윤형환,표상록,윤경백,토마스,커리어짐
저자:윤형환
한국공인회계사로삼정회계법인및미래에셋자산운용부동산팀을거쳤다.국내외다양한자산에대한재무실사및펀드운용경험을가지고있다.실무교육플랫폼인커리어짐을운영중이며,업계에진출하고자하는이들에게실전적인교육을제공하고자노력하고있다.커리어전환및진입을위한멘토로도활동한다.
저자:표상록
건설업에서금융업으로직종을전환하며,느끼고고민했던흔적을담고자하였다.서울대학교건축학과를졸업했고현대건설,미래에셋자산운용에서근무하였다.오피스,물류센터,골프장,주거등상업용부동산의투자개발,운용,시공,인허가등다양하고전문적인경력을가지고있다.부동산개발전문인력,투자자산운용사,건축기사등의자격을보유하였다.
저자:윤경백
서강대학교경제학과를졸업하였고현재국내대형자산운용사에서근무중이다.국내오피스및물류센터의운용업무부터시작해현재는부동산투자개발업무를담당하고있다.학교를졸업한후바로업계에서근무를시작하며실무와학교교육사이에엄청난차이가있다는것을깨달았다.그래서업계에진출하려는후배들을위해이를조금이라도줄여보려는목표를가지고있다.
저자:토마스
서강대학교를졸업하였고,미래에셋자산운용을거쳐모운용사에서상업용부동산투자및운용업무를담당하고있다.업계에진출하고자하는젊은이들에게커리어계발을위한실무적인지식의전달자를넘어,일과삶그리고부(富)가조화될수있는삶의조언자를꿈꾼다.
저자:커리어짐
십수년의정규교육과정을거쳐회사에입사하지만,많은사람들이입사후업무에적응하는데어려움과시행착오를겪는다.커리어짐은‘누군가이시행착오를먼저겪었을텐데,그경험을공유해줄수없을까?’라는생각에서출발했다.업무능력을끌어올리거나커리어전환이필요한이들을위한커리어상담과더불어실무와가장가까운직무교육을제공하고있다.
프롤로그부동산자산운용사에서의실무에관한모든것을담았습니다
PART1부동산자산운용사의개요
012부동산업계와역할구분
012자산운용사란어떤곳인가
014자산운용사의부서구분
015집합투자업자Ⅰ투자자Ⅰ대주Ⅰ판매사
Ⅰ신탁업자Ⅰ사무수탁사의차이
019AM,LM,PM,FM이란무엇인가
021기본용어
021상품구조를알아보자
027펀드를구분해보자
031면적및건축관련용어를알아보자
039건축용어및법규체계는어떠할까
048부동산투자전략
048코어(Core)
048코어플러스(CorePlus)
049밸류애드(ValueAdded)
049오퍼튜니스틱(Opportunistic)
050상업용부동산투자시장
050상업용부동산이란?
052대표지역구분
059상업용부동산시장의현주소
PART2부동산투자의검토
064예비사업성검토
064예비사업성검토
065딜소싱[Bidding(입찰)vsOffmarket(수의계약)]
066예비펀드레이징
069CA(비밀유지약정)과매도인의인포메이션
메모랜덤(투자설명서)
070시장조사,사업성검토및재무모델의작성
073매입의향서제출및우선협상대상자의선정
075양해각서체결및실사
075양해각서체결(매매계약을체결할때까지)
077실사기관의선정그리고수수료
080매매계약의체결
080자산양수도(Assetdeal)vs.주식양수도(ShareDeal)
그리고사업양수도(BusinessTransfer)
084매매계약의당사자
085매매대상및가격조정
088계약금,잔금그리고유보금
089거래선행조건,진술및보장,확약
091손해배상
092거래종결과정산
096대출약정및주주간계약
096대출약정의개요및주요거래조건(TermSheet)
097금리의산정및수수료의종류
099대출약정의구성
102프로젝트펀드vs.블라인드펀드그리고투자기본계약과
주주간계약
102개요
103자기자본투자유형(프로젝트펀드vs.블라인드펀드)
PART3부동산자산의운용
108개요
109실물자산의운용프로세스
110영업수익
A.임대관리에사용되는주요용어┃B.임대차계약의과정
149영업비용
A.PM/FM비용┃B.수선유지비┃C.재산종합보험/승강기
보험┃D.제세공과금
158수익자및대주관리
A.수익자관리(이익분배)┃B.대주(대출기관)관리
┃C.운용현황보고업무
170개발자산의운용프로세스
171CM선정
172설계사선정
175시공사선정
178PF(ProjectFinancing)란?
