미래의 고급 일자리, 주택 가격을 결정한다 : 직주근접, 미래 부동산 투자의 핵심 키워드

심형석

심형석



현재미국IAU(InternationalAmericanUniversity)의교수(ChairofKoreanTrackProgram)로국내최대의부동산중개플랫폼인에스테이트클라우드(우대빵부동산중개법인의지주회사)의부동산연구소와가맹사업본부장을맡고있다.전국경제인연합회,한국건설산업연구원,부동산114등에서일했으며,영산대학교부동산금융학과부교수,성결대학교교수를역임했다.직방,부동산114,소비자연맹등의자문위원으로활동했다.



현장과학교에서두루얻은지식과경험을사회에환원하는중이다.이를통해많은이들이부동산시장을제대로바라볼수있는안목을키우고,자신만의자산관리방법을만들기를기대한다.부동산만이아니라자산시장전반에서폭넓은시각을가지려고노력중이다.



지은책으로는《성공부동산중개사무소창업》,《초규제시대,부동산투자의정석》,《누가뭐래도서울아파트를사라》,《진보정권시대대한민국부동산의미래》,《부자되는주택임대사업》,《스타들의부동산재테크》,《재개발재건축지금사도될까요?》,《아파트제대로고르는법》,《월세받는부동산제대로고르는법》등이있다.



이메일:prof.hsshim@gmail.com

밴드:https://band.us/@wolse

프롤로그5

1장.왜직주근접일까요?
직주근접,미래주택시장의바로미터입니다13
2030세대는직주근접단지를선호합니다18
직주근접은상가도춤추게합니다20
저출산이도심집중을강화합니다25
MZ세대는어디에살까요?30
기업에는물어봤나요?반도체특화단지유감35
하이퍼로컬이뜹니다!39
팬데믹재택근무,직주근접이바뀔까요?43
줌타운(ZoomTown)이뜰까요?47
직주근접이왜중요할까요?가구증가율이위험하기때문입니다52
부동산양극화한국만의문제일까요?56

2장.어디를사야할까요?
주거선호지역은왜바뀌지않을까요?63
판교,이제강남과경쟁합니다68
천지개벽,마곡지구73
용산은강남을넘어설수있을까요?76
삼표레미콘공장이떠나면성수동이좋아질까요?80
광교로기업들이몰려듭니다83
왜송도아파트가많이오를까요?86
세종시,공공의직주근접에서민간의직주근접으로91
서울아파트는가장좋은안전자산입니다94
서울,거주인구는줄었지만생활인구는늘고있습니다98
서울아파트의요새(Gated)화102
일본에서도계속오르는부동산107
강원도에서배우는부동산투자의실패학111

3장.잘못된정책
공급부족이아니라필요한주택이부족한것입니다119
GTX가뚫리면경기도외곽이좋아질까요?123
신도시개발은빈집만늘립니다129
인구감소보다청년층인구유출이더큰문제입니다133
실버타운을짓지않으면137

4장.부동산투자,어떻게할까요?
갈아타기지금이최적입니다145
부동산의‘소음’과‘신호’를제대로파악하는법149
부동산매수는기술,매도는예술입니다153
당신의아파트는누구와경쟁합니까?158
아파트가격의움직임은갭메우기160
부동산양극화는개인의발전을부릅니다164
수요가늘어나는부동산에투자하십시오169
역세권의중요성이커집니다173
상급지이동으로부동산자산의구매력가치를유지해야합니다179

5장.다시기본으로
지금은시황보다는매물에집중할때입니다187
DSR유감190
아파트커뮤니티과잉시대193
차없는거리는행복할까요?197
‘부모은행’,주택수요를자극할까요?201
임대주택을넣는다고소셜믹스가될까요?205
집은소득을모아서사는것이아닙니다209
월세시대,사모펀드진출에대비해야합니다213
주거구독서비스,활성화될까요?217
아파트매물이늘어난다고가격이떨어질까요?221

에필로그225

미래부동산투자의핵심키워드,
직주근접의중요성을알려주는책

인구감소시대를극복하는주거선택의기준은무엇일까?침체되고혼란스러운부동산시장에서도흔들리지않는부동산투자의원칙은무엇일까?이책은총5장에걸쳐그답을찾아본다.1장‘왜직주근접일까요?’에서는미래주택시장의바로미터라고할수있는직주근접의중요성을새대,인구,기업문화,부동산양극화,저출산문제등다양한각도에서짚어본다.2장‘어디를사야할까요?’에서는주거선호지역이바뀌지않는이유와더불어마곡지구,판교,용산,성수동,광교,송도,세종시,서울,일본,강원도등구체적인사례를통해어떤부동산을사야할지살펴본다.3장‘잘못된정책’에서는주택부족문제,GTX,신도시개발,청년층인구유출,실버타운등의측면에서정책적인문제점이무엇인지짚어본다.4장‘부동산투자,어떻게할까요?’에서는지금이부동산갈아타기의최적기인이유,부동산의‘소음’과‘신호’를제대로파악하는법,역세권의중요성,상급지로이동해야하는이유등을알아본다.마지막5장‘다시기본으로’에서는시황보다는매물에집중해야하는이유,집은소득을모아사는것이아닌이유,아파트매물이늘어난다고가격이과연떨어지는지에대해생각해본다.절대변하지않는부동산투자의원칙만제대로알고있다면실패없는부동산투자에한걸음다가갈수있을것이다.

