Ⅰ.배경및목적
▶주택공급위주의정책에서주거복지위주의정책으로의패러다임변화
○1960년이전전쟁으로인한주택복구를위해국가주도적인주택공급정책이펼쳐짐.1960년이후주택의공급-건설-관리등의법체계를구축하고민간도주택공급을시작하였으나,급속한경제성장과서울로이주하는사람의증가로서울지역의심각한주택난을해결하기위해「대한주택공사법」제정등주택공급위주의정책을펼침
○최소한의인간다운삶을보장하기위하여주거복지향상을주목적으로하는「주거기본법」이제정되었고,같은법제2조에서주거권을명시적으로규정함으로써,주택공급위주의정책에서주거복지로변화를천명하였음
▶안정적이고효율적인주택공급시스템운영을위한주택공급관련법령과정책의종합적분석이필요함
○주택은인간의기본적인권리이며‘쾌적한주거환경조성’은헌법에명시된국가의책무임
○과거「주택법」을일반법으로하여주택의건설,공급,관리,주택자금,주택의거래등주택공급에관한전반적인내용을규정하였으나,하나의법률에선언적·세부적·기술적인사항을포괄적으로규정하여시장에서요구하는내용을적시에반영하지못하는비판이제기되었음
○이에따라「주택법」을분리하는입법이추진되었고,그결과2015년「주거기본법」을중심으로하여주택공급법체계가구성되었으나,정책이폐지되거나새로이시행되는경우주택공급에관한규정들이제·개정되었으며,주택공급법체계의면밀한검토없이특별법,일반법에복잡하게규정하고오히려신속한주택공급에한계가발생하고있음
○주택공급정책은역대정부의기조,정치적으로추구되는방향성에따라선호하는정책유형으로변화하였고,정권이교체될경우기존정책의방치,폐지로인하여정책의효과성이떨어졌다는지적이있음
○이와같이잦은관련법의제·개정과정책의변화를추진해왔음에도불구하고부동산양극화에따른사회갈등심화와같은주택공급측면에서의문제는미결상태로현재에이르고있음
▶이에본연구에서는안정적이고효율적인주택공급시스템운영을위해주택공급관련법령의종합적분석을통한개선안을도출하였음
○이를위해주택공급관련법령뿐아니라정책을대상으로하여이를공시적·통시적관점에서분석하였음.이를통해주택공급관련법체계의일관성,법령-정책간정합성등을종합적으로살펴보았음
○이때저출산·고령화가구에대한대국민인식등변화된사회구조적측면역시고려기준으로설정함으로써,변화된미래사회에대응가능한법령개선안을제안하기위해노력하였음
○주택공급법체계의체계정합성과지속적인주택공급의안정성을확보하여실효성있는주택공급정책의목적달성을통해국민의쾌적하고안정적인주거생활의확보에기여할수있도록노력하였음
Ⅱ.주요내용
▶우선국내외주택공급관련법령내주택공급의무관련조항을검토함
○우선국내의경우,「대한민국헌법」,「주거기본법」,「주택법」,「공공주택특별법」,「민간임대주택에관한특별법」등주택관련법령을검토하였음.특히헌법제34조,제35조및「주거기본법」제2조에명시된‘국민의쾌적한주거생활보장’,‘인간다운생활의권리’의조문을통해국가의주택공급의무를확인하였음
○「주거기본법」제2조에서는쾌적하고안정적인주거환경에서인간다운생활을할권리를주거권으로명시하고있고,「공공주택특별법」에서는공공주택의공급의무를규정하고있으며,「민간임대주택에관한특별법」에서는국가와지방자치단체는민간임대주택의공급의확대,주택품질의제고,조세를감면하도록하여주택공급의무를이행하기위한지원을규정하고있음
○국외의경우,UN사회권규약에명시된‘적절한주거’의7가지기준(점유에대한법적안정성,서비스,물자,인프라에대한이용가능성,비용의적정성,거주가능성,접근성,위치,문화적적절성)에서보편적으로기본적인주거환경이갖추어야할요소를도출할수있었음.
