고수들은 알았지만 당신은 몰랐던 부동산 상승 신호 하락 신호

고수들은 알았지만 당신은 몰랐던 부동산 상승 신호 하락 신호

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Description
“7단계 사이클을 모른다면, 절대 부동산 투자하지 마라”
부동산 시장이 뜨겁다. 일찌감치 시장에 뛰어들어 이미 부를 축적한 사람이 있는가 하면, “지금이라도 시작해야 하는 것은 아닐까?” 하며 머뭇거리는 사람도 있다. 그런데 대체 지금은 어떤 때일까? 부동산 투자를 시작해도 괜찮은 때일까, 아니면 과열된 열기가 가라앉기를 기다려야 하는 때일까? 만약 지금 시작한다면 어떤 방법으로 하면 좋을까?

부동산 시장에는 일정한 사이클, 즉 흐름이 있으며, 각 단계에는 그에 맞는 투자법이 있다. 이 책의 저자 신현강(부룡) 작가는 부동산 시장을 크게 7개의 사이클로 나누어 설명한다. 베스트셀러였던 전작 『부동산 투자 이렇게 쉬웠어?』에서 설명했던 4단계 사이클을 세분화하여 살펴봄으로써 변화무쌍한 최근의 투자 시장을 좀 더 정확히 설명하기 위해서다.

이에 따르면, 2021년 현재의 시장은 아직 일각에서 염려하는 바와 같이 하락기를 우려할 시점은 아니다. 다만 모든 지역이 동시에 상승하는 ’상승기‘가 지나고, 지역별 또는 단지별로 상황이 달라지는 ’순환장‘의 시기라고 저자는 말한다. 남들이 부동산으로 돈을 벌었다는 소리에 무턱대고 투자에 뛰어들 것이 아니라 좀 더 면밀한 분석과 전략이 필요하다는 뜻이다.

이를 위해 저자는 ’주택공급, 전세가격, 투자수요, 실수요, 정부 정책‘이라는 5가지 요소를 활용한다. 각각의 요소는 시장에 어떠한 영향을 미치는지, 그에 따라 투자 방법은 어떻게 달라져야 하는지를 실제 사례와 함께 소개한다.

결국 부동산 투자에 있어서 지금이 적기라거나, 너무 늦은 시기라는 것은 없다. 현재 부동산 시장이 어떤 시기를 지나고 있는지를 정확히 분석하고, 그에 맞는 투자 방법을 사용하는 것이 부동산 투자의 핵심이다.

북 트레일러

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저자

신현강(부룡)

저자:신현강
네이버카페'부와지식의배움터(부지런)'대표이자20년경력의실력파실전투자자.삼성생명,삼성캐피탈,현대캐피탈과DB손해보험등금융업계에서근무했다.네이버블로그〈부룡의부동산지식공작소〉와유튜브채널〈부룡의부지런TV〉를운영하고있으며신세계,애경백화점,ABL생명,동국대학교교육원등국내유수의기업과기관에서부동산투자를주제로강연했다.유튜브,블로그등온라인칼럼니스트로활동하고있으며,지은책으로《부동산투자이렇게쉬웠어?》가있다.

목차

머리말_우리가알고있는투자공식은앞으로도유효할까

Chapter1.부동산시장의사이클을이해하자

부동산은7단계의흐름을거친다
기존4단계사이클을세분화한다면…
침체기_매매는사라지고전세가는조금씩오른다
침체기의시장분위기
수익형부동산과경매투자가활성화되는시기
회복준비기_전세가가급등하고친부동산정책이등장한다
회복준비기의시장분위기
갭투자,청약및분양권투자가활발해지는시기
회복기_주택공급이늘어나고투자수요가급증한다
회복기의시장분위기
A급선호현상과재건축투자활성화
상승기_급등하다가일부조정을맞는다
상승기의시장분위기
’똘똘한한채‘와실수요자들의대거유입
확산기(1차순환장)_공급이줄고실수요자가늘어난다
확산기의시장분위기
A급지역투자와풍선효과활용하기
급등기(2차순환장)_실수요가외곽지역까지번진다
급등기의시장분위기
풍선효과와전세갭투자의복합작용
쇠퇴기_수요는조금씩줄어들고공급은늘어난다
쇠퇴기의시장분위기
투자에보수적접근이필요한시기
지금은어떤시기를지나고있을까?
예측보다중요한것은감당하고관리하는것
부동산시장사이클은수학공식이아니다

