1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매 : 한 권으로 끝내는 가장 쉬운 경매 가이드

김기환

스마트휴먼스대표이사,로드옥션대표이사.처음이자마지막회사에서1년조금넘게모은종잣돈2,000만원으로빌라경매를시작해서오피스텔,상가,토지,공장등경매와공매,NPL까지21년간실전투자와컨설팅을해왔다.낙찰받은건물에커피숍,헬스클럽,PC방,유아스포츠,영어유치원,학원,음식점,호텔등다양한업종을창업했다.상가건물경매에특화된노하우를바탕으로‘텐인텐’카페,‘야생화의실전경매’카페,캠프부동산스터디,코라경매학원,동탄경매학원등에서강의하고있으며,‘아름다운내집갖기’카페에서‘부가티김쌤’이라는이름으로칼럼을쓰고있다.무료경매사이트인‘로드옥션’을운영하며,유튜브채널‘로드옥션’에서경매의바른길을알리는데힘쓰고자한다.저서로는『똑똑한사람들은월세낼돈으로건물주돼서창업한다!』가있다.

지은이의말.내가부동산경매를하는이유

Chapter1.나는부동산경매로건물주가되었다

한눈에보는경매투자튜토리얼
-#1.경매물건검색및분석
-#2.현장조사(임장)
-#3.입찰과낙찰
-#4.명도
-#5.활용
-#6.정리

Chapter2.부동산경매투자의시작

부동산경매,기본부터알고시작하자
-부동산경매의분류
-채무자는정의롭고,채권자는나쁜사람이다?
-임의경매와강제경매를구분할수있어야한다

부동산경매,왜지금인가?
-일반부동산투자에비해경쟁자가적다
-경매는수요보다공급이더많다

부동산경매의큰그림부터파악하라
-적극적재테크와방어적재테크
-임대소득창출을위한경매
-사업소득창출을위한경매
-사업기반마련을위한경매
-내집마련을위한경매

부동산경매투자의진행단계이해하기
-부동산경매투자첫걸음
-부동산경매투자의기본5단계

부동산경매투자의핵심공식
-경매목적별필요한비용
-경매투자에실패하는가장큰이유

부동산경매에필요한마인드셋
-객관성
-예의
-긍정적인태도

Chapter3.무조건성공하는부동산경매따라하기

Step1-1.물건검색부터꼼꼼하게
-경매사이트에서물건검색하는법
-가깝고익숙한지역부터
-경매물건을볼때확인해야할것들
-감정가의90~100%가격의물건

Step1-2.생각보다어렵지않은권리분석
-권리분석전에기본개념부터알고가자
-말소기준등기찾기연습
-권리분석의핵심,매각물건명세서
-등기부등본이해하기

Step1-3.판단력을요하는상업성분석
-상업성분석을할때체크해야할것들
-유찰된이유를추론해보자

Step2.현장조사노하우
-임장체크리스트활용방법
-상가투자라면한번더확인하자
-공인중개사와대화나누는요령
-이웃이나거주자만나보기

Step3-1.입찰가산정부터경매입찰까지
-입찰가산정하는법
-경매매각기일체크하기
-입찰서류와보증금
-입찰결과발표
-대리인제도활용하기

Step3-2.낙찰후에진행해야할것
-대출알아보기
-경락잔금대출이란무엇일까?
-만약대출이안된다면

Step4.명도협상과실전
-명도의기본구조
-첫방문시점유자를만나지못했다면
-명도협상의시작은상대방분석
-명도실전노하우1:인도명령
-명도실전노하우2:점유자유형별대처법
-성공적인명도를위한핵심포인트