○이는앞서국내관련법조문에서나타난주거환경이갖추어야할쾌적성,안정성을구체화하기에적합한기준으로확인됨
○이처럼국내외에서‘주거’는매우기본적인인간의권리로인식되고있으며,국민이쾌적한주거환경에서생활을영위하기위해국가는환경을조성할책무가있음을법제도적으로명시하고있음
▶다음으로현행주택공급법체계를분석하였음
○현행주택공급법체계는「주거기본법」을중심으로주택의건설·공급은「주택법」,임대주택의공급은「공공주택특별법」,「민간임대주택에관한특별법」,주택의관리는「공동주택관리법」,주거안정을위한「장애인·고령자등주거약자지원에관한법률」등으로규정되어있음
○주택공급의절차와주체,주택공급지역을기준으로‘주택공급절차’는주택공급계획과주택공급으로,‘주택공급주체’는공공과민간으로,‘주택공급지역’은외곽과도심으로구분하였음
○‘주택공급절차’에따라분석한결과,주택공급계획은「주거기본법」상주거종합계획을비롯하여각개별법에서공공주택공급·관리계획,주거지원계획,도시·주거환경정비기본계획등을규정하고있는데,주거종합계획과의연계규정의미비,계획수립시실태조사,14일이상지역주민공람,지방의회의견등의견청취규정이미비한것으로확인됨
○‘주택공급주체’에따라분석한결과,주택공급은공공성과영리성을기준으로공공주택과민간주택으로구분할수있으나,주거복지향상으로주택공급패러다임이변화하였고,공공임대주택공급시민간건설사의참여가증가함에따라양자의구분이어려워지고있음
○‘주택공급지역’에따라분석한결과,외곽지역에관한법률에서는국가균형발전을기조로인허가의제,규제특례,이주기관등에대한융자,주택우선공급,교육및의료시설의설치등혜택중심으로규정되어있고,도심지역에관한법률에서는인허가의제,특례를중심으로규정하고있으면서,소규모일수록절차를간소화시키고있음
○종합적분석결과,‘특례중심의기형적법체계’,‘기본법-일반법-특별법간관계정립의어려움’,‘지방자치단체의공급역할미비’,‘주택공급법제간충돌,중복’등의문제점이나타남
▶다음으로주택공급정책,그영향을살펴보았음
○노무현정부는주택공급의공공성을강화하려고하였으나,주택시장의개입으로오히려과열되었고,이명박정부는규제완화를통한활성화정책을추진하였으나주택시장의근본적인문제점해결에는부족하였으며,박근혜정부는경기회복중심의주택공급정책을펼쳤으나,무주택저소득층의주택구입지원은다소미흡하였다는지적이있음
○문재인정부는투기수요근절을위한규제강화정책이펼쳤는데,조세저항이유발되어수도권주택가격의폭등을야기하였고,이번윤석열정부는주택공급과관련조세감면의제시,이명박정부,박근혜정부와유사한주택정책의형태를보이고있으나,정부구성의초기임을감안하여야함
○이와같이역대정부의주택공급정책을통시적으로그변화를살펴보았는데,주로‘투기억제-규제완화’의사이클이순환하는양상을보이고,우리나라는임대주택거주자가40%에이를만큼정부의주택공급정책에의존하고있음
○하지만정부는‘필요’한곳에주택공급을하는것이아니라‘효율’이좋은곳에주택공급을추진하고있고,수도권과지방자치단체의불균형이초래되어실수요자가주택공급정책의혜택을적기에받지못하고있음
○앞서살펴본주택공급관련법령및정책을연계검토한결과,‘지속적인주택공급시스템의부재’,‘주택공급법제도의복잡화와불명확한체계’,‘불분명한주택공급이해관계자의역할’등의문제점이도출되었음
