누구나 알고 싶어 하는 아파트 투자 방법 : 10년 10만 번의 단톡방 질문을 통해 알게 된
구만수
저자:구만수
부동산학박사/도시계획기술사
국토도시계획기술사사무소대표
영산대학교부동산학과초빙교수(현)
(국립)한국해양대학교경제산업학부겸임교수(전)
동국대학교사회과학대학원부동산학과외래교수(전)
한국공인중개사협회부산지부공법전임교수(전)
(사단법인)한국도시계획기술사회상임이사(전)
(사단법인)한국도시계획가협회이사(전)
부산광역시지방산지관리위원회심의위원(전)
부산광역시건축위원회심의위원(전)
부산광역시해운대구건축위원회심의위원(전)
부산광역시강서구도시건축공동위원회(전),영도구,북구도시계획위원회심의위원(전)
울산광역시도시주거환경정비기금운용위원회심의위원(전)
경상남도창원시민원조정위원회/창녕군계획위원회심의위원(전)
부산대학교도시문제연구소특별연구원(전)
2016올해의자랑스러운기술사상수상/(사)한국기술사회
프롤로그4
Part1.초보투자자,처음내집마련공부방법
Q.평생을직장만열심히다니고월급이전부인줄알고살았습니다.회사동료가집을사서돈을벌었다고하는데,저는집을사는게엄두가나지않습니다.물론돈버는공부도해본적이없습니다.처음집을사는공부를하려면어떻게하는지도모르겠습니다.알려주시면감사하겠습니다22
A.다른사람들은어떻게아파트를사는것인지한번알아보세요23|목적지는같지만가는방법은모두다르다24|공짜좋아하면여우를만난다27|책을통해서공부하는방법29|지인에게물어보고조언을얻는방법31|일단물건사고공부한다32|경매학원으로부동산공부하러간다34|유튜브영상으로두루두루공부해본다36|공인중개사자격증을공부해본다38|세상에공짜는없다는것을먼저깨우치자39
Part2.이것만알면부린이탈출?한방에싹정리하기
Q.안녕하세요.이제야부동산투자를공부해보려는부린이입니다.인터넷이나유튜브를찾아봐도어떤내용이옳은것인지도통모르겠습니다.부동산을공부하기위해서기본적으로알면좋은지식이있다면무엇이있을까요?무엇이든지괜찮습니다.귀기울이겠습니다44
A.이것만알아도부린이탈출이라는데…Really?45|원주민욕세권은진리46|남들이살때는이유가있다48|나빼고다부자다49|개발소식에한번,착공에한번,완공에한번오른다50|고민하는동안남들이좋은물건을다사간다51|집살때는2개씩사라53|늦게파는놈이항상더번다54|누구보다빠르게남들보다더많이55|투자하는것이위험한게아니라투자안하는것이더위험하다56|무조건싸게사라(부동산은오늘이제일싸다)58|청약이될것같냐(청약을무슨피주고사-청무피사)?60|푼돈을모아분양권65|선구매후분석67|세금이제일무섭다68|넓을수록좋고,높을수록좋다70|토박이소장님말은듣지말자72|아이들을키울수없는집은집이아니다74|모른다면학세권,역세권,욕세권중에찍어라75|욕보다무서운무관심78|현금을들고있으면똥된다79|어깨에서판줄알았는데기린이었다81|100원도잃을수없어82|점점더멀어져간다84|저층2개는고층하나를이긴다85|지금이가장싸다86|돈이인생의전부는아니지만,돈이없으면돈이인생의전부가된다88|가족은나를배신해도땅은배신하지않는다89|이해를못하시나본데당신들내려야출발한다고!91|내가자는동안에나대신일해주는부동산을가져라92|마트100원은고민해도분양권100만원은고민말아라94|오늘의매도내일의피눈물96|익절은항상옳다98|신축전세는1등아니면꼴등으로해라100|어차피오른다101|대출도능력이다103|주택가격이모두같다고하면장관님은어디사시겠어요?105|인생의20%를지하철에서보낸다고?107|수도권역세권신축은보험같은것109|미리올라야세금만더내니안팔고쭉가지고있으면어차피다오른다111
