나는 당신이 경매공부를 시작했으면 좋겠습니다
투자N
경매전문회사모세컴퍼니대표.
독창적인경매노하우를갖춘개성있는17년차경매기술자.
26채를임대중인집주인.
서울·수도권에서매년10건이상17년째낙찰받으며,지금까지현장에서뛰는실전투자자이자경매업계의숨은고수다.투자N에서N은나침반의북쪽을의미하며,‘방향성을잡고투자한다’는뜻도담겨있다.
2007년처음으로경매를시작해한달만에첫낙찰을받았고승승장구하다가,2012년보증금500만원에월세를살정도로위기를겪으며인생의롤러코스터를탔다.최악의조건에서도쓰리잡을뛰고지독한독서를통해마인드를다잡았다.그렇게월세방에서모은돈으로,2015년다시경매를시작했고재기에성공했다.
오직경매투자만하여종잣돈5천만원으로순자산100억원을일궜으며,‘자산1,600배상승’이라는놀라운성과를냈다.2019년지지옥션전국(서울,대전,광주)강연을시작으로현재까지특강을통해경매초보자들을꾸준히만나고있다.저서로는≪나는당신이경매공부를시작했으면좋겠습니다≫가있다.
Part1부동산매입편
경매로부동산을싸게삽니다
CHAPTER1경매가처음이라면이것만큼은꼭기억할것
왜경매가흙수저에게황금의기회일까요
‘왜’라는의문을많이가질수록낙찰도가까워집니다
손품의시대에발품이가지는의미
머리아픈경매용어가장효율적으로공부하는법
CHAPTER226채자산가의한끗다른경매노하우
일단부동산도매시장격인경매법정과친해지세요
경매의시작은다름아닌법원임장부터입니다
부동산뉴스홍수속알짜정보찾는법
미래가치를예측하는것이부자의지름길입니다
CHAPTER3경매의중요절차,임장부터입찰까지
나에게맞는입찰물건은따로있습니다
99%손품임장,기회의물건은온라인상에모두있지요
내것이될물건은1%발품임장이필수입니다
아까운내시간내돈절약하는명도계획과수익계산
CHAPTER4부동산이슈를활용하여경매로수익올리기
갭이적어도의미있는물건은이런것
갭이없지만미래가치는무한대물건
경매한번으로1억의수익내기
지금당장눈여겨봐야할GTX-A관련투자
늘염두에두어야할GTX-C관련투자
미래가치를내다보아새아파트를분양받다
재개발이슈로투자수익을내다
리모델링이슈로현명한투자로만들기
정부정책과무관한경매의열기
CHAPTER5어렵다는명도,쉽게진행하는법
한눈에살펴보는명도절차
점유자랑연락이안되는경우의대처법
쓰레기더미도함께낙찰받은명도사건
최후의보루강제집행,아주어렵지않습니다
호재및개발이슈로앞으로술술풀릴집
빌라경매가가치를발하는이유
Part2부동산관리편
26채의임대인으로살아갑니다
CHAPTER1집의가치를높이는인테리어팁
턴키,반셀프,셀프인테리어장·단점파헤치기
임차인을반하게하는인테리어의기본,콘셉트시안만들기
효율업반셀프공사순서와기간은이렇다
인테리어고수가밝히는반셀프업체찾는법
비용은아끼고효과는만점반셀프인테리어팁
콘셉트에맞춘반셀프인테리어는이런것
필요한부분만야무지게손보는인테리어비법
CHAPTER3지금당장마인드부터임대인으로무장하기
경매공부의잘못된습관,강의노마드
진짜부자는부자의마인드를가지고있지요
돈새는구멍부터철저히막아야부자가됩니다
나를26채집주인으로만든건인생책덕분입니다
지금은임차인이라도마음껏미래임대인을꿈꾸세요
CHAPTER2어떤형태로임차인을만날까,전세및임대
부동산중개업소를내편으로만드는법
빠르게세입자를만나는효과적인홍보법
반려동물있는세입자라면이것만은요청하세요
당신이현명한임대인이되고자한다면이렇게
에필로그고난만렙흙수저인생선배의찐조언
SPECIALPAGE요즘핫한'서울특별시용산구'임장
고난만렙흙수저인생에서26채의집주인이된비결
경매에막관심을갖기시작한이들을위한
최고의동기부여서
이책은‘부동산매입편과부동산관리편’으로구성되어있다.부동산매입편에서는저자가그동안매입한부동산의예를들어서왜그부동산을매입하게되었는지,입지상어떤투자메리트가있는지등을다룬다.경매에대해전혀모르는이들도전혀읽어가는데무리가없을정도로경매초보자의눈높이에맞추어져있다.하지만읽으면서저자만이지향하는독특한경매지향점과인생관을알수있으며,경매공부에서낭비를줄이고가장정석의길로이르는최적의방법을알수있게된다.부동산관리편에서는저자가그동안진행해온인테리어리모델링내용을다루고있다.경매는단순히집을싸게구입하는게끝나는것이아니라다주택자로살아갈수있는좋은방법이기도하기에,집주인으로살아가는데필요한마인드와인테리어팁까지아우른다.저자는이책의경매노하우를읽고잘실천한다면자산증식은필연적으로이루어질것이라말한다.
