배문성
고려대학교경영학과를졸업하고한국기업평가,한국수출입은행을거쳐외국계자산운용사채권운용본부에서크레딧분석업무를담당하고있다.신용평가사재직기간(2008~2015)건설업애널리스트로서부동산하락사이클을심도있게연구했고,국책은행(2015~2021)에서국내외여러업종의심사평가및여신업무를수행하고<개도국은행편람>을발간하며글로벌경제와은행시스템에관한인사이트를키웠다.이후고금리의귀환과채권의시대를전망하며2021년말채권시장에뛰어들었고,시장에서금리와밀접하게호흡하는일상을살아가고있다.
기업/산업분석과리스크관리중심으로경력을쌓으며2013년에는아파트를,2016년에는비트코인에투자하는등다수가외면할때저점에서투자하는안목을발휘하기도했다.경제적자유를운운하지만실상은투자의고(苦)에시달리는이들로가득한데,금리와자산의상호작용을깨우치는것이투자의고에서벗어나는길이라여기고있다.
시중에나온부동산책들이상승기의경험담을바탕으로대출방법과입지소개,정부정책비판,투자성공담에편중된현실이안타까웠다.다수가잊고지낸부동산사이클의실체와더불어금융과리스크관리에대한담론이필요한시기,오랜경험과연구의산물로써금리와유동성중심의부동산이야기를풀어내고자이책을집필하게되었다.
[프롤로그]변곡점인지금이순간,부동산시장에관한서사를읽어야할시간
*부동산과시장을더깊이공부할결심(자산시장인사이트심화학습)
chapter1공급:네머릿속의지우개와말할수있는비밀
01무엇이집값을좌우하는가?:‘공급’의함정에빠진집값에대한심각한오해
02너희가피(P)맛을알아?:공급의Q가아닌P×Q를생각하기
*전세가격이오르내리는진짜이유가궁금하다면?
03공급절벽인가,공급폭탄인가?:서울과대구의아파트공급사례살펴보기
*‘착공’과‘분양’의개념,정확하게이해하기
04무주택자를절벽으로내모는것들:아파트공급에관한언론기사의함정
05잘못아는것은병이다!:근거없는집단믿음의오류,그리고균형찾기
06집값은변해도변치않는너:매매가격지수실태보고[1]IMF때집값은얼마나떨어졌나?
07집값통계의배신,그대안을찾아서:매매가격지수실태보고[2]대단지신축아파트실거래가로대체하기
08정부는거들뿐,공급을좌우하는건따로있다!:알고보면영향력이제한적인정부정책
09‘내집마련’해주겠다는달콤한공수표:정권별시한부정책의한계
10정부와맞서지말라?시장과맞서지말라!:정권별매크로환경과부동산정책기조돌아보기
11집값의향방을가늠하는2개의나침반:부동산가격추이분석[1]‘2×2매트릭스’로생각해보기
*공급과유동성,인구와소득변수에대한고찰
12금리가낮을수록작은변화에도시장이민감한이유:부동산가격추이분석[2]기업신용평가모형과채권의볼록성
*달동네는어떻게확뜰수있었나?
chapter2금리:인플레이션의중심에서‘고금리’를외치다!
13금리가……어떻게변하니?:채권의가격은시장금리와반대로움직인다
14아는형님들,금리로우정에금가나?:금리인상과인하가시중유동성과투자수요에미치는영향
15애덤스미스의다이아몬드를바라보며아침을:돈의희소성을좌우하는금리의속성
16부동산투자로인플레이션을방어한다굽쇼?:인플레이션과투자에대한조급증
17500일의썸머와WINTERISCOMING:계절의변화를의미하는금리의움직임
18전세,네안에채권있다!:채권의속성으로분석한아파트가격추이
*집값의거품은어느정도이고,얼마나더떨어질까?
