“당신은얼마짜리집에살고있습니까?”
100여년부동산역사와20만장의현장사진으로읽어내는
대한민국부동산의현재가치와미래가치
대한민국의부동산을바라보는시선은두가지로나뉜다.바로실거주를위해‘살곳(placestolive)’또는투자를위해‘살곳(placestobuy)’이다.거대한자산가라면실거주를위한곳과투자를위한곳을나눠생각할수있다.그러나열심히모은돈으로똘똘한집한채마련하는것이꿈인평범한사람에게실거주를위한곳과투자를위한곳을나눠생각하기는쉽지않다.몇년만살다가상급지로갈아타려는계획인사람도마찬가지다.만약실거주에적당하지않은곳이거나훗날악재에휘말릴곳이라면?갈아타려는순간그집이발목을붙잡을것이기때문이다.결국우리는살기에도좋으면서,미래가치가기대되는유니콘같은유망지를찾아야만한다.그런곳은과연어디에있을까?우리는어디에서살아야할까?
이책은그질문에답하기위해가장먼저‘역사’를도구삼아‘현재가치’와‘미래가치’를분석한다.대한민국유일무이한도시문헌학자김시덕은우리나라곳곳을답사하며기록하고촬영한간판,머릿돌,마을비석,벽보,플래카드,전단지,폐업을알리는가게의안내문등도시에남겨진자취와함께조선시대부터현대까지의도시개발계획자료를분석하며도시의과거-현재-미래가치를재구성한다.그가100여년의역사를넘나들며정리한글을읽다보면,대한민국부동산역사의흐름과독특한양상을이해하게된다.조선시대부터건너와2011년에실현된‘경인아라뱃길사업’을통해행정의관성이작용하는사업들을알수있으며,정부와지자체가제시한장밋빛개발계획중실현된것과실현되지않은것의차이는무엇인지살펴보며‘호재’라불리는각종이슈를해석하는안목을기를수있다.
부동산업자는절대말해주지않는입지조건의실체와
군공항이전부터GTX개설등호재이슈의정체
‘국가프로젝트’의과거와현재그리고미래를분석하며부동산의전체적인흐름을읽는눈이생겼다면,이제는‘살기좋고’,‘사기좋은’곳에대해본격적으로알아볼차례이다.이책에서는‘안보문제’,‘재난’,‘교통’,‘재개발’를중점적으로부동산의입지를살펴보는데,기존의다른부동산책들과는또다른관점의깊이있는혜안을제시한다.
가장먼저안보문제파트에서는남북관계가부동산에미치는영향부터파주등DMZ접경지역투자는전망이어떠한지이야기한다.그리고군공항이전과군부대이전가능성과그이면에숨어있는공해문제에대해서도면밀히짚어낸다.그리고재난문제파트에서는안전하고건강한거주권리를지키기위해알아야할‘지진’,‘홍수’,‘산사태’로부터안전한지대는어디인지알아본다.특히부동산업자는물론현지주민까지집값떨어질까봐쉬쉬하는재난위험지역의특징과부실시공으로지반침하위험을겪고있는지대까지냉철하게파헤친다.
교통과재개발파트에서는최근부동산투자자들사이에서가장뜨거운감자로떠오른GTX이슈에대해중점적으로다룬다.GTX신설로급등했던대표단지들의집값이수억원씩떨어지고있는상황에서,GTX관련호재에낀거품과미래가치를면밀하게분석한다.지난100년간,동해선·비인선·서해안선·담양선처럼선거를앞두고공약으로제시되었으나중단된사례나과거에지하철개통으로급부상한지역과큰기대를안고개통되었으나막상노선의위치나실효성이부족해집값이하락했던이슈를살펴본다.또한,현재GTX관련호재를비롯해교통망개설과관련한투자의미래를방대한빅데이터를바탕으로김시덕만이할수있는분석을전한다.
평생모아마련한내집이후회로점철된지옥이되지않으려면…
당신의주거행복을지키는든든한안전망이되어줄책
부동산업계에서는‘역세권’,‘사통팔달의요지’,‘최고의입지’,‘전통의명당’같은미사여구를너무쉽게쓴다.이런미사여구들은실제로그곳에거주하거나투자할사람들을현혹한다.하지만실제로현장에가보면‘역세권’이라부르는곳이까마득한언덕위에있다거나,‘숲세권’이라부르는곳이비만오면토사물이흘러내리는산사태위험지역인경우도있다.철도가깔린다고홍보했던곳은정작여객철도가아니라화물철도가깔리면서오히려도시성장을저해하기도한다.이처럼부동산을둘러싼수많은입지조건·정보는삶의질과집값에대단히큰영향을미치는요인이지만,부동산에대한이해가부족하면쏟아지는거짓정보에휘말리기쉽다.