○현재주택공급정책및근거법령의개정이빈번하게이루어지고있으나,여전히주택시장에해당법이적용되기까지시간이걸리는문제로인해안정적인주택공급사업추진이어려워지고있음
○그러므로주택공급관련전반적인시스템개선을위해서는선제적대응방안의일환으로관련법령을개선할필요가있음
▶마지막으로지금까지살펴본내용을종합하여주택공급법제도의문제점을확인한뒤,개선방안을모색함
○현행주택공급의문제는‘주택공급현황대응에초점을둔법제도미련에따른법시행과적용의혼란및중복’으로귀결됨.즉현행주택공급법제도는눈앞에당면한문제해결을위한즉시적제·개정이이루어져,제도운영에서의혼란을야기함
○주택공급이정부의기조에따라기존정책이방치되거나폐지수순을밟아정책의효과성이떨어짐에따라정책수립시효과,영향을면밀히파악하고주택공급에대한수요와대상,적정공급목표를명확히함
○산발적특별법과일반법의관계가모순되는규정으로인하여주택공급법체계의체계성이떨어짐에따라이를정비함
○공공주택사업자및민간주택사업자등주택공급이해관계자의역할을명확히하여주택공급정책의목적을효과적으로달성함
○주택공급시적절한이윤율을산정하여민간주택사업자의경제적이익과주택의공공성을조정하여주택공급가격을안정화하고,중장기적으로개발이익공유제도도입을검토하고,개발이익사유화방지를위한법률을개정함
○타법률에산재된주거정책에관한계획을「주거기본법」과주거종합계획과상호연계하여체계정합성확보함
○노후공동주택에대한정밀안전진단면제를통해공공재개발사업과공공재건축사업을신속히추진하여주택공급을안정화함
○이를해결하기위해본연구에서는단기적으로는‘지속적인주택공급시스템구축및공급의일부편중화지양’,‘복잡한주택‘개발이익공유를통한주택공급’,‘장래주택공급수요및가구구조변화고려’,‘주택공급의법적체계성및안전성마련’,‘주택공급에중점을둔법령체계구축’의대안을제시하였고,장기적으로는‘신규공급인위적공급규제지양’,‘개발이익사유화방지법률개정’,‘주택정책관련데이터등의종합관리’,‘주택공급에대한중앙정부의권한이양’등을제시하였음
Ⅲ.제언및기대효과
▶국민의쾌적한주거생활환경조성을위해다음과같이시간적절차에따른해결방안을제안하였음
○우선단기적으로는주택과관련된여러법령간일관성및정합성을높이는방안으로의법제도개선이필요함.이때「주거기본법」이현행법령에서주거정책에관한최상위법률로선언되고있으므로,해당법령이주거관련정책을포용하는방식을채택할수있음.또한주택과관련된여러정보를통합적으로관리할수있는시스템을마련하여주택공급정책의실효성및일관성을높임
○다음으로장기적으로는변화되는사회구조로인해발생할수있는문제를미연에해결할수있는방향으로의법제도개선이필요함.이를위해「주택공급에관한규칙」에공급우선순위를부여하는세대개념을변화된인식을반영하여재정립하여야함.이외에도불균형적인주택공급문제해결을위해‘일반공급선정및가점제도재검토’,‘특별공급수요세분화’등의해결방안을검토해볼필요가있음
▶본연구의결과는안정적부동산시장운영을실현하여궁극적으로서민의,국민의주거복지를실현하는데일조할수있을것으로기대됨
○‘주거’는우리가일상생활을영위하는데기본이되는요소로써본연구결과를통해국민에게헌법과‘주거권’에서보장하고있는쾌적하고안정적인주거환경을조성하는데기여할수있음
○주택공급법령과정책의체계성과일관성을확보하여주택공급정책의효과성을높이고,안정적인부동산시장을실현하여국민의주거복지를달성하는데기여할수있음
