빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망

김기원,정세윤

데이터노우즈대표이사(리치고서비스)이며국내1호부동산빅데이터전문가
한양대학교수학과를졸업했고미국유타대학교UniversityofUtah에서컴퓨터사이언스를전공했다.현재는건국대학교부동산대학원글로벌프롭테크학과에서석사과정을하고있다.‘데이터를답을알고있다.’라는의미를담아데이터노우즈Dataknows라는회사를설립하였고부동산빅데이터와인공지능을결합하여과학적인의...

추천사부동산시장을거시경제지표관점에서분석하라
(홍춘욱,리치고인베스트먼트대표)

프롤로그한국부동산시장에거대한변곡점이시작됐다

1장부동산시장이변곡점에도달하였다
역사상최대고평가상태인부동산시장에금리인상은치명타이다
임대차3법으로인한전세가격상승은매매가격상승으로이어질수있는가
서울아파트는공급부족으로몇년더상승할것인가
2020년여름부터2021년여름까지의상승은비정상적인폭등장이었다
수도권아파트의상승과하락을정리하면인사이트를얻을수있다
위기의신호가지속되고있으니무조건오른다는생각에서벗어나야한다

2장부동산정책에따른부동산시장분석
왜‘똘똘한한채’에몰릴수밖에없는가
앞으로규제대출완화가능성은있는가
2022~2023년에주요부동산정책이슈는무엇인가

3장전국17개시도진단과시도별향후전망
실행하지않은자는지금이라도움직여라
매매·전세시세추이를보고흐름을파악하라
전세대비저평가인덱스로옥석을가려라
소득대비저평가인덱스로투자수준을확인하라
물가대비저평가인덱스로상승률과물가와의격차를확인하라
주택구매력지수를통해부동산시장의버블을확인하라
전세가율을확인하여어느지역으로돈이흘러갈지예상하라
2022년안정적으로상승할지역을미리알려주는매매·전세수급데이터를보라
입주물량추이를살펴보고미리수요와공급확인하라
미분양추이는향후부동산시장에영향을끼치는중요한데이터이다
전국17개시도별흐름에대한종합평가

4장2021년6개유망지역리뷰
데이터는이미유망지역을알고있었다
2021년부동산투자자들에게각광받던강원도원주시
2021년부동산시장침체의늪을벗어난충남서산시
규제지역임에도2021년부동산시장흐름이좋았던청주시상당구
미래일자리가더욱기대되는전북군산시
조선업의부활이시작되는창원시진해구
2021년상승률이둔화되었던포항시북구는2022년에기대할수있을까?

5장2022~2023년종합투자점수랭킹과유망지역
금융위기에도리치고종합투자점수는오르는지역을알려주었다
아직도세부적으로찾아보면종합투자점수가좋은지역이있다
빅데이터로바라본2022~2023년유망지역

에필로그
물극필반의교훈을되새겨보자(리치톡톡김기원)
최적의매수매도타이밍은언제인가(줍줍인정세윤)

부동산투자는사이클과방향성을읽는것이절대적으로중요하다!
지금부동산시장은어디쯤와있고앞으로어디로갈것인가

저자인김기원대표는전작『빅데이터부동산2021대전망』에서“한국부동산시장은거대한변곡점을눈앞에두고있다.그리고부동산시장의상승세가1년간은더이어질수있으며최대2년까지도이어질수있다.”라고언급한바있다.또한“2021년하반기에서2022년상반기무렵에는서울,경기,대구등과같이고평가된지역들은부동산시장에거대한변곡점이시작될가능성이매우크다.”라고전망하였다.그는이번책에『빅데이터부동산투자2022-2023대전망』에서는본격적으로한국부동산시장의거대한변곡점이시작되었다는다양한근거들을빅데이터들을통해제시하고있다.
우선2022~2023년전망에앞서왜2020년중순부터2021년중순까지부동산시장이역사적으로기록될정도로상승했는지를분석해야한다.그건특수한두가지이유가있었다.바로첫번째는코로나19로인한유동성증가와초저금리였고두번째는‘임대차3법’이었다.그러나2021년8월을기점으로코로나19로영향을받았던유동성과초저금리의시대는끝나가고있고정부는대출규제를강화하고있다.지금부동산시장은투자광풍에의해그어느때보다본질가치대비고평가된상황이다.따라서2022~2023부동산투자는이전과는다르게갈수있다.지역별차이는있겠지만지금까지는전국부동산시장은상승이란목표를향해움직여왔다면앞으로는반대방향으로움직이기시작하는변곡점에와있는것이다.
이책에서는여러부동산관련빅데이터들을분석해서지금부동산시장이어디쯤있는가를파악하게해주고앞으로부동산시장의방향성을알려준다.모든투자에는계절이반복되는것처럼사이클이라는것이있다.방향성은사이클이상승인가,하락인가를알려준다.부동산에서방향성은중요하다.부동산은하루하루등락폭이변화하는주식과달리한번목표를향해움직이기시작하면지속해서한방향을향해움직이는거대한항공모함과같기때문이다.

2022~2023년부동산주요정부정책과이슈분석
그리고부동산빅데이터가콕짚어주는투자유망지역!