정말살고싶은땅이생겼다면자가용으로휙둘러보지말고,실제로걸으면서땅의높낮이를확인해야한다.공기의냄새는어떤지,주변의공장이나축산단지에서매연과폐수가흘러내리는지확인하고직접버스와열차를타며체감적인배치시간도확인해야한다.그리고지역과관련된도시계획의역사적변화과정도살펴보길바란다.그럴시간과여력이없다면,이책을펼쳐라.평생모아마련한내집이당신의‘평생후회’가되지않도록,내집마련을꿈꾸는이들의주거행복을지켜줄최소한의안전망이되어줄것이다.
추천사
집은투자대상이기이전에나와사랑하는가족이추억을쌓아가는역사적장소다.그렇기에부동산에대한접근은좀더신중하고사려깊어야한다.실거주자를위해서도,땅과집에투자하고싶은사람에게도그결정이삶에어떤영향을미칠지톺아볼수있는단단한안목을길러준다.-삼프로TV김동환
<책속에서>
한국은북한과군사적으로대치하고있는나라입니다.당연히전국구석구석에군부대가자리하고있습니다.또북한의스파이가정보를쉽게얻을수없도록지도에여러가지제약을가하고있습니다.따라서어떤지역에투자하려고할때는지도애플리케이션의위성사진모드를꼼꼼히들여다보아야합니다.위성사진에초록색으로칠해져있는부분을녹지라고넘기지말고,구글맵에서확인하는것을습관으로만들어야합니다.그리고현장에직접찾아가서그근처에군부대가있는지,개발이불가능한급경사지인지,맹지인지등을확인하는버릇을들여야합니다.29p
모든지자체가인구증가와발전하는미래계획을제시합니다.어떤시장·군수·국회의원도,자신들의도시가더이상양적으로규모를키우지못하니미래에대비해서압축도시를만들자고주장하지못합니다.그런사람은선거때지역민에게선택받지못하는것이현실이지요.하지만인구가늘고도시가성장할것이라는예측에따라건설한시설이텅빈채놀고있는모습을답사하면서흔하게목격합니다.상황이이렇다보니,‘어디에살지,어디를살지’고민하는시민이라면정부·지방자치단체가제시하는각종청사진을자신의눈으로해석할수있는힘을길러야합니다.그래야만각종호재를속삭이는사람들에휘말려서묻지마투자를하는대신,이집혹은이땅이정말로살가치가있는지를냉철하게판단할수있습니다.31~32p
1930~1940년대에토지구획정리사업의대상지가된곳보다는,이때제척된더오래된블록이나외곽의경사지가더먼저개발되었습니다.그개발의주기는80~100년정도입니다.이러한개발주기로부터1930~1940년대에정비된구역의개발주기를유추할수있습니다.이들지역은광복후에개발된지역보다역사가오래되었기때문에그만큼소유관계가복잡합니다.서울사대문동북쪽바깥의오래된개량기와집블록이던길음역서쪽의삼각형지역도지난한과정을거쳐간신히길음역롯데캐슬트윈골드아파트로재건축되고있습니다.속칭‘미아리텍사스’라불리던서울시성북구하월곡동도현재신월곡1구역으로지정되어정비사업이진행중인데,마찬가지로사업추진에어려움을겪고있는것으로알려져있습니다.59p
우리가집을고를때생명과‘집값’을지키기위해고려해야하는재난요소는많습니다.앞서소개한국립재난안전연구원의보고서에서는여러가지재난을모두열거하고있지만,‘어디서살고어디를살것인가’의관점에서보면재난의긴급도가조금달라집니다.예를들어,풍수해가운데산사태는특별히생명과집값에미치는영향이큽니다.이와관련해서연약지반과부실공사로인한건물붕괴와지반침하도실생활에와닿는재난입니다.173p
실제로현장에가보십시오.자가용으로휙둘러보지말고,실제로걸으면서땅의높낮이를확인하십시오.그곳의공기에서냄새도맡아보십시오.맑은공기인지,아니면주변의공장이나축산단지에서매연과폐수가흘러내리는지확인하십시오.그리고직접버스와열차를타보십시오.자가용을이용하지않는가족들이대중교통을이용할때어떤불편함이있을지,또본인이자가용을사용하지않게되었을때어떨지확인해보십시오.이방법은살곳을찾을때뿐아니라,살곳을찾을때에도참고가되리라고믿습니다.336p
