지속가능한부의관리를위한전문직3인의입체적분석
감정평가에서부터법무·세무까지!한권으로끝내는부동산투자완결판
이책은일선의현장에서다년간쌓아온노하우와데이터,그리고정책방향변화의추이에따른시장의변화를지켜본전문직3인의생생한기록을담고있다.감정평가사,법무사,세무사이들세명은부동산시장최전선에서다양한사람들에게입지분석에서부터권리관계,그리고절세플랜까지부동산투자전반을아우르는컨설팅을진행하여대한민국대표적자산인‘주택’을관리하고,나아가‘부’를관리하는데많은도움을주고있다.이러한전문직3인의현장노하우를바탕으로새롭게발표된부동산정책과침체된시장속에서도성공적인투자는물론부의레벨을한층더끌어올릴수있을것이다.
이책은총세가지파트로구성되어있다.첫번째파트에서는감정평가사의시각에서부동산의가격과가치는무엇인지,부동산의수익력은어떻게보는지,또최근에문제되고있는전세,경매,증여,그리고감정평가까지부동산투자전반에걸친이론과실무를담고있다.감정평가사는앞으로미래의부동산투자는양적·질적으로다른양상을보일것이라고내다보고있다.이제는수익이좋은즉,‘돈을벌어다줄부동산잘찾는것이핵심’이기때문에현재시장에서통용되고있는투자법과는본질적으로다른투자법을제시하고있다.
두번째파트에서는법무사의시각에서바라본성공적인투자와부의관리를다루고있다.다양한성공적인투자방법론이제시되는데,법무사의시각에서가장중요한것은안정성이다.그래서곳곳에산재해있는법적인위험들을최대한피하고예방하여그간쌓아올린부를최대한지키는것에주목하고있다.이를위해안정적인투자를통해어떻게하면성공적으로부를관리할수있는지를제시하고있다.
세번째파트에서는세무사의시각에서바라본주택자산관리방법을제시하고있다.2023년에반영된세제개편안과조정대상지역해제가각자의주택세금에어떠한영향을미칠지를살펴보고미래주택관리의방향성을제시하고있다.이를통해시시각각변화하는부동산시장을예측하고바뀐세법에따른절세플랜으로어떻게하면성공적인주택자산관리를할수있는지를상세하게담았다.
책속에서
이제는그저부동산을갖고있다고해서그부동산이돈을벌어다주지않을수있다.즉,‘돈을벌어다줄부동산’을찾는것이핵심이다.그렇다면어떻게,어디서부터부동산을봐야할까?이미너무비싼부동산은이미고점인것같아투자하기꺼려지고,또너무싼부동산은그이유가분명히있을것같아서투자하기가꺼려지는것이현실이다.
---p.11
부동산시장내에서는가격과가치를판단하기어렵기때문에양자는늘간극이발생한다.그러므로부동산시장에서는경제학적으로설명이어려운가격의왜곡현상이발생하고,누군가는큰이득을얻곤한다.우리는이런사람들을보고‘투자를잘한다’고한다.이들은‘부동산가격사이의간극’을잘보고투자한다.
---p.17
사람과부동산이계속변화하듯이지역또한고정되어있는것이아니라항상변화해간다.따라서지역분석을지속적으로해야한다.이를통해지역의장래동향도파악할수있게된다.왜냐하면가치는미래에기대되는편익에따라변동하므로,지역의변화를분석해야만미래에기대되는편익을가늠할수있다.지역특성은그지역의일반적이고표준적인이용에의해구체적으로나타나게된다.
---p.21
부동산이높은가치를지니기위해서는다른부동산에비해큰생산성을가지고있어야한다.살고(사고)싶은욕구로인해부동산가격이상승하고시장내에서매매가성립한다.따라서부동산가격이최고로형성되려면‘가장살고(사고)싶은상태’로서존재해야하는데,이를위해서는‘부동산의현재이용상태가가장최고상태’로있어야한다.
---p.25
왜사람들은강남에살고싶어할까?교통이편리하고,여러회사들이밀집되어있으며,한강에가깝고학군이좋기때문이다.이런부동산은다른부동산에비해상대적으로매우희소하게된다.우리는이를일컬어‘입지가좋다’라고말한다.그러므로부동산투자시에는입지가좋은곳을잘분석해서선정하는것이중요하다.
---p.28
부동산거래시에는등기사항증명서와함께토지대장,건축물대장을확인해봐야한다.‘등기사항증명서에건물의표시,권리자의내용등웬만한내용은다기재되어있으니그것만봐도괜찮은것아니냐’라고반문할수도있으나,반드시대장을확인해야하는이유는부동산의면적이나층수등기본적인외관을정확하게알고,행여나위반건축물에해당하여발생할수있는불측의손해를예방하기위함이다.
---p.114
자금여력이되는사람은수도권의똘똘한한채를취득하면되겠지만,대다수의사람들은여의치않을것이다.지방의주택을한두채모으다가시세차익을보고환가하고,더상급지주택을취득하는경우가일반적이기때문이다.이는수도권의똘똘한한채를취득하는길이기도하다.이렇게다주택취득계획을가지고있다면처음취득하는주택은조정대상지역에있는것으로취득하고다음주택은비조정대상지역에있는것으로취득해야최대한취득세를절세할수있다.
---pp.159~160
내전세보증금은대부분내전재산과같다.그렇기때문에전세사기를피하려면처음부터깡통전세를들어가지말아야한다.매매가대비60%선이안전하고,80%가넘으면보증금을다못받을확률이크다.그래서반드시전세보증금반환보증에가입해야한다.만일깡통주택이라면반환보증가입이거절될확률이크다.그래서계약시에반환보증가입이안될때계약금전액을반환한다는취지로특약을걸어둔다면어느정도깡통주택을거를수있을것이다.그리고반환보증약관상에는이사당일전입신고와확정일자를받은경우에만보증효력이발생하기때문에이사하느라시간이늦어졌다고해서전입신고와확정일자받는것을절대로미루면안된다.
---p.216
양도소득세는자산증가의축적이한번에실현되는밀집효과가발생하여타세금보다상대적으로세부담이크지만,양도전절세플랜및자산관리의방향에따라세액차이가눈에띄게다르므로세후수익률에가장큰영향을미친다고볼수있다.그러므로반드시양도‘전’세금상담을통해비과세및중과세여부판단뿐만아니라절세가가능한점이있다면절세플랜을통해거액의세액을줄여야한다.
---pp.250~251
주택과관련된‘취득-보유-처분’을하면서조정대상지역의설정과해제에귀를기울이지않는다면그사람은주택관리에무관심하다고할수있다.조정대상지역내주택과관련된‘취득-보유-처분’단계에서의세금은중과세율,즉일반세율보다더무거운세금을부과하고있다.나의세후수익에아주큰영향을미치는요소이므로조정대상지역내주택에대해서는민감도가높아질수밖에없다.
---p.259
증여세는동일인으로부터10년이내증여받은1,000만원이상의재산을합산하여계산하도록되어있다.또한,상속발생시상속개시일전5년과10년이내에증여한가액을상속재산에합산하여계산하도록되어있다.증여로인해발생하는위두합산규정이상속세와증여세를폭발적으로증가시키는주범이다.그러므로우리는기본적인증여세계산법을익히고현행법상10년주기증여설계가얼마나큰절세효과가있는지를이해하여하루라도빨리증여를실행해야할것이다.
---p.342
