셀프스토리지 : 상업용 부동산의 신대륙

남성훈

저자:남성훈
학력
건국대학교영상학과
건국대학교부동산대학원
경력
㈜아이엠박스코리아대표
㈜비엑스인베스트먼트대표
수상
2024년행정안전부장관상
2023년중소벤처기업부장관상
홈페이지iambox.co.kr
블로그blog.naver.com/hoon_smile
blog.naver.com/iamboxkorea
인스타그램@iamboxkorea
유튜브youtube.com/@iamboxkorea

004PROLOGUE왜지금,셀프스토리지인가?

CHAPTER1진화하는창고
014보관을넘어생활인프라로
019비즈니스가된창고,셀프스토리지
025보관의현대적해석
030삶을저장하는새로운방식
036글로벌시장에서검증끝낸뉴이코노미
044깨어나는한국시장

CHAPTER2상업용부동산新트렌드
054달라진공간의가치와역할
064부동산‘순수의시대’의종말
070품질과서비스로승부하는시대
076공실공화국의그늘
084공실문제를해결할구원투수의등장
091일본에서목격한한국의미래

CHAPTER3한국시장의기회와과제
104셀프스토리지개척자들의도전과실험
113지하창고에서시작된아이엠박스의꿈
122공간비즈니스의새로운공식을쓰다
130급변하는한국셀프스토리지시장의지형도
140해소되는규제이슈
Techcolumn기술과만난비즈니스인텔리전스
:미래스마트셀프스토리지가있는풍경

CHAPTER4셀프스토리지와자산의미래
166창고에서미래자산으로
172대형화하는미국셀프스토리지리츠
181새로운투자처로떠오른아시아
188아시아셀프스토리지의선진실험실들:일본,홍콩,싱가포르
204국민연금의투자가한국시장에불러올파급효과
213도시재생과역세권활성화사업
224침묵의시장에다가오는자본

232EPILOGUE새로운기회와성장궤도의앞에서
236참고문헌

지금한국의상업용부동산시장은공실문제로휘청이고있다.‘공실폭탄’,‘공실지옥’이라불리는참혹한상황속에서임대인과건물주의고통은날이갈수록심해지고있다.그한편에서준공된지수십년된노후상가는임대수요가거의사라져사실상수익률제로의사각지대로전락한상태다.

불행하게도공실문제의앞날은그다지낙관적이지않다.상업용부동산시장이공급과잉상태인데도서울을비롯한수도권은물론이고지방중소도시에서는여전히지식산업센터와대규모상가건물이올라가고있다.상가를보유한개인투자자,자산운용사,시행사모두‘이공간을어떻게써야할지’에대한해답을찾지못하는상황이다.

이복잡한문제들을하나로연결하면결국떠오르는키워드가하나있다.바로셀프스토리지다.주거공간은좁아지고,공실은늘어나며,현대인의라이프스타일은점점더많은물건과유연한공간을요구한다.셀프스토리지는‘창고’라고부르기에부족할만큼다층적인역할을하고있다.단지창고산업의진화가아니라도시가살아남는하나의방법이됐다.투자자에게는유망한수익형부동산투자처로서,임대인에게는안정적인수익원으로서,사용자에게는공간스트레스를줄이는일상의인프라로서작동한다.셀프스토리지는도시구조의압력을완충하는완전히새로운해결방식이다.

나아가셀프스토리지는도시재생의훌륭한처방전이기도하다.오랫동안비워진상가,쓸모를잃은지하공간,찾는사람이없는노후건물은도시에짙은그늘을드리운다.이들이다시쓰이기시작할때비로소도시는활기를되찾을수있다.그런의미에서셀프스토리지는낡은자산을다시작동하게만드는최소단위의도시재생수단이될수있다.도로를뜯고마스터플랜을짜는대규모개발이아니라작고빠르게,하지만확실하게도시의쓰임을회복하는도구가될수있다.

미국,유럽뿐아니라일본,싱가포르와같은아시아국가에서는이미편의점과같은생활밀착형시설로자리잡았다.미국전역에서영업중인셀프스토리지시설수는5만2,000여개로추정되며스타벅스,맥도날드,던킨등미국5대식음료프랜차이즈시설을합한수와거의같다.가까운일본도셀프스토리지시설수가패밀리레스토랑시설수를앞지른지오래며,이제는편의점을위협하는수준으로성장하고있다.

이들나라에비하면한국셀프스토리지시장은아직걸음마단계다.도시화와고령화,1인가구증가등비슷한상황에놓인일본보다한국은1인당주거면적이더좁다.그런데도셀프스토리지시장규모는일본의9분의1에불과하다.다른시각에서보면그만큼한국셀프스토리지시장의잠재력이풍부하다고할수있다.

이책은셀프스토리지를공간과자산,기술과문화가교차하는지점에서새롭게해석한다.단지짐을맡기는공간이아니라쓸모를재구성하고삶의여백을만드는시스템이자,미래의유망한비즈니스모델이자부동산투자처인셀프스토리지라는신대륙으로독자들을이끌어줄것이다.