부동산 경매실전사례 120 오늘부터 1일

김재범

24년전경매에첫발을내디딘후1,000건이넘는경매를진행한‘한국의대표경매전문가’이다.
경매정보업계1위지지옥션의전담강사로서경매온라인강의를맡고있으며,매년열리는지지옥션전국순회강연회의인기강사이고,연세대·인하대·경기대등사회교육원에서도부동산경매강의를했다.
네이버에서‘부동산경매와권리분석’카페를15년째운영중이며,게시판에올라오는질문들에친절하고꼼꼼하게답변을달아주는전문가로일반인들의신망을얻고있다.
저서로는경매분야스테디셀러『부동산경매오늘부터1일』,『부동산권리분석오늘부터1일』,『부동산경매실전사례120오늘부터1일』이있다.저자가운영하는경매컨설팅전문기업(주)레이옥션에서전국경매정보를무료로열람할수있으며컨설팅도의뢰할수있다.모든경매사건은대표이사인저자가직접컨설팅한다.
『부동산경매실전사례120오늘부터1일』에는지난24년동안10,000건의경매사건을분석하고,1,000건을직접진행한저자김재범의부동산경매노하우가시원하게담겨있다.특히탄탄한법률지식과경험을바탕으로한실제경매사건분석은여러분의경매수준을한차원높여줄것이다.
·레이옥션www.reyauction.com
·경매권리분석카페http://cafe.naver.com/kimjaebum

[머리말]경매실전사례120,‘우리’가함께만드는책


1장입찰에서낙찰까지,경매진행핵심질문21

1.낙찰후등기명의자를바꿀수있나?
2.지목이임야인데도농지취득자격증명이필요한가?
3.대리입찰시본인인감증명서는언제까지?
4.최고가입찰자가2명이상이면?
5.최고가매수신고인은사건기록열람가능한가?
6.매각기일전에도매각물건명세서내용이바뀌나?
7.착오로터무니없이높게쓴입찰가,매각불허가사유?
8.경매물건의임금채권과체납세액확인방법은?
9.물건번호1과2로나눠매각하는이유는?
10.경매와공매동시진행,입찰해도안전할까?
11.잉여가망이없는경매사건,입찰포기할까?
12.채무자와소유자가다른경매사건,입찰해도될까?
13.경매로집이넘어감,잔여채무갚아야하나?
14.중복사건의배당요구종기는?
15.배당요구종기연기신청가능한가?
16.매각물건명세서가사실과다르면낙찰자손해는?
17.등기원인일자와접수일자가다른경우의기준은?
18.소유권가등기와담보가등기,어떻게구별하나?
19.가등기권리자가이미소유권을취득한경우
20.형식적경매도지분매각사건이있나?
21.매각허가결정임차인의항고가기각된경우

2장까다로운임대차사례44

1.임차인의대항력발생요건점검노하우는?
2.입찰시임차인에관한내용은언제확인할수있나?
3.소액임대차해당여부,어떻게판단하나?
4.소액임차인최우선변제권인정방법은?
5.소액임차인범위및보장금액판단의기준시점은?
6.법인도주택임대차보호법의보호받을까?
7.확정일자에따른임차인우선변제권,효력발생시점은?
8.집주인의가족도임차인으로권리를보호받나?
9.전출후재전입,확정일자다시받아야하나?
10.임차인무상거주확인서에인감도장있어야하나?
11.임차인무상거주확인서의법률적효력은?
12.임차인무상거주확인서가제출되지않은경우는?
13.반환할보증금에서밀린월세공제해도되나?
14.낙찰대금내기전임대차계약한임차인의대항력발생시점은?
15.채권회수목적의임대차,대항력과우선변제권은?
16.채무자겸임차인도대항력이있나?
17.저당권없는주택,소액임대차의최우선변제권발생시점은?
18.토지와건물의저당권설정시점다름,소액임대차는?
19.미등기건물소액임차인,최우선변제권인정되나?
20.증액후확정일자안받음,최우선변제권은?
21.월세안냄,배당받는보증금에서공제되나?
22.임대인의채무초과상태에서한소액임대차계약,사해행위인가?
23.임대차계약잔금지급전대항요건갖춘경우
24.임차권양도양수및전대차대항력발생시점은?
25.아파트지분매각사건,대항력있는임차인있는경우
26.공유부동산경매,지분별로말소기준권리가다른경우
27.2명의선순위임차인,임차권인수되나?
28.임대차보증금반환채권의지연이자도승계되나?
29.낙찰주택의기존임차인과임대차계약시주의점은?
30.법원에서임차권등기말소할수없다고연락온경우
31.가족은두고나만주소지를옮겨도되나?
32.배당확정후에도계속거주중인임차인,월세는?
33.주택임대차보호법상중소기업,대항력발생시점은?
34.법인인임차인의대항력발생시점은?
35.경매예정상가건물의사업자등록사항열람할수있나?
36.보증금중일부반환받은임차인의최우선변제권은?
37.임차권등기를한임차인의우선변제권은?
38.전세권설정된주택에전입한소액임차인의최우선변제권은?
39.임차권등기한임차인이배당요구를하지않은경우
40.일괄매각사건에서건물마다말소기준권리가다른경우
41.금융기관등이임차인을대위하여배당요구를했다면?
42.은행이임차인을대위하여배당요구를할수있나?
43.주택도시보증공사가임차인의대항력도승계하나?
44.임차인이선순위근저당권을대위변제하는경우

