공유지분 투자 비밀 노트

공유지분 투자 비밀 노트

$38.00
Description
감정평가사가 알려주는
천만 원으로 수익 내는 소액 특수 경매!
최근 다소 얼어붙은 부동산 경기와 각종 정부 정책의 무풍지대라고 불리며 경매 시장에 대한 관심이 높다. 그러나 경매 투자를 하려면 큰돈이 있어야 하고, 일반인들이 진입하기에 어렵다는 인식 또한 강한 것이 사실이다. 이 책은 1,000만 원이 안 되는 소액으로도 얼마든지 가능한 특수 경매, 특히 비교적 접근이 쉬운 지분 경매를 통해 소액으로 낙찰받아 꾸준하고 안정적인 수익을 낼 수 있는 방법을 소개한다. 특수 물건은 권리상 하자나 법적인 문제만 해결하면 바로 수익이 실현된다고 착각하는 사람들이 많다. 그러나 중요한 것은 이러한 절차적인 문제가 해결되어도 마무리가 안 되어 어쩔 수 없이 보유하게 되는 물건이 있는 반면, 문제 해결이 안 되더라도 잘 팔리는 물건이 있다는 점을 아는 것이다. 결국, 하자의 해결 여부와 상관없이 마무리가 가능한 돈이 되는 물건, 어렵지 않게 팔 수 있는 물건을 선별하는 능력이 필요하다.
이 책은 비교적 접근하기 쉬운 지분 경매를 시작으로 어려울 수 있는 법 관련 지식은 물론, 지은이의 오랜 감정평가사의 경험을 녹인 적절한 사례를 통해 쉽게 이해할 수 있도록 구성했다. 지속적인 수익을 원하는 사람, 투자금이 소액이라 고민인 사람, 공유지분에 관심은 있지만 두려워서 시작하지 못하는 사람, 소액 특수 경매를 어떻게 시작해야 할지 몰라 고민인 사람, 실전 사례가 궁금한 사람, 평생 꾸준한 재테크를 원하는 사람 등에게 이 책을 추천한다.
저자

차건환

저자:차건환
현)감정평가사무소운영
서강대학교공공정책대학원졸업
공·경매투자(약20년)
감정평가사,공인중개사,주택관리사
네이버카페‘차건환의돈쭐경매’운영cafe.naver.com/donzzul22
메일주소:counsapp@naver.com
전)스피드옥션‘사례로풀어보는법원경매감정평가서분석’강의
전)캠퍼스부동산스쿨‘특수물건의수익실현특강’
전)패스트캠퍼스‘특수물건심화사례과정담당’
현)차건환의돈쭐경매‘기본경매및특수경매’강의진행
저서-《감정평가사가알려주는정년없는부동산경매》,《스타트소액특수경매》,《법정지상권-투자비밀노트》

목차

01.공유지분의개념15
01-1.공유지분의개념16
01-2.공유의성립16
01-3.지분의처분및제한17
01-4.지분권자의권리18
※대법원2009.12.10.선고2009다54294판결(부당이득금반환)18
영동2017타경1686(1)-기존지분권자의전형적인답변서및준비서면19
01-5.유증,사인증여21
포항2020타경35831-부담부증여를알고매수해줄사람을찾는다22
광주2015타경16222-주택수를고려한토지,건물지분물건은경쟁이덜하다25
진주2016타경6667(2)-입지가불량하더라도사줄사람만확실하다면26
01-6.상속우선순위28
※민법개정전후상속비율30
춘천2017타경6548-재혼후친양자입양제도33

02.공유자간의법률관계35
02-1.공유물의관리및보존36
02-2.공유물의처분·변경38
02-3.공유물에대한부담(보증금반환채무의성질)39
※불가분채무,불가분채권39
※(진정)연대채무-가분채무-일부의이행을청구할수있다(불가분채무와의차이)40
02-4.대금분할을위한논리41
원주2018타경3580-대금분할의논리를제공하는판결41

03.공유의주장45
03-1.지분의대외적주장46
03-2.공유관계의대외적주장47
03-3.공유자의우선매수청구권(공유자우선매수신고제도)48
남원2017타경1633-일부지분권자의공유자우선매수신청53
대전2015타경19063-채무자의상속인이자지분권자의공유자우선매수신청54

