이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일 (2023년 최신 개정)

이은하

한국및미국세무사(EA).2004년제41회세무사시험에합격했고,서울시립대학교세무전문대학원에서석사학위를받았다.
세무법인과한국조폐공사를거쳐2007년㈜미래에셋증권에입사했다.이후지금까지17년동안㈜미래에셋증권에서VIP고객의세무컨설팅과절세세미나를담당하며최상의절세솔루션을제공하고있다.
동아일보에서‘맞춤재테크’,서울신문에서‘이은하세무사의생활속세테크’,국세청...

머리말_부동산절세의모든것
한눈에보기_부동산절세14가지핵심전략

1장양도세,아는만큼아낀다

01부동산세금한눈에보기
부동산세금삼총사

02부동산세금의꽃,양도세
재테크여왕P씨,땅을치고후회하다
양도세는사고팔때만나오는게아니다
양도세가‘부동산세금의꽃’인이유

03양도세과세대상은무엇이있을까?
분양권이나권리금,양도세내야할까?
양도세는열거주의세금
부동산양도세과세대상알아보기

04양도세구하는4단계과정
1단계양도차익구하기
2단계장기보유특별공제&기본공제빼고,과세표준구하기
3단계양도세구하기
4단계총납부세액구하기

05취득가액신고하는4가지방법
실제거래한취득가액증빙하는법
매매계약서나영수증없다면매매사례가액체크
감정가액을쓰는방법도있다
환산취득가액도쓴다

06환산취득가액으로신고하는게유리할까?
환산취득가액,어떻게계산할까?
환산취득가액은시골땅,단독주택유리
일부러환산취득가액으로신고해도될까?

07필요경비로양도세줄이는법
취득비용은필요경비로인정한다
자본적지출액은어떤게있을까?
양도비용은필요경비로인정한다

08장기보유특별공제는어떻게적용될까?
보유기간길수록공제율커진다
같은세대원한테상속받은1세대1주택,장특공은언제부터계산?
1세대1주택장기보유특별공제변천사
아파트팔때보유및거주요건따로챙겨라
잔금일정할때주의할점

09양도세과세표준,세율알아보기
과세표준이뭐지?
양도세는계단식누진세
과세표준에서누진공제액빼는이유

10양도세중과되는경우
실수요아닌경우중과한다
조정대상지역내다주택자는중과한다(한시적유예:2022년5월10일~2024년5월9일)
비사업용토지는중과한다
분양권&미등기부동산은중과한다
단기보유도중과한다

11양도세는어떻게신고·납부할까?
주의!양도세기본공제는1년에1번만
무신고및납부지연가산세에주의하자

12다운계약서문제들여다보기
다운계약서썼더라도,양도세적게내는법
다운계약서제재,이렇게바뀌었다
다운계약서쓰면이런불이익당한다
다운계약서잡는세무당국

[알뜰신잡부동산상식]무서운가산세사총사
[알뜰신잡부동산상식]세금계산전에조정대상지역부터확인하자
[알뜰신잡부동산상식]‘부동산공시가격알리미’사이트에서기준시가보는법
[알뜰신잡부동산상식]사례로알아보는양도세계산법연습
[현장목소리]손해봐도양도세내야할까?
[현장목소리]양도소득은다른소득과는합산되지않는다
[현장목소리]교환도양도세과세대상일까?
[현장목소리]직접신축한건물양도시주의할점
[현장목소리]건물신축,이런증빙서류꼭챙겨두자
[절세전략]부동산매도·매수계획은연초부터세워라
[절세전략]손실난부동산,이익난부동산과같은해에처분하라

2장1세대1주택비과세확실히챙기기

011세대요건에대한7가지질문
양도세는‘세대’단위로계산한다
부모와따로사는대학원생,별도세대로볼까?
부모와따로사는미혼자녀,별도세대되려면
대학생이라도아르바이트하면별도세대될까?
주말부부의각자명의아파트,1세대1주택일까?
같은집의부모·형제,별도세대로인정받으려면
미국사는L씨,거주자로비과세받을수있을까?

