김재범
24년전경매에첫발을내디딘후1,000건이넘는경매를진행한‘한국의대표경매전문가’이다.
경매정보업계1위지지옥션의전담강사로서경매온라인강의를맡고있으며,매년열리는지지옥션전국순회강연회의인기강사이고,연세대·인하대·경기대등사회교육원에서도부동산경매강의를했다.
네이버에서‘부동산경매와권리분석’카페를15년째운영중이며,게시판에올라오는질문들에친절하고꼼꼼하게답변을달아주는전문가로일반인들의신망을얻고있다.
저서로는경매분야스테디셀러『부동산경매오늘부터1일』,『부동산권리분석오늘부터1일』,『부동산경매실전사례120오늘부터1일』이있다.저자가운영하는경매컨설팅전문기업(주)레이옥션에서전국경매정보를무료로열람할수있으며컨설팅도의뢰할수있다.모든경매사건은대표이사인저자가직접컨설팅한다.
『부동산경매실전사례120오늘부터1일』에는지난24년동안10,000건의경매사건을분석하고,1,000건을직접진행한저자김재범의부동산경매노하우가시원하게담겨있다.특히탄탄한법률지식과경험을바탕으로한실제경매사건분석은여러분의경매수준을한차원높여줄것이다.
머리말-특급경매전문가의기초부터다지는설명과노하우를만나보세요
이책의특징
1장부동산경매에첫발을내딛는당신에게
[경매생초보의좌충우돌도전기]난생처음경매를만나다
1.시대에따라달라진부동산경매풍경
[사례]경매로월세가따박따박
2.경매공부를왜해야할까?
3.투자실패의3가지유형과처방
매매차익을노릴까,임대수익을노릴까?
투자지역을명확하게정하지않는다
머리부터발끝까지다먹으려고한다
[자기진단테스트]나에게맞는경매부동산유형은?
[솔루션]나에게맞는경매부동산유형
2장알짜배기경매물건찾는법
[경매생초보의좌충우돌도전기]똑소리나는그녀의경매부동산쇼핑법
1.경매과정을그림으로한눈에보자
[사례]전세금을못받아경매를신청한이씨
경매과정한눈에보기
[사례]전세로살던빌라에입찰을결심하다
[잠깐]낙찰/패찰/유찰
[잠깐]부동산경매도종류가많다고?
2.좋은경매물건어디서찾을까?-대한민국법원경매정보사이트
[사례]알짜경매물건찾는법,한수배우다
[실습]대한민국법원경매정보에서경매물건검색하기
3.사설경매정보,이것만은기억하자
[잠깐]알짜배기부동산정보사이트
4.매각공고확인하는법
[사례]날짜를착각해헛수고만하고돌아갔다
5.놓치면안되는특별매각조건3가지
[사례]사소한실수로내집마련의꿈을날렸다
[사례]농지취득자격증명서챙기기
[사례]주무관청의매각허가서챙기기
6.채권자매수신고가뭐지?
[잠깐]개별매각/일괄매각/과잉매각이뭐지?
[잠깐]한토지에A은행도,B은행도경매를신청했다-중복사건
7.감정평가서제대로보는법
[사례]감정평가서만믿고정보수집에소홀했다가돈을잃은박사장
8.현황조사서제대로보는법
9.매각물건명세서의체크포인트
[사례]경매서류를열람하다가무안을당한이유
[잠깐]법원의경매정보,맹신해서는안된다
[잠깐]똑똑하게경매를활용하는기업고객
3장경매물건분석첫걸음
-부동산기초서류마스터하기
[경매생초보의좌충우돌도전기]부동산서류5총사를만나다
1.토지/단독주택의등기부보는법
2.아파트/오피스텔의등기부보는법
[잠깐]등기부등본으로건물모양그려보기
[잠깐]등기부등본의순위번호는중요하다
[잠깐]등기부등본에나오는건축물구조알아보기
[실습]등기부등본열람하기
3.건축물대장체크하기
[실습]건축물대장열람하기
[잠깐]건폐율과용적률마스터하기
4.토지대장에서꼭확인할것
[실습]토지대장열람하기
5.지적도/임야도제대로보는법
[실습]지적도열람하기
6.토지이용계획확인서보는법
[사례]유씨가토지이용계획확인서를보고화들짝놀란이유
[실습]토지이용계획확인서열람하기
7.지목과용도지역알아보기
[잠깐]시나리오로알아보는지목과용도지역
[잠깐]다가구주택/다세대주택/연립주택쉽게정리하기
4장권리분석의기본기①
-등기부상의권리가사례와함께쏙쏙
[경매생초보의좌충우돌도전기]이아파트는왜낙찰자들이자꾸매수를포기할까?