Part3.부동산시장흐름을모르면내가팔때오르고살때떨어진다
Q.신문기사나유튜브영상을보면전문가라는분들이나와서경제위기가오면아파트가격이내릴것이니사지말라고합니다.그런데제가어릴때살던아파트가격을보면참많이도올라있는데요.막상지금제가아파트를사면떨어질것같은생각이듭니다.사고싶다가도값이내려갈까망설여집니다.언제집을사면좋을까요?조언좀해주세요116
A.정말빚내서아파트를샀더라면지금여러분들은이책을읽고있을이유가없습니다117|신문기사는단한번도나에게용기를주지않았다118|집값이30%폭락해도절대안산다121|집을구매하기쉬운시기는지난600년간없었다124
Q.아파트공급이많다고하는시기에도가격이오르고,아파트공급이적다고하는시기에도가격이내리는경우가있습니다.상식적으로생각해보면공급이많은시기에는가격이내려야하고,공급이적은시기에는가격이올라야하는것이아닌가요?126
A.수요와공급은중요합니다.그런데사람마음을어떻게측정하나요?127|수요는고무줄이다128|사람의마음이란간사하다130
Q.네가도대체뭘안다고떠드는거야?인구가줄어드는건팩트잖아?인구가줄어드는데어떻게아파트가격이오를수있어?개뿔도모르는게교수는무슨교수라고132
A.7층에서불났는데5층에서뛰어내리는격입니다133|프로그래머는미래에없어지고,종이도없어진다는데134|유튜브영상잘못걸리면인생이나락으로간다138|아파트가격은숫자가아니라가오로나타난다141|개○○같은집주인,지나고보면은인이다142
Q.신혼집마련을위해열심히부동산을공부하고있습니다.교수님께서는갭투자를하지말라고자주말씀하시는데요.갭이작고투자금이적게들어가는매물이왜결과적으로큰실수일까요?매매가격과전세가격의상관관계에대해알고싶습니다.자본이적은부린이라몰라서물어봅니다.바보같은질문이라도양해부탁드립니다144
A.들이대는것도타이밍이있습니다145|전세가격이올라서인지,매매가격이떨어져서인지구분할줄알아야한다147
Q.2008년에결혼해신혼집을전세로들어갔습니다.부동산중개사무소사장님이전세금에대출이없는것을보고,전세금액과매매금액차이가3,000만원이라며강력히매수를권하셨습니다.하지만한사코거절하고그후가격이오르길래2010년외곽에아파트를매수했으나가격이내렸습니다.그래서몇년후부동산중개사무소에서집을팔지않겠느냐고전화가와서가격이회복했길래쾌재를부르고홀라당팔고,다시는집을사지않을것이라며대출몇천만원을더내서다시전세로갔습니다.그런데집을팔고보니상승했습니다.그후로트라우마가생겨집을사지못했는데집값은계속올랐습니다.그래서대안으로시골땅을샀는데시세가변동이없습니다.이렇게엇박자로만집을사고팔았는데,아파트가격이언제오르고언제내리는지알방법은없을까요?150
A.내가사면떨어지고팔면오릅니다151|인플레이션에베팅하라152|주택가격의상승요인과하락요인은무엇인가?155|하락한시기는언제였나?158|다섯차례하락기에일어났던일들162|6차하락의시작이유?돈이사라지고있다165|그렇다면아파트가격이상승할때는무슨일이일어나는가?167|어제는애국자라하고오늘은범죄자라고한다183|시중의통화량이아파트가격흐름을결정한다185
Part4.이런아파트만사라.그래야두다리뻗고편하게잘수있다
