원룸 건물, 신축사업 길라잡이 (개정판)

조장현

저자:조장현

[약력]

건축시공기술사,건설안전기사,건축기사,사업관리(PM)전문가

(주)리얼에셋앤파트너스대표/사업관리PM,부동산투자컨설팅,

롯데그룹건축사업PM,삼우CM,KCC건설근무

대형복합시설PM:아울렛/백화점등

공장,물류센터PM:캐논코리아/롯데로지스틱스/도미노피자등

오피스/주거시설PM:마포공덕동주상복합등

교육연구시설시공:한국생산기술연구원연구센터등

[학력]

연세대학교공학대학원건축공학과81기

명지대학교건축공학과

[저서]

《부동산상식을돈으로바꾸는방법》

《부장님몰래하는직장인경매의기술》

《맘고생않는집짓기사용설명서》접기

프롤로그5

PART01원룸건물의종류와수익구조
1.원룸건물의종류5가지14
2.지어진원룸건물을살때,평생속은줄도모르는업자의거짓말2가지30
3.원룸건물,살때와직접신축할때,돈이얼마나차이가날까?35
4.원룸건물,소형신축사업의수익구조38

PART02사업의성패는사업부지,토지에서결정된다
1.토지가격의적정성판단기준은?44
2.토지와관련된서류들과확인해야하는사항들48
3.토지계약전반드시‘이것’을확인해야한다51
4.토지계약서에반드시써넣어야하는사항3가지55

PART03원룸건물은얼마가있어야새로지을수있나?
1.원룸건물은얼마가있어야지을수있을까?62
2.만약당신이서울아파트1채를가지고있다면?67
(내가가진돈으로어떤원룸건물을지을수있을까?확인하는방법)
3.공사비대출의메커니즘70

PART04원룸건물신축시필요한건축관련법규기본지식
1.도로와의관계77
2.일조권사선제한88
3.건폐율,내땅에얼마만큼건물이자리잡을수있을까?93
4.용적률,내땅에건물을몇층까지올릴수있을까?96
5.주차장이건물종류를결정한다100
6.용도지역,모든땅은쓰임새가정해져있다112

PART05원룸건물사업성공의절반은설계
1.설계사무소선정을위한기본지식123
2.설계할때,건축주가해야하는사항들133
3.설계도면,건축주는이것만확인하면된다138
4.공사비절감은설계에서시작된다(설계V.E)144
5.설계가아닌그림을그리는설계사무소를조심하라153

PART06원룸건물신축시필요한인허가지식
1.건축허가의흐름158
2.인허가는4개만알면끝(건축허가,착공신고,설계변경,사용승인)164
3.내땅이대지가아니라면,개발행위허가172

PART07원룸건물신축시우량시공사를찾는노하우
1.당신이아는건축업자는건축기술자가아니다178
2.원룸건물실패의대부분은시공사선정을잘못해서다181
3.수많은건축피해자가생기는단하나의이유!192
4.시공사선정시확인해야하는사항3가지194
5.시공사계약시에반드시넣어야하는사항6가지197
6.공사범위는반드시문서로작성한다.206
7.시공사를내맘대로조종하는노하우208

PART08원룸건물신축시건축주가반드시알아야하는시공지식
1.경계측량점을지켜라213
2.가설공사란?216
3.토목공사시에확인해야하는사항220
4.기초공사시에확인해야하는사항231
5.골조공사시에확인해야하는사항236
6.조적,타일,방수공사에서확인해야하는사항242
7.인테리어,마감공사시에확인해야하는사항256
8.전기공사시에확인해야하는사항266
9.설비공사시에확인해야하는사항268
10.이5가지는건축주도직접확인해야한다271

PART09마스터스케줄작성하기
1.마스터스케줄이란?278
2.전체사업일정에서관리포인트,마일스톤관리하기280
3.마스터스케줄사례281
4.모든사업에는사업계획서가있다.283
5.사업계획서작성시반드시확인할5가지285