1.권리분석은왜중요한가?
[사례]권리분석을잘못해서입찰보증금을날린경우
[잠깐]‘권리가있다’고알리는게시판,등기부
2.말소기준권리바로보기
3.채권과물권에대해알아보자
4.권리분석의2가지기본원칙
5.경매사건의단골손님근저당권
[사례]근저당권을제대로몰라보증금을날린용주씨
[상황]은행이재팔씨아파트에근저당권을설정했다
[상황]재팔씨가주택담보대출뿐아니라카드대금도연체했다면
[실습]아파트의근저당권권리분석
[사례]근저당권이있는신도시아파트
[잠깐]근저당권의‘채권최고액’에주의해야하는이유
[잠깐]NPL이뭐지?-근저당권도사고팔수있다
6.토지경매에서매우중요한지상권
[상황]남의땅위에건물을지은경우
[사례]김포시,지상권이있는91평토지의가치
[상황]고양시,지상권이있는151평토지의가치
[상황]근저당권자와지상권자의이름이같은경우
[사례]인천의근린상가를낙찰받았는데,구분지상권이있었다
[잠깐]내토지의편익을위한지역권/입찰할토지에지역권이설정되어있다면
7.주택입찰자라면꼭알아야할전세권
[사례]건물에만전세권이설정된경우
[실습]전세권의인수와소멸
8.내자리맡아줄래?,가등기
[사례]주택에가등기가설정되어있는경우
9.다재다능한담보가등기
[상황]담보가등기가있는경매주택
10.아는만큼보이는환매특약등기
[사례]환매특약등기가있는전원주택을낙찰받은이유
11.돈받을때까지꼼짝마,가압류
[사례]돈을받지못한납품업자방씨의희망
[상황]아파트에전소유자의가압류가있는경우
12.가처분이무서운이유
[상황]사기를당해아파트소유권이이전된경우
13.경매에자주등장하는가처분유형
[상황]경매상가에가처분등기가있는경우
[상황]고의로소유권을이전해준경우
[사례]경매아파트에소유권이전말소가처분이있는경우
[사례]경매물건에근저당권말소가처분이있는경우
[잠깐]가처분과닮았지만다른예고등기
14.주택입찰자라면임차권
[사례]근저당권이있는아파트의임차권
[사례]임차권이있는아파트의근저당권
[사례]임차권과근저당권설정일이같은경우
15.임차권에서주의할점
[사례]아파트를낙찰받았는데,전세금을물어주게생겼다
[상황]세입자가임차권을이어받은경우
[상황]등기부에는근저당권이있는데,실제로는빚이없는경우
16.확정일자를받은임차인/소액임차인
[사례]서울시임차보증금1억2,000만원인세입자가있는경우
[사례]서울시임차보증금1억원인세입자가있는경우
[사례]쪽방주택과임차인10명
[사례]임차권을분리해도소용없다
17.임차권만알고,임차권등기를모르면헛공부
[사례]입지가뛰어난소형아파트,왜입찰자가혼자였을까?
[잠깐]경매가갑자기취소되었는데,세입자가왜당황했을까?
18.상가입찰시주의할점
[사례]법을잘몰라알짜상가를놓쳤다
[잠깐]상가권리금은어떻게될까?
[잠깐]권리금법의구체적인내용
19.‘토지별도등기있음’문구를보았다면
[잠깐]집합건물경매에서알박기
5장권리분석의기본기②
-등기부외의권리마스터하기
[경매생초보의좌충우돌도전기]등기에나오지않는권리도있다고?
1.유치권자와흥정하는법
[사례]신축건물에들어선유치권현수막
[사례]공사대금을받기전에는못나간다는리모델링업자
[잠깐]공사업자가유치권을헐값에사라는경우
[잠깐]토지에대한유치권을행사할수없는경우
[잠깐]대여금이나매매대금으로는유치권을주장할수없다
2.법정지상권이있는토지
[사례]경매토지에주인이다른건물이있는경우
[사례]근저당권이설정된토지의주인이건물을산경우
[잠깐]토지뿐아니라집도담보로요구하는경우
[잠깐]법정지상권이없는건물주는선택의여지가없다
3.경매토지에나무나농작물이있다면
[사례]땅값못지않은나무값
[사례]나무를등기한경우
4.분묘기지권이있는토지
[사례]무덤덕에전원주택을짓게된사연
[사례]분묘기지권에대한편견을뒤집은전설
5.다세대주택,연립주택의대지권미등기
6장[실전]현장경매물건분석하기
[경매생초보의좌충우돌도전기]권리분석이몇분만에뚝딱
1.배당표가왜중요할까?