Q.부동산은아파트뿐만아니라토지,상가로돈번사람도있다던데요.교수님영상을보면이것도하지마라,저것도하지말라고하시고,아파트투자만하라고하시는데이유가따로있으신가요?다른유튜버나부동산강사들은오피스텔도수익률이높다며추천하던데요.다른것을사면안되는이유가있나요?소액투자가괜찮을것같기도한데무척이나궁금합니다190
A.말하지않을뿐,돈번사람보다손해본사람이더많습니다191|토지투자해서골병든사람은하소연할곳도없다192|대박과쪽박사이에있는꼬마빌딩과상가투자197|내돈으로월세받는오피스텔과아파텔205|자동차를짊어지고살아야하는도시형생활주택212|공짜좋아하다망하는지식산업센터217|반드시수익구조부터공부해야하는분양형호텔,생활형숙박시설222|양도소득세전혀걱정안해도되는다세대주택(빌라)227|살인자와전쟁영웅의갈림길에있는지역주택조합232|남녀노소,매매전세월세,원하든원하지않든국민모두참여하는아파트시장238
Q.교수님아파트에투자할때호재,시간,입지중제일중요하게고려하는것은뭔가요?3가지가모두중요한것같지만연관관계를말씀부탁드립니다243
A.있으면좋고없어도상관없습니다244|시간을지배하는자가투자에도성공한다245|남편은배신해도입지는배신하지않는다247
Q.지방도서울만큼좋은데가많다고생각해요.모두가서울로이사갈수도없다고봐요.그런데교수님영상이나말씀하시는것을보면서울을추천하시는데이유가무엇인가요?그냥지방에사는것도나쁘지않다는생각입니다251
A.말은제주도로보내고사람은서울로보내라고했습니다252|서울을떠나고싶어하는사람253|죽어도서울에들어가려는사람254
Q.도시에30년넘는아파트가많아지면공포가온다는데그게무슨뜻인지감이잡히지않습니다.이미30년이넘은아파트들이많은것같습니다.어떤공포일까요?256
A.아파트는단순히잠만자는공간이아니라사람다운삶을향유하는공간입니다.그래서신축아파트의니즈는시간이지날수록강렬해집니다257
Q.교수님말씀처럼핵심지좋은곳은아는데요.매우비싸요.모아둔돈이없기도하고투자는하고싶은데적은돈으로차근차근올라가는투자는없나요?알려주세요259
A.아파트투자는알고보면간단하고쉽습니다260|아파트를사지말고시장을사라261
Q.안녕하세요.교수님.제가사려고하는아파트를몇군데봤습니다.지하철역에서가까운곳에준공된지조금지난아파트가있었고요.역에서조금걸어야하지만신축아파트가있었습니다.제가가진여윳돈으로는지하철역에가까운신축아파트는무리입니다.몇날며칠고민만하고있습니다.조언부탁드립니다264
A.역세권구축vs비역세권신축?그보다더중요한것이있습니다265|신축은구축되지만입지는영원하다266
Q.교수님방송에서질문에대해답하시는것을보면,나홀로아파트보다는세대수많은아파트단지가더좋다고말씀하십니다.그렇다면나홀로아파트는사면안되는것인가요?269
A.나홀로아파트는들어오는사람보다나가는사람이많습니다270
Q.안녕하세요.부동산매수와관련해서교수님과선배님들의고견을여쭙고싶어질문을드립니다.강남핵심지10평대소형아파트와강남은아니지만20평대아파트매매선택입니다.가격은비슷한데10평대는아무래도위치가좋은대신평수가작아서고민입니다273
A.면적보다는입지가100만번중요합니다274
Q.발전하는동네에관심도높은분양예정인아파트가있는데,그옆에세대수적은주상복합아파트도주변이오르면같이오를까요?276
A.주상복합아파트란주거와상업시설이동일공간에복합적으로건축된아파트입니다277|주상복합아파트장점279|주상복합아파트단점279|주상복합아파트장점과일반아파트장점을모두갖춘단지가있다281