Chapter2.상승장투자의기본은’갭벌리기‘와’갭메우기‘

올해의투자전략이내년에도통할수있을까
전세갭투자(Ⅰ)_성공의3가지요건
조건①:매매가격은정체되고,전세가격은상승할것
조건②:전세가격에밀려서매매가격이오르는상황일것
조건③:매매가대비전세가비율이높은물건일것
전세갭투자(Ⅰ)의주의사항
’소액투자‘를최우선기준으로삼아선안된다
’중심지vs외곽지‘를따져야하는이유
CASESTUDY상승장초기에입지가중요한이유
화성시병점역인근vs서울시길음뉴타운
6년후두곳은어떻게달라졌을까
좋은입지와신축부터상승하는’갭벌리기‘현상
상승장초반에는’갭벌리기‘를적극활용하자
상승장초반에청약·분양권투자가유리한이유
과거가격에얽매이면성공적투자가어렵다
벌어진가격차이가다시줄어드는’갭메우기‘현상
’갭벌리기‘와’갭메우기‘는반복된다
갭메우기패턴을알면선진입도가능하다
CASESTUDY같은지역에돌아오는여러번의투자기회
서울시영등포구당산역인근사례
첫번째기회:청약신청
두번째기회:랜드마크아파트투자
세번째기회:주변의덜오른구축아파트투자
갭벌리기와갭메우기는주변으로확산된다
갭벌리기와갭메우기의확산이불러오는’풍선효과‘
풍선효과는부동산투자에어떤영향을줄까
풍선효과활용전략①_정부규제역이용하기
규제지역은단계적으로확대된다
비규제지역으로향하는수요를잡아라
풍선효과활용전략②_실현이가까운호재활용하기
일자리가증가하는곳
업무중심지로의교통망이신설되는곳
주택공급이감소하는곳
CASESTUDY분위기는시차를두고주변으로퍼져나간다
수원시영통지구의사례
화서의영향을받은영통의갭벌리기
뒤따른준신축과구축의갭메우기
수원의매수자들은어디에서왔을까
주변가격상승과기대감,그리고호재의발생

Chapter3.상승장한복판에서활용가능한투자전략들

’웅덩이효과‘로상대적저평가물건찾기
주변이모두올랐는데혼자만안오른대상이있다면
지역간웅덩이효과도존재한다
유사종목간웅덩이효과도있다
CASESTUDY관찰과비교를통해투자의퍼즐을맞추자
고양시향동지구의사례
인근지역과의비교:서울시상암지구와수색·증산뉴타운,고양시덕은지구
무조건좋은입지보다나에게맞는투자지역을선택하라
정부규제로인한일시적조정장노리기
랜드마크아파트는정부규제의첫번째타깃
향후입주물랸은반드시체크해야한다
다양한전략을복합적으로응용하기
모멘텀이될호재가있는가
상대적저평가된대상이있는가
고민하는투자자에게는끊임없이기회가온다

Chapter4.상승장후반부의갭투자는달라야한다

상승장중·후반부에유용한전세갭투자(Ⅱ)
규제가강화될때다시찾아오는갭투자타이밍
전세가가매매가에반영되는속도가매우빠르다
전세갭투자(Ⅱ)를투자에활용하는방법
갭메우기가가능한저평가지역을찾아라
실수요자가선호할만한준신축이나구축도좋다
시기와상관없는국지적전세갭투자(Ⅲ)전략
핵심포인트는지역별공급물량
동일생활권끼리영향을주고받는’대체재효과‘
성공적인전세갭투자(Ⅲ)의5단계전략
CASESTUDY상승장후반전세갭투자의활용법
화성병점에찾아온두번째기회
1단계:입주물량감소추이확인하기
2단계:주변대체재여부파악하기
3단계:상승세또는하락세여부확인하기
4단계:중심지vs주변지,투자대상결정하기
최종결과:1년후이지역의가격은어떻게변했을까?

Chapter5.하락리스크를예방하는장기적투자전략

상승장의정부규제는함께가야할동반자
상승장에등장하는규제의5가지공통점
①다주택자에대한규제강화(세금중과)
②대출요건의강화
③분양시장에대한규제강화
④재건축시장규제강화
⑤규제지역의지정및확대
’돈독‘이오르면아무것도보이지않는다
’똘똘한한채‘는언제나유효하다
입지가좋을수록상승기에더많이오른다
실거주용주택마련이중요한이유
흐름을타면상급지갈아타기가수월해진다
부동산부양기의갈아타기전략
규제강화시기의갈아타기전략
갈아타기의필수전략’일시적1세대2주택‘
수천만원의세금을아끼는’일시적2주택‘전략
효율성을극대화하는’기존주택+입주권‘전략
조합원지위양도금지에주의하자

맺음말_하락장을두려워한다면투자자가될수없다