180예산검토ONTENTS
PART4부동산자산의매각
184개요
186매각의프로세스
186임차인유치및관리
187매각예상현금흐름산출
A.갭레잇(CapRate)을활용한매각가산출
B.매각성과보수측정┃
C.분배예상현금흐름의추정┃D.REF해지및
잔여재산분배┃
E.사업자등록폐업신고┃F.잔여재산분배및
해지신고
부록Part1수익성분석-재무모델의작성
192재무모델의정의와최종산출값
192재무모델의정의재무모델의활용과산출값
194재무모델작성기초와A&R(Assumption&Result,가정과
결과)작성하기
198자금조달가정작성하기
199시트구성202자금조달가정엑셀에작성해보기
209투자가정작성하기
209시트구성211자산매입가정엑셀에작성해보기
부록Part2엑셀기능,함수및세금요약
217재무모델작성을위해필수적으로익혀야할엑셀기능
217리본메뉴
219빠른실행도구모음사용자지정
220수식값분석을위한단축키
225복사붙여넣기와참고하기
227재무모델작성을위해필수적으로익혀야할엑셀함수
227EOMONTH함수
228부등호함수,TRUE/FALSE
229IF함수
230MOD함수
231투자단계별부과세금요약
232취득및개발단계
233운용단계I매각단계
234SUPPLEMENT1알아두면유용한실무관련팁
262SUPPLEMENT2알아두면유용한자기소개서작성법
현직실무자들이알려주는성과를극대화하는실전기술
취준생및회사의모든것이낯선신입사원,
아직일이손에덜익은부동산펀드매니저들을위한실무서
‘파트1.부동산자산운용사의개요’에서는부동산금융업에대한이해를위해업계에어떤회사들이있는지살펴보고,상업용부동산을이해하는데필요한기초지식에대해설명한다.더불어부동산자산운용업계의개요와필수적인기초용어&지식을위주로다룬다.
‘파트2.부동산투자의검토’에서는투자가실제로진행되는과정-잠재투자물건에관한예비사업성검토부터매매계약및대출약정,거래종결과정산-까지의전과정에대해설명한다.양해각서및매매계약서등중요한협약/계약서에서반드시다뤄주어야만하는조항(term)들을알아본다.
‘파트3.부동산자산의운용’에서는다음과같은내용을다룬다.투자검토를마치고자산의매입을완료하게되면그다음부터는운용의영역이다.자산의운용역시투자와매각못지않게중요한과정이다.
‘파트4.부동산의매각’에서는매각의기본적인과정과어떤부분에서투자와달라유의해야하는지와같은부분을다룬다.
그리고마지막‘부록(Appendix)’에서는투자단계에서필요한재무모델링과실무에도움이되는엑셀기능들에대해다루웠고,,업무에도움이될만한웹사이트소개와더불어부동산자산운용업계에입사를희망하는분들을위한자기소개서작성시주의점에대해서도알려준다.
이책을통해적어도‘부동산자산운용사란이런일을하는곳이구나’하고알게될것이다.철저히실무를이제막시작했거나부동산자산운용사에입사를희망하는이들을위한개요서의눈높이로쓰였다.그래서실용적인팁이많이담겨있으며,적어도‘부동산자산운용사란이런일을하는곳이구나’하고알수있다.이처럼상업용부동산업계흐름을이해하는데도움을준다.특히부동산자산운용사에입사를희망하는이들에게유용하며,저연차사원에게는든든한사수역할을해줄것이다.
책속에서
부동산펀드를통한분양사업이가능할까?
부동산업무를하다보면실물투자를많이하지만,시장이좋을때는다소리스크가높더라도높은수익률을거둘수있는개발사업을많이진행한다.특히,분양사업을접목하여부동산개발하는일이많다.신탁형부동산펀드로분양은일단원칙적으로불가하다.회사형부동산펀드또는PFV를통해분양사업을진행하는경우가많은데,그이유는다음과같다.
1)분양사업은신탁사에신탁을맡겨진행하는것이대부분인데,신탁형부동산펀드의경우이중신탁문제가발생할수있다.
2)부동산펀드설정후1년이내자산매각이불가한데,토지매입후1년내선분양이진행된다면자산매각(=분양)으로해석될수있다.