책속에서

30대는실수요성향이큽니다.실수요의경우비교적작은평형을매입합니다.서울에서발생한전체거래중에서40제곱미터이상~85제곱미터이하의비중은무려75.6%에이릅니다.물론제도적수혜도있습니다.특례보금자리론이대표적입니다.30대실수요자들이주택시장을주도하면서일자리의중요성은더커지고있습니다.
국토교통부가조사한‘2020대도시권광역교통통행량조사’에따르면직장인의평균출근시간은52분,퇴근시간은59분이걸렸다고합니다.이렇게통근시간이길어지면정서적,신체적행복감이떨어지게됩니다.대한의학회지에발표된논문에의하면출퇴근에1시간이상이소요되면의학적으로유의미한수준의정신건강악화가일어나는것으로나타났습니다.통근시간이길어지면수면시간과여가시간이줄어들고,출퇴근에서겪는소음및타인과의접촉등이행복감을줄어들게만듭니다.
일자리가많은지역은주택거래도활발합니다.2023년상반기주택시장이지역별로차별화가크게나타나고있지만,일자리가풍부한지역을중심으로반등의움직임이큽니다.양질의고급일자리가주택수요를창출하고,결과적으로거래량과매매가격에도좋은영향을준것으로판단됩니다.
-p.15

날씨:비가후드득후드
MZ세대들의주거이동에관한실태조사를보면‘직주근접을위해혹은직장변동(취직,전근)때문’이라는응답이가장많고,두번째로많은응답또한‘교통이편리하고입지가좋은지역으로가기위해서’라고합니다.따라서절반이상의MZ세대들이집을옮기려는가장큰요인은직장이라고해석할수있습니다.투자목적과교육환경때문에주택을구입했던베이비붐세대에비해MZ세대는실수요자가많이분포하기때문에직장과의접근성을가장중요하게여기는것으로파악됩니다.이는과거베이붐세대와는다르게직장에서는초과근무를시키기가쉽지않고,맞벌이부부가많은점등을고려하면직주근접이라는부동산시장의대명제는더욱크게다가옵니다.
부동산시장에서‘직주근접’보다더강력한투자격언은없습니다.주택시장에서직장의영향력은상당합니다.내집마련조건에서직주근접이중요시되면서주택구매여력이높은전문직,연구직,대기업직장인등이많은업무밀집지역의주거가치는계속올라갈수밖에없습니다.직장에서퇴근후여유로운시간을보내려는라이프스타일의변화가직장과주거지가가까운직주근접을더욱가속화시킬것입니다.
-p.32

‘갈아타기’란주식시장에서도회자되는전략중하나입니다.보유하고있는종목보다상승잠재력이높은종목을발견해보유주식을매도하고상승잠재력이높은종목으로전환해나가는것을말합니다.주식시장에서갈아타기를할때유의할점은주가의등락이엇갈리는상황에서매도한종목의주가가상승하고매수한종목의주가가하락할경우에는이득이아닌손실을자초할수도있다는것입니다.따라서주식시장이보합이나약세권에있을때갈아타기가유리합니다.
아파트시장에서도이런논리는정확히적용됩니다.현재부동산시장의최대화두는똘똘한한채입니다.새정부가들어서면서문재인정부의잘못된부동산정책을해소하기위해노력하고있지만,법을바꾸는것은어렵기에한계가많습니다.따라서당분간똘똘한한채에대한수요는늘어날가능성이큽니다.
-p.145

서울주거선호지역의아파트는전국상위5%내외의자산가가매입할가능성이큽니다.문제는이들의자산규모가상당하다는점입니다.투자상담을해보면상상을초월하는자산을보유한분들도꽤됩니다.이들이똘똘한한채로집중하고있다는것은끊임없는갈아타기를통해우리들도주거선호지역으로이동해야한다는말입니다.자산가들의말과행동을유심히살피는것이여러분들의투자의사결정에는가장중요합니다.입으로투자하는흔히말하는부동산전문가들과현실을도외시하고편향된정보만을제공하는학자모두투자자의롤모델(RoleModel)은아닙니다.
지금부동산시장은상승의하반기입니다.이때의전형적인특징은차별화입니다.상승의상반기에는수도권외곽지역마저올랐습니다.별것아닌호재에도민감히반응하는것이상승의상반기에나타나는특징입니다.상승의하반기에는오를아파트만오르는실적장세가펼쳐집니다.그동안의유동성장세는사라지면서어지간한호재에도반응이무뎌지게됩니다.주식시장도마찬가지지만보합이나약세권에있을때가갈아타기를적극적으로시도해야하는시점입니다.자산가가되고싶은분들에게물어보고싶습니다.당신은지금똘똘한한채에집중하고있습니까?
-p.148

지역과단지별로차이가있지만평균적으로실거래가는20~30%정도하락했습니다.문제는앞으로도더가격이떨어질것인가의여부입니다.시장을긍정적으로바라보면더이상의하락은없을것이라고예상하지만무주택자는부정적으로시장을바라볼수밖에없는위치에있습니다.과거보다더오른금리와주택가격은판단을보류하게만듭니다.
하지만지금은주택시장의동향보다는매물에집중하는것이필요합니다.최근주택시장에대해바닥인가무릎인가의논란이있지만이는시황에불과합니다.매물은바닥인것도있고무릎인것도있습니다.즉아직도더떨어져야하는매물도있지만더이상떨어지기힘들만큼하락한매물들도있습니다.매물의개별성이극대화된상황이라는말입니다.
어차피주택의거래는일대일매칭입니다.주택시장에는다수의매수자와다수의매도자가존재하지만거래가체결되는순간에는하나의매수자와하나의매도자가있을뿐입니다.지금은숲보다는나무를봐야하는시간입니다.타이밍보다는매물에집중하는것이좋습니다.30%이상이하락한진성급매물을선택하게되면바닥이냐아니냐의논란에서자유로워집니다.앞으로주택시장이더하락할것인가아닌가에쓸데없이신경쓰지말고좋은(가격이많이하락한)매물을선택하는것이최선입니다.
-p.188