02내가가진‘주택수’판단하기
주택수판단할때중요한점
사실상거주용도로쓰면주택
오피스텔은주택수에포함될까?
다가구주택,다세대주택의주택수는?
다가구주택,옥탑방있다면주의해야한다
다세대주택→다가구주택으로주택수줄이기
상가주택은주택수를어떻게계산할까?
12억원초과상가주택양도세달라졌다(2022년1월1일이후)

03분양권은주택수에포함될까?
분양권양도세,보유기간따라세율다르다
분양권양도했는데주택이라니?
1주택+분양권,주택팔때양도세비과세가능할까?
다주택자+분양권,분양권주택수에포함된다
오피스텔분양권도주택수에포함될까?

04보유및거주기간체크하기
비과세요건못갖췄다고지레포기하지말자
8.2부동산대책으로바뀐보유및거주기간요건
2017년8월2일이전계약금완납무주택세대,거주요건적용될까?
2017년8월3일이후산주택,비과세를받으려면

05다주택자에희소식!최종2년보유ㆍ거주기간재기산규정폐지
062년보유및거주안해도,받을수있는비과세특례

072년거주안해도,받을수있는비과세특례
2019년12월16일이전임대주택으로신청한경우
2019년12월17일이후신청분부터는‘거주요건예외’안된다
상생임대주택은2년거주한것으로확대적용

08고가주택양도세절세법
1세대1주택고가주택의장기보유특별공제
고가주택1주택자,거주기간별양도세는?
거주기간에따라장기보유특별공제달라진다

[현장목소리]1세대1주택비과세위해위장이혼하려는J씨,가능할까?
[현장목소리]이혼시재산분할vs.위자료,무엇이유리할까?
[현장목소리]부부공동명의유리한세금알아보기
[현장목소리]부부공동명의주의할점
[절세전략]토지와건물소유자다른단독주택,주택수어떻게계산할까?

3장2주택이라도비과세받는법

01이사로인한일시적2주택자
일시적2주택비과세처분기한점차완화
2023년1월12일이후양도분부터는다시3년
신규주택취득일,어떤걸지켜야할까?
취득원인에따른취득일의기준은?
종전주택처분기간5년인비과세특례는?

02부모님봉양또는결혼으로인한2주택자
부모님봉양으로인한2주택자의비과세
결혼으로인한2주택자의비과세

03상속주택특례에관한9가지질문
1주택상속받아2주택된경우
같이살던부모님의사망으로2주택된경우
외할머니로부터대습상속,상속주택특례될까?
상속주택과일반주택,파는순서중요하다
상속주택2채이상인경우
상속주택2채이상,특례주택을‘누가’상속받을지가중요
형제가1채공동상속한경우
공동상속소수지분여러채있는경우,다주택자중과는?
공동상속주택의주된상속인은주의해야한다

04다주택자거주주택비과세7가지질문
다주택자거주주택비과세요건은?
임대기간못채운상태에서비과세받는방법은?
장기임대주택이재개발로멸실,거주주택비과세특례는?
거주주택팔기전,임대주택등록말소되었다?
자진말소,자동말소후에도요건을계속지켜야하나?
거주주택비과세,생애한번으로축소(2019년2월12일이후취득한주택부터)
‘거주주택+임대주택’매도순서는?

[절세전략]이사로인한2주택자,종전주택3년안에못팔았다면
[절세전략]오피스텔로인한2주택자의절세법
[절세전략]2주택자와결혼,누구주택먼저팔까?

4장다주택자의양도세절세법

01다주택자의절세기술,사전체크리스트
19대정부의다주택자양도세중과부활및강화
20대정부다주택자양도세중과유예,세부담얼마나줄까?(2022년5월10일~2024년5월9일한시적조치)
다주택자가미리체크할것들

02다주택자양도세중과5가지질문
다주택자양도세중과,무엇이있을까?
조정대상지역아닌경우다주택자중과는?
2채이상이면무조건양도세중과될까?
조정대상지역외주택,먼저파는것이유리하다(중과가정시)
2009~2012년에산주택(조정대상지역)중과여부

03다주택자중과시‘주택수’에서제외되는주택
다주택자중과,주택수에서빼는주택
다주택자의주택수연습문제
며칠빨리팔았을뿐인데,양도세중과가벼워지네?
주택수계산에서자주혼동하는것

04조정대상지역이라도괜찮은중과배제주택
2주택&3주택이상,모두적용되는중과배제주택
2주택자만해당되는중과배제주택
‘주택수에서제외되는주택’과중과배제주택의차이점