3)후분양조건으로회사형펀드를설정한사례는존재한다.
4)펀드의하위기구로PFV를설립하여출자하는형식으로진행할수있다.p.26
국토공간계획의체계
우리나라국토공간계획의체계는공간적위계에따라크게1)국토및지역계획2)도시계획3)건축계획의3단계로구분할수있다.먼저,국토및지역계획은국토를이용하고개발하거나보전할때미래의경제적ㆍ사회적변동에대응하여국토가지향하여야할발전방향을설정하기위한계획이다.국토및지역계획의종류로는「국토기본법」에의한국토계획,「수도권정비계획법」에의한수도권정비계획,「국토의계획및이용에관한법률」에의한광역도시계획이있다.도시계획은도시전체의미래모습을고려하여바람직한공간구조를설계하고이에필요한규제나유도정책또는정비수단등을마련하여도시를건전하고적정하게관리하기위해수립하는계획을말한다.도시계획은상위계획인국토및지역계획에서정한방침을구체화하고,하위계획인개별건축계획의지침역할을한다.도시계획은도시기본계획과도시관리계획으로구분되며(군의경우군기본계획과군관리계획으로지칭),그밖에도시의일정한구역을개발하고관리하기위한계획인「도시및주거환경정비법」에의한도시ㆍ주거환경정비기본계획,「도시재생활성화및지원에관한특별법」에의한도시재생전략계획등을수립하여도시를관리한다.건축계획은도시ㆍ군관리계획에따라실제건축물을건설하기위한계획으로서집단또는개별건축물의건설시필요한구조나설비등실질적이고구체적인사항을포함한다.p.39~40
매입의향서제출및우선협상대상자의선정
수의계약거래에서는매도인과단일잠재매수인과직접협상을진행하는일이대다수이므로우선협상자선정절차없이양해각서를체결하고실사및매매계약을체결하게된다.그러나입찰을통해다수의잠재매수인을대상으로매각이진행될때에는좀더복잡한과정을거친다.입찰일까지매입의향서를제출한잠재매수인을대상으로복수의최종후보군ShortList을선정하고해당최종후보군을대상으로인터뷰를진행하여매입의향서의내용을검증한뒤,우선협상대상자를선정하게된다.
매입의향서는매도인이잠재매수인을우선협상자로선정할수있도록아래의내용이신빙성있게준비되어야한다.매도인이복수의최종후보군을선정한뒤에시장에모종의경로로입찰자별입찰가정보가유출되는경우가종종있다.일부매수인이이를전략적으로이용,매입금액을상향조정하거나매입조건을완화하여결국우선협상대상자로선정되기도한다.p.73
제소전화해
제소전화해는제소,즉‘소송을하기전화해를해둔다’는뜻이다.임대차계약등을바탕으로제소전화해조서를작성,변호사를통해법원에접수한다.법원에서심사후(임대차계약은사적계약인데,이보다상위법률인상임법？상가건물임대차보호법-등에위배되는조항이있는지확인한다)일종의판결문인‘제소전화해조서’를받을수있다.다만임차인에게너무불리하다고판단이되거나,상임법을위반한조항들은삭제될수도있다.예를들어,임차료를1기만연체해도임대인은해지할수있다는조항이있다고해보자.임대차계약서에이렇게적는것자체가문제가되지않으나,상임법제10조8에따르면임차인의차임연체액이3기에달하는때에임대인이계약을해지할수있도록되어있다.즉,임대차계약보다상위법인상임법에서연체의기수를임대차계약보다높게정하고있어해당조항은무효이고임차인은1기연체로는해지당하지않게된다.
