최명철
저자:최명철
부동산칼럼니스트.미래주택투자연구소소장.20여년전출간한『아파트값5차파동』과몇편의신문칼럼을통해부동산시장에대한놀라운통찰력을보여주며실전투자가들사이에서엄청난화제를모았다.그러나별다른외부활동이없어아직까지도그정체를궁금해하는사람들이많고,그의절판된도서역시중고서점에서수십배의가격으로팔리고있다.그가최초로구분하여명명한‘5차파동’의특징은2025년현재도소름끼치도록정확히들어맞기때문에여전히투자자들의감탄을자아낸다.
감수:신현강(부룡)
25년경력의실전투자자이자부동산칼럼리스트.재테크커뮤니티‘부와지식의배움터(부지런)’대표.시장의변화를분석하고대응하는데에있어탁월한통찰력을보여주고,오랜경험에서얻은넓은안목으로복잡한시장상황을명확하게해석함으로서구독자들의신뢰를얻고있는크리에이터다.유튜브채널「재테크신선배,부룡TV」운영자이자,베스트셀러『부동산상승신호하락신호』,『부동산투자,이렇게쉬웠어?』의저자이기도하다.
유튜브「재테크신선배,부룡TV」youtube.com/@buryong_tv
개정판서문_부동산투자서의한획이되다
초판서문_혼란한갈림길의작은이정표가되기를
제1장.한국의아파트문화이해하기
원조아파트는언제세워졌을까
-서울의명물이된마포아파트/그러나여론은부정적이었다
천덕꾸러기시민아파트의탄생
-무작정상경한이들은판잣집으로/판잣집대신시민아파트/와우아파트가무너졌다
강남개발과말죽거리투기열풍
-경부고속도로와‘졸부’의탄생/단군이래최대의땅투기
70년대,서울은이미꽉찼다
-신선한땅을찾아주말농장을가꾸다/새마을운동과초가집추방운동/만원이된서울,그린벨트를지정하다
황금알을낳기시작한아파트
-서구화된문화,달라진주거선호도/황금알은가수요를낳는다/‘도둑촌파동’이촉발한맨션아파트문화
보편적주거형태로자리잡다
-아파트선호도는점점높아지고/가전제품과아파트로완성된‘생활혁명’/여성해방과‘아파트문화’의탄생
{insight}신개념주택의계보
제2장.아파트값1차파동(1973~1974)
1차파동의배경
-강남시대가열렸다/정부최초의경기부양정책/토끼와거북이의끊임없는경주
1막1장,호황속의제비뽑기
-사실상최초의공개추첨분양/아파트,투자대상으로거듭나다
1막2장,일단사면대박이터진다
-오일쇼크로추락한시장,그러나/누구나몇번이든가능했던선착순분양
1차파동의마무리
-집값은올랐는데소득은그대로/양도소득세의신설
1차파동을돌아보며
{insight}서울시유랑민이거쳐간발자취
제3장.아파트값2차파동(1977~1978)
2차파동의배경
-로열층의등장/시장이잠시들썩였지만/잊혀진섬,잠실도의부활
2막1장,시작은분양권이었다
-신축아파트의인기/세금처방과공급과잉으로인한숨고르기
2막2장,너도나도‘아파트신드롬’
-목화아파트,분양의불씨를당기다/누구나쉽게투자하는분양권
2막3장,부가세역풍과중동특수
-“부동산을사면무조건번다”/중동특수로유동성이넘쳐흐르고
2막4장,전국으로퍼져나간열기
-전국을주름잡는투기꾼들/헌집팔고새집사기/주택청약제도가시작되다/복부인전성시대
2차파동의마무리
-정부,복덕방을규제하기시작하다/규제를피해틈새시장으로향하는돈바람/미등기전매근절을위한초강수‘8.8조치’
2차파동을돌아보며
{insight}떴다방,그들은누구인가
제4장.아파트값3차파동(1982~1983)
3차파동의배경
-아파트품질은오히려좋아졌다/‘5일춘몽’으로끝난재당첨금지해제/불황속짧은들썩임/주택임대차보호법의탄생/뭘해도시장은반응이없었다
3막1장,긴잠에서깬부동산시장
-뭉칫돈은사채시장에서부동산으로/개포지구에서팡파레가울렸다
3막2장,청약통장확보전쟁
-0순위통장을잡아라/아파트값을춤추게한마술사들/공권력이칼을빼들었다
3막3장,채권입찰제와목동개발
-논란의그제도‘채권입찰제’의등장/당장의큰불은잡혔지만
3차파동을돌아보며
{insight}떠돌이뭉칫돈의속성
제5장.아파트값4차파동(1987~1991)
