80년간의 부동산 일주 : 투자 백년지계를 세울 첫 공부

남혁진,박은우

저자:남혁진

서울대학교경제학부를졸업한후국내대형투자회사에서기업인수를주관하는애널리스트로활약하고있다.산업에대한뛰어난인사이트를인정받아중견기업임원대상강연,사업계획자문등을수행했다.

주식및기업·산업분석능력을바탕으로형성한자산으로이른나이에부동산시장에뛰어든부동산투자자이기도하다.주식을통해쌓은독특한관점으로,다수가외면하는매물에투자해높은수익을올리는안목을발휘하기도했다.부동산입문자를대상으로시장의‘본질’을알려주는도서가거의없는현실이안타까워집필을결심했다.

지은책으로대한민국주요산업의본질을정리한『40일간의산업일주』(2023년세종도서교양부문선정)가있으며,『2022업계지도』의특별섹션인‘미국업계리포트’를집필했다.



저자:박은우

대구과학영재학교를거쳐서울대학교경제학부를조기졸업한뒤,서울대학교법학전문대학원에진학해국내대형로펌에입사예정이다.

법학전문대학원진학이후부동산시장이대한민국경제에큰영향을미치는점에주목해관련법제에대한전문성을쌓고있다.더욱이직접부동산경매투자에나서는등부동산관련법규와투자기법모두를아우르고있다.그는전세사기,갭투자등임대차관련이슈와부동산투자전반을공부하고리스크를관리한다면적어도‘지지않는투자’를할수있다고믿는다.

부동산공부를막시작했을때투자성공담이나‘맞으면다행아니면그만’인전망중심의콘텐츠범람에피로를느꼈다.이보다중요한건시장을정확히이해하고자신만의투자원칙을세우는일이기때문이다.자신이오랫동안공부해온부동산관련지식과법률을파고들며발견한정수를,더많은이들과나누고자이책을집필했다.

머리말_부동산투자성공비결은수백가지,그러나실패이유는단한가지

Chapter1.주거와투자생활의첫단추,임대차
1.‘빌리는자vs.빌려주는자’에대한오해
2.역사상최초의‘부동산재벌’을만든임대차
[집피지기]임차권이왜채권일까?
3.왜한국은전세와월세,두가지임대차가공존할까?
4.전세와월세그리고금리의‘밀당’
5.전세를월세로돌렸을때,적당한월세는?
[집피지기]왜우리나라는월세수익률이형편없을까?
6.귀양떠난조선선비들의후회에서비롯된전세제도
7.전세제도의본질을알면전세사기가놀랍지않다!
8.임대인과임차인이라면반드시알아야할두가지법률
9.임대인이되려는자,집주인의무게를버텨라!:임대인의의무
[집피지기]‘무권리자’에서‘위탁자’까지,권한없는임대인솎아내기
10.“내집처럼살라”는말의숨은뜻:임차인의의무와권리
11.더살고싶어vs.그만내보내고싶어,임대기간은어떻게정할까?
12.대항력으로임차인의HP가플러스되었습니다!
13.우선변제권으로임차인의무기가업그레이드되었습니다!
14.전셋집이경매에넘어갔을때보증금을지킬수있는전략

Chapter2.절대로‘지지않는’실전투자
1.손해보지않는아파트를고르는공식
2.두껍아두껍아헌집줄게새집다오!:재개발·재건축
[집피지기]정비사업의사업성을가르는건폐율과용적률
3.자식좋으라고하는투자(?),재개발·재건축절차
4.재개발·재건축투자자가등기부에서꼭점검해야하는대지지분
5.“나돈필요해요.얼마나줄수있는데요?”:대출규제
6.형믿고동생한테돈꿔주는중도금대출
7.내인생에로또한번쯤은,분양
[집피지기]원수에게나권하라(?)는지역주택조합
8.누가어떤돈으로아파트를지을까?:부동산PF
9.“야!너도경매할수있어!”부동산경매
[집피지기]경매와비슷하면서다른공매
10.부동산불패신화의발화점

