성공하는 미국 부동산 투자의 비밀 : 미국 부동산 전문가가 들려주는

남승현

RealtySquare&InvestmentInc.대표이사
현)세계한인무역협회상임이사/제8통상부위원장
전)남가주한인부동산협회회장
전)오렌지카운티경제인협회이사장

미국부동산강의
〈클래스101〉〈인클TV〉〈집코노미박람회2021:한국경제신문〉

미디어출연
연합뉴스TV〈3분전문가칼럼〉SBSTV〈뉴스토리〉〈라디오코리아〉외다수

칼럼
〈미주중앙일보〉〈미주한국일보〉〈한국경제신문〉〈CEONews〉

오바마〈대통령봉사상〉수상

업무:주거용부동산및상업용부동산중개및투자컨설팅
자격및수료:RealEstateBroker,CA#01740231
부동산간이감정사(BPO)수료NAR#176414

유튜브채널:부동산PD남승현
이메일주소:nampd2489@gmail.com

프롤로그
추천사·전국대학교부동산교육협의회회장장계영

1장최고의부동산투자처,미국
01.세계최고부자는미국부동산에투자한다
미국부동산에세계최고자산가들이몰려있다
한국에서미국부동산에투자하는이유
현지미국인들은부동산에왜투자할까?
※미국부동산전문가남승현픽!
-인플레이션과금리인상그리고미국부동산

02.미국부동산,제대로알고투자하자
미국에서‘부동산’이라고하는것은?
미국부동산의형태3가지
미국의토지소유권개념은이렇다
※미국부동산전문가남승현픽!
-‘땅’의개념을제대로아는자가승리한다

2장미국부동산은어떻게구매하나?
01.미국부동산구매전에생각해야할것들
왜미국부동산투자를하는지다시한번생각하자
대출을받기위한준비는철저히!
부동산구매는입지(Location)조건을꼭봐야한다

02.미국부동산구매절차3단계
1단계？준비단계
2단계？계약단계
3단계？완료단계
※미국부동산전문가남승현픽!
-서브프라임금융위기를통해얻게된것

3장미국부동산구매시필요한돈은얼마인가?
01.투자금(다운페이먼트)

02.에스크로비용에는어떤것이있을까?
재산세와모기지
소유권보험
에스크로서비스
대출비용
HOA비용
집보험료
공증비,등록비,메신저비용

03.주택소유주가내는비용은?
구매후일시적인비용
구매후정기적인비용
※미국부동산전문가남승현픽!
-외국인송금의모든것!

04.미국의주택담보대출은어떻게받을까?
단계별주택구매대출과정
주택구매대출의종류
이자율의차이가나는이유는?
외국인도대출을받아서미국부동산구입이가능할까?
주택소유주가되면받을수있는대출들
※미국부동산전문가남승현픽!
-대출에필요한서류총정리

4장미국부동산은어떻게구매하나?
01.‘에스크로제도’를아시나요?
안전거래를위한에스크로제도
에스크로제도를사용하는이유

02.구매자에게정말중요한‘컨틴전시리무버’
컨틴전시리무버를알아야손해보지않는다
컨틴전시조건의종류

03.‘소유권보험’을알면내재산을지킬수있다
소유권보험이란?
어떤소유권문제가발생할수있습니까?
소유권보험이없을때생기는문제들
※미국부동산전문가남승현픽!
-미국부동산보험가이드

04.홈인스펙션이필요한이유
홈인스펙션에서하는검사들
홈인스펙션의필요성

05.왜‘흰개미검사’를하는가?
구매자를위한보증,흰개미검사
흰개미검사는어떻게할까?

5장미국부동산의흐름을알면당신도부자
01.미국부동산의흐름을읽어라!
순영업이익을보면현금흐름이보인다
미국부동산시장을분석하는방법
※미국부동산전문가남승현픽!
-자산가치를평가하는요소

02.미국만의부동산투자특성을활용하라!
레버리지,주택담보대출을이용하자
여러가지형태의절세를이용할수있다
세계최대경제강국으로서의가치상승을예상한다
안정적이고높은임대수익을창출한다
자녀교육과미국정착의든든한기틀이된다

6장미국부동산이렇게해야손해보지않는다
01.미국부동산투자로세금혜택을가져라
미국부동산에는취득세가없다
세금우대를활용하라!
※미국부동산전문가남승현픽!
-미국부동산세금더깊이알아보기

02.누구명의로해야손해를보지않을까?
소유권은누구에게로?
소유형태에따라상속과세금의차이가달라진다
※미국부동산전문가남승현픽!
-소유권을회사로할경우는어떻게할까?

부록
01.미국부동산용어정리
02.미국에서신축분양으로구매하는방법
03.은행차압(Forclosure)절차및구매방법
04.주택임대절차와관리하는방법

기회의땅,미국으로여러분을초대합니다.

다시미국이뜨겁다!끝없는인플레이션,자고나면오르는달러화,등락이심한대한민국아파트가격…….불안할수록많은사람들은안전자산에대한필요를절실히느끼고있다.다주택자제한같은규제가없고자유로우며높은수익률을보이는곳이또있을까?강남의똘똘한한채를외치던사람들도이제미국으로몰린다.

