사야 할 집 팔아야 할 집 (윤석열 정부 시대의 돈 버는 부동산 투자 전략)

사야 할 집 팔아야 할 집 (윤석열 정부 시대의 돈 버는 부동산 투자 전략)

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Description
“집, 사야 할까 팔아야 할까?”
2022년 현재 사상 최고 수준의 밸류에이션에 도달해 있는 주택 가격,
과연 지금 집을 사야 할까, 팔아야 할까?
성격이 다른 새 정부의 출범으로 부동산 시장은 어떻게 바뀔까? 통계청 자료에 따르면, 2020년 기준 무주택 가구의 비율은 43.9%다. 그리고 2022년 기준 우리나라의 전체 주택 가격은 GDP의 3배 이상으로 역사상 최고가를 기록하고 있다. 나날이 오르는 집값에 내 집 마련의 열망에서 번번이 좌절을 맛본 사람들은 지금이라도 매수에 나서야 할까, 아니면 조금 더 기다려야 할까? 또 56.1%의 유주택 가구 중 부동산으로 자산을 늘려왔던 사람들 역시 이 시장에 계속 머물러야 할까, 아니면 다른 길을 찾아야 할까?
부동산 분야 인기 유튜버로 〈채상욱의 부동산 심부름센터〉를 운영하고 있는 저자의 깊이 있는 분석을 만나보자. 노태우 정부 시절 200만 호 건설 신화부터 현재에 이르기까지 부동산 정책이 어떻게 변화해왔는지, 그에 따라 부동산 시장의 지형이 어떻게 바뀌었는지를 낱낱이 분석했다. 특히 현 정부가 앞으로 5년의 시장 향방을 결정한다는 점에서 부동산 공약을 철저히 파헤쳤는데, 이는 어디에서도 얻을 수 없는 알짜 정보다.
저자

채상욱

업라이즈소속콘텐츠크리에이터,유튜브〈채상욱의부동산심부름센터〉운영자,건설/부동산분야베스트애널리스트1위,국토부대체투자위원회위원

지난10년간하나금융투자건설/부동산애널리스트로일하며부동산과관련된다양한조사와분석을해왔다.「한국경제신문」베스트애널리스트3년연속건설부문1위,「매일경제신문」9년연속베스트애널리스트로선정되어부동산전문가들의전문가로통한다.퇴사후크리에이터,스타트업창업,작가활동등으로바쁜시간을보내고있으며,최근에는유튜브에〈채상욱의부동산심부름센터〉를개설하고부동산현장을발로뛰며시청자들과깊이있는고민을나누고있다.
대학에서건축학을전공하고2000년대초건설업계에발을들인이후자본시장에서건설/부동산기업들과산업을분석하는자료를발표하며지금까지시장과소통해왔다.특히정책,시장,금융,통계등을모두망라하며부동산시장에대한입체적이고합리적분석방식을제공하여3040세대에게인지도가높다.또한정부나민간의다양한자문위활동을활발히수행중이다.주로기관을대상으로활동하다보니대중과의소통범위를넓히고깊이를더하고자,책을꾸준히출간하여부동산시장분석과투자인사이트를많은이들에게제공하고있다.
저서로는『부동산공부는처음이라』,『대한민국부동산지난10년,앞으로10년』,『뉴스테이시대,사야할집팔아야할집』,『돈되는아파트돈안되는아파트』,『오를지역만짚어주는부동산투자전략』,『다시부동산을생각한다』등이있다.

목차

프롤로그_정책은돌고돈다.윤정부시대생존전략

Chapter1_많은것을바꿀뉴스테이가다시온다

아파트가빵이라면
착한사마리아인이야기
착한임대인과성실한임차인이길강요받는사회
임대차2법이쏘아올린임차료가아니다?
부활하는뉴스테이,무엇이길래?
이엘사는〈겨울왕국〉의엘사가아닙니다
뉴스테이사업사례:이지스레지던스리츠
3기신도시는뉴스테이2기의실험무대가된다
돌연변이기업형임대사업이아닐수있도록

Chapter2_1기신도시재건축은무조건되어야합니다

서울최대재건축단지가분양을못한이유
2018년부터등장한3기신도시,공급으로전환
입주장,이주장을아십니까?
1기신도시의재건축시점이닥친다면
40년씩어떻게기다립니까,30년으로합시다
안전진단이쉬워야재건축을하지
아근데,재초환은좀빼주시죠
1기신도시는특별하게대접하자
노원구상계동에서1기신도시의미래를보다
1기신도시의재건축을눈여겨보라

Chapter3_저도…신축에살고싶어요

농구가하고싶어요
용적률을초월하는리모델링
수직·수평·별동리모델링의비밀
수직증축리모델링은사실상의정비사업
리모델링을추진하는단지들을주목하라

Chapter4_청약을고쳐야영끌이줄어들죠

청약로또의시대
청약의기초1:청약통장,국민주택·민영주택
청약의기초2:1순위와2순위
청약의기초3:순위순차제와가점제·추첨제
청약제도개편이쏘아올린나비효과
공급에대한고민으로쏟아져나온공급대책,그러나
윤정부의주택공급250만호파헤치기
특별대우받는청년들

