대출공화국 대한민국 (가계부채 1800조 시대, 당신은 죄인이 아니다)

서인석, 정내라

1963년 경남 함양 출생. 대학 시간강사를 거쳐 25년간 입법부 4급 공무원으로 일하며 익힌 지식과 노하우를 기반으로, 정부의 규제 정책에 대한 대응 및 기업의 이해 관철을 위한 입법 등을 컨설팅 하는 ‘국내 1호 입법매니지먼트’(입법 및 정책분야 위기관리전문가)다. 국민 세금으로 익힌 지식과 경험을 사회에 환원하기 위해 일반인이 잘 알지 못하고 또 문턱이 높아 쉽게 접근할 수 없는 법률안 입안과 국회 통과, 규제입법 대응, 기업인의 국정감사 증인 출석, 사업에 필요한 국가재정 확보, 정부 정책자금 활용 등과 관련해 책 쓰고 강의하고 컨설팅하며 ‘입법정책행정사’로 활동하고 있다. 한 때 Uber Korea 자문위원, 성균관대학교 및 수원전문대 강사, 「건설경제신문」 時論 칼럼리스트, 『국회보』 편집위원, 월간 『말』 중국 통신원으로 일했다. 지은 책으로 『입법을 알아야 기업이 산다』, 『국회 보좌관에 도전하라』, 『국정감사 실무 매뉴얼』, 『안전한 당선을 보장하는 선거법 해설』(공저), 『국회 보좌진 업무 매뉴얼』 외 다수가 있다.

추천사 
빚에 둘러싸여 살아가는 대한민국(제윤경, 전 국회의원) 004

들어가는 말 
‘신용’이 곧 ‘계급’인 사회 024

Ⅰ. 가계부채 1800조 시대, 우리는 왜 빌릴 수밖에 없었나

Ⅱ. 대출, 그 덫에 빠지다

1장 제1금융권이라고 만만히 보지 마라
고작 3개월 연체했을 뿐인데 집이 사라졌다 069
집을 뺏겼는데도 빚이 남았다 085
금리는 엿장수 마음대로, 아니 은행 마음대로 104

2장 자신을 ‘서민금융’이라 주장하는 대부업체
대부업체가 자생하기 좋은 최적의 환경, 대한민국 120
사회취약계층이 주 타깃인 대부업체 고객층 123
대부업체 대출 뜯어보기 136
규제받지 않는 대부업체 광고 157
대부업체의 또 다른 역할, 매입채권추심업 163
“서민을 돕는다”는 대부업체 166

3장 ‘빛’보다 ‘빚’을 먼저 마주하는 청년들
생활비까지 대출로 연명하는 청춘 170
채권자 편향적인 학자금 상환 180
다른 나라는 복지, 우리나라는 대출 185

Ⅲ.  채권 유통시장, 그 플레이어와 작동원리

1장 대출도 사고 팔린다, 유통되는 ‘좀비채권’
유명무실한 채권 소멸시효제도 195
집계조차 되지 않았던 소멸시효 완성채권 206
‘재산권’보다 ‘인권’이다 216

2장 신용정보회사는 당신의 신용을 관리하는 회사가 아니다
신용정보회사는 무슨 일을 하는 회사일까 224
추심업무를 남에게 맡기는 신용정보회사 228
불법·탈법은 물론 편법과 꼼수까지 자행 241
알고도 모른 척, 금융당국의 외면 248
신용정보회사도 채권을 살 수 있게 됐다 253

3장 국가도 국민을 추심한다
정부도 국민의 채권자다 260
정부 정책과 따로 노는 금융공기업 271

Ⅳ. 당신은 ‘죄인’이 아니다

1장 좀비채권 탈출 대작전
45조 원의 좀비채권이 사라졌다 279
근본적 해결은 책임대출과 상시 채무조정 298

2장 인간다운 채무자를 위한 노력
채무자 보호를 위한 작은 진전들 311
진정한 채무조정 프로그램의 시작 317
금융감독원, 불시점검을 시작하다 321
연체이자율, 인하되다 324
당신은 ‘죄인’이 아니다, 남은 과제들 328
청년이 ‘죄인’이 되지 않도록 335
근본부터 해결하자 337

