인생 2막, 부동산으로 홀로서기 : 전세보증금 4,000만 원에서 95억 원 건물 매도까지

인생 2막, 부동산으로 홀로서기 : 전세보증금 4,000만 원에서 95억 원 건물 매도까지

$19.80
Description
전직 공무원, 현직 공인중개사의
부동산과 인생 이야기
자본주의 사회의 일원으로 살기 위해서는 부동산을 모르고서는 돈에서 절대 자유로울 수 없다. 현대 자본주의 사회를 살아가는 대한민국 사람이 부동산을 모른다는 것은 문맹인과 다름이 없다. 부동산을 알아야 돈으로부터 일어나는 괴로움을 알아차리고 자유로울 수 있다. 그렇기 때문에 반드시 부동산 공부를 해야 한다. 부동산 공부를 해야 돈(자본)을 알고, 돈(자본)을 가져봐야 세상을 알 수 있다. 그렇게 세상을 관조하며 내려다보고, 관찰할 수 있을 때, 인간관계에 일어나는 괴로움도 미리 알아차리고, 그 원인을 제거하고, 피할 수 있다.

저자는 공무원으로 재직하는 20년 동안 세상사 돌아가는 것에 무심했지만, 부동산을 알고 난 뒤에야 세상이 눈에 들어왔고, 부동산 공부를 한 뒤에서야 인생을 어떻게 살아야 할 것인가에 대해 진지하게 생각해보게 되었다고 한다. 인생과 세상을 공부해서 깨우쳐야 한다. 인생이란 혼자서 짊어지고 가는 외롭고 긴 여정이기에 나 자신을 믿고, 나 자신에게 기대고 의지하며 뚜벅뚜벅 나아가야 한다. 그러다 보면 어느덧 홀로 우뚝 선 자신의 인생을 발견하게 될 것이다.
저자

조율

저자:조율

공무원으로29여년간재직후계급정년으로퇴직한후,현재개업공인중개사로제2의인생을펼치고있다.부동산공부를뒤늦게시작한필자는2013년조세특례제한법상양도세감면,주택수제외된송파아파트를청약해서당첨되었고,이후,송파아파트를발판으로30년이상된구축상가주택,상가건물을순차적으로매수해모두부동산개발시행사에매도했다.부동산투자로돈을벌기위해서는먼저세상을꿰뚫어보는깨달음을얻는것이중요하다는것을느끼고,이책을쓰게되었다.

blog.naver.com/jeonwk-

목차


PROLOGUE004

PART01전세보증금4,000만원에서95억원건물매도까지
01.전세보증금4,000만원이21년후건물매도금95억원이되다016
02.첫건물을매수하다-마포상가주택매수기020
03.아파트에서본격적으로건물로갈아타기-영등포건물매수기025
04.작은투자의힘이누적되어비로소부자가된다033

PART02왜부동산을알아야하는가?
01.부동산을알아야법을알고법을알아야세상을안다036
02.부동산정책이곧정치다039
03.부동산을알아야인생홀로서기를할수있다041

PART03부동산을공부해야세상을알수있다1
01.부동산투자는반드시아파트로시작하라!044
02.부동산레버리지의힘,대출없는부자는없다051
03.상가건물,꼬마빌딩보는법054
04.건물의수익률관리와매수·매도타이밍059
05.꼬마빌딩(상업용건물)과대출067
06.건물신축시반드시대출받아야하는이유071
07.상가투자시알아야할임대료와권리금074
08.구분상가투자의위험성078

PART04부동산을공부해야세상을알수있다2
01.전세와월세사이경계에서086
02.은퇴준비는아파트보다건물이다092
03.재건축·재개발과용적률095
04.부동산은무조건싸게사서비싸게파는것이다101
05.부동산최고수는누구인가?104
06.아파트투자는부동산부자의첫걸음-“부채포함총자산을키우세요”108
07.전세제도의위험성과부동산공부114
08.상가임차인명도문제와대안116

PART05퇴직전공무원으로본세상과인생이야기
01.부동산유치권과점유권쟁탈122
02.소액고리대출대부업자의형사고소장125
03.유치권과소유권128
04.아파트경비원과귀금속그리고아파트집주인130
05.부동산투자동업이가져온비극132
06.돈거래와부동산소유권135

PART06퇴직후공인중개사로본세상과인생이야기
01.공인중개사와무자격부동산중개업자140
02.회사퇴직과세상의변화-내주변에서사라지는것143
03.60대가되기전,50대의다짐146
04.부동산뉴스의신뢰성149
05.부동산매도의어려움과공인중개사152
06.퇴직후인간관계의정답은세금계산서다157
07.권력과돈자랑이독이되어돌아온다160
08.출세와명예욕163
09.부자의길166

PART07부동산투자,몇가지소고
01.전세보증금반환과대출170
02.부동산개발면적의확보-대지면적주거지역90평,상업지역60평6m이상도로불변의법칙173
03.부동산시장하락기에는매수보다매도다177
04.부동산매매가격을협상하는매도인의마음가짐181
05.임차권등기급증에대한소고-법률지식부족,대화와타협이부재한사회현상184
06.부동산거래절벽과부동산투자187
07.공인중개사자격증과부동산투자의상관관계191
08.그린벨트(개발제한구역)투자193
09.아파트짓는다며자기땅하나없는시행사업자198

PART08부동산세금관련쟁점6가지
01.상가임차인명도비,세금과비용처리204
02.상가1억원이상고액보증금,간주임대료부가세계산209
03.건물분부가세포괄양도양수예시-부가세특약사항214
04.아파트매도예상양도세초과와장기보유특별공제219
05.건물해체멸실시건물분부가세다툼문제와해결방안222
06.법인주택근생전환시세금정리227

PART09나를지키는,나홀로하는법률분쟁대응방안
01.내용증명은카카오톡이나휴대전화문자메시지로232
02.계약서의중요성과계약서공증에대한착각236
03.경찰고소장접수팁240
04.한번에끝내는지급명령청구243
05.소송전가압류보전처분-가장강력한채권자의채권확보수단245
06.나홀로소송이최선이다250
07.법률분쟁과변호사선임문제253
08.돈관련분쟁과가장신속한대응방안257

EPILOGUE260

출판사 서평


부동산을공부해야세상을알수있다!