4차파동의배경
-아파트,중산층의표준이되다/‘7당6락’의아시아선수촌아파트/“집없이폼나게살자”는신세대/집값안정기혹은아파트암흑기
4막1장,분위기를바꾼‘3저호황’
-미분양은줄고,청약가입자는늘고
4막2장,16년만의대선과미분양해소
-밀짚모자는겨울에사둬라
4막3장,꿈틀대기시작한투기바이러스
-기대감만으로도시장은흔들린다/재건축ㆍ재개발사업의시작/양도세중과로급한불은껐지만
4막4장,판도라의상자가열렸다
-‘분양가자율화’,정말된다고?/갈팡질팡정책이시장을부추겼다/‘억파트’의등장/신도시건설,유일한희망이되다/신도시신드롬과‘묻지마청약’
4막5장,전세대란에의한또다른상승
-전세가가매매가를밀어올렸다/신도시분양만기다리는대기수요들
4막6장,‘평당천만원’시대의개막
-정부정책도먹히지않았다/사상최대의물량공세
4막7장,믿음이애써떠받친상승장
-팔고나면또올랐던학습효과/거래는줄었는데호가는오르고
4차파동의마무리
-올라도너무올랐다/드디어시작된신도시입주/신도시가가져온전혀다른생활방식
4차파동을돌아보며
{insight}아파트도자동차처럼교체주기가있다
제6장.아파트값5차파동(2001~2006)
5차파동의배경
-시장이나쁠수록아파트는좋아진다/대선을앞두고잠시흔들린시장/8학군은지고,신도시는뜨고/대중참여가쉬워진법원경매/재건축시장의활성화
/한강조망권이뜬다
파동의전조는전세가상승에서부터
-망설이는실수요자와‘갭투자’의시작/천대받던아파트,재건축으로날다/미분양속에서도전세만찾는사람들/부동산부양카드를꺼내든정부
위기직전,화기애애한시장분위기
-신도시의만족스런생활환경/엄청난공급에도전셋값은고공행진/한보가망했는데부동산은오른다?
IMF의충격과시장의대혼란
-무너지는중산층,무너지는주택시장/혼란을틈타시행된분양가자율화/정부의초강수‘분양권전매허가’
시장은생각보다빠르게회복했다
-슬슬고개를드는분양시장/돌아온떴다방/고급아파트가더잘팔린다
그러나움직이기엔아직두렵고
-불붙은주식,미지근한부동산/투자자는빠지고실수요자는전세로/갈곳잃은뭉칫돈들/저금리가분위기를바꿨다
수요-공급을알면집값이보인다
-전셋값이오를수밖에없는이유/상승과하락의주기적인반복패턴/토끼와거북이의경주는계속된다
주택시장의7가지징크스
-1단계:전셋값이오른다/2단계:이사철소형아파트값이오른다/3단계:미분양아파트가잘팔린다/4단계:분양시장이달아오르며분양가가오른다/5단계:강남·신도시중심으로오른다/6단계(소파동):강북·수도권으로확산된다/7단계(대파동):광역시·지방도시로확산된다
파동안에서시장흐름분석하기
-좋을때와나쁠때의분석법은달라야한다/‘주택보급률100%’가일으키는착시현상/무엇을보고결정해야하는가/주택경기순환은계속된다
제7장.그로부터20년후,오늘날의파동은
가장최근의파동은언제였을까
-움츠린시장의어깨를펴준정부정책/역대급저금리시대의시작
6차파동의시작,어떤신호가있었나
-청약시장의강세/전세가격상승과매매시장정상화/그러나회복에대한의심은여전했다
시장이상승하고규제가시작됐지만
-정부규제와투자심리의급변/뛰는정부위에날아다니는투자자들/불이붙으면정부규제도소용없다
본격적하락은금리로부터왔다
-다들이분위기가계속될줄알았다/하락신호를무시한영끌족의최후
파동이지난후알게되는것들
-상승과하락의신호에귀기울일것/집의숫자보다상품성이중요하다/‘영끌’은양날의검이다
감수의글(부룡신현강)_과거의흐름에서미래의신호를찾아내기를
책속에서
아파트라는말자체가생소했었다.최고급자재를사용한내부구조는넓은거실에벽난로가있는서구식설계였다.수돗물사정이좋지않았는데도수세식화장실을설치해멀리떨어져있던뒷간이집안으로들어와자리를잡았다.아궁이에장작불을지펴난방과취사를하던시절에최신식(?)연탄보일러시설을갖춰주부들에게선망의대상이되기도했다.(…)마포아파트의입주가세인의관심속에시작되었으나임대실적이매우부진해10%도채우지못했다.집단으로공동생활을하는아파트가아무래도낯설었던데다가임대료도비쌌다.임대보증금4만원에월임대료3,500원은월평균소득이6,600원이었던도시근로자들에게는부담스러운수준이었다.그뿐만아니라한겨울에입주를하여연탄가스중독위험이있다는소문때문에입주를기피하기도하였다.[21쪽_원조아파트는언제세워졌을까]