[부록] “‘빚’ 때문에 힘들면 찾아가 상담하세요” 342

나가는 말 “곧 닥쳐올 가계부채 2000조 시대, 우리는 잘 대비하고 있나” 351

빚에 둘러싸여 살아가는 대한민국
제윤경(전 국회의원)

위기를 과연 예측할 수 있을까? 경제 환경이 불과 1년 사이 확 바뀌는 것을 실감하고 있다. 2021년만 해도 제로 금리 시대를 살면서 빚 갚는 걱정을 하지 않았다. 세상에서 제일 저렴한 것이 ‘빚’이라는 믿음으로 돈을 빌려 집과 주식과 코인에 투자하는 열풍이 불었다. 영혼을 끌어 모으듯 동원 가능한 모든 빚을 모아 집과 주식과 코인에 투자하는 것에 대해 씁쓸하지만 대세로 받아들이는 분위기였다. 이러다 큰일이 일어날 수 있다는 우려의 목소리가 없었던 것은 아니다. 2022년 초 고승범 전 금융위원장은 회색코뿔소로 비유되던 잠재 위험이 하나둘씩 현실화되고 있다면서 금융시장 불안을 경고했다. 2008년 미국발 서브프라임 사태로 150여 년의 역사를 자랑하는 투자은행이 파산하고 대형 금융사와 증권사가 연이어 줄도산할 당시에도 이미 사전에 이러한 비극을 예견하는 목소리가 있었다. 다만 그러한 예언은 사태가 심각해진 이후에야 조명 받는다. 애초에 위기를 몰고 온 것이 낙관론이기 때문에 광적인 낙관론이 지배하는 시장에서 우려의 목소리는 잔칫상에 끼얹는 찬물로 여겨질 뿐이었다.
그래서 위기가 현실화된 이후 정신을 차리고 보면 언제나 시장은 급반전한 것으로 보인다. 훈풍만 불 것 같던 자산 시장에 느닷없이 인플레이션 몬스터가 출연해 미국을 비롯한 유럽 주요국은 물론이고, 우리나라에도 물가상승과 금리인상이라는 벼락 돌풍을 몰고왔다. 역사상 가장 빠른 속도로 미국의 기준금리가 자이언트 스텝으로 상승하고 있다. 2008년부터 본격화된 미국의 리먼사태는 2004년부터 시작된 2년간의 금리상승이 기폭제가 됐다. 2년 동안 기준금리가 4%포인트 상승하면서 모기지 대출의 연체율이 16%를 넘어서기 시작했고 모기지 대출회사의 파산을 시작으로 금융회사의 연쇄 파산이 금융위기를 몰고 왔다.
2022년 8월 현재 미국의 금리는 9개월간 3%포인트 상승하고 있고, 상승세는 앞으로도 이어질 전망이다. 이에 따라 우리나라도 미국과의 금리 역전 현상을 피하기 위해 기준금리를 올릴 수밖에 없다. 이미 한국은행은 2021년 0.5%의 초저금리 시대를 끝내고 11개월 만에 기준금리를 2.0%포인트 상승시켰다. 특히 7월 금리인상으로 0.5%포인트의 빅스텝이 현실화됐다. 연말까지 이런 흐름이 반복되면 기준금리는 최악의 경우 3%를 넘어설 수도 있다.
시중은행의 주택담보 대출은 연초 3% 수준이었으나 2022년 8월에는 6%까지 치솟았다. 연말까지 기준금리가 지속적으로 상승한다면 7% 이상으로 뛰어오를 가능성도 배제할 수 없다. 순식간에 금리의 역습을 받는 위태로운 상황이 연출됐다.
최근 한국은행에 따르면, 2021년 4분기 가계대출의 잠정수치와 당시의 변동금리 비중 74.2%를 근거로 추산한 결과, 가계의 연간 이자 부담액은 대출금리가 0.25%포인트 오를 때 약 3조3000억 원 가량 증가한다. 이를 1인당 연이자 부담으로 계산해보면 16만4000원 가량 된다. 2021년 8월부터 2022년 5월까지 5차례 기준금리가 0.25%포인트씩 인상돼 왔고 7월에는 0.5%포인트라는 빅스텝 상승이 이뤄지면서 가계 이자부담은 일 년이 채 안 된 시간 동안 110만원 증가한 셈이다. 여기에 연말까지 1% 이상 더 오른다면 1인당 이자부담은 65만 원 넘게 추가된다. 불과 1년 7개월 만에 국민 한 사람 마다 추가로 부담해야 할 이자가 175만 원 이상 증가했다. 과연 이 증가세를 현재의 가계가 감당할 수 있을지, 취약한 차주(借主)는 얼마나 가파르게 증가할 것이며, 이들의 부실을 과연 금융회사들은 감당할 수 있을지, GDP대비 가계부채 비율 104.3%로 조사대상 36개국 중 글로벌 1위 가계부채 위험 국가 대한민국, 가계신용잔액 2000조원을 향해 폭증하는 위험천만한 오늘의 대한민국 현실을 냉정하게 되돌아볼 때다.

