내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까? : 상가 공실 해소 전략

박균우

저자:박균우

컨설팅업체두레비지니스대표다.

경북대학교와수원대학교행정대학원에서공부했고,25년동안현장상권분석전문가로활동하고있다.지역금융기관본점,지점신규설치,점포재배치에대한상권분석컨설팅이600회를넘어섰다.병의원,치과,한의원개원상권분석컨설팅,기업의지점설치와상가시행사MD구성자문,상가투자자,소상공인창업에대한컨설팅을하고있다.소상공인시장진흥공단과장애인기업센터전문컨설턴트를지냈으며,기업과상가시행사,개원의,상가투자자,창업자를대상으로상권및입지분석에대한강의를진행하고있다.저서로는《인생2막을위한상가투자와창업》,《병의원,치과,한의원개원상권분석》이있다.

프롤로그5

1장대한민국의상권역사와트렌드
1.1980년대상권과상가-발전기13
2.1990년대상권-소비황금시대의명과암18
3.2000년대상권과상가-산업구조재편기22
4.2010년대이후상권과상가(2010~2017년)26
5.2010년대이후상권과상가(2018~2023년)30

2장.상가,건물취득의목적
1.자기목적에활용하기위한상가,건물49
2.수익형상가로의활용51
3.상가는임대수익률이높으면최고일까?53
4.상가,건물의가치평가는?58

3장.MD구성을위한상권분석
1.MD구성을위한상권조사진행과정64
2.상권구조이해의필요성71
3.배후인구의이동흐름분석90
4.배후인구와타깃인구분석99
5.직장인구와유동인구에대한이해110
6.아파트현황을통한상권경쟁력평가118

4장.MD구성전략실행
1.I.M과브랜딩전략수립126
2.수요자중심상권범위의분석130
3.조닝과상가MD구성의차이139
4.상가MD구성을위한준비141
5.타깃고객들의소비는어떻게이루어지나?146
6.MD구성을위한업종대체성149
7.층별MD구성계획실행152
8.업종대체성을위한건축물용도변경154
9.건축물준공시기의중요성161
10.MD구성을위한프랜차이즈이해164

5장.MD구성의카테고리와업종이해
1.키테넌트177
2.키테넌트에는어떤업종,브랜드가있을까?181
3.생활편의소매점(LifestyleRetail)191
4.식품점(GroceryStore,1차식품,식품가공,제조·판매)196
5.토탈라이프스타일(TotalLifestyle)숍199
6.생활비지니스(LifestyleBiz)202
7.음식점-한식,고깃집,분식주요프랜차이즈(Food-kor)204
8.음식점-일식,아세안식(Food-asia)211
9.음식점-중식(Food-china),마라탕215
10.음식점-미주식,유러피안(FoodEurope)217
11.음식점-치킨,피자,배달,도시락(FoodDelivery)219
12.주점,치킨호프(Pub)222
13.카페,커피,베이커리(Cafe,Bakery),패스트푸드226
14.뷰티&미용(Beauty)231
15.패션,의류(Fashion)234
16.메디컬(Medical),상담센터,동물병원236
17.교육(학원),스터디카페(Education)240
18.피지컬(Physical)&스포츠243
19.문화&오락(Culture&Play)246
20.전자양판점&자동차영업소(Elec&Car)248
21.공공서비스&종교(Public&Religion)249
22.아일랜드매장(IslandStore)250
23.팝업매장(PopupStore)251
24.기타업종카테고리(Etc.Store)252

6장.MD구성상가의사례분석
1.서울마포구합정동메세나폴리스-스트리트상가유형258
2.위례신도시위례중앙타워264
3.서울마곡지구발산역힐스테이트에코마곡오피스텔상가
-직장인출퇴근동선을고려한상가의MD구성268
4.김포시운양동운양프라자-신도시근린상가형272
5.서울서대문구북가좌동성공타워-뉴타운지역근린상가275
6.인천시서구아라동로뎀타워-메디컬상가유형279
7.하남시미사2동미사센트럴프라자-신도시근린상업지역283
8.하남시미사역우성미사타워287
9.서울강동구고덕그라시움근린상가4동-재건축아파트근린상가292
10.금천구시흥동리메인시티-도심거점형상가296
11.인천시서구청라라임타워-수변상가유형299
12.서울금천구가산동우림라이온스밸리지원시설-지식산업센터의지원시설(근린생활시설)305
13.김포시구래동다온프라자-유흥,숙박상가유형310
14.서울여의도동여의도종합상가314

25년베테랑상권분석전문가의
상가MD구성필승전략!

2020년초시작되었던코로나19는우리생활의많은부분을바꿔놓았다.우리일상은새로운형태로변하고있고,특히상업용부동산시장은더욱빠르게변하고있다.금리불안정성,원자재비용의급등,인건비상승으로인해건축비가과거5년전과비교했을때2배이상올랐고,여기에건설경기불황으로부동산PF시장이위축되면서대형건설사조차위험하다고한다.뿐만아니라그동안적체된상업용부동산의공실문제와더불어코로나19를겪으면서소비자들의트렌드가변화하는등상업용부동산에서는이제새로운접근의필요성이더욱커지고있다.
적절한업종구성과좋은임차인은부동산의가치에직접적인영향을미친다.그러나건설,시행사는장기적이고,안정적인활용보다는고가분양에중점을두는실정이다.중소규모의상가소유자나창업자를위한상권분석에대한정보는희소할수밖에없는이유다.이책은우리가흔히접하는상권과신도시의상가,구분상가에어떤업종을유치할때건물과상가의가치가상승할것인지알수있는흔치않은책이다.수십년간현장상권분석전문가로활동해온지은이가발로뛴상권조사와건물주,임차인의실제니즈를반영한생생한업종분석등을풍부한사례와함께담았다.상가시행을준비하는개인,법인(건설사)과상가를소유하거나,매수를염두에둔분,구분상가에투자한분,점포형창업을준비하는분이나프랜차이즈본사,관련컨설팅을하는이들에게상권과상가에대한인사이트를줄수있는상권분석,상가MD의바이블과같은책이될것이다.

잘나가는상권과상가에대한
안목을키워줄책

내상가에프랜차이즈커피숍이나편의점을유치하는것만이최선일까?상가에대해제대로된전문가가이드를받기는쉽지않은데,이책에서는상가컨설팅분야전문가로오랜시간현장에서활동해온지은이가총6장에걸쳐그답을알려준다.1장‘대한민국의상권역사와트렌드’에서는1980년대부터현재까지사회·경제적변화와그시대소비자들의라이프스타일이어떻게변해왔고,그로인해서우리상권과상가는어떻게변해왔는지살펴본다.2장‘상가,건물취득의목적’에서는목적에맞는상가와건물의활용,상가의임대수익률과가치평가에대해알아본다.3장‘MD구성을위한상권분석’에서는MD구성을위한상권조사진행과정,상권구조이해의필요성과더불어배후인구,타깃인구,직장인구,유동인구의분석과이해를다룬다.4장‘MD구성전략실행’에서는조닝과MD구성의차이,상가MD구성을위한준비,업종대체성을위한건축물의용도변경,건축물준공시기의중요성등에대해살펴본다.5장‘MD구성의카테고리와업종이해’에서는키테넌트의업종과브랜드,20개이상의MD구성카테고리와업종을구체적으로알아본다.마지막6장‘MD구성상가의사례분석’에서는서울과신도시,인천등14곳의상가안내도를살펴보며,상가MD구성사례를분석해본다.