19집값을잡기위해걸리버가된미연준:한국vs미국,집값과주거비가물가에미치는영향
20얼마면되겠니,갖고싶은너의가치는?:주식과금의속성으로분석한아파트가격
*누군가에게는신앙이었던자산들
21‘마침내’종교적신념의‘붕괴’:가치저장수단으로살펴보는아파트가격형성의메커니즘
*다시짚어보는공급확대키워드
22기세와함께춤을(현자타임을추억하며):우리나라자산시장의가격변동성이심한이유
23내릴수록집사고싶어지는금리의마력:금리가집값에미친영향분석
24아파트가격은풍선을타고:유동성풍선효과,지방의사례
*거품의진행과정:폭락은폭락의요건이갖춰진뒤발생한다!
25금리인상에얽힌서로다른추억:초두효과로바라본금리인상의실체
*토지보상금이집값상승의주범일까?
chapter3유동성:그많던돈들은누가다먹었을까?
26전세냐월세냐,그것이문제로다!:전？월세를둘러싼미묘한신경전
27가장완벽한계획은무계획이다?:‘임대차2법’이왜곡한전·월세시장
*대선결과에부동산투영하기(종부세와‘임대차2법’)
28아직만난적없는너를찾고있어,너의원리금은?:유동성리스크의의미와똘똘한한채의위험
*부실의사각지대‘개인사업자대출’
29서서히물들다파도처럼덮친다!:영구채라여겼던전세보증금의반격
*초저금리,‘임대차2법’과갭투자비중[2020~2021]vs금리상승과상생임대인제도[2022~2023]
30소잃기전에외양간고치기:금융선진화를위한고난의길
31한·중·일부동산삼국지:한국과중국이전세계임대수익률꼴찌인이유
chapter4타이밍:‘그래서언제?’_저점(BuytheDip)을기다리며
32너의미소가나의계좌를녹아내리게할때:공급자시그널[1]소비자잉여관점에서의건설사실적분석
*부동산과제2금융권의화양연화
33형님이기침을하면아우는독감에걸린다:공급자시그널[2]HDC현대산업개발이적자를기록할때
34개인투자자의봄날은간다:크립토겨울에서겪었던악몽의데자뷔분석
35사랑의반대말은무관심이다:수요자시그널[1]수요자의외면이극에달할때
36가장인기있는것이가장먼저비싸진다:수요자시그널[2]서울최선호지신축아파트의반등초입
37잃어버린균형감각을찾아서:휘둘리지않고부동산경기순환주기이해하기
38하락장의두얼굴,그해우리는:단기조정인가,장기침체인가?
39패자의귀환,MeanReversion을기다리며:환율은부동산에어떤영향을미칠까?
*국가신용도와부동산의물고물리는위기
[에필로그]무엇이그들을전사(戰士)로만들었을까요?
고금리와인플레이션,고환율과유동성위기는
어떻게당신의집과돈을침탈하는가?
‘마침내’찾아온부동산‘붕괴’의시대에
‘야수의심장’을거두고‘공부할결심’을품어라!
시장과금리,돈의흐름을읽는안목을키워야부동산투자에서낭패를보지않는다!
무분별한정보취합만으로부동산투자에서승리할수없는이유
이책<부동산을공부할결심>은첫장에서부터부동산시장의잘못된고정관념을깨부순다.지난수년동안시종일관‘공급부족’,‘공급절벽’이라우겨온언론보도를적확한통계와분석으로팩트체크한다.실제로적지않은전문가들이오랜기간서울및수도권주요지역집값의전례없는상승세를뒷받침하는핵심논리로삼아온것은다름아닌‘공급부족’이었다.
당연히주택의공급은부동산시장에서매우중요한이슈이다.하지만,공급지표인착공및입주물량은서울/수도권집값이약세였던이명박정부시기에가장적었고,문재인정부시기에는상당히높은수준이었다는것(20쪽),그토록공급의중요성을강조하지만정작근거로삼는향후입주물량통계는엉망이라는것(48쪽)등에비춰보면,언론을통해널리알려진바와달리공급은가격을좌우해온결정적인요인이라보기어렵다(24쪽이하).
이책은1장에서선동적인정보에휘둘리지않기위한첫걸음으로부동산시장의맥거핀(MacGuffin)이되어버린‘공급’의허와실을집중해부한다.
금융(부채와금리)은어떻게미래집값의추세를읽는가늠쇠가되었나?