저자는고난과역경을이겨낸경험이있기에무조건지금자신이임하고있는직업에온힘을다하고즐기라고조언한다.지금의나의직업이나에게종잣돈을모아줄뿐아니라인사이트도제공해줄것이기때문이다.4차산업이도래하는이현실에서많은영역의노하우,기술등은어디에서나공개되어있고누구나알수있다.그러나그수많은정보의진위를판별하기도쉽지않을뿐더러,알고있는것을행동으로실천하는이들은극소수에달한다.이책을계기로또이책의노하우를잘받아드리셔서결과물을만들어내는것은당신의몫이다.
책속으로
16년전경매를처음접했을때필요에의해서경매공부를시작했습니다.갑자기닥친아버지의파산은현장에서바로체득할수있는훌륭한경험이었습니다.부모님은경매라는제도를전혀모르는무지한상태셨고,주변인들이나같은다가구건물에사는세입자들에게피해가갈까적극적으로막아야하는악의제도라는인식이있었습니다.그래서반값세일과다름없는말도안되는값에집을팔아버리고말았습니다.채무로인해어쩔수없이자산을처분해야할때,경매가한방법이될수있다는걸알았다면그런행동을하지않으셨을텐데말입니다.결과적으로금전적인손실을크게입게된것이지요.p.17
초보자들이보기편한유료사이트에는네이버경매에서운영하는옥션원(구굿옥션),탱크옥션등등이있습니다.친절한설명과깔끔한디자인으로보기편리합니다.최근무료로볼수있는‘경매마당’사이트가친절하게설명도잘하고있다고들었습니다.이를각각비교해보시고회원가입후사용하시면됩니다.무엇보다도교과서(대법원경매)로공부하는습관을먼저가지세요.혹시더궁금한내용이있어책을참고하고싶다면《법원실무제요》를보면됩니다(경매의각종판례와배당까지두루정리해놓은경매계장님이보는책).《법원실무제요》는1.집행총론2.부동산집행3.부동산집행24.동산채권등집행5.보전처분으로구성되어있습니다.경매에관해서는궁금증을절대네이버지식인에게질문하면안됩니다.p.30~31
매매로나온아파트와모든조건이다같다면당연히경매로살때는할인된가격에낙찰받게됩니다(요즘시세보다높은가격에낙찰되었다는기사를종종볼수있을수도있습니다.그이유는심도있는설명이필요해서뒷부분에응용사례로풀어드립니다).같은조건이라는전제하에경매는무조건싸게사는도매시장과같습니다.경매학원등록보다경매법정방문을먼저얘기한이유가있습니다.경매학원에서경매를처음접하면경매법정을방문하는것도마치수업의한과정인것처럼쭉줄을세우고단체로방문합니다.만약그전에경매법정을직접방문했던경험이있다면귀중한시간과학원수강료를절약하게됩니다.일명자기주도학습이되는셈이지요.저는강의료보다시간을낭비하지않길바랍니다.당신의시간은값지고소중하니까요.p.44
2017년이후는그동안쌓아온경매경험과숲을보는안목이없었다면저도다른이들과같이움츠리고소극적인자세로부동산시장을대했을것입니다.경험치로쌓아온확신과그확신에대한행동력은2016년전의부와는또다른레벨의부동산자산을만들어주었습니다.2017년앞페이지이미지그래프의꺾임을보고서도아랑곳하지않고낙찰받으러다닌확신은지금의결과로나타나고있습니다.지금은2017년당시보다자산이세전기준200배증가해있습니다.p.52
보통‘경매를한다’는것은주변부동산에가서비슷한부동산의매물을확인하는과정부터진행합니다.그과정에서들을수있는중개인들의브리핑은거기서거기입니다.낙찰후내부동산을다시매물로내놓을때임장과정에서친절하게성심성의껏브리핑해주는부동산중개인은잘기억해두었다가내부동산도그곳에내놓습니다.p.98
