임대수익과시세차익,두마리토끼잡는
상가주택신축의모든것
상가주택은어떻게지을까?이책은총9장에걸쳐그과정을상세히보여준다.1장‘평범한내가상가주택을짓게된이유’에서는왜지은이는아파트가아닌상가주택을택했는지,어디에무엇을지을지결정해가는준비과정을담았다.2장‘좋은땅을찾아내는방법’에서는입지좋은곳을찾아2년간헤맨지은이의이야기와토지분석,예상수익률계산에대해알아본다.3장‘부지계약부터대출및잔금까지’에서는땅계약과잔금전멸실과취득세중과문제,사업자등록종류와신청방법,대출등에대해살펴본다.4장‘설계및시공사선정’에서는설계의중요성,최대한면적을넓게쓰는방법,시공사선정에서계약까지의과정을알아본다.5장‘철거및사전절차’에서는지적측량,해체,착공,공사감리선정에필요한내용을살펴본다.6장‘건물시공과외장재공사’에서는기초공사와골조공사의순서,외장재의중요성,창호를비롯한미관을좌우하는요소들에대해알아본다.7장‘남다른건물을만드는내부인테리어’에서는기본내장재고르는팁,조명,옵션가구와가전,화장실과복도인테리어등건축주들이빠뜨리기쉬운숨은디테일을지은이와함께살펴본다.8장‘사용승인및하자점검’에서는사용승인신청과준공전하자점검,비용정리등건축주에게필요한실용적인정보를담았다.마지막9장‘실제수익을내보자’에서는임대와건물관리를위한작업등초보건축주가꼭알고싶은정보를유용하게정리했다.뿐만아니라곳곳에‘실전건축’코너를마련해지은이의다양한신축경험은물론셀프로진행하는건물명실등기방법등실전에서유용한살아숨쉬는정보를만나볼수있다.
책속에서
상가주택을짓기로한첫번째이유는규제를벗어난부동산투자를하기위해서입니다.규제를벗어난다고하면솔깃하시죠?엄밀히말하면,이것도주택이기때문에부동산규제가없을수는없지만,주택을신축하고판매하는것은‘사업’으로보기때문에보통의부동산투자보다는규제가약합니다.주택을사업상재고자산으로보는것이죠.
우선‘주택신축판매업’사업자를내면다주택자도구옥취득시취득세중과를받지않습니다.일정기간내에팔면그전까지종부세도부과되지않습니다.이기간동안은주택수에도포함되지않습니다.
민약팔지않고가져간다면‘건설임대사업자’를내면됩니다.건설임대사업자를내면10년동안팔수없지만,그기간동안종부세합산배제가가능합니다.재산세감면,양도소득세중과배제혜택도있습니다.이처럼수익형주택신축은부동산투자에있어걸림돌이되는취득세,보유세,양도세에대한혜택을받을수있기에매력적인투자분야가아닐수없습니다.
-p.13
가설계를받으려면건축사사무소에연락해서가설계를부탁하면됩니다.그런데건축가로서는가설계에도법률검토등자신의시간과에너지가많이들어가기때문에가설계는안한다는곳도있고,본설계를맡기는전제로가설계를해주는곳도있습니다.가설계에돈을받는경우도있고,안받는경우도있고요.
돈을지불하더라도가설계는꼭해보고땅을구입하는것이좋다고생각하지만,유명한건축사사무소는가설계를안하는경우도많이있습니다.이경우에는내가건축사사무소가마음에들어설계를맡기고싶은데이땅을사도좋을지봐달라고하시면가설계까지는아니더라도간략하게검토해주실수도있을것입니다.실제제가강연을들어본유명건축사사무소들도이렇게하고있었고요.
-p.64
시공사가믿을만하고커뮤니케이션이잘되는지가가장중요한사항이라고생각됩니다.이런곳을고르기위해서는이미그시공사에게건물을지은건축주의말을들어보는것이도움이됩니다.저희시공사건물을지은건축주를만나봤는데시공사및현장소장님칭찬을많이하시더라고요.시공사대표님을만나직접이러저러한이야기를나눠보면나와성향이맞는시공사인지를파악할수있습니다.
또하나중요한것은시공사가내가원하는디자인,디테일을해줄수있는가입니다.그시공사가지은건물을여러곳가보시면판단이설것입니다.결론적으로저는시공사때문에속썩은적이단한번도없습니다.오히려다음작업도이시공사와하고싶습니다.직원수도시공규모도작은시공사였지만,유명한건축가와작업도많이했고,디테일이상당히좋았습니다.안되는것은처음부터안된다고확실하게말씀하셨고,진행중에는필요할때마다함께회의를해가며결정사항을미리정하고시공과정에제가신경쓰지않아도최대한일이잘풀리도록신경을많이써주셨습니다.
-p.137
“아니왜직접조명계획을하느라고생이세요?”라고의문을가지실수도있겠죠?건축주가직접살집을짓는경우라면설계를비싼돈주고몇개월에걸쳐할것이고이경우실시설계에조명계획이들어가있거나,건축가가조명계획에더신경을쓸수도있겠지만,다중주택,다가구주택같은작은수익형주택의경우설계기간이짧아이런세부적인부분까지는설계때생각할여유가없고,보통은조명에크게신경쓰지않습니다.
또한시공사의견적상에는아주기본적인조명으로견적이들어가있습니다.따라서건축주가특별히조명에신경을쓰지않으면시공사가평소시공하는대로조명이들어가게됩니다.그러나조명은인테리어의꽃이라고생각하기에저는수익형주택이라도조명계획을하고시공사에제안을해보고싶었습니다.
-p.206