04.공유물의분할57
04-1.분할의자유58
광주2022타경61992합유등기60
04-2.분할의방법62
군산2017타경4148(2)-채무자의지분을매수한기존지분권자63
※소송승계(소송인수)67
04-3.구체적인분할방법69
04-4.토지분할최소면적71
여주2019타경34614-토지분할최소면적72
※법령상의토지분할최소면적규정74
04-5.대금분할의엄격한요건및해결책76
인천2011타경4232-지분근저당후공유물분할청구77
04-6.현물분할판결에대한항소이후대금분할80
공매2015-17452-001-현물분할판결항소이후대금분할판결80
04-7.분할의효과82
※상속재산분할의소급효와제3자의보호범위(대법원2019다249312판결)82
※권리의하자(민법)84
※물건의하자(민법)85
속초2020타경11310-변론종결이후가등기의효력87
광주2020타경13708-변론종결이전가등기의효력88

05.공유지분물건의권리분석89
※물권의변동-물권의취득,변경,상실을총칭90
※물권의변동과등기91
※물권변동의종류91
춘천2022타경1196-아는만큼보이는물건94
※형식적경매(청산)-한정승인+청산절차97
※특별한정승인기간99
※상속포기100
제천2021타경1208-이해관계인분석으로는입찰의매력이없는물건

06.공유지분의낙찰후인도103
06-1.공유자105
06-2.임차인(관리행위에의한임대차계약)106
06-3.관리행위에의한임대차인지여부107
공매2016-02321-003-현실은관리행위에의한임대차계약일확률이떨어진다107

07.공유지분의배당문제111
07-1.지분경매시임차보증금의배당(관리행위에의한임대차계약)112
07-2.과반수미만의지분권자와임대차계약을체결한경우의배당요구113
07-3.공유지분에대한근저당설정후에전체지분에설정한용익물권의처리113
07-4.과반수지분권자와계약한임차인의경매신청권113

08.공유지분의해법115
공유지분의처리순서도116
※민사소송의종류118
※민사소송의기본원칙119
※비송사건이란?122
논산2006타경4614(2)-수익은시간을먹고자란다123
원주2018타경502698-형식적경매를대비한지분낙찰가율126
부산2016타경104837-지분낙찰후공유물분할소송이후형식적경매129
※부동산처분금지가처분신청서131

09.구분소유적공유관계133
09-1.개념134
09-2.구분소유적공유관계의약정효력134
09-3.구분소유적공유관계와법정지상권135
09-4.구분소유적공유관계가경매에의해제3자에게승계되기위한요건136
※구분소유적공유관계가낙찰자에게승계되기위한요건137
순천2022타경1654(1)-실상은구분소유이나경매시표상은되지않음138
공매2010-00094-001-구분소유적공유관계도아니고최소분할제한면적에걸림139
09-5.구분소유적공유관계의해소141
09-6.구분소유적공유관계의해소사례142

10.적용사례143
진주2016타경7622-낙찰이후가족이매수함144
전주2016타경5875-점유하는형제인지분권자가매수함146
의정부2016타경27910-좋은물건이라모두입찰하는물건148
광주2016타경6680-이럴거면전회차에단독낙찰이100번낫다150
통영2015타경6755-이때까지만해도전형적인물건의입찰가는한끗차이였다151
강릉2015타경4398-공유자우선매수때문에포기하지는말자153
서산2016타경276-낙찰이후노모가매수함156
여주2019타경7421-형식적경매까지진행하다취하158

