대출전쟁 : 복잡한 부동산 규제 속명쾌한 대출 전략

김도후

저자:김도후
모기지랩(대출연구소)소장

대한민국에서부동산대출의현장과이론을동시에꿰뚫고있는몇안되는전문가다.서울과학기술대학교토목공학과를졸업하고,건설사시공팀과자산관리팀을거쳐PF대출심사역으로일했다.수백억규모의사업장을분석하며금융의구조를몸으로익혔다.하지만진짜공부는따로있었다.직접부동산투자에나서며다양한대출을받아봤고,모기지랩을운영하며수천명의실제대출케이스를마주했다.

직장인,자영업자,다주택자,신용이낮은사람들,저마다의사정과조건속에서대출이삶을어떻게바꾸는지를곁에서지켜봤다.대출은단순한금융상품이아니었다.대출은삶이었다.그게모기지랩을만든이유다.정보가없어서,아는사람이없어서불필요한피해를보는사람이너무많았다.대출로인해피해를보거나불이익받는사람이줄어들길바라는마음으로,교육을중심에두고운영하고있다.

현재는금융사대출모집인으로활동하면서자산운용사IB전문위원도겸하고있다.이책은그모든현장의기록이다.

프롤로그,전쟁은이미시작되었다004

·2025년6월27일,총성이울렸다004
·대출책을쓸수밖에없었던이유005
·왜우리는대출전쟁에뛰어들수밖에없는가?006
·대출전쟁의진정한승자는누구인가?007

chapter01아무도말하지않는대출의진실011

·무리한빚은치명적인리스크다012
·계층을이동하는부의3가지사다리015
·좋은빚과나쁜빚을구별할줄모르면파산한다018
·돈의가치가떨어지는과정024
·통화량과아파트가격의상관관계030
·에셋파킹해야하는아파트추천033

chapter02대출전쟁에서승리하는방법039

·내가사고싶은아파트040
·LTV,DTI,DSR!다른건몰라도이것만은알자044
·대출은어떤요소로구성되어있을까?053
·대출한도늘리는11가지전략064
·1초만에주택구입자금대출한도구하는방법095
·전세퇴거자금대출-갭투자자의새로운위기099
·대출전쟁에숨어있는부비트랩102

chapter03승자들의대출활용법107

·부채를자본으로바꾸는사람들108
·승자들의사업자대출활용법111
·건물주대출가이드라인124
·개인사업자VS법인사업자,건물주에게유리한것은?136
·연예인건물주사례140

chapter04대출전쟁의역사를알면미래가보인다147

·2025년,대출규제의정점148
·역대정부의대출정책과부동산시장153
·2026년,규제는계속된다169
·규제시대에살아남는대출설계전략174

chapter05대출전쟁실전사례183

·주택담보대출(아파트)실전준비184
·주택담보대출실전사례190

에필로그,책을마치며229

부록
주택담보대출소득공제완전정리234

·소득공제란무엇인가234
·주담대를받으면소득공제를받을수있다235
·과세표준구간별절세효과236
·금리유형별소득공제한도237
·실제절세효과계산사례238
·주기형vs혼합형-유불리판단기준239
·세금계산기초공식242
·대출상담전체크리스트243
·대출자필서명시필요서류244
·자금조달계획서작성양식246

“좋은빚을활용해삶을윤택하게만드는승자가될것인가?”

『대출전쟁』은끝없이변화하는대한민국의부동산및금융정책속에서대출을어떻게전략적으로활용해야하는지심도있게짚어낸완성도높은실용서입니다.이책은단순히LTV,DTI,DSR과같은대출용어를사전적으로나열하는데그치지않습니다.대신,2025년에발표된6·27,9·7,10·15대책등최신대출규제의흐름을정확히분석하고이를돌파할수있는실무적인계산법을14가지실전사례와함께제공합니다.

특히개인의가계자금대출을넘어비주거용부동산에적용되는사업자대출과임대업이자상환비율(RTI)등고도화된전문영역까지아우르며,자본주의사회에서부채를자본으로전환하는핵심원리를명쾌하게서술했습니다.실용비즈니스와경제분야도서로서독자들에게즉각적이고현실적인금융해결책을제시한다는점을이야기하고있습니다.

구성

Chapter01.아무도말하지않는대출의진실:통화량(M1,M2)이기하급수적으로증가함에따라돈의가치가하락하는인플레이션의기본원리를설명합니다.내주머니를채워주는'좋은빚'과비우는'나쁜빚'을철저히구별해야하며,인플레이션을방어할수있는핵심지역아파트에'에셋파킹'할것을권장합니다.

Chapter02.대출전쟁에서승리하는방법:대출심사의뼈대인LTV,DTI,DSR과새로운제한요소인스트레스DSR의개념을구체적인계산법과함께분석합니다.생애최초대출활용,정책대출(디딤돌·보금자리론)이용,장래소득반영등실질적인대출한도를최대치로늘릴수있는11가지실전전략을제시합니다.

Chapter03.승자들의대출활용법:오피스텔,상가,근생빌딩등비주거용부동산에폭넓게적용되는사업자대출의특징과임대업이자상환비율(RTI)공식을상세히다룹니다.빚을지렛대삼아자산을매입하고,임대수익을창출하여부채를온전한자본으로전환하는상위10%의투자방식을연예인실전사례등을통해입증합니다.

Chapter04.대출전쟁의역사를알면미래가보인다:노무현,이명박,박근혜,문재인,윤석열정부를거쳐2025년이후의현정부까지역대부동산및대출규제정책의사이클을분석합니다.향후DSR규제가더욱촘촘해지고대출한도에엄격한'캡'이씌워질것을예측하며,국세청에증빙가능한소득을꾸준히늘려가는것이대출양극화시대의생존전략임을역설합니다.

Chapter05.대출전쟁실전사례:갑종근로소득원천징수영수증을활용한신입사원,카드인정소득으로DSR을해결한주부,전세퇴거자금대출한도계산등14가지의구체적이고현실적인실전사례를수록했습니다.각상황별로최적화된맞춤형해결책을제시하여독자들이자신의상황에대입하고응용할수있도록구성했습니다.