05알아두어야할임대주택사업자관련법
단기임대주택및아파트장기임대주택폐지
아파트외장기임대주택임대의무기간8년→10년으로연장
자진말소와자동말소

06임대주택사업자,소득세법으로절세하기
임대주택등록은신중하게하자
소득세법상임대주택세제혜택은?
양도세중과되지않으려면
임대주택양도세중과배제4가지요건
거주주택비과세특례또는거주요건적용배제를받으려면

07임대주택양도세중과배제,자주하는5가지질문
단기임대주택등록했는데(2018년3월31일이전),자동말소됐다면?
자동말소후임대주택요건계속지켜야하나?
단기임대주택과장기임대주택중아파트를자진말소했다면?
임대의무기간의50%는몇년을의미할까?
2020년8월18일이후임대주택등록분부터는10년이상임대해야

08다주택자의임대주택,조세특례제한법으로절세하기
임대주택세제혜택축소
양도세100%감면받으려면
장기보유특별공제과세특례받으려면
장특공매년2%씩추가공제받으려면

09수도권기준시가6억원이하,지금이라도임대주택등록할까?
9.13대책이전에산주택이라면
9.13대책후에산주택이라면
다주택자가2023년조정대상지역에서산주택이라면

10임대료인상률5%상한제4가지핵심질문
환산보증금어떻게구할까?
다음세입자,임대료5%초과못올릴까?
2019년10월24일부터바뀐임대료인상률규정
임대주택등록시지켜야할기타의무

11임대주택등록시취득세,재산세혜택
취득세감면은어떻게?
재산세감면은어떻게?

[알뜰신잡부동산상식]세제혜택위한임대주택등록및말소
[절세전략]신축감면주택있는다주택자의절세전략
[절세전략]거주주택비과세,일시적2주택자동시적용시양도세
[한눈에보기]임대주택세제혜택한눈에보기
[현장목소리]다주택자절세체크리스트

5장재개발·재건축주택의양도세

01관리처분계획인가일,청산금이중요하다
관리처분계획인가일전은주택,이후는입주권
완공후팔때는청산금을고려하라

02입주권의양도세
입주권자체를팔때양도세
입주권보유상태에서주택팔때양도세
3년이지나도비과세방법있다
승계조합원의입주권양도세

03재건축후완공된신축아파트양도세계산하기
04청산금,재건축공사기간2가지질문
청산금도양도세내야할까?
재건축공사기간도보유기간에포함될까?

05재건축동안의거주용대체주택비과세될까?
재건축1주택자의대체주택,양도세비과세받으려면

6장알면덜내는종부세,종소세,취득세,재산세,건강보험료까지

012023년달라진종부세4가지

021세대1주택자종부세절세법
단독명의1세대1주택자3억원추가공제
고령자및장기보유세액공제한도
부부공동명의1주택자도세액공제
일시적2주택자,3년이내에종전주택팔면1세대1주택과세특례가능
주택수판정에서제외되는상속주택은?
지방저가주택의요건은?
1주택과주택부수토지소유한경우종부세는?
1세대1주택자는고령자납부유예를신청할수있다

032023년다주택자종부세얼마나줄까?
조정대상지역2주택자기본세율적용
종부세,주택수어떻게계산할까?
공동소유주택의종부세는?
종부세중과,주택수에서제외되는주택은?
다주택자가종부세비과세받는법
종부세비과세요건은?

04주택임대소득의종소세4가지체크포인트
양도소득은세대기준,임대소득은부부기준
주택수에따른종소세,어떻게다를까?
공동소유주택,임대소득계산할때주택수는?
2020년부터소수지분자의임대소득세강화

05주택임대수입계산하는법
주택임대수입어떻게계산할까?
보증금은간주임대료로환산한다

06임대수입연2,000만원이하인경우
분리과세와종합과세,무엇을선택할까?
종소세감면되는임대주택

07임대수입연2,000만원초과인경우
추계신고란?
단순경비율이유리하다
임대소득높으면기준경비율
신규사업자임대수입연7,500만원미만인경우

08임대수입장부작성5가지질문
장부작성필요한경우는?
간편장부와복식장부가뭐지?
무기장가산세와기장세액공제
장부작성시필요경비로인정받는것은?
감가상각비절세의기술

09임대수입추적강화에대비하자
임대주택등록안해도,이제세무당국은알수있다
주택임대소득자,사업자등록안하면가산세낸다
렌트홈의사업자등록과무엇이다른가?
사업자등록안했을경우가산세부담은?