Chapter3.1만원또는1억원으로할수있는건물투자
1.조물주아래건물주?건물주에대한오해와진실
2.‘메시vs.호날두’만큼오래된떡밥:법인vs.개인
3.실전!빌딩투자:2%부족했던한예슬,성공적으로엑시트한황정음
4.좋은건물,나쁜건물,이상한건물
[집피지기]명도만해도돈이된다
5.건물가치가뛰는마법,디벨롭
[집피지기]건물주가알아야할규제의마지막퍼즐,주차대수
6.임차인을교체해건물가치끌어올리기
[집피지기]소형에서대형으로점프업,‘1+1=3’투자법
7.상업부동산투자에서‘경제적해자’를형성하는공동투자
8.시그니엘72층창문을사다!:리츠투자
9.배당금많이주는좋은리츠선발대회
10.‘이것’없이성공하는리츠투자는없다!:성공하는리츠의공식
[집피지기]리츠투자에날개를달아줄,사업보고서읽는법

Chapter4.투자승률을높이는마지막무기,부동산법률
1.부동산의이력서,등기부
[집피지기]왜등기부의공신력을인정해주지않는걸까?
2.등기부의핵심,물권
3.갑(甲)이주목해야할갑구
4.갑구의치명적인칼날:가처분,가압류,압류
5.소속은‘을’이지만존재감은‘갑’,담보물권
6.을구의터줏대감,용익물권삼총사
7.건물의‘형태’와‘용도’를제한하는규제들
[집피지기]고도제한과용적률을뚫어버리는‘공중권’
8.지목모르고땅보러다녀봐야말짱도루묵!
9.세입자와미래건물주모두에게중요한‘용도’
10.등기부계의돌연변이,집합건물등기부
[집피지기]공급면적?전용면적?아파트면적을표시하는것들

◎부딪치며배우기엔수업료가너무비싸다!
‘부동산’이라는중력을거스를수없다면,
시장의본질을깨우쳐야한다!

우리삶의수많은변곡점은부동산과맞닿아있다.독립해서부동산계약서에도장을찍으면무주택기간산정이시작되고,결혼은‘신혼부부특공’이라는기회로치환된다.아기가태어나면청약가점이올라가는메리트를누린다.이후자녀교육을위해학세권으로일시적이주를하면임대인이자임차인이된다.어느덧노년기에접어들면다음세대에게주택등의자산이전을준비해야한다.
우리나라에서부동산투자가최고의재테크수단중하나인것도사실이다.부동산만큼변동성이덜하면서도,일정규모이상의자산을수익률저하없이운용할수있을뿐아니라실물로서의가치도건재한투자수단은드물다.

실제로대다수한국인에게부동산은‘자산’의거의전부다.우리나라가구의평균자산은실물자산이76.1%,금융자산이23.9%이다(통계청의2023년‘가계금융복지조사’결과).실물자산중에서도부동산은93.9%로,압도적으로비중이크다.부동산은마치중력처럼모두의삶을강력하게지배한다.대한민국에서부동산은부자가되고싶은열망에서또는교양의지평을넓히는차원에서접근하는선택적영역이아니라는이야기이다.부동산은살아가는데꼭필요한생존지식이다.

전세사기로전재산이나다름없는전세금을빼앗긴이들의삶은벼랑끝까지내몰렸다.또유동성이넘쳐나던시기에‘영끌’로집을매매한20대는고금리시대에가장먼저무너지고있다.2023년2분기20대의주택담보대출연체율은전세대중가장높은0.44%를기록하며역대최고치를경신했다.30대와40대의연체율역시2배에달하는수준으로폭등했다.연체의늪에빠진이들을기다리는건경매다.2023년하반기들어아파트경매물건역시가파르게늘고있다.