하지만막상일반인들에게는어렵게느껴지고생소한미국투자.지리적거리도,영어장벽도,한국과는상이한절차나용어까지도모든것이걸림돌로여겨져시작도하기전에포기하기일쑤.RealtySquare&InvestmentInc.대표,세계한인무역협회상임이사이자전(前)남가주한인부동산협회회장을역임한진짜전문가가나섰다.<성공하는미국부동산투자의비밀>은일반인들이이런막연한관심을구체적인실천으로옮길수있도록도와준다.

한인최고의인기지역인캘리포니아얼바인,플러튼에서20년간미국부동산전문가로활동하고있고유튜브채널<부동산PD남승현>과부동산강의<클래스101>,<인클TV>등을오가며활약하고있는남승현대표의노하우가녹아있기때문이다.수많은미국부동산투자자들을상대했던그녀만의미국부동산투자를위한AtoZ.

“왜(Why)미국이어야하는가,어떻게(How)시작해야하는가,
그렇다면어디(Where)를보아야하는가,누구(Who)의도움을받아야하는가.”

바쁠수록돌아가라.덥석덤벼들었다가는낭패보기쉬운미국부동산투자.기본부터차근차근미국부동산을공부할수있다.왜미국이어야하는지,어떻게시작해야하는지.오늘도안전자산을고민하는대한민국의모든사람들에게이책이미국부동산투자를위한길잡이가될것이다.더나은미래를꿈꾸는이들을위한또다른아메리칸드림,여러분모두미국땅의부동산주인이되기를!

책속에서

미국은지리적으로멀고도먼나라이면서언어도다르고문화도달라우리에게생소한곳일수도있는데그핸디캡을극복하고보통사람들도미국부동산에굳이투자하려는이유는무엇일까요?가장큰이유는‘불확실성’때문입니다.미국부동산이아니고시대가불확실하다는데있습니다.
---p.23,「세계최고부자는미국부동산에투자한다」중에서

미국에서는큰돈없이도집을살수있습니다.은행으로부터대출을받을수있기때문에집값의3.5%의‘다운페이먼트’만있어도‘모기지’대출을활용하여주택구매를할수있습니다.
---p.33,「세계최고부자는미국부동산에투자한다」중에서

미국에서부동산을구입하는절차가그리간단치는않습니다.현지에거주하는미국인도이것저것따져볼게많은데한국에거주하면서투자하는것이라면더자세히살피고돌다리도두들기며단계를밟아가야합니다.추천드리자면,진짜미국부동산전문가의도움을받아구매절차의A부터Z까지진행하는것도좋은방법이겠죠
---p.59,「미국부동산구매전에생각해야할것들」중에서

좋은입지란어떤곳일까요?일단‘좋은학군’에속하는곳을우리는좋은입지로평가합니다.좋은학군이되려면여러가지환경적사항들을충족해야하기때문입니다.이미좋은학군이갖춰진곳은다른사항을추가로더따져보지않아도되는보장성이있습니다.인종과민족을넘어서자녀에대한사랑은모두한마음입니다.어디를가나엄마의파워는대단하니까요.
---p.70,「미국부동산구매전에생각해야할것들」중에서

흔히한국부동산은취득세,양도세가높고,미국부동산은재산세(보유세)가높다고합니다.왜이런말이나왔을까요?미국의부동산재산세(PropertyTax)는일단주마다다르게적용됩니다.가장낮은곳은하와이로0.28%의재산세를내고,가장높은곳은뉴저지로2.49%를냅니다(2021년기준)
---p.106,「에스크로비용에는어떤것이있을까」중에서

외국인이계좌를개설할수있는은행으로는체이스은행(ChaseBank),웰스파고은행(WellsFargoBank),뱅크오브아메리카(BankofAmerica)등과같은내셔널은행과뱅크오브호프(BankofHope),한미은행등의한인계은행이있습니다.여기는예금업무와주택담보대출,비즈니스대출,상업용부동산대출업무등을합니다.
---p.128,「미국의주택담보대출은어떻게받을까」중에서

대출은부동산투자의꽃이라고할수있습니다.대출이잘실행만되어도투자의반은성공한셈이죠.대출을잘받기위해갖춰야할서류를다시한번정리해서알려드립니다.
---p.135,「대출에필요한서류총정리」중에서

미국부동산에서가장특징적인제도가바로에스크로(Escrow)제도입니다.에스크로제도는부동산매매계약체결후권리이전과대금지급을제3의독립적인에스크로회사가대행하는제도입니다.
---p.140,「에스크로제도를아시나요」중에서

미국부동산에투자를하기로결심했다면미국의세법에대해서궁금하실겁니다.저는세법만놓고본다면미국은정말부동산투자를장려하는나라라는생각이많이들곤합니다.그만큼세금우대도많고혜택도많고공제도많기때문입니다.
---p.206,「미국부동산투자로세금혜택을가져라」중에서