우리는인생을살며수많은선택의순간을맞이한다.그중가장큰선택의순간이부동산을취득하는것이다.그리고또한번의선택의순간은부동산을매도하는것이다.부동산은대한민국국민의자산중대부분을차지하고있다.게다가의식주의하나로전세(월세)로임차하든지,매매로취득하든지반드시선택해야하는필수재다.우리는살아가면서수많은선택을하지만,부동산은선택하는시기,타이밍이가장중요하다.매수타이밍을잘포착해야,즉값싸게매수해야부동산을유지,관리하기도쉽고,여유있게매도타이밍도볼수있는눈을가지게된다.가장저렴한가격,그리고최적기(주택취득시양도세감면특례조항신설)에부동산을매수하는것이인생의향방을가른다.이런부동산을우리가어떻게공부하지않을수있을까?

부동산투자는반드시경험으로쌓아가야만하는실전이다.부동산투자는어떤시기에어떠한가격에매수했느냐가최우선전제가되어야한다.부동산투자는외롭고,또힘든인내의시간이다.부동산투자로부를획득하고부자가되는것은어느날갑자기이루어지는것이아니다.자그마하지만한걸음,한걸음투자한힘이모여서,한꺼번에폭발적으로부의상승이이루어지는것이다.

이책에서는왜부동산을알아야하는지,그근본적인목적과저자의부동산투자와인생경험을통해현명한투자방법을알아본다.또한투자시,주의해야할점과알아두면좋은사항,그리고부동산세금과법률분쟁대응방안도다루고있다.이책을통해인생과부동산의공식을깨달아보다잘사는방법을터득해보자.

책속에서

상업용건물을사는것은건물이아니라건물이포장된땅을사는것입니다.땅은용도지역이뭐냐,용적률이얼마냐에따라가치가결정됩니다.신축혹은리모델링으로구축건물을탈바꿈시키는것도용적률의근원적인한계가있기에임대료에바탕을둔수익률에따라건물의가치를따질수밖에없습니다.
-p.27

부동산은근본이땅입니다.부동산투자는땅에투자하는것이라고해도과언이아닙니다.그래서필자는땅을딛고있는건물을사야한다고줄곧말씀드리는것입니다.구분상가는온전한내땅이없기에온전한사용수익권을행사하기힘듭니다.소유주가직접운영한다고마음먹고매수해야적정가가눈에들어옵니다.수익률을맞춰서매매가격을맞춘상가를매수하면장사하는임대인이됩니다.
-p.83

기억하십시오.재개발·재건축과같은공동개발보다단독개발이정답입니다.재개발·재건축은동업하는부동산시행사업입니다.단독으로혼자서는아무것도할수없습니다.나이들어노후에는편히잘살아야지요.왜남에게내재산을위탁합니까?자신의땅을단독개발해서마음대로살아야지요.
-p.97

임차인명도도결국은사람이하는것입니다.부동산을매매하려고하면,적은돈에연연해서는큰돈을벌수없습니다.월세100만원을받을바에야그냥공실로내버려두는것이낫습니다.100만원월세를받으려다명도비가몇천만원이나깨집니다.과감히적은돈은던지고,큰돈을취해야합니다.민사분쟁은소송으로가면돈은돈대로들어가고,해결은되지않고,몸과마음도피폐해집니다.당사자의동의와합의가최선입니다.
-p.118

매도타이밍은부동산시장상승기중머리꼭지가아닌어깨입니다.어깨에서팔아야합니다.어깨를넘어서는순간거래량은간헐적으로터져나오며,순식간에매수심리가얼어붙고거래량이급감합니다.부동산소유자도매도결심이서면결국공인중개사와똑같은위치입니다.2022년과2023년서울15억원이상아파트단지내부동산중개사무소들은과연얼마나계약서를작성했을까요?
-p.153

결론적으로부동산투자의최종종착지는건물주입니다.강남건물주이든,강북건물주이든서울도심지역세권건물주가되어야합니다.이건물이과연적정가인지스스로판단할능력이있어야합니다.남들이수익률높다고,리모델링이번쩍인다고,강남건물이라고덥석물어버리는우를범하지마셔야합니다.건물매수시는반드시대지면적과도로를꼭챙겨봐야합니다.다시한번강조해드렸습니다.
-p.176

퇴직후바깥세상으로나와서사람들을접해보며제일놀란것은많은분이부동산과관련된법을너무나모른다는것입니다.수억원,수십억원에달하는부동산을매수하려는분들이계약과관련된법률,특히민법총칙이라도읽어보거나법률행위에대해해석할줄아는사람이드물다는사실입니다.변호사를선임하든,공인중개사가중개해서계약서를작성하든,당사자가기본적인법률상식을갖춰야만내권리를찾을수있습니다.민법총칙은최소한으로공부해야만부동산취득후처분전까지내소유재산을지켜낼수있습니다.
-p.188

부동산소유권없는사람과는돈거래하지마십시오.돈과관련해서나자신외에다른이들과함께무엇을하려고하지마십시오.국가기관을상대로하는소송외에돈과관련해서집단소송은큰의미가없다는것을기억하십시오.법적다툼과소송은적용법조와법률사실한구절에결판이납니다.
-p.256