Chapter5_부동산대출,규제에도증가하는이유

빚내서집사라(7·24대책,2014년)
DSR과대출총량제라는쌍두마차
다주택자를규제하는데왜실수요자가피해를보나
집을어떻게대출없이사나요?
차주개념을깨달은자와깨닫지못한자

Chapter6_영원한논쟁의떡밥,부동산세금

7·10시대에산다는것
기본세율만있다면얼마나좋을까
정권따라바뀌는부동산세금?
세금에정답은없더라도,원칙은유지되어야

에필로그_새정부의부동산정책,핵심에집중하자

출판사 서평

“앞으로5년,이지역을주목하라”
재건축·재개발·리모델링,뉴스테이,1기신도시와구도심재정비,
그리고청약제도·대출규제·세금정책의변화


정권이바뀌는시기에는자산시장이촉각을곤두세우기마련이다.그중에서도부동산은특히그렇다.정부정책의변화가시장의향방에가장큰영향을미치기때문이다.새정부는이전정부와극명하게차별화되는부동산정책을공약으로내걸었다.경제전반적인파급효과와법개정의문제등을고려하면약간의변동이생길수는있겠지만,누구나예상하다시피이번정부는‘규제완화’와‘시장활성화’를키워드로한다.
먼저규제완화는크게세가지방향에서이뤄진다.첫째는재건축안전진단의완화다.구조안전성항목의점수를낮춰재건축사업을활성화함으로써주택공급을늘리겠다는복안이다.둘째는주택담보대출규제의완화다.현재의LTV규제는지역(투기과열지구,청약조정지역등)에따라기준이다른데,이런지역개념을없애고전체적으로LTV70%를적용하고자한다.셋째는세제조정이다.취득-보유-처분등부동산의전생애주기에걸쳐내야하는취득세,종합부동산세,양도소득세등의세율을인하할방침이다.
시장활성화측면에서가장대표적인것은재건축·재개발·리모델링에집중한다는점이다.이전정부에서는재건축이주택시장과열의원인으로지목돼강한규제를적용했으나,구도심에주택을공급하는데에는재건축과재개발이현실적인방안이라고보고적극추진될것이다.그다음으로는뉴스테이가있다.박근혜정부에서추진했으나별다른성과를거두지못하고지지부진해진기업형임대주택사업을재도입해임대차시장의안정화를도모하고자한다.또한가지주목할것은1기신도시의대대적인재건축,그리고같은시기에건설된각도시의구도심재정비사업이다.이를통해주택공급량을늘리는것이궁극적인목표다.
이런큰흐름속에서주목해야할지역은어디일까?1기신도시중15개단지와리모델링을추진하는전국85개단지의목록이이책에실려있다.

“전용면적60㎡이하소형아파트에주목하라”
1990~1999년에준공된1기신도시350만호중전용면적60㎡이하소형아파트,
90년대준공된아파트들중리모델링추진중인아파트단지를잡아라

저자는문재인정부시대의부동산트렌드가‘똘똘한한채’의시대였다면,윤석열정부시대의부동산트렌드는‘소형아파트투자’가될가능성이높다고전망하고있다.전용면적60㎡이하의1기신도시와1990년대에준공된단지를중심으로매수하는것또는구도심정비사업및리모델링대상의소형아파트를투자로매수하고,이를주택임대사업자로등록하여현민특법이제공하는모든세제혜택을받는것이최우선전략이라고말한다.
그근거로도시의지역발전주기를예로든다.1980년대이전은구도심지역이,1990년대부터는1기신도시·신시가지지역이,2000~2010년대에는2기신도시지역이,2000~2020년에는구도심재정비지역이서로중복되거나개별적으로해당지역의주인공이었다.이과정에서시장의관심을받지못한지역이1기신도시·신시가지지역이다.전국적으로약350만호가1990~1999년에걸쳐준공됐다.1기신도시는‘1기신도시재건축특례법’이제정돼장기적으로효과를볼지역이므로,1기신도시안에서대단지이면서용적률이상대적으로낮고입지가양호한아파트들을중심으로대응하는방안을저자는추천하고있다.
1기신도시이외에는1990년대준공아파트들중에서는리모델링사업을추진중인단지를중심으로대응할것을강조하고있다.리모델링을추진하는단지들과각각의사업방식을목록으로정리해본문에실었으니이들을관심있게지켜볼것을권한다.
저자는이들지역이2008년글로벌금융위기이후에가장주목받지못했던지역이라는점을기억해야한다고강조한다.이들지역이장기적으로는한국도시구조의변화에따라미래의새로운지역이될가능성이크다고내다보고있다.이런구도속에주택시장의실수요자들은어떻게대응해야할까?중요한것은해당목적지까지가는경로에대한시간개념을탑재하는것이라고한다.즉,새정부의주택정책목표가구체화됐긴하나,그목표를달성하는데걸리는과정과시간을고려하면서대응해야하는어려움이존재한다는것이다.저자는타이밍을잡기보다는시간을녹이는투자마인드로부동산투자에나서기를권하고있다.