10취득세절세하기
취득원인과물건에따라어떻게다를까?
다주택자의취득세대폭인상→완화검토
주택수에따라세율이다르다
일시적2주택취득세중과배제
취득세중과적용,주택수에서제외되는주택
취득세중과,분양권·입주권·오피스텔은?
다주택자가증여한주택,취득세율중과
2023년1월1일이후증여하면취득세더낸다
2023년1월1일부터취득세도부당행위계산부인이적용된다

11재산세절세하기
재산세는6월1일현재소유자에게과세
주택의재산세율

12다주택자건강보험료체크하기
임대사업자등록하려니건강보험료걱정이다
피부양자3가지요건알아보기
임대주택등록,건강보험료어떻게달라질까?

[알뜰신잡부동산상식]임대사업자등록,내지역건강보험료얼마일까?
[현장목소리]이제부동산신탁에맡겨도소용없다
[현장목소리]이런임대사업자,국세청이눈여겨본다
[절세전략]부부공동명의특례신청,내게유리한지알아보기
[절세전략]다주택임대사업자의종소세절세법

7장증여를통한양도세절세법

01증여세기본기익히기
증여세어떻게계산할까?
관계에따라공제액다르다
과세표준에따라세율다르다
증여세는10년합산한다
증여공제그룹별로10년에한번만

02부동산별증여재산가액계산하기
증여부동산가격평가하기
아파트보다토지·단독주택·상가가증여에유리한이유
부동산에대한감정평가

03부담부증여로절세하기
부담부증여가뭐지?
부담부증여,어떤경우에유리할까?
부담부증여할때주의할점

04자녀에게저가양도한경우
자녀에게팔면국세청은일단증여로의심한다

05자금출처조사에미리대비하자
구입자금의80%소명해야한다
일부증여했다면어땠을까?
2020년부터자금출처조사더강화

[현장목소리]꼬마빌딩증여세신고주의할점
[절세전략]자녀증여통한절세의기술
[절세전략]배우자증여통한절세의기술
[절세전략]2023년이후증여받으면이월과세10년으로길어진다
[절세전략]부담부증여하면오히려총세금많아지는경우
[절세전략]토지증여시기결정은그해공시지가상승/하락여부에따라다르다
[절세전략]부동산증여3가지절세의기술

8장비사업용토지,농지양도세절세법

01비사업용토지양도세7가지질문
비사업용토지중과,어떻게변했을까?
사업용/비사업용토지,세금얼마나차이날까?
비사업용토지를사업용토지로인정받는법
상속받은농지,비사업용토지로중과될까?
회사다니면서농사중,사업용토지로인정될까?
주말농장,비사업용토지일까?
비사업용토지여부알수있는방법은?

02농지양도세감면3가지질문
농사짓던농지를팔려고하는데…
농지2필지양도세줄이려면
상속받은토지,자경감면이될까?

[절세전략]부모님이짓던농지,공동상속유리하다

9장토지수용과세금

01수용토지와집,양도세3가지질문
수용토지,양도세얼마나감면될까?
수용된주택,거주요건못채워도비과세될까?
수용된비사업용토지,가산세율적용될까?

02대체취득세제혜택4가지질문
보상금으로인근토지매수,취득세비과세는?
대토보상특례는어떻게?
농지를대토로받을경우양도세혜택더크다
보상에이의신청을한경우는?

03거액보상금,세무조사에대비하는법
보상금증여신고없이주면위험하다
거액보상금받은부모님,사용증빙이필요하다

[특집1]법인에대한과세
[특집2]해외부동산과세금
[특집3]부동산시장의흐름과세금정책-정부의세금정책에올라타는법
[특집4]2023년달라진,그리고앞으로달라질수있는주요부동산세금

2023년확달라진부동산세금,사례중심으로충실반영
지난정부는과도하게오른주택시장을안정시키기위해세금정책을집중적으로사용했다.결국양도세를포기한세무사,즉‘양포세무사’라는신조어가만들어지고,실제로양포세무사가속출할만큼부동산세금이과도하게복잡해졌다.
정부가바뀌고주택시장이조정기에접어들면서세금정책도다시변하고있다.다주택자중과는2024년5월9일까지한시적으로유예되었고,주택가격이조정을받음에따라강남3구(강남구,서초구,송파구)와용산구를제외한모든지역이조정대상지역에서해제되어대부분의지역이양도세중과에서자유로워진상황이다.또한종부세도기본공제상향과세율인하로인해부담이대폭완화되었다.이책에서는2023년개정된세법과절세방안,그리고앞으로개정될가능성이있어주목해봐야하는세법내용들을빠짐없이다루었다.
부동산세법은가장많이바뀌는법이다.또한돈과바로직결되는법이기도하다.금전적인손해를입지않으려면개정되는세법에항상주의를기울여야한다.『이은하세무사의부동산절세오늘부터1일』은2023년시행령까지충실하게반영했을뿐만아니라,앞으로개정될가능성이있는주요부동산세금정책까지살펴본다.