통상펀드/리츠가건물을소유한경우제소전화해는임대차계약에서기본옵션으로요구하는일이많다.문제가생겼을때굳이재판으로가지않고임대차계약체결,입주와동시에제소전화해조서를접수시키고,문제가생기면이를바탕으로바로연체에대한명도등집행접수를더욱빠르게할수있기때문이다.다만오피스임차인들과는제소전화해를임대차계약서조항에넣지않는경우도있다.프라임오피스를운영하는경우누구나이름아는임차인일때임차인에게제소전화해를요구한다면임차인이기분나빠할수도있다.다만임차인의재무상태등이악화될것으로예상되거나현재좋지않다면기본적으로이러한임차인을받지않는것이현명할것이나,불가피하게계약을체결해야할때오피스임차인의경우에도안전장치의하나로임대차계약체결과동시에제소전화해를접수할것을추천한다.p.123~124
재무모델작성을위해필수적으로익혀야할엑셀함수
①EOMONTH함수
재무모델은일간기준이아닌‘연간’또는‘월간’기준으로작성한다.‘연간’은가정이단순하여초기투자검토단계에서작성하며,본격적인투자검토에돌입하면‘월간’으로모델을짜게된다.월간으로짤때,주의해야하는점은‘기준이되는날은매월의말이라는점’이다.따라서특정달의기중에발생한일들은모두월말에발생한것으로가정한다.Eomonth함수는기중의날짜를월말로변환할때쓰이며,월간모델을짤때유용하다.p.227
-EOMONTH(startdate,months):특정달의마지막날짜구하기
startdate:기준이되는시작날짜,months:이전(-)또는이후(+)개월수
예:)Eomonth(2022/11/11,0)=2022/11/30
Eomonth(2022/11/11,1)=2022/12/31
Eomonth(2022/11/11,12)=2023/11/30
Eomonth(2022/11/11,-1)=2023/10/31
펀드,리츠등을운용하다보면절대놓쳐서는안되는일정-임대차만료시점,이자지급일,분배지급일등？이생긴다.한개의펀드만운용하면이기한을놓치는경우가많지않은데,다수의펀드를운용하다보면놓치는일도생길수있다.따라서위에언급한중요한일정은아웃룩의일정기능을활용하여,최소2일전에는리마인드알림이뜨도록한다.서류의준비도마감기한보다일찍시작하는것이좋다.항상2영업일정도는여유를둔다.자료요청기간에미리요구서류들을스캔하여확인받아두고,당일엔확인된서류원본을제출한다.특히대출약정을체결하는경우인출선행서류로기본적인회사별등기부등본,법인인감증명서부터시작해서준비하고제출해야하는서류가많다.대출기관들이만족하지못할경우추가서류가필요할수도있는데,이를당일에제출하고확인받을경우추가서류를준비할시간이물리적으로부족하다.
또한대출기관들이대부분금융기관이므로펀드의명의로대출받게될경우준비해야하는고객확인서류같은것이있다.대규모대출을받을경우대출기관이많아지고,그에따라준비해야할서류도비례하여증가한다.이서류들역시최소일주일전에각대출기관들로부터서류를교부받아날인하고,2영업일전에는스캔본을제출해서이상이없는지확인받는다.
확정일자를당일받아야하는서류가있을경우적어도17시까지는공증사무소에도착할수있도록한다.사실이일정을미리조절해서16시경에는날인과서류확인등을모두마치는것이좋다.하지만현실적으로대출약정을체결해보면알겠지만대출인출일당일시간을마음대로조정하기는쉽지않다.그렇다고하더라도확정일자날인이필요한경우일정을서둘러야한다.공증사무소는대개빠르면17시,평균적으로17시30분에서18시경문을닫기때문이다.공증사무소가닫아확정일자를받지못하는일이생기지않도록한다(사전에공증사무소와협의를통해늦게방문하는것에대한양해를구하는것도방법이다).p.245~247
지원동기:자신의논리를보여줄것
자신만의논리를찾고이를보여주기위해서는‘왜?’라는질문을계속던져야한다.‘왜금융권에지원하게되었는가?왜운용사에지원하게되었는가?왜부동산인가?왜이회사인가?’와같이업에서부터질문을시작해회사까지좁혀야한다.아래에이와관련한간단한예를들어보았다.
Q.왜금융권을선택했는가?
A.‘나’라는사람의가치가가장높아질수있는업을선택하고자했다.내지식과경험을활용해가장큰가치를만들어낼수있고인정받을수있는곳이금융권이라판단해금융권취업을목표로했다.
Q.왜부동산분야에지원하게되었는가?
A.부동산이인적자원측면에서후발주자가진입하기힘든분야라고판단했기때문이다.부동산분야는종합학문으로경제/회계/건축등다양한분야의지식이필요하다.어느하나만잘안다고해서부동산분야의전문가가될수없다.따라서다양한분야를배우는데거리낌이없도록다양한흥미를가지고있어야하며,해당분야마다일정수준이상의전문성을갖추기위해타분야보다초기에많은노력이필요하다.이러한이유로부동산시장의인력공급은비탄력적이고,이로인해나의가치가쉽게떨어지지않게된다.p.264~266