떤일이벌어진걸까?
N자로반등한서울부동산시장
2)부동산트렌드2025미리보기
서울아파트골든크로스가발생하다
*information_공공택지기반민간아파트개발안

Part2.빅데이터로분석한서울&전국아파트
1)‘전국’아파트매매시장동향
서울아파트시장,N파고의등장과슈퍼사이클돌입｜전국광역시부동산은어떻게될까?
2)‘신도시’아파트매매시장동향
상승세가퍼지는지역은따로있다｜①수도권동남부_강남,분당,수지｜②수도권서북부_마포,일산,파주
③수도권서남부_양천,안양,김포
*information_서울과맞닿은곳에대입농어촌특별전형대상지역이있다?
④수도권동북부_노원,남양주,의정부
3)‘서울시구별’아파트매매시장동향
서울시구별아파트세대수,평당가순위｜강남구,서초구_고가아파트시장｜노도성(노원구,도봉구,성북구)_중저가아파트시장｜고가VS중저가시장비교로보는시사점
4)서울시아파트공급부족사태
빨간등이켜진서울시입주물량｜서울시공급절벽의3가지파급효과

Part3.2025년부동산투자빅이슈TOP6
이슈1)슈퍼사이클_서울아파트대세상승의신호탄
부동산이동평균선의골든크로스｜서울아파트시장의슈퍼사이클이시작되다｜강남구아파트는이미출발했다｜노원구아파트는어디로향할까?｜상승과하락의슈퍼사이클이주는인사이트
이슈2)인플레이션_부동산상승의기폭제
전세계에서월세폭등이일어나다｜임대료상승이집값을끌어올리는이유｜시공비는내려간적이없다｜글로벌주택시장은상승흐름을타고있다
*information_미국부동산으로보는인플레이션헷지
이슈3)전세가격폭등_매매로의전환을이끌다
서울시전세가격은언제나우상향했다｜대형단지로살펴본전세가격흐름｜전세가격상승의3가지원인｜매매로의전환은시작되었나?
*information_2024년현재,임대차2법은무죄다
이슈4)PF사태_정책실패와최악의공급부족
PF대출연장이개발을가로막는이유｜과거PF사태에서우리가배운것｜사업성있는PF가사라졌다｜PF대출연장이불러온공급절멸
*information_창조적파괴속에성장한대한민국부동산업
이슈5)공급절벽_정확히얼마나심각한가
빌라와아파트모두급감한착공물량｜공급물량의79%가특정지역에몰려있다
이슈6)퍼펙트스톰_공급부족과금리인하의협공
부동산수요:소득수준과주택양극화｜부동산공간:여전한고물가속공급절벽｜금융시장:시점이문제일뿐,금리는인하된다｜모든지표가‘상승’을가리킨다

Part4.12개대장단지상세리포트
1)아파트단지별슈퍼사이클확인
대장단지의흐름이바뀌었다｜서울시아파트는역대최고가를경신할것인가
2)서울대장단지가격분석
①종로구경희궁자이｜②강동구‘고덕그라테온’｜③송파구헬리오시티｜④강서구마곡엠밸리｜⑤송파구‘엘리트’｜⑥성동구왕십리뉴타운｜⑦중구남산타운｜⑧마포구마포래미안푸르지오｜⑨서대문구DMC파크뷰자이｜⑩관악구관악드림타운｜⑪서초구반포자이｜⑫강남구도곡렉슬｜대장단지분석으로보는서울부동산6가지인사이트

Part5.2025년부동산가격大예측
1)서울시집값시나리오
서울시부동산가격예측모델｜2025년서울시아파트가격시나리오
*information_임대차2법폐지후매매가격상승시나리오
강남·서초구아파트가격예측｜노도성아파트가격예측｜정부의부동산시장개입가능성
2)대한민국부동산시장이가야할방향
중산층과서민을위한‘NEW리츠’정책｜알래스카보다낮은서울아파트재산세

Part6.주목해야할‘핫플레이스’
1)요즘상권의새로운소비문화
더욱짧아지는상업공간의생애주기｜소비행동이만들어가는새로운공간｜상권을뒤흔드는대기행렬‘오픈런’｜일시적매장의무한한가능성‘팝업스토어’｜브랜드의얼굴‘플래그십스토어’｜도시를점령한팝업&플래그십스토어
2)서브컬처가살아있는4세대홍대
홍대는어떻게덕후의성지가되었나｜동네카페의깜짝변신‘생일카페’｜젊은고객을사로잡은취향가득문구점｜4세대홍대의경쟁력

특별부록_전세사기는사회적재난이다
참고문헌

“서울집값은신고가를기록할것이다!”
공급절벽,전세상승,PF연장,금리인하신호까지…
모든지표가‘대세상승’을가리킨다!
“슈퍼사이클에돌입한서울아파트시장의미래!”