누구나시행착오를겪으며성장한다.하지만단한번의실패가돌이킬수없는결과를낳는영역이바로‘부동산’이다.부동산거래는인생에서가장비싼의사결정이기때문이다.전세든매매든부동산에서문제가발생하면우리삶은송두리째흔들린다.자산대부분을주거에투자하는대한민국에서부동산이라는중력을벗어나살아갈수있는세대는없다.그러나열에아홉은부동산에대해아무것도모른채시장참여자가되었다.전세제도의본질이생판모르는남에게수천에서수억원을빌려주는‘고액대출’이라는사실을,까맣게모른채말이다.

◎본질에충실한투자는파고가높아도흔들리지않는다!

부동산투자에성공한비결은수백가지이지만,실패한이유는단한가지로귀결된다.바로부동산에대한이해부족이다.부동산은넓은영역을체계적으로공부해야한다.부동산시장에관한지식은서로유기적으로연결되어있기때문에전제되는지식에대한이해없이딱한부분만을정확히알기어렵다.파편화된지식하나하나를공부해봤자이들이어떻게맞물려영향을주고받는지알지못하는이상,한조각의지식조차제대로이해할수없다.

주택을매수함과동시에그주택에전세를내주고받은전세보증금으로매수자금중일부를충당하는투자방식을갭투자라고한다.갭투자를하려면기본적으로투자를위해타인자본을끌어들일때의장단점을이해해야한다.또한집주인은‘돈을빌리는사람’이고세입자는‘돈을빌려주는사람’이라는전세제도의본질을정확히파악해야한다.그래야‘역전세’,‘깡통전세’처럼파산의위험에대비할수있다.나아가집주인입장에서전세와월세중어떤방식이자신에게유리한지분석할수있어야한다.

부동산경매는어떨까?경매물건의투자가치를판단하려면,경매를거친뒤에소멸하는권리와남아있는권리를구분하는것이필수이다.이를위해서는임대차를비롯해부동산에관한다양한권리각각을이해해야한다.한편이모든것은등기부에관한이해를전제로한다.

체계적으로이해하지못하고파편화된지식만좇는것은마치격투기선수가스파링은한번도해보지않고‘암바’기술만갈고닦는것과같다.필살기하나만가지고경기에서이길수는없다.어떤때그기술로연계해나갈수있는지,그기술이어떤면에서강점이있으며취약점은무엇인지에대한이해가없으면무의미하다.반대로체계적이해는강력한무기가된다.부동산시장전반에대해이해하고있다면,파편화된지식하나하나를흡수하는것은시간문제다.기초체력이되고운동신경이받쳐준다면새로운종목도금세능숙해지곤한다.기술적인부분에서차이가있을뿐기저의본질은같기때문이다.
투자백년지계를세우는데있어가장중요한것은시장의본질을꿰뚫는공부다!이책은임대차및관련법제에대한본질적인이해부터시작해,가치있는부동산의조건들,매수자금마련에관련된여러제도및정책,청약·경매·건물투자등구체적인부동산매수방법,리츠등간접투자,재개발·재건축사업분석법,등기부를통해권리들을읽어내는법,건물의용도와토지의지목등부동산전반에서핵심주제를뽑아깊이있으면서알기쉬운방식으로풀어냈다.

세밑을며칠앞두고과도한부동산PF보증으로자급난에몰린태영건설이워크아웃을신청했다.134조3000억원(2023년9월기준)에달하는부동산PF는2024년한국경제의뇌관으로지목되고있다.어떻게부동산PF가건설업을넘어금융업등실물경제로위기를전염시키는걸까?이책은부동산PF,레버리지,금리·환율·물가,주식·코인등경제이해에도움이되는제반지식까지빠짐없이설명한다.부동산공부가곧경제공부이기때문이다.
“수영장에물이빠지고나면누가벌거벗고수영하고있었는지알수있다.”위기상황에서투자자의진짜역량이드러난다는,워런버핏의통찰이담긴말이다.지난몇년동안부동산시장을가득채웠던‘유동성’이라는물이빠른속도로빠지고있다.준비된자에게불황은반등의기회다.경제혹한기를잘보내는방법은시장을떠나는게아니라내실을다지며도약할힘을비축해두는것이다.지금이야말로기본으로돌아가부동산시장의본질을공부할때이다.