이러한‘깡촌’말죽거리에개발바람이불기시작한것은경부고속도로가착공된1968년부터였다.당시중요행정구역인영등포구의동쪽에있다고하여이름붙여진영동지구토지구획정리사업이추진되면서여기에속한역삼동,논현동,서초동등이점차활기를띠기시작했다.(…)땅값은대체로세차례에걸쳐서뛴다.개발계획이발표되면서오르고,착공될때오르고,완공시점에또다시높이뛰기를한다.여기에월남특수로시중에돈이넘쳤던1967년에경부고속도로건설이구체화되자예정지주변으로시중의투기성자금이몰리면서돈바람이거세게불었다.[34쪽_강남개발과말죽거리투기열풍]
서울의대표적인부자동네였던동빙고동일대는부유층이모여사는곳으로집값이3,000만원을넘는궁궐같은호화주택이밀집되어있었다.이곳을‘도둑촌’이라불렀다.(…)비난이거세지자호화주택거주자들은곱지않은시선을피해바로옆이촌동의대형맨션아파트로이주하기시작했다.덕분에민간주택업체들이지은맨션아파트가불티나게팔려그동안분양이안돼주눅들었던분양관계자들이콧노래를부를정도로신바람이났다.(…)이처럼도둑촌파동으로고급아파트에대한수요가크게늘어났으며이는아파트공급을확대시키는계기가됐다.그러나서민들의주택난해소에는아무런도움이되지못했다.맨션아파트는값이비싸중산층을대상으로분양됐기때문에중산층문화가꽃을피웠다.[55쪽_황금알을낳기시작한아파트]
열흘후에AID(미국국제개발처)가보증하는차관으로반포아파트22평형을무주택자들에게분양하면서입주금을전례없이대폭낮추었다.분양가격은360만원이었는데270만원을장기분할상환조건으로융자를받을수있어90만원만있으면입주가가능해인기가있었다.(…)손꼽아기다리던공개추첨일,가수요자를포함한많은신청자들이넓은마당에운집하였다.시간이되자제비뽑기로입주자를결정하였는데손에땀을쥐며지켜보아야만했다.입주조건이워낙좋다보니추첨이끝나자마자5년간전매금지조항을비웃듯인근복덕방에서50만원의프리미엄이붙어거래가되었다.분양현장에서아파트로돈벌이가이뤄지기시작한것이다.[80쪽_1막1장,호황속의제비뽑기]
아랍산유국들이원유값인하움직임을보이자아파트시장이이내썰렁해졌다.그동안아파트값을지탱해온물가상승이라는버팀목까지무너져버린것이다.팔려는사람은많은데정작살사람은드물었고,복덕방거래장부에매물이빼곡히적히며거래가뚝끊겼다.(…)주택시장에서는집값이한번오르면쉽사리값을낮춰팔려고하지않는보수적거래관행을보인다.이처럼집값이좀처럼낮아지기어려운하방경직성을유지하는이유는낮은주택보급률로인해항상수요가공급보다많았고,물가가오른만큼매번집값도뒤따라올랐기때문이었다.그러나투기성가수요가일시적으로집중되면서부풀려진거품가격은예외였다.거품가격은마치사막의신기루같은,실상이아닌허상이기때문에시간이흐르면가라앉게마련이었다.[91쪽_1차파동의마무리)
1974년양도소득세가신설되면서기존아파트는아무래도거래가위축될수밖에없었다.양도소득세는파는사람에게부과되기때문에수요억제효과는없었으나시장이중압감을느끼기에는충분했다.하지만신축아파트만은예외였다.아파트값이안정되자기존아파트보다내부구조와마감재가훨씬좋아진신축아파트에관심이높아지며약간의프리미엄이붙어거래가되었다.(…)당시민영아파트는주공이나서울시에서짓는서민아파트처럼무주택자나1가구1주택자를우선으로제한하지않았다.그래서계약금200만원내지300만원으로당첨만되면바로그자리에서중소형아파트는30만~50만원,대형아파트는50만~80만원정도의프리미엄이붙어거래가되었다.[108쪽_2막1장,시작은분양권이었다]