“슈퍼사이클이라는용어를사용한만큼필자는서울의많은지역이전고점을뛰어넘으며상승할것이라보고있다.2021~2022년의역대최고점을돌파하는것도시간문제라본다.”
_프롤로그중에서

2025년서울부동산,슈퍼사이클에돌입하다
매년빅데이터분석을근거로서울시집값예상치와당해의투자이슈를짚어주는≪부동산트렌드≫시리즈가2025년부동산시장을전격해부한다.2024년현재,각종매체에는상승장이왔으니‘영끌’해서라도집을마련해야한다는의견과,부동산시장이붕괴될것이니있는집도팔라는의견이뒤섞여있다.상반된주장에혼란스러운투자자들은정확한데이터와균형있는의견을제시해줄전문가를절실히찾고있다.이에김경민서울대교수는“서울부동산은2021년도의전고점을넘어신고가를기록할것”이라며확실한‘상승’방향을예고한다.역대최악의공급부족과금리인하신호,PF문제연장,전셋값폭등등시장의모든지표가가격을밀어올릴준비를갖췄기때문이다.심지어강남부동산은이미슈퍼사이클진입을완료했다.
≪부동산트렌드2025≫는더욱정밀해진분석으로‘2025년집값시나리오’를제시한다.투자자들은이책의전망을통해상승의시기와폭을정확히인지하고,자신의상황에맞는부동산전략을세울수있을것이다.

3년연속완벽적중한김경민교수의‘집값시나리오’
김경민교수는지난저서들을통해서울시집값의변곡점과변동폭까지적중시켜모두를놀라게했었다.심지어서울주요아파트단지의구체적인가격까지정확히들어맞았다.언제나저자의시나리오에반대의견을내는이가있었지만결국시간이증명했다.그의예측치가이토록정확할수있었던비결은철저한‘빅데이터’분석에있다.10년이상쌓아온데이터에인공지능을활용한지표,국내외시장을읽는안목까지더해거듭확인한결과이기때문이다.그런데이터가가장먼저잡아낸신호가서울부동산‘공급부족’이다.인플레이션과PF대출연장이라는정책실패의결과착공물량이폭감했다.2025~2028년공급위기는이미‘정해진미래’다.발빠른시장참여자들은벌써이사실을눈치채고매매시장으로돌아섰다.다시돌아온기회를잡기위해서는기민하게움직여야할때다.

주택부터상권,트렌드까지한권으로읽는부동산시장
≪부동산트렌드2025≫는부동산시장을종합적으로이해할수있는6개의장으로구성되어있다.Part1은전년부동산시장을리뷰하며시장예측치와실제결과를비교해살펴본다.Part2에서는전국구의넓은범위부터서울구단위까지좁혀가며아파트가격흐름의변화를추적한다.Part3는2025년부동산투자자들이반드시알아야할6개의이슈를알아본다.공급부족,전세가격폭등,인플레이션,PF사태등‘슈퍼사이클’의근거가되는현안들을담아냈다.Part4는서울시12개대장단지의가격트렌드를상세히설명한다.2023년의직전가격고점과2021~2022년의역대최고점을돌파할가능성이있는지평형별로분석했다.Part5에서는2025년서울시집값전망을명쾌히제시하고대한민국부동산정책에대한진단을내린다.Part6는근래의상권트렌드와소비문화를짚어보며강력히떠오를것으로예상되는핫플레이스를소개한다.또한심각한사회문제로대두된전세사기의해결방안을다루기위해본서말미에특별부록을수록했다.
≪부동산트렌드2025≫는한권의책으로주택과상권,트렌드까지부동산시장을종합적으로파악할수있는길잡이다.이책의정보를통해혼란스러운시장에서객관적사실을파악하고현명한결정을내릴수있도록하자.