[사례]선순위/후순위근저당권있는빌라
[사례]선순위근저당권,후순위가압류있는아파트
[사례]선순위가압류,후순위근저당권있는오피스텔
[사례]선순위/후순위가압류있는10평상가
[사례]권리가여러개설정된아파트
2.선순위임차인이있는다세대주택
[잠깐]경매비용은얼마나드나?
3.선순위전세권자가있는오피스텔
4.선순위가등기가있는빌라
5.아파트세입자의증액보증금
6.임차인이많은다가구주택
7장현장답사,10년다닌고수처럼
[경매생초보의좌충우돌도전기]부동산경매의꽃,현장답사
1.공인중개사내편만드는법
[사례]현장시세를잘못파악해손해본윤씨
2.경매주택현장답사노하우
[사례]임차인덕분에술을얻어먹은사연
[잠깐]세대합가확인하는법
3.좋은경매주택알아보는법
[잠깐]다세대주택의재개발가능성체크하는법
[잠깐]겨울의일조량확인하기
4.오피스텔의현장답사노하우
[잠깐]구조를불법변경한오피스텔에주의하자
[체크리스트]주거용부동산(아파트,빌라,오피스텔등)의현장답사
5.상업용부동산의현장답사노하우
[사례]현황조사서의월세가시세보다2배부풀려진속사정
[사례]상가의공용관리비가너무높은경우
[사례]경업금지특약,상가번영회에서해결해준다더니
6.좋은경매상가알아보는법
[사례]주점을고시텔로,경매상가를보는눈
[잠깐]경매상가의권리금을알아봐야하는이유
[잠깐]펜션사업을위해경매물건을알아보고있다면
[체크리스트]상업용부동산의현장답사
7.알짜경매토지빨리찾는법
[사례]절벽에휴게소를차릴뻔한사연
[체크리스트]알짜배기토지를빨리가려내는법
8.현장에서토지를빨리찾는법
9.인기있는경매토지의특징
[사례]현재토지에진입로가있다고맹신하지말자
[체크리스트]토지주변하천·개울
[사례]낙찰후전기를끌어와야하는경우
10.토지시세알아보는법
[잠깐]전망에만매료되어계절요인을놓치지말자
[잠깐]공장경매도전하기
[체크리스트]토지의현장답사
8장드디어입찰-낙찰률과수익률높이는법
[경매생초보의좌충우돌도전기]입찰장에서현장실습을하다
1.다양한입찰방법
[사례]점심시간에기간입찰을한경우
[잠깐]입찰경쟁률이낮은기간입찰,어떻게하면되나?
2.드디어입찰일,준비물을챙겨보자
[잠깐]전문가에게대리입찰을맡기려면
3.입찰표작성법
[사례]입찰표의글씨하나로시끄러워진경매법정
[잠깐]경매물건의사건번호는꼭기억하자
[잠깐]입찰가격과보증금액쓸때주의점
[잠깐]실수로입찰보증금을더많이넣었다면
4.입찰가산정할때주의할점
[사례]낙찰가율로산정했다가손해본경우
[잠깐]입찰가의숫자에도선호유형이있다
5.매매차익/임대수익,입찰가정하는법
[사례]매매차익을위해단독주택에입찰하는경우,입찰가산정법
[사례]임대수익을위한오피스텔입찰가산정법
[잠깐]유찰후저감률이왜법원마다다를까?
[잠깐]유찰시법원별저감률알아보기
6.두근두근,입찰시작전에체크할것
7.입찰봉투작성해입찰하기
8.개찰,최고가매수신고인이되다
[잠깐]최고가입찰자가2명이상이라면
9.차순위매수신고인,제가할게요!
10.개찰후1분안에,공유자우선매수청구
[사례]부부공동명의아파트지분이경매로넘어간경우
[잠깐]임차인우선매수청구권
11.매각허가결정
[사례]전원주택의매각허가결정일을놓친경우
12.도시인이농지취득자격증명서받는법
[사례]법인도농지취득자격증명서를받을수있을까?
13.매각허가결정확정
14.낙찰잔금납부하기
[사례]매각허가결정을받고도동분서주한김씨
[사례]낙찰자가된임차인김씨,상계신청으로대출없이잔금납부
[사례]은행의채무인수로잔금을수월하게낸이씨
[사례]낙찰잔금을못냈지만,며칠후소유권취득가능해진박씨
[잠깐]은행에서대출액알아보기
[잠깐]‘배당이의’의불똥이낙찰자에게튄사연
[잠깐]낙찰물건이훼손되었다면매각대금일부반환을신청하자
9장시나리오별명도노하우
[경매생초보의좌충우돌도전기]윈-윈,원만하고빠른명도를위하여
1.명도의5가지기본원칙
[사례]헬스클럽의‘바지사장’과명도합의를한경우
[잠깐]명도합의,이사비용은얼마가적정할까?