시중에돈이넘치고주택수요가크게늘어나면서공급량은턱없이부족한상태,즉수요초과현상이나타난것이다.수요가증가하면집값은오르기마련인데,아파트의매력은공급이달릴때특히돋보인다.실수요가뒷받침되자투기꾼들이부족한주택을가지고농간을부렸다.이들은돈벌이를위해서집을사고팔면서미등기전매를통해손쉽게시세차익을챙겼다.그런데선분양을하는아파트는미등기전매가이뤄질수밖에없었다.몇차례전매되는과정에서프리미엄이눈덩이처럼불어났고집값도뻥튀기되었다.중간상인을많이거칠수록농산물값이비싸지는것과같다.값이비싼듯싶어도수요층이두텁다보니사겠다는사람이많았다.그래서뚜렷한이유없이하룻밤사이에수십만원이오르기도했다.[122쪽_2막3장,부가세역풍과중동특수]
전금인상을둘러싸고집주인과마찰이잦았고,극성스런성화에못이겨변두리나달동네로내몰려야만했다.뛰는전셋값을감당하지못해주거의하향이동이이뤄졌다.일부는고단한서울살이를청산하고수도권지역으로‘피난길’에오르며탈(脫)서울현상이뚜렷이나타났다.처음으로겪은최악의전세대란이었다.그런데전셋값만오른것이아니었다.크게오른전세가가약간의시차를두고매매가를밀어올렸다.거북이(전세가)와토끼(매매가)의간격이좁혀지자“전세금을올려주느니차라리집을사자”는매수세력이형성되었다.시간이흐를수록수요층이두터워지자집값이오를것이라는기대심리가작용,부르는값도점점높아졌다.[251쪽_4막5장,전세대란에의한또다른상승]
이사철집값상승은4년째되풀이되고있었다.오를만큼올라꼭짓점에도달했다싶어서팔고나면값이오르길벌써여섯차례,아직도추가상승여력이있었던것이다.지방도시에서미분양아파트가증가하고있었지만전혀문제가되지않았다.(…)아파트값오름세는멈출줄몰랐다.무언가에홀린듯했다.신도시아파트입주가시작되면사람들이그동안살던집을매물로내놓기때문에집값이떨어질수있다는조심스러운전망도나왔으나,대부분은‘설마’했다.아파트값이쉽게떨어지지않을것이라는강한믿음이있었다.이번에는강남지역보다상대적으로덜올랐던강북과수도권지역이큰폭으로올랐다.같은지역내에서도단지에따라시세가들쑥날쑥하자일부아파트주민들은값을담합하여멋대로가격을끌어올리기도했다.[261쪽_4막7장,믿음이애써떠받친상승장]
신도시입주가코앞에닥치자입주예정자들이중도금과잔금을마련하기위해살던집을내놓기시작했다.매물이쌓여가면서수요체증이풀린것이다.시장에너지가강할경우공급확대에따른실질적인아파트값하락은분양시점보다입주시점이더크다는것을보여준셈이다.(…)모든것이순식간에이뤄졌다.급히팔려는매물이중개업소마다수북이쌓였고유리창에도가격종이가잔뜩나붙었다.시세보다10%이상싼급매물과제값을받으려는일반매물이뒤섞여서호가의폭이넓어지며호가공백이생겼다.하지만실제거래는가장싸게내놓은매물부터이뤄지는법이다.따라서급매물이시세를주도하는전형적인침체기의모습을보였다.(…)복덕방에는안달복달형투자지들의빨리팔아달라는독촉전화가이어졌으나,급매물마저팔리지않을정도로거래가거의이뤄지지않았다.투자심리가싸늘하게식자집값이더떨어질것이라는판단에아무도거들떠보지않았던것이다.[269쪽_4차파동의마무리]
하지만상승에취한사람들은이러한경제상황은간과한채여전히“가즈아!”를외치고있었다.그로인한리스크를관리하며보수적으로투자하는사람은,특히젊은‘영끌족’중에는거의없었던게엄연한사실이다.결국급격히금리가오르기시작했던2021년하반기부터부동산가격은급격하게위축되는모습을보이기시작했다.계속오를것만같았던부동산시장이금리인상이라는외부변수로인해흔들리기시작한것이다.한번흔들리기시작한시장은이전과는다른방향으로움직였다.[426쪽_본격적하락은금리로부터왔다]
상승하던시장이꺾이면그때까지넘쳐나던매수수요는급격히위축되는데,그속도는생각보다매우빠르다.2020년과2021년을전후해서규제의틈새에있는주택상품이라며가격이크게올랐던아파텔,지식산업센터,생활형숙박시설,그리고공시지가1억원미만주택….이런물건들의대부분은입지나상품성이담보된것이아니었다.그저규제의틈새를타고움직였던반짝상품일뿐이다.시장의거품이꺼지면서이러한물건의상당수는급격한수요의위축을경험하게되었고,이제는팔지도못하는애물단지가되었다.[431쪽_파동이지난후알게되는것들]