그렇다면이번2022~2023부동산의사이클은어떻게될것인가?쌍봉을찍고대세하락을할것인가,아니면즉시대세하락을할것인가?다음과같은시나리오를생각해볼수있다.
만약미국의금리인상이예상치를넘어지속되면긴축발작이발생할수있으며세계경제에도상당한충격을가할수있다.그렇게된다면부동산시장에도좋지않은영향을미칠수있으므로2008년하반기처럼단기간에부동산가격이급락할수있다.하지만그이후에다시경기를부양한다면부동산가격도상승하는흐름을보이면서쌍봉을찍고다시하락할가능성이있을것으로판단된다.하지만코로나19로인해이미역사상유례를찾아볼수없을정도로엄청난유동성을풀었기때문에추가로경기부양을한다고해도한계가있을것이다.그래서이책에서저자들은이번에는수도권부동산시장의흐름이과거와달리쌍봉없이대세하락할가능성이더크다고예상한다.다만,미래에어떤일이생길지는그누구도알수없기때문에100퍼센트단언하기는어렵다.하지만분명한것은서울과주요수도권부동산시장의대세는이미하락쪽으로서서히기울어지고있다.
그러나그렇다고부동산투자가불가능한것은아니다.부동산시장은상승기에도하락하는곳이있고하락기에도상승하는곳이있다.3장에서는9개부동산빅데이터들분석을통해전국17개시도진단과시도별전망이그래프로자세히소개돼있다.또한5장에서는2022~2023년종합투자점수랭킹과유망지역을콕짚어준다.전국에서종합투자점수상위20위권지역들을자세히살펴본다면투자에서도좋은성적을거둘것이다.투자는실행한자와실행하지않은자사이의격차가크다.아직투자하지않았다면아직도늦지않았다.이제라도빅데이터부동산투자를참고해투자에나서야한다.

책속에서

현재한국부동산시장이어디쯤있는가를가늠하는것은매우중요하다.“무릎에사서어깨에팔아라.”라는투자격언이있다.쌀때사서비쌀때파는것이성공투자의기본원칙이기때문이다.하지만내가계속살아야하는집에투자의원칙만을적용하기에는무리가많다.그래서위의투자격언을내집마련에적용한다면“내집마련은허리밑에서사야한다”이다.
내집마련은인생에서가장중요하고비싼구매의사결정이다.거주의개념을포함하고있는데다투자측면에서도매우중요한의사결정이다.자칫어깨이상에서내집마련을하게되면3~4년후에상당한재정적인위험을감수해야할수가있다.그때문에지금부동산시장이어디쯤있는가를파악하는것은너무나도중요하다.
-p.21

2022년부동산시장전망에서꼭짚고넘어가야할‘2020년여름부터약1년간엄청난폭등장이발생하게된배경’에대한설명은대부분빠져있다.그래서필자가이부분을짚고넘어가고자한다.2020~2021년까지부동산가격이상승할가능성은있었으나그렇다고이렇게까지큰폭등장이나타날가능성은크지않았다.그누구도예상하지못했던‘2가지돌발변수’가2020년3월과7월말에발생했기때문에사실상비정상적인폭등장이나타났던것으로볼수있다.
첫번째돌발변수는바로‘코로나19로말미암은유동성폭증과금리인하’였다.2020년3월세계보건기구WHO가코로나팬데믹을선언함에따라전세계주가가폭락하고경제가셧다운되자각국가는엄청난유동성을풀고금리를과감하게인하하였다.이로인해대출이자비용이급감하고위험자산에대한선호현상이나타나면서주식,코인,부동산등자산시장에엄청난버블이생겨났다.또한코로나19탓에대부분집에있는시간이대폭늘어나게된부분도부동산가격상승에크게한몫하였다.
두번째돌발변수는2020년7월말에시행된‘임대차3법’이었다.전세계약갱신을2년에서4년으로연장하자집주인들이전세금을대폭인상하였고이때문에주택매수심리에다시한번불을지르게된것이다.그래서전세가가급등하였고다시매매가의급등을불러온것이다.
-pp.34~35

만약미국의금리인상이예상치를넘어지속되면긴축발작이발생할수있으며세계경제에도상당한충격을가할수있다.그렇게된다면부동산시장에도좋지않은영향을미칠수있으므로2008년하반기처럼단기간에부동산가격이급락할수있다.하지만그이후에다시경기를부양한다면부동산가격도상승하는흐름을보이면서쌍봉을찍고다시하락할가능성이있을것으로판단된다.하지만코로나19로인해이미역사상유례를찾아볼수없을정도로엄청난유동성을풀었기때문에추가로경기부양을한다고해도한계가있을것이다.따라서필자는이번에는수도권부동산시장의흐름이과거와달리쌍봉없이대세하락할가능성이더크다고예상한다.다만,미래에어떤일이생길지는그누구도알수없다.이때문에쌍봉을찍고대세하락할지,아니면쌍봉없이대세하락을지속할지는장담할수없다.하지만분명한것은서울과주요수도권부동산시장의대세는이미하락쪽으로서서히기울어지고있다.
-p.43

부동산시장의흐름을발바닥,무릎,허리,목,머리등으로구분한다면2021년에는전국부동산시장이뜨거웠던만큼가장저평가된지역역시무릎에서허리사이까지도달하였다.그러나부동산시장이침체할위험성이높은지역과아직부동산시장이양호한지역을다음과같이9가지빅데이터들을통해확인해보고옥석을가려‘똘똘한한채’를보유함으로써자산가치를증대할수있길바란다.
-p.65

전세가율이란전세가격비율의줄임말로전세가격을매매가격으로나눈것이다.부동산을투자하는사람들이이지표를필수적으로확인하는이유는소위‘갭투자’라하여부동산을매수한후전세입자를구하여내자본금을최소화하기위함이다.쉽게말해전세가율이높으면높을수록대출을받아집을매수하는것보다자본금이덜들어가기때문에이전세가율을확인하여부동산을투자하는것이다.반대로실수요자가전세를구하는상황에서는전세가율이낮으면낮을수록비교적전셋값이낮은집을구할수있으므로전세를구하는상황에서도전세가율을잘확인할필요가있다.
-p.191