3장현장에서부닥치는전세권10

1.채권담보를목적으로설정된전세권효력은?
2.배당요구한선순위전세권,낙찰자에게인수되나?
3.깡통주택의선순위전세권은?
4.전세권과주택임대차보호법의대항력을겸비한임차인
5.후순위전세권으로선순위임차인이손해를본다면?
6.전세권자가임차인으로보호받을수있나?
7.집합건물의전세권,말소기준권리가될수있나?
8.전세권등기후전출,기존대항력과우선변제권은?
9.전세권이소액보증금보호규정을적용하는기준이되나?
10.전세권낙찰,보증금반환채권과연체차임이상계되나?

4장보전처분핵심사례3

1.경매개시결정후가압류집행한채권자의배당은?
2.가압류가집행된부동산매매할수있나?
3.후순위가처분권자가선순위근저당권자에게대항할수있나?

5장자주접하는저당권사례3

1.근저당권자가실제채권액보다적은금액으로경매신청
2.근저당권으로경매신청,그권리의채권액이확정되나?
3.제3자소유지상건물도일괄경매신청할수있나?

6장토지경매에서중요한지상권사례3

1.지상권인수되는토지에건물이없는경우
2.담보권강화위한지상권일까?
3.담보권강화위한지상권어떻게작용하나?

7장놓치면안되는법정지상권사례17

1.법정지상권성립위한건축물의요건은?
2.취득원인에따라법정지상권성립달라지나?
3.이미성립한법정지상권의존속여부는?
4.법정지상권성립하지않는토지의지료청구는?
5.공동저당권설정후건물신축,법정지상권은?
6.땅주인동의얻어건물신축한제3자의선의여부는?
7.지상권설정된토지에도법정지상권성립하나?
8.법정지상권과차지권어떻게성립하나?
9.가압류가법정지상권성립의판단기준이될수있나?
10.전세권에의한법정지상권의존속기간은?
11.토지지분과건물전부매매의경우법정지상권은?
12.법정지상권자가땅주인동의없이증축할수있나?
13.토지와건물에공동저당권설정,법정지상권은?
14.상속된토지와건물의법정지상권은?
15.법정지상권있는건물,법정지상권도승계되나?
16.법정지상권없는토지취득후,건물의경매신청가능한가?
17.승역지역권의인수와소멸어떻게되나?

8장손해안보는유치권사례7

1.낙찰후유치권이신고된경우는?
2.매각허가결정후유치권주장자가나타난경우
3.토목공사하수급인,유치권주장가능한가?
4.공사대금지급시기에따른유치권성립은?
5.근저당권설정후성립된유치권,낙찰자에게대항가능한가?
6.유치권자가신청한경매,그유치권은매각으로소멸하나?
7.주택유치권자의거주,법률상허용되나?

9장돈되는집합건물사례5

1.신축아파트인데대지권미등기상태인경우
2.대지권등기에분양자의협조가필요한가?
3.대지권없는아파트,낙찰시불이익은?
4.건물소유자에게부당이득반환청구가능한가?
5.관리소장이낙찰아파트전유부분관리비를내라는경우

10장꼼꼼히따지는배당질문5

1.안분배당,흡수배당,순환배당어떻게다른가?
2.일괄매각사건에서물건마다등기사항다를시배당은?
3.공동저당의배당은어떻게되나?
4.상속세와증여세는선순위로배당받나?
5.종부세못낸물건의배당순위는?

11장간편하게끝내는명도사례7

1.낙찰부동산점유자에게월세청구가능한가?
2.강제집행신청,내용증명,점유이전금지가처분꼭필요한가?
3.점유중다른공유자에게인도청구가능한가?
4.풀옵션오피스텔의가전제품,낙찰자소유인가?
5.점유자가인도명령에항고,강제집행불가능한가?
6.미등기의제시외건물,점유이전금지가처분가능한가?
7.다른물건경매절차마무리전이라도인도명령신청하자

[특집]김재범의경매실전사례유튜브특강(총10강)

긴가민가헷갈리는
120가지돈되는질문에대한명쾌한해석!