출판사 서평

지분경매노하우와실전사례분석으로
고정수익의창출을돕는책

특수경매에서공유지분이론이나판례등을공부하다보면법적으로생소하고어려운부분에부딪힐때가많다.지은이는이책한권만잘이해하면학습이가능하도록이론과실전사례를적절히넣어총10장으로구성했다.1장‘공유지분의개념’에서는공유지분의기본개념과지분의처분및제한등을알아본다.2장‘공유자간의법률관계’에서는공유물의관리및보존,처분과변경등에대해알아보고,관련판결도살펴본다.3장‘공유의주장’에서는지분의대외적주장과공유자의우선매수청구권등을알아본다.4장‘공유물의분할’에서는분할의구체적인방법,법령상의토지분할최소면적규정,대금분할,현물분할판결에대한항소이후대금분할,분할의효과등을담았다.5장‘공유지분물건의권리분석’에서는물건의변동과등기,형식적경매,특별한정승인의기간,상속포기등을살펴보고,6장‘공유지분의낙찰후인도’에서는공유자,임차인등에대해알아본다.7장‘공유지분의배당문제’에서는지분경매시임차보증금의배당,과반수미만의지분권자와임대차계약을체결한경우의배당요구등을공부해본다.8장‘공유지분의해법’에서는공유지분의처리순서와민사소송,비송사건에대한개념을파악해보고,9장‘구분소유적공유관계’에서는구분소유의개념,구분소유적공유관계의약정효력과법정지상권,해소사례등을살펴본다.마지막10장의‘적용사례’에서는다양한실제사례를통해지금까지배운내용을적용해보고,완벽히이해할수있는코너를마련했다.공유지분과특수경매에가까워지는기회가될것이다.

책속에서

공유자는자기의지분을자유롭게처분할수있다(민법제263조).지분처분금지(持分處分禁止)의특약(特約)을하더라도당사자간에만유효한채권적효력을가질뿐이며,그러한특약을등기할방법도없다.다만,‘집합건물의소유및관리에관한법률’에의한구분건물의공용부분에대한지분,대지사용권에대한지분은전유부분과분리해처분할수없다.

복수의권리자가소유권이전청구권을보존하기위해가등기를마쳐둔경우자신의지분에관하여단독으로그가등기에기한본등기를청구할수있으며,그가등기원인을매매예약으로했다는이유만으로가등기권리자전원이동시에본등기절차의이행을청구하여야한다고볼수없다(대법원2002.7.9.선고2001다43922,43939판결).

지분을양도하거나지분에담보권을설정하는것과달리지분에지상권,전세권등의용익물권을설정하는것은일물일권주의에반하고공유물전체에영향을미치므로공유자전원의동의를필요로한다.용익물권의설정은그효과가공유물전체에미쳐실질적으로공유물전체를처분하는결과가되기때문이다.
⇒지분을양도하거나저당권설정을하는데는동의가필요없다.
---p.17

1.등기부분석
1)김○3/7,김○휘2/7,김○경2/7상속(2011.3.4)
2)아들지분2/7경매진행(2015.9.9)
3)채권자가뒤늦게아들의사망을알고김○씨를상속인으로대위등기(2015.11.9)
4)김○이공유자우선매수로낙찰이되었지만법원에서뒤늦게자격이안되는것을알고불허가결정(2016.5.16)
5)채권자가상속인을김○에서시어머니인김○희로신청착오를이유로정정신청(김○과채권자교감)
6)김○은떳떳하게공유자의자격으로공유자우선매수신청을하고매각허가결정
⇒최고가낙찰자는등기부분석과공유자우선매수제한사유만잘알았다면입찰법정에서집행관에게이의제기를해서낙찰받을수있는사건이었다.즉,아는만큼보인다.
---p.54

1.협의성립
1)공유자가낙찰자의지분인수
2)낙찰자가공유자지분인수
3)공유자들이합의해서제3자에게처분후수익청산
4)낙찰자의지분에상응하는공유물에대한사용료를청구
2.협의불성립
※부당이득반환청구소송
1)타인지분의가압류를신청한다.
2)공유물을사용·수익하는공유자를상대로임료청구소송을제기한다.
3)임료에관한판결후다른지분소유자를상대로강제경매를신청한다.
4)만일물건이좋다면매수인은공유자우선매수권을행사해나머지지분을취득할수있다.
※공유물분할청구소송
1)타인지분에대한처분금지가처분을신청한다.
2)공유물분할청구소송후경매를통해투자금액을회수하거나아니면경매에직접참여해낙찰받을수있다.
기본적인주의사항
①공유물분할에의한형식적경매로진행시공유자우선매수권이인정되지않는다.
②공유물분할경매는형식적경매의절차를밟기때문에등기상의근저당권이나가압류등제한사항이말소되지않고인수된다.
따라서관할법원에말소여부를확인하고참여해야낭패를보지않는다.
대다수법원은형식적경매임에도등기상의부담을말소해주기도한다.
③저렴하게낙찰받아야하며,경우에따라오랜시간이소요될수있다는점을인지해야한다.
---p.117