Step5-1.효율적인인테리어
-인테리어의핵심포인트
-적은비용으로도효과적인가성비인테리어
-본격적인인테리어와업체찾는법

Step5-2.세입자찾기와관리
-수익창출의마지막단계,세입자찾기
-세입자관리노하우

Chapter4.실전투자사례로보는케이스스터디

레벨업케이스스터디1.광명시주거상권코너지하상가
-투자의사결정포인트
-투자결과와교훈

레벨업케이스스터디2.부천시지하1층목욕시설
-투자의사결정포인트
-투자결과와교훈

레벨업케이스스터디3.판교오피스텔공동투자
-투자의사결정포인트
-투자결과와교훈

한번읽고바로써먹는
실전경매투자가이드

이책은경매에관해아주기초적인내용부터실전사례까지두루담았다.Chapter1에서는저자가상가투자로성공한사례를보여주어투자경매에대한오해를바로잡고,자신감을얻을수있도록한다.Chapter2에서는부동산경매에관심이생기기시작한사람을위한기초적인내용을알아본다.경매의개념과종류,경매의장점,경매목적별특징과경매진행단계를살펴본다.Chapter3에서는부동산경매투자의진행단계별로알아야할내용과준비물을꼼꼼히설명한다.얼핏진행과정만보면일반부동산투자보다복잡해보일수도있지만,몇번만시도해보면금방익숙해질것이다.특히초보자들이두려워하는권리분석도어렵게공부할필요없이이책에서다루는내용정도만파악해도충분하다.지레겁먹지말고일단부딪쳐보자.Chapter4에서는경매투자실력을극대화하기위한실전투자사례를공유한다.임대소득을창출한사례,공동투자등특수사례와더불어저자가아쉽게놓친뼈아픈사례까지공유한다.사례별로최대한객관적인정보를먼저제시하고,당시저자의투자의사결정포인트,실제투자결과와깨달은점도담았다.아직도부동산경매투자를겁내는사람이라면이책을펼쳐보자.이책에있는내용만알아도경매의큰그림을그리고,왕초보도경매를시작할수있다는용기를얻게될것이다.

책속에서

낙찰률과낙찰가율은향후부동산경기전망을예측할수있는대단히유용한지표다.일단낙찰률이낮다는것은쉽게말해경매에나온물건을사려는사람이없다는뜻이다.다시말해경쟁자가없다는의미다.2022년11월기준서울의아파트낙찰률은14.2%였다.이는서울지역에서경매로나온아파트10채중8채는낙찰되지않았다는말이다.이것을한번더깊숙이생각해보면,초보투자자도어렵지않게낙찰받을수있는물건이그만큼많다는뜻이다.
---p.55~56

실력을웬만큼쌓으면감정가대비90~100%가격인물건을먼저체크해보자.초보자입장에서는다소이해하기어려운조언일것이다.경매의장점은시세대비싸게사는것인데,감정가와거의같은가격으로사는것은이득이별로없다고생각할수있다.그러나감정가대비90~100%가격을가진물건의장점은경쟁자가거의없다는것이다.즉단독입찰할가능성이크다.반면가격이낮은물건은경쟁자가굉장히많다.
---p.120

다가구주택은등기부등본이하나이며,다세대주택은등기부등본이여러장이다.이것이의미하는바를쉽게설명하자면,다음과같이비유할수있다.똑같이여덟가구가거주하는다가구주택과다세대주택이있다면,다가구주택은8이고,다세대주택은1+1+1+1+1+1+1+1이다.즉다가구주택은모든가구가하나의등기부등본에실려있지만,다세대주택은가구마다등기부등본이따로나온다.따라서다가구주택은세부적인권리관계를파악하기가까다롭다.
---p.181

이투자사례를통해내가얻은교훈은두가지다.첫번째는금액이나용도등한가지이슈로인해지레포기하지말아야한다는사실이다.무엇이든차분하게생각해보면좋은방안을찾을수있다는사실을잊지말아야할것이다.두번째는새로운사업에늘열린마음을가져야한다는사실이다.솔직히말해해당투자가끝나고나서,나는꽤성공적이었다고자평했다.그러나낙찰물건이낙찰자A의손에서어떻게바뀌어가는지보면서마치황금알을낳을거위를놓쳐버린듯한기분이들었다.원래사우나를직접운영해보려던A는이후반려견수영장이라는신사업에도전했다.
---p.246