“어,현장은다르네?”24년동안10,000건의경매사건을분석하고1,000건의경매를진행한‘한국의대표경매전문가’김재범의돈되는경매질문120가지.알짜배기경매물건을어떻게알아내고,복잡한권리분석의함정을피하며,경매법정에서낙찰에성공하고,알토란같은수익을올릴수있을까?저자가24년동안체득한경험과노하우,입찰예정자나낙찰자들이자주하는질문,전문가들도간과하기쉬운함정피하는법에대한명쾌한해석이고스란히담겨있다.특히법전공자답게생생한최신판례를통해분석한점이돋보인다.특별부록으로유튜브에서저자의경매특강(총10강)을만날수있다.

경매진행1,000건,특급경매전문가의노하우
24년경매베테랑저자김재범이15년동안경매권리분석카페,강의,직접상담을통해만난입찰예정자나낙찰자등이자주하는핵심사례와질문들을뽑아실었다.
“다세대주택에입찰하려는데매각기일전에매각물건명세서가바뀌기도하나요?”“아파트지분매각사건인데대항력있는임차인이있어요.”“빌라낙찰자인데기존임차인과임대차계약을할때주의점은뭔가요?”“다세대주택에입찰할생각인데,임차권을등기한임차인이배당요구를하지않았어요.”“점유자가인도명령에항고할경우강제집행이불가능한가요?”
권리분석부터입찰,낙찰,명도까지전과정에걸쳐현장에서부닥치는돈되는질문,실수예방특급포인트를깐깐하게설명한다.

정통파경매전문가의꼼꼼한실전사례분석
경매공부는‘암기’가아니다.판사의판결이‘판례’로남듯이,경매사건도수많은사례를남긴다.이사례들이모이고정리되어이론의기틀이된다.
“지목이임야인데왜농지취득자격증명을내라고하죠?”“강서구단독주택에입찰하려는데,경매와공매가동시진행되고있어요.”“양평전원주택에입찰할까하는데,일괄매각사건에서건물마다말소기준권리가달라요.”“대지권미등기아파트낙찰자인데대지권등기에분양자의협조가필요한가요?”실제현장사례들에대한시원한분석으로여러분의경매실력과통찰력을한층더높여줄것이다.

경매내공키우는알짜정보가득!
경매투자자들이경매현장에서자주하는질문은크게두가지로나눌수있다.하나는너무당연해서간과하기쉬운질문으로서‘낙찰받은후에등기명의인을바꿀수있는지’,‘낙찰자가사건기록을열람할수있는지’,‘채무자와소유자가다른경매사건에입찰해도되는지’등이있다.
또다른하나는흔치않은사례로서‘가등기권자가소유권을취득하면가등기가혼동으로소멸하는지’,‘토지만매각하는경매사건에서그지상주택의임차인이배당을받을수있는지’등의질문인데,이것은함정을피하거나알짜배기물건을싸게취득하는기회가될수도있다.
『부동산경매실전사례120오늘부터1일』에는초보자가자주하는핵심질문부터중급자의질문까지,하자있는물건골라내기부터낙찰후처리방법까지,아파트부터상가·토지·아파트형공장까지,임차권부터까다로운유치권/지상권까지…,경매내공을키우는알짜정보와노하우가가득담겨있다.

생생한최신판례&함정피하기
경매권리분석의1인자인저자가탄탄한법률지식과경험,생생한최신판례를바탕으로간과하기쉬운함정들을콕콕짚어준다.서울아파트입찰예정자의전세권과임차권,충남공주시토지입찰예정자의법정지상권,경기도안양시건물낙찰자의유치권등경매현장의다양한질문들에법조문과최신판례를첨부해설명한다.또한법원의문건접수내역이나등기부등본,매각물건명세서,부동산현황조사서,토지이용계획확인원등실제문건들을풍부히제시하여설명함으로써독자들의이해도를높여주고있다.

특별부록:저자유튜브경매특강(총10강)
『부동산경매실전사례120오늘부터1일』에는저자김재범의유튜브경매강의목록과QR코드가실려있다.투자자들이특히까다로워하는임대차,전세권,법정지상권,지역권/유치권,대지권과토지별도등기,인도명령과점유이전금지가처분,명도등에대한저자특강은책의내용에대한이해를한층높이고,여러분의경매인사이트를높이는데도움이될것이다.