| 가계신용잔액 2000조 원을 목전에 둔 대한민국
직장인 김대출 씨는 2021년 말 소위 ‘영끌’을 통해 집을 장만했다. 전용면적 84㎡ 중형아파트를 12억8582만 원에 매입했다. 대출은 LTV 상한인 4억3716만 원 전부를 끌어 썼다. 대출을 일으킬 당시 이자율은 3.9% 비거치 원리금 상환방식으로, 매월 상환액은 209만 원이었다. 맞벌이 부부로 월 소득이 600만 원에 달하기 때문에 다소 부담은 되지만 이전보다 빠듯하게 살면 13억 원에 달하는 내 집을 가질 수 있었다. 그런데 갑자기 대출이자가 치솟기 시작했다. 2021년 대비 1.6%가량 오른 대출이자로 월 상환액이 248만 원까지 급등했다. 미국발 금리인상 뉴스가 남의 일로 여겨지지 않는다. 연말에는 7%까지 이자율이 상승할 것이란 전망도 괜한 우려가 아닌 상황이다. 7%까지 오르면 상환액은 291만 원, 소득의 절반이다. 자동차 할부금과 아이 둘 사교육비만 200만 원이 넘는데, 남은 돈으로 생활한다는 것은 거의 불가능에 가깝다.
우리나라의 기준금리는 2021년 7월까지만 해도 0.5%였으나 8월 이후 1년간 7차례에 걸쳐 2%포인트 인상됐다. 기준금리가 2.5%까지 올라온 건 2014년 7월 이후 8년 만이다. 그러고도 한국은행은 연말까지 기준금리 3%까지의 인상 가능성을 열어뒀다.
앞선 사례는 부동산 정보 플랫폼 직방이 2020년 1월~2022년 4월 서울 전체 아파트 매매거래 12만2465건(계약일 집계기준)을 표본집단으로 시뮬레이션 한 결과를 재구성한 가상 시나리오다. 가상이기는 하지만 표본집단의 아파트 매매가격, 금리 조건, LTV 상한기준선 등 현실조건을 촘촘히 반영한 시뮬레이션으로, 이와 비슷한 사례의 채무자들이 상당할 것이다.
외환위기 이후 몇 차례 조정을 거치긴 했으나 대한민국 부동산시장은 소득의 몇 배에 달하는 상승으로 서민과 중산층에게 허탈함과 공포심을 안겨줬다. 오죽하면 “번 돈을 전부 쓰지 않고 모아 집을 사려면 거북이만큼의 수명이 필요하다”는 서글픈 개그가 등장했을까. 특히나 집값 상승이 비정상적이기 때문에 정부에서 집값을 잡을 것이라 믿으며 무리한 내 집 마련을 미뤄뒀던 사람들, 혹은 이제 막 사회에 진출해 돈을 벌기 시작한 사회초년생에게 지난 몇 년간의 집값 폭등은 공포감을 지나 분노심을 갖게 만들었다. 이러한 사회적 분노가 영끌로 이어져 무리한 내 집 마련의 팬데믹마저 형성됐다. 마침 초저금리 시대였고 금융권은 대출 증가로 사상 최대의 수익을 창출하면서 대출 영업에 혈안이 됐다.
영끌은 단순히 내 집 마련이라는 소박한 꿈을 위한 것이 아니었다. 실거주 목적이 아닌 고수익 실현을 위해 전세를 끼고 집에 투자하는 갭투자가 부동산 시장의 가격 상승에 불을 붙였다.
부동산 시장은 기본적으로 수요와 공급의 흐름에 따라 가격이 변동된다. 수요가 공급을 초과하면 가격이 오르는 것이고, 반대로 집을 사려는 사람보다 주택 공급이 더 많아지면 집값이 안정되거나 하락할 것이다. 그러나 부동산 시장의 수요와 공급, 그에 따른 가격결정은 일반적인 소비재와 같이 단순하게 흘러가지 않는다. 주택 수요가 필요에 의해서만 결정되는 것이 아니기 때문이다. 부동산에 대한 수요는 대체 수단이 없고 절대적이기 때문에 내 집을 갖지 못하면 타인의 부동산을 임대해서라도 수요를 충족해야 한다. 이런 이유로 무주택자에게는 집이 필요에 의한 수요, 즉 실수요이겠으나 다주택자에게는 임대 수익을 얻거나 매매 차익을 남기는 투자수요이기도 하다.
