나는 건물 없이도 월세 받는다 : 절대 실패하지 않는 월 1천만 원 수익, 고시원 창업의 숨겨진 비밀

강영식

포항공과대학교생명과학과졸업후제약회사에서23년간근무하였다.조직의비전수립,성과평가시스템구축,ERP도입등의조직혁신업무를주로담당했다.

은퇴후인생2막의탄탄한시작을위해,부동산관련해많은업종을경험,분석하였다.이를바탕으로안정성과수익성을겸비한업종을찾았으니바로'고시원창업'이었다.이후과감히사표를던지고2021년5월,1호점을창업하였고,1년이채되지않아2호점과3호점으로확장,전실만실이라는전무후무한성과를이루었다.

창업을위한계획수립및분석은물론,수익에따른확장방법,창업이후가장중요한운영방법,비결등을누구보다철저히,그리고성실하게성과를쌓아온그는,자신과같이인생2막을고민하는사람들이도움이될수있길바라는마음으로이책을집필했다.
현재는예비창업자들의창업단계뿐아니라이후의운영단계까지같이고민하고해결책을찾아주기위해고시원컨설팅연구소[S.T.O.R.Y]를운영하며인생2막을시작하는사람들의삶을바꿔주고있다.'한걸음,한걸음,인생이원하는것을명확히제시할수있어야한다.(STepbystep,ORderYourlife)'는슬로건을중심으로예비창업자들과함께더높은꿈을향해달려가고있다.그뿐만아니라,예비창업자들과함께매물을직접확인하고검토하여최적의물건을발굴,중개하는'고시원전문중개사무소'의개설또한앞두고있다.

예비창업자들의모범적안전지대로서,공실률0%,월1천만원수익의성과메신저로서누구나살고싶은고시원을만드는고시원운영자로서그의행보가기대되는이유다.

Prologue_나는매우평범한50대직장인이었다

Intro.제2의인생,매의눈으로준비하다
부동산공부를시작하다/경매를배우다/NPL을배우다/갭투자를경험하다/고시원창업을결심하다

-高시원高수익100%창업성공노하우
1.공급과잉지역을피하라

1장절대실패하지않는월1천만원수익,고시원창업의숨겨진비밀
:내가고시원창업을선택한5가지이유
매우안정된사업아이템이다
‘나’도얼마든지성공할수있다
신규진입이어려운시장이다
투자수익률이매력적이다
1인사업과직장인투잡에적합하다

-高시원高수익100%창업성공노하우
2.믿을수있는조력자는필수

2장1개건물을가진임대인보다100개의원룸을가진임차인이되어야하는이유
:고시원,제대로알면반드시성공할수있다
고시원의용도
누가고시원에찾아오는가
고시원이라는고정관념에서벗어나라
보이지않는특수한부동산투자시장
고시원운영성공원칙

-高시원高수익100%창업성공노하우
3.매물방문및시설확인체크리스트

3장마케팅,맡기지말고맡아서해라
:高시원高수의100%만실노하우_1
맡기지마라,맡아서해라
룸앤스페이스(ROOM&SPACE)를공략하라
마케팅비용제로,블로그,홈페이지,플레이스,지도
사람을당기는응대vs밀어내는응대
잠재고객은반드시존재한다

-高시원高수익100%창업성공노하우
4.고정비용확인및기타비용예상

4장창업자의서비스는반드시소문이난다
:高시원高수의100%만실노하우_2
경청(傾聽):몸을기울여듣다
‘해주세요’말이나오기전에
작은관심이불러오는커다란변화
소프트웨어적장점이하드웨어적단점을극복한다

-高시원高수익100%창업성공노하우
5.입실료와수익률을꼼꼼히확인하라

5장고시원운영,기본만알면누구나할수있다
:高시원高수의100%만실노하우_3
내집보다청결하게
아무리강조해도지나치지않는그것
입주민입장에서의다급하고중대한문제
장사꾼이아닌1인기업으로거듭나기위해