PART10원룸건물신축시임대전략과특화전략
1.수익률과방크기의상관관계288
2.옵션은어느선까지해야할까?290
3.엘리베이터와임대,매도의상관관계292
4.에어컨배관은매립으로!294
5.건물끼리붙어있는지역이라면,창문가림막은반투명!296
6.청소용공용수도,청소용고리와전기콘센트는잊지말자298

PART11원룸건물건축주가알아야하는필수관리지식
1.싱크대밑에물이새요303
2.배수구에서냄새가난다고할때처리방법306
3.엘리베이터가있는건물이라면반드시확인할사항308
4.보일러가작동이안될때312
5.재활용쓰레기처리314
6.청소용역업체에맡겨볼까?316
7.관리비를내지않는임차인상대하기317
8.CCTV확인하는방법319
9.자동문이고장났다면?321
10.겨울철동파방지323

PART12사업관리PM의활용
1.사업관리자,PM이란?326
2.PM의업무영역329

건축시공기술사가알려주는
원룸건물,신축사업의모든것

경제활동에서가장중요한것은‘현금흐름’이다.많은사람이월급이외에고정적인월수입혹은퇴직후의안정적인삶을위한‘현금흐름’을만들기위해서부동산투자에뛰어든다.원룸및소형건물신축사업은급변하는부동산시장속에서가장안정적이고,수익성좋은부동산투자방법으로손꼽힌다.
현재원룸및소형건물신축사업은전문기술자가아닌일반인이나부동산중개업자가한두번지어본경험을내세워전문가를자처하고상황이다.이책의지은이는건축기술계통최고등급의자격면허인‘기술사’자격을2001년에취득한정통건축기술자다.20년이넘도록대형복합시설,쇼핑몰,오피스빌딩,공장,물류센터,주거시설등을직접시공하고,전문적으로관리한풍부한경험을보유했다.다가구주택,도시형생활주택,다중주택등소규모건축개발사업도직접시행하고있는베테랑이다.이책은전문가중의전문가라고할수있는지은이가원룸및소형건물신축사업에관심이있는독자들에게필요한사업성,인허가,시공등모든정보를상세히소개하고있다.

원룸건물‘사업성검토및부지매입단계’부터
‘준공과유지관리’까지모든노하우대공개

지은이는전작인《부동산상식을돈으로바꾸는방법》에서다양한종류의부동산투자방법들과그수익구조를설명했다.이중에서안정성과수익률의측면에서볼때‘신축사업’은단연부동산투자의꽃이다.원룸및소형건물신축사업에대해높아진관심에도시중에는이렇다할소개서가마땅히없는게현실이다.이책은신축사업의첫단계인‘사업성검토와부지매입단계’부터‘설계,인허가’,‘시공사선정과공사진행’,‘준공(사용승인)과유지관리’에이르는모든단계를깊이있게다룬책이다.
서두에원룸건물의종류와수익구조를소개하는것을시작으로,토지를선정하고계약할때의유의사항을상세히다뤘다.또한,얼마를투자하고얼마를벌수있는지상세하게수익성을점검해준다.건축시공전문가답게건물신축시필요한건축관련법규기본지식을알기쉽게소개하고있으며,설계사무소선정과건축주로서꼭알아야할것들을짚어주고있다.신축시필요한인허가지식은물론,시공과관련된지식도알려주고있다.이외에도건물신축후임대전략과특화전략까지도다루고있으며,관리를위해필요한방법도구체적으로제시하고있다.
마지막으로사업관리자인PM(ProjectManager)을소개하고있는데,지은이는건물을신축하는것도자신의자산을맡기는중요한일이므로,전문가인PM의조언을구할것을권하고있다.안정적이고수익성좋은부동산투자방법으로건물신축을선택했다면,필요한모든내용과노하우가담겨있는이책을보자.특히예비새내기건축주,건물주의필독서로권한다.