금리가부동산시장의수요를좌우할수밖에없는이유
금융기관의대출없이모아둔현금만으로집을살수있는사람은몇이나될까?대부분의사람들이주택을구입할때은행을비롯한금융회사로부터적지않은규모의대출을일으킨다.뿐만아니라대출은전세계약을할때도빈번하게활용된다.문제는‘대출이곧부채’라는,너무나당연하기에간과하기쉬운위험천만한현실이다.지금처럼금리가폭등하면서이자부담은회색코뿔소(지속적인경고를통해예상은하고있지만간과하기쉬운위험)가아닌블랙스완(예상치못하여한번발생하면큰충격을주게되는위험)이되어버렸다.이책이,가계부채발리스크가나라경제를나락으로떨어트리는트리거가될수있음을강조하는이유다(277쪽).
그런데부동산전문가들의주장은이상하리만치‘금융(부채와금리)’이주택수요를좌우한다는점을무시해왔다.즉,대부분의국민이서울요지의신축아파트를원하지만정부가그에대한공급을등한시했기때문에집값이치솟았다는주장을무한반복해온것이다.하지만집을살때레버리지(차입,대출)를동반한다는점에서수요측금융을무시할수없다(7쪽).결국급격한금리인상으로‘마침내’집값을좌우하는핵심요인이‘금리’였음을목도하게된것이다.이책이두번째챕터에서‘금리’의과거와현재,미래를통해집값의추세를조망하는이유가여기에있다.
이책은,(아파트가전체주택시장을지배하는국내현실을반영하여)시장금리와의밀접한역학관계를바탕으로아파트의가치를구하는모듈을다음과같이제시한다(179쪽).
아파트가격=A+B+C
A:현재의사용가치,전·월세(채권),B:향후임대수익상승기대(주식)
C:소유프리미엄및희소성가치부여(금)
즉,국내에서주택,특히아파트에내재한채권과주식,금의속성을분석하는것이다.이는향후부동산시장의향방을가늠하는새로운접근법이라할수있다.크레딧애널리스트로서매크로관점에서오랫동안국내부동산시장의특이점을연구해온저자만의탁월한해석능력이다.
유동성위기는어떻게악화되고또언제수그러들것인가?
집값의오르내림이결국돈의흐름에달렸다고해도과언이아닌이유
이책이3장에서다루는유동성(liquidity)은쉽게말해‘현금’혹은‘현금흐름’을의미한다.부동산시장에서현금흐름이막혔다는것은,단편적으로는이자부담을감당할수없어가격을낮춰보유한집을팔아야하거나세입자에게전세보증금을반환할수없는경우를의미한다.이러한상황이급증하면,유동성위기국면에처했다고말할수있다.
팬데믹을전후로미국과한국중앙은행은양적완화정책을통해시중에엄청난돈을풀었고,사람들은돈뭉치를들고레버리지효과를꿈꾸며부동산과주식,암호화폐시장으로달려갔다.국내부동산시장에서이른바‘영끌족’의탄생을알리는순간이다.물론초저금리유동성파티가지속된500여일동안급등한자산가격이단기거품일거라는경고음이아예없었던건아니다.하지만,파티에취한사람들에게“그만정신차리세요!”라는메시지를힘주어전하기에는경고음의볼륨이턱없이작았다.
그런데,중앙은행을비롯한금융/통화당국과자산시장전문가들은‘500일의썸머’의끝자락에서글로벌인플레이션과지정학적리스크,ESG이슈등으로인한‘유동성혹한기’가찾아올것임을진정예견할수없었을까?(134쪽)이책은,‘500일의썸머’가지난2022년에‘Winteriscoming’이라는경고메시지를보내는것은너무늦은처사라고일갈한다(144쪽).
‘마침내’찾아온‘붕괴’의마침표는언제찍힐것인가?
저점과반등의시그널을포착하는안목키우기
500일넘게이어져온썸머페스티벌은어느새막을내렸다.그리고짧은가을은온데간데없이서리발차가운겨울이불쑥(!)찾아왔다.바로지금우리앞에놓인현실과대외여건을차분히분석하건대,이책은초고금리와고환율,인플레이션의고통이우리가상상하는것보다훨씬길것이라고관측한다.아울러국내부동산시장에국한해전망하자면,침체의강도가2009~2013년의흐름과유사할것으로보고있다(379쪽).