특별부록_고시원창업그리고운영에대한모든것
[S.T.O.R.Y컨설턴트강영식의현장Q&A]

에필로그_나는건물없이도월세받는다

월1천만원,연25%의안정된수익.마치그럴싸한부동산컨설팅업체에서하는광고와같다.하지만이원고를받아보는순간,내생각은완전히달라졌다.
위문장들은사람들을혹하게하려고만든문장이아니었다.가능할수있는,아니,분명히가능한것이었다.저자의창업과정과이후운영과정을고스란히담은이책은가히고시원창업의바이블이라말하고싶다.

고시원예비창업자들을넘어,부동산투자,그리고자영업을시작하는모든사람이꼭봐야할책이라고확신한다.23년간직장생활동안,그리고은퇴이후그가한업적때문이다.비전수립과성과평가시스템구축,조직혁신업무의직장생활을거쳐경매,NPL,갭투자등을직접배우고실행했으며,공인중개사자격증까지취득했던그가어떻게고시원창업을선택했는지가이책안에고스란히담겨있다.게다가고시원창업이후성공적인운영을위해입주자들에게행한서비스및입주민관리는저자의오랜세월관록이아니면절대행할수없는그무엇이기때문이다.

안정된사업아이템을찾는사람들,고시원창업을생각하고있는사람들,1인사업및투잡을고려하고있는모든사람에게최고의조력자가될책임을확신한다.예비창업자들의모범적안전지대로서,월1천만원의수익을원하는사람들에게확실한길잡이가될것이다.

책속에서

25p사업아이템을결정할때,필수고려요소는딱2가지,안정성과수익성이다.안정성이높으면수익성이떨어지고수익성이높으면안정성이떨어지는것이일반적이다.두가지요소는서로상충관계이다.다만,필자가보기에고시원은안정성과수익성을겸비한흔치않은업종이다.

50p고시원은가장마지막단계의주거지라할수있다.누구나자가주택을희망한다.그것이어려우면전세,전세도어려우면월세,월세도어려우면고시원이가장마지막선택지가된다.그래서아직도많은사람들이고시원에대한편견을가지고있는것이리라.여기서간과해선안되는점은전세나월세의형편이되는데도불구하고고시원을찾는사람들이있다는것이다.

85p필자에게잠재고객이란,필자가운영하는고시원에한번이라도전화를걸어입실문의를한사람을의미한다.통화가끝나면잠재고객폴더에전화번호를저장하고특이사항에대해서도간단히메모도해둔다.

<현장Q&A중>

Q무인판매점처럼고시원도오토로운영할수있다고하던데정말인가요?
가능합니다.다만,고시원인수후일정기간동안오토로운영이가능할만큼시스템화하기위한사전노력이필요합니다.무엇보다도화질이좋은CCTV설치와번호키(도어락)설치는필수입니다.방을보러온사람에게CCTV를보면서전화로방과공용시설안내가가능해야하고즉시입실하고자하는사람에게방문을열어줄수있어야하기때문입니다.

Q고시원을하기에좋은위치는어디일까요?
대부분의고시원은유동인구가많은역세권에많이자리잡고있습니다.이런고시원들은일반적으로권리금도높고월임대료도높습니다.권리금회수기간이짧고투자금액대비수익률이좋은고시원이라면그고시원이어디에위치해있든문제가되지않습니다.오히려피해야할지역을잘체크할필요가있습니다.

Q고시원매물을볼때어떤점들을중점적으로봐야할까요?
매물을소개받고방문하여고시원시설을둘러보고나와도,머릿속에남아있는것이별로없어기억이잘나지않습니다.그렇다고다시들어가서보고오기도불편하지요.매물을보러가기전,체크리스트를준비할것을추천합니다.본인나름의체크리스트를만들고시설을보면서또는고시원을나온후바로기록을하기를바랍니다.