실수요에 의해서만 부동산 시장이 작동한다면 대한민국에서는 더 이상 집값이 오르지 않고 오히려 하락하는 것이 정상이다. 그러나 그동안의 부동산 시장의 비이성적인 가격 상승은 투자수요를 끊임없이 확대해 왔다. 심지어 실수요자들조차 내 집 한 채 가격이 상승한 만큼 차익을 실현할 수 없음에도 불구하고 상승폭만큼 돈을 벌었다는 믿음을 가졌다. 이러한 믿음은 보통 사람들에게 무리해서라도 집을 사야 한다는 신념을 갖게 만들고, 그 무리한 주택 구입은 금융시장에서 가계 부채 폭등을 불러왔다. 요컨대 수요가 수요를 만들고 그 수요에 의해 폭등하는 집값이 투자수요를 만들고 투자수요는 다시 영끌을 만들어 내는 것이다.
갭투자는 더 나아가 부동산 임대 시장, 전세시장의 가격 상승까지 야기한다. 갭투자 자체가 영끌의 대표적인 투자 유형일 수 있다. 자기 자본이 충분치 않은 사람이 전세가 비율이 높은 부동산을 매입해 적은 자기자본으로 부동산 투자 수익을 노리는 것이다. 가령 3억 원짜리 집을 전세 계약 2억7000만 원을 끼고 구매하면 자기 자본은 3000만 원만 필요하다. 그 집의 시세가 1년에 5000만 원가량 상승했다면 자기 자본 3000만 원으로 연 5000만 원의 수익이 발생하는 것이다(여기에서 갭투자의 실제 수익률은 세금도 고려해야 하고, 가격 상승 이후 매각했을 때 정확히 계산될 수 있다). 언뜻 기가 막히게 ‘힙한’ 투자 테크닉처럼 여겨진다.
이처럼 갭투자자들은 소자본으로 타인의 자본, 즉 전세금을 지렛대 삼아 단기간에 높은 투자 수익을 챙길 수 있다고 여기는 것이다. 그러나 이 갭투자는 자신이 실제 거주하는 주택을 별도로 소유하고 있는 경우, 즉 1주택을 소유하고도 일정 이상의 자본을 동원할 수 있는 사람만 접근할 수 있는 방식이다. 따라서 갭투자는 다주택 소유자, 혹은 투기가 가능한 자산가들이 해오던 투자 방식이다. 갭투자는 일반적인 부동산 투자에 비해 리스크가 크다. 가격이 상승 추세일 경우에만 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있고 전세 수요 흐름이 원활해야 한다. 만에 하나 전세입자의 계약이 만료된 시점에서 기존 세입자가 더 이상 전세 계약을 원치 않는데 새로운 세입자를 구하지 못한다면 낭패를 겪을 수 있기 때문이다. 이를 일컬어 ‘역전세’라고 한다. 역전세가 발생하면 깡통 전세가 되고 전세금을 돌려줄 만한 자기 자본이 충분치 않을 때 세입자에게 피해를 입히는 건 물론이고 소유주는 말 그대로 파산 상태에 이른다. 따라서 일종의 유동성 위기가 큰 투자 방식이다.
그런데 최근 영끌 열풍은, 이처럼 위험한 갭투자에 대해서도 과감한 투자를 서슴지 않게 만들었다. 유동성 위기에 대비할 수 있는 자산가들의 과감한 투자는 이해할 수 있지만, 2030 청년들의 영끌 갭투자는