2.시나리오별명도5단계전략
3.연체관리비도낙찰자가내야할까?
[사례]전주인이관리비를6개월이나연체한경우
4.점유자유형별명도의기술
[사례]유치권자에게부동산을쉽게인도받은경우
5.명도시임차인이재계약을원할때
6.부동산을비워달라는인도명령
[사례]인도명령을잘못신청한경우
[잠깐]점유자의인적사항을알수없는경우
[잠깐]점유자가도중에바뀌지않도록주의한다
7.명도시간을줄이는송달의기술
8.낙찰자가가진최후의카드강제집행
[사례]이씨가남의짐을껴안고살게된이유
[잠깐]빈집을명도하는법
부록_셀프등기법&현장답사체크리스트
1.소유권이전등기촉탁신청
2.인도명령신청하는법
3.강제집행하는법
4.유체동산경매신청하는법
주거용부동산(아파트,빌라,오피스텔등)현장답사체크리스트
상업용부동산현장답사체크리스트
토지현장답사체크리스트
에필로그-여전히매력적인투자처,경매
1.특급경매전문가의탄탄설명&노하우공개
-경매진행,권리분석,현장답사,명도,강제집행까지알짜배기입문서
부동산경매,도대체어디서부터시작해야할까?쉬운책은너무쉬워서남는게없고,어려운책은무슨말인지이해조차어렵다.경매로몇년만에얼마벌었다는책은눈길을끌지만,그것만으로실제경매를하기는어렵다.『부동산경매오늘부터1일』은초보자입장에서경매의단계를세세하게분류한뒤,각단계별로꼼꼼하게세번,네번다듬고중요한부분을짚었다.부동산경매기초서류5총사보는법부터권리분석을통해하자없는깨끗한물건을골라내고,현장답사를하여효과적으로입찰하고,셀프등기를하는마지막단계까지모든지식을꽉꽉눌러담았다.이책을읽고나면머릿속에부동산경매의기초회로가확실하게자리잡을것이다.
2.돈이보이는경매고수의100%노하우공개
실제경매사건을바탕으로법원의문건접수내역부터각종서류를꼼꼼하게분석하고,풍부한경험을바탕으로입찰자가간과하기쉬운함정,자칫놓치기쉬운기회를포착하는노하우를공개한다.‘유치권’,‘예비등기’,‘토지별도등기가있는다세대주택’,‘임차인의우선변제권’,‘전입신고일과근저당권설정일이같은경우’등중요한각종최신판례까지꼼꼼하게실었다.최신지식을가짐으로써자칫저지르기쉬운큰실수를막을수있으며,아울러남들이놓치는기회를잡을수있는기회가될것이다.
3.아파트/빌라/단독주택부터토지/공장용지까지총망라
“말소기준권리만외우면되는것아니야?”경매공부는‘암기’로하는것이아니다.판사의판결이‘판례’로남듯,경매사건도수많은사례를남긴다.이사례들이모이고정리되어이론의기틀이된다.부동산경매현장에서일어난실제사례를적재적소에배치했다.독자들이머리를긴장시켜외우지않아도머릿속에상황이그려지므로오래기억할수있으며,다양한경매물건의핵심을꿰뚫는통찰력이생길것이다.아파트·다세대주택·다가구주택·단독주택등주택부터상가·공장용지·토지까지,임차권부터까다로운유치권/지상권까지,현장감넘치는사건분석과실전경매노하우를제공한다.특히탄탄한법률지식과경험을바탕으로한실제경매사건분석은여러분의경매수준을한차원높여줄것이다.
4.[특별부록]3종세트
-①부동산셀프등기법,②현장답사체크리스트노트,③김재범의경매특강총10강까지!
수십만원에서수백만원까지아낄수있는셀프등기법,경매초보자들이지레겁먹는인도명령신청,강제집행,유체동산경매신청등을소개하고,주택/상가/토지등의[현장답사체크리스트]도제공한다.[김재범의경매특강](총10강좌,5시간)유튜브QR코드를책에수록했다.경매의종류,경매진행,권리분석기본기부터저당권,지상권,전세권,가등기,환매특약등기,가압류,가처분,주택임대차보호법,유치권,법정지상권등실제경매에서자주접하는기초지식을알기쉽게설명하고있다.부동산경매초보자,경매를시도해보긴했지만입찰에실패한사람,그리고섣불리경매시장에달려들었다가이익을거의보지못한사람들에게좋은길잡이가될것이다.