개인적으로는반셀프인테리어를하면서업체를선정해야할때는셀인카페를제일자주이용하는편입니다.저렴한가격보다는믿고맡길수있는지와결과물이중요하기때문입니다.생소한공정이거나처음맡기는공정일경우에는대략적인견적의틀을잡아야하므로인기통에글을올려이공정은어느정도의비용을요구하는지감을잡는데사용합니다.또한정말급하게인부가필요한경우에도인기통을이용하면가능한기술자와바로연락할수있기때문에요긴하게사용할수있습니다.p.149
디자인은누구나크게호불호가없도록취향에따라갈리지않을수있게중점을두었습니다.타일과상판대리석의색상을맞춰통일된느낌을주었습니다.하부장에는옵션인빌트인세탁기를넣었습니다.꼭옵션이용도가아니더라도세탁기를둘베란다의공간이충분하지않다면싱크하부장도고려해보는것을추천합니다(증산빌라의아래층세대의어르신소음민원을최대한수용한세탁기설치였습니다).p.165
강의는실천하기위해동기부여용으로들으시기바랍니다.매일매일포기하고싶은나약함을이겨내기위해동료수강생이있는겁니다.또한외롭고험한투자의길을의지하고의논하기위해멘토가필요합니다.금수저들도투자할때는공부하고,전문가에게상담받습니다.투자하기위해필요한기본지식과부동산시장의최근포인트정도는습득한후투자합니다.전문가에게상담을받지만최종결정은본인의선택이기때문에사전에미리준비하는것이죠.
본인이잘모르는부분은절대투자하지않고,알수있을때까지공부를한다음에투자를시작합니다.그렇게투자한금수저들은보통사람들에비해더욱적극적으로자산관리를합니다.어딘가에맡기고‘알아서잘하겠지’라는마인드를갖고있지않습니다.약간의조언만구할뿐입니다.절대강의노마드용으로본인의귀중한재산을누군가에게주는일은없길바랍니다.어느날이투스대표강사인정승제씨는강의중학생들에게이런말을했습니다.“이세상에서제일나쁜일이뭔지알아요?목표는높은데실천을안하는것.꿈은큰데실천을안하는것.그것처럼불행한인생이어디있습니까?그럼평생고통스럽게살아요.”라고말입니다.어제모여서한잔술에동기들끼리의리를다지셨다면그또한잊으시고실천할수있는방법을연구하는시간으로채우시길바랍니다.p.224
보통의사람들은일희일비하는경우가많습니다.집이망가졌을때단순히기분나빠하고,집주인이수리해주면좋아하는것에그치기보다는같은시간,같은장소를다르게보고접근하길바랍니다.평생부자로산다는보장이없듯상황은언제나바뀝니다.임차인입장에서갑자기임대인이된후당황스러움을겪지않기위해,임대해서사는현재부터‘이집의주인은나다’라는마음으로그집을아끼고사랑해주면좋겠습니다.집이고장이나면임대인에게전화통보를하기보다관심을갖고고치려고애를써보세요.집을이것저것고치다보면셀프인테리어의매력을알게되고,무료로집수리를실습할좋은기회가생깁니다.생각을바꾸면손해라생각했던것도이익이되는게많습니다.‘내가남의집인데고치면서까지살아야해?아이고부당하고억울해’라는마음보다는‘내가남의집에살지만이것저것집에관해공부해볼수있는좋은기회인데주인이고쳐준다고하기전에실습해봐야지!’라고생각을바꿔보세요.일어난상황도같고조건도같습니다.그러나생각이바뀌면결과는매우다릅니다.임대인마인드로살다보면어느새사는집보다더훌륭한집의주인이되어있습니다.제가장담합니다.저는보증금500만원에월세40만원으로살던시절,남에게싫은소리를못하는성격탓에손해를보고직접수리할부분을고치고살았습니다.월세임차인이직접고치는경우는드물지요.그경험이나중에넘치는숫자의임대부동산을가지고있어도너끈하게관리할수있는훌륭한자산이되었습니다.하늘에서미리알고훈련을시키신것이라고여깁니다.이처럼생각의전환이현재의26채임대인의삶을만들어준건아닐까합니다.p.234~235