Q.자동차모델을풀체인지하는것처럼아파트도건축시기별로나누어진다고하던데어떤식으로구분하는지잘모르겠어요.아파트가지어진시기별로투자방식이다를것같은데요.사람들이좋아하는형태의아파트가따로있나요?284
A.대한민국아파트개발의역사를살펴보겠습니다285|1세대아파트286|2세대아파트287|주상복합아파트289|3세대아파트290|4세대아파트292
Part5.당신을부자로만들어주는것은지식보다는지혜다
Q.안녕하세요.군대제대한지얼마되지않은사회초년생입니다.질문을드릴것은집값이오르는이유를모르겠습니다.제가일하는이유는내집마련때문입니다.그것을목표로잡고,열심히일하면서살아가고있습니다.돈벌고싶다고마음대로되는것도아니고,월급받고퇴직까지일하는기간을어림잡아보니까도저히집을살수가없겠더라고요.집값은2배가되었는데내월급은왜2배가안되나요?글쓰고있는지금도현타가옵니다.부자되고싶습니다.방법을알려주세요296
A.가난한이유는화폐와돈을구분하지못하기때문입니다297|집값은2배오르는데내월급은2배오르지않는이유299|치킨1마리값이1년만에300배가올랐다301|삼성,현대를보유하고있는우리나라는다르다?304|수백년전부터노동소득보다자본소득이높았다307|나의삽질속도와포크레인바가지속도309|부자가되고싶으면지식보다는지혜가필요하다313
Q.교수님,참으로무식하시네요.만약먹을것이쌀밖에없는데쌀이투기의대상이되면약자나투자재능이없는사람은굶어죽겠죠?모든값나가는토지와부동산이먼저태어난사람것이라서나중에태어난청년은100년을일해도서울에집한칸가질수없다면그게정의로운자본주의인가요?자본주의시장경쟁은최대한같은기회를주고공정하게비슷한출발선에서경쟁을시작해야하는것이아닌가요?316
A.공정과공평은달리사용되어야합니다317|우리는100년전보다훨씬윤택하게살고있다319|왜세상에신용카드라는것을만들어서나를이렇게힘들게하나?320|새벽4시,고무벨트에손가락이말려들어가다322|세상이불공평해서내가부자가될수있다324
에필로그326|참고자료330|부록333
10년간10만번이상부동산초보자들이물어본
아파트투자에서알아야할모든것
평생직장만열심히다니고월급이전부였던사람,이제야부동산투자를공부해보려는부린이,신혼집마련을위해부동산공부를시작한MZ,군대제대한지얼마안된사회초년생에이르기까지수많은사람의다양한부동산투자에대한궁금증을이책에모두담았다.
Part1에서는처음초보자가부동산공부를하는법을살펴보고,Part2는초보자가아파트투자에서오해하기쉬운상식들을바로잡는이야기로구성했다.Part3은지난60년간의역사적사례를통해서아파트가격이오르고내리는원인을실증분석했으며,아파트시장을바라보는통찰력을키우는내용이다.Part4에서는초보자일수록다른부동산을투자하면안되는이유와아파트에투자해야하는이유를설명했고,아파트에투자할때꼭검토해야하는요인들에대해설명했다.Part5에서는부자가되고싶다면반드시알아야하는화폐와돈의구분,신용화폐시스템과통화량,내월급은2배로오르지않는데아파트값은2배가오르는이유,그리고부자가되려면어떠한행동을해야하는지를다루었다.
이책을통해국내외경제상황,부동산정책,투자자의심리,수요와공급등의요인들을복합적으로이해하고,사야할때와팔아야할때를안다면,최소한잘못된물건에투자해서실패하는경우는줄일수있을것이다.부동산초보자들의눈높이에맞춘이책으로성공투자를시작하자!