아무튼어느덧긴겨울이찾아왔으니이제부터한동안아예투자마인드를접어야할까?저자는이책마지막챕터의도입부에서투자계구루존템플턴경의문장을인용한다(321).
“실수를피하는유일한길은투자하지않는것이다.
그러나그것이가장큰실수다.”
이번혹한기는매우길고매섭겠지만,저점(buythedip)의시간이반드시찾아온다는불변의시장원리를부정할수없다.중요한것은반등의시그널을포착해적확한투자타이밍을잡는것이다.이책은,‘오류투성이의수요/공급팩트체크’(1장)에서시작해‘금리와집값의함수관계’(2장)및‘유동성위기의원인과해법’(3장)을거쳐,마지막챕터에서한발앞선투자타이밍을잡는혜안을터득하는방법을제시한다.
부동산을포함한자산시장전체를이해하는힘을키운다!
아는것이힘이다!이기는투자는힘에서비롯한다!
독자들은이책을읽는내내시중에쏟아져나온부동산도서들처럼‘어느지역집값이얼마나오를지’등의정보를찾는다면다소실망할수도있을것이다.하지만그런도서들에적힌정보들이진즉옳았다면,해당도서를쓴저자와읽은독자는모두부동산투자로큰돈을벌었어야하지않을까?한채에수억에서수십억에이르는집값에담긴메커니즘은그런식의정보취합으로쉽게얻어지는게아니다.공부를하지않으면아무리많은정보가널려있다해도어떤게맞는것인지알아낼도리가없다.이책이제시한39가지항목은,전례없는상승과하강,그변곡점의순간에반드시알고있어야할모범답안이다.39가지투자덕목(!)은부동산에국한하지않고,자산시장전체를‘이해하는힘’을키워준다.영국의경험주의철학자프랜시스베이컨이주창한“아는것이힘이다”라는격언은이책<부동산을공부할결심>에그대로투영된다.물론시장을읽어내는힘을기르는‘결심’은독자의몫이다.
<봄날은간다>이영애,<아는형님>아형들과함께부동산공부를!
영화,드라마,문학그리고투자계구루들을통해
예측이어려운부동산시장에서혜안을터득하는즐거움!
서점에서이책의표지를접한사람들은다소의아해할지도모르겠다.부동산책표지에웬곰?!그렇다.책의제호에서알수있듯이이책의표지는영화<헤어질결심>의포스터를패러디했다.탕웨이의자리에곰한마리가,박해일대신타노스의모습을한제롬파월미연준의장이보인다.책장을펼치면본문은한술더뜬다.드라마<태조왕건>의궁예(김영철)가주택시장을과열로이끈주범으로잘못지목된다주택자의비애를이야기하고(23쪽),영화<봄날은간다>의순박한상우(유지태)가급등한금리와얼어붙은주택시장에,“어떻게……금리(시장)가변하니?”라며되뇌는장면을통해서는고금리시대에당혹감을감추지못하는우리모두의자화상을투영한다(116쪽).금리변동에담긴복잡한메커니즘을영화<500일의썸머>와미드<왕좌의게임>에등장하는스타크가문의가언(家言)‘Winteriscoming’을동원해풀어내는저자특유의위트넘치는서술방식을접하다보면,부동산책이아니라마치흥미진진한블랙코미디대본집을읽는착각마저든다.
뿐만아니라‘금리변동이유동성과투자수요에미치는영향’같은딱딱하고복잡한주제들을설명하기위해예능프로그램<아는형님>의아형캐릭터들을재밌는캐리커처로담아낸장면(128쪽),아파트분양시장의신조어가된‘선당첨후고민’을뜻하는‘선당후곰’을묘사한곰캐릭터(223쪽),히스토리채널의<전당포사나이들>을통해자산마다제각각인유동성의특성을분석(56쪽)해내는등기상천외한얘기들로가득하다.