부동산세무상담3,000건!생생한현장사례로배우자
부동산투자수익률은세금이결정한다.미리절세방안을찾아양도세를한푼도안내는다주택자도있고,대책없이넋놓고있다가수억원의아까운세금을내야해뒤늦게땅을치고후회하는투자자도있다.절세법을알고모르고의차이다.
지난17년간부동산절세상담을해온베타랑이은하세무사가3,000명이넘는투자자들과상담한경험을토대로,사람들이가장궁금해하는절세노하우와팁을꼼꼼하게정리했다.

자주하는질문Q&A형식으로정리
“아,부동산세금에대해알았더라면6,000만원을아낄수있었을텐데.”
얼마전시골에사시는부모님이돌아가신A씨는상속논이2억원이채안된다고무심코상속처리를마무리했다.그런데감정평가를받은후에했더라면나중에팔때양도세에서약6,000만원이나아낄수있었다는것을뒤늦게알고무척아쉬워했다.
실제부동산세금컨설팅과정에서자주받은질문을알기쉬운Q&A형식으로정리하고,절세사례를구체적으로살펴누구나쉽게이해할수있도록구성했다.

<체크리스트>와<한눈에보기>로절세법이머리에쏙
서울마포구에주택2채와강남에1채,고향인경북김천시에상속주택1채를가지고있는다주택자B씨는주택1채를처분할계획이다.어떤주택부터파는것이효과적일까?

∴500자서평
VIP고객들도궁금해하는부동산절세의모든것_『이은하세무사의부동산절세오늘부터1일』

『이은하의부동산절세오늘부터1일』은미래에셋증권에서17년간VIP세무컨설팅및절세세미나를담당하고있는이은하세무사가3,000명이넘는부동산투자자들과직접상담한경험을토대로,가장궁금해하는절세노하우와팁,현시점에서가장중요한절세트렌드를꼼꼼하게정리했다.고액자산가,다주택자,주택임대사업자는물론이고,1세대1주택자,주택취득예정자등에게필요한필수정보가모두들어있다.양도세의기본개념부터다주택자중과,종부세,종소세,취득세,상속/증여,주택임대사업자가알아야할사항은물론이고,최근관심이커진분양권·입주권,재개발·재건축,꼬마빌딩,상가,비사업용토지와농지,토지보상및해외부동산투자세금까지,부동산세금의A부터Z까지총망라했다.실제컨설팅과정에서많이받은질문을알기쉬운Q&A형식으로정리하고,실제절세사례를구체적으로보여줌으로써독자들에게실질적도움이되도록했다.
특히20대정부의최신시행령을충실하게반영하고,부동산세금완화방향을분석했다.또한20대정부들어이미시행된,그리고앞으로개정될가능성이있는부동산세법도집중적으로살펴본다.
<체크리스트>에서각상황별절세법을단계별로설명한다.아울러<한눈에보기>와쉽고재미있는삽화로복잡한부동산세금을머리에쏙넣어준다.특히<현장사례로보는절세전략>은절세정보에목마른이들에게많은참고가될것이다.

양도세,종부세,중소세,취득세등부동산세금총망라
양도세부터1세대1주택비과세,다주택자중과,주택임대사업자,종부세,종소세,취득세는물론이고,최근핫한상속/증여,분양권·입주권,재개발·재건축,꼬마빌딩,상가,비사업용토지와농지,토지보상,해외부동산투자세금,건강보험료까지촘촘하게다루었다.한마디로부동산세금A부터Z까지총망라했다.

부동산투자자를위한풍성한보너스<특집>
<특집>에서는법인에대한과세,해외부동산세금,부동산시장의흐름과세금정책(정부의세금정책에올라타는법),그리고2023년확달라진,그리고앞으로달라질수있는주요부동산세금을꼼꼼히짚어본다.