신방수 세무사의 메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라

신방수

저자:신방수
국내세무업계에서가장많은책을쓰고,가장많은독자층을탄생시킨베테랑세무사다.또한,연간강의를100회이상하면서독자들과소통을늘리고있다.현재기업과개인고객을위해다양한컨설팅및세무회계서비스제공도병행하고있다.
한양대학교경영학과를졸업하고,연세대학교법무대학원에서조세법을전공했다.세무법인정상대표이사를역임하고,현재는이법인의이사로재직중에있으며,건설기술교육원에서세법전담교수로도활동하고있다.MBC·KBS·SBS등공중파방송은물론이고,YTN등에도출연하고있다.
저서로는초베스트셀러인《합법적으로세금안내는110가지방법》시리즈,《부동산투자·중개·등기세무가이드북》,《공인중개사세무가이드북》,《가족간부동산거래세무가이드북》,《2024확바뀐부동산세금완전분석》,《부동산세무가이드북》,《기업회계실무가이드북》,《N잡러를위한1인사업자세무가이드북》,《절반으로줄이는상속·증여절세법》,《확바뀐부동산매매사업자세무가이드북》,《가족법인이렇게운영하라》,《병의원세무가이드북》,《재건축·재개발세무가이드북》,《Reset회계공부》,《1인부동산법인하려면제대로운영하라!》,《법인부동산세무리스크관리노하우》,《양도소득세세무리스크관리노하우》,《회사세무리스크관리노하우》,《IFRS를알아야회계가보인다》등80여권이있다.
e-mail:shintaxpia@hanmail.net
홈페이지:toptax.co.kr(세무법인정상)
강의및방문상담문의:(02)554-6438
온라인세무상담:신방수세무아카데미(네이버카페:cafe.naver.com/shintaxpia)

머리말5
일러두기9

1장메디컬건물에관심이많은이유
메디컬건물의실익은무엇일까?16
메디컬건물의장점1:이자등을비용으로처리할수있다19
메디컬건물의장점2:임차료를조절할수있다24
메디컬건물의장점3:양도차익을얻을수있다28
메디컬건물의장점4:법인으로운영하면다양한실익을얻을수있다31
[절세탐구]메디컬건물의세금은어떻게관리하는것이좋을까?35

2장메디컬건물과부동산세금
메디컬건물과세금의체계40
메디컬건물과취득세45
메디컬건물의취득세비과세,일반과세,중과세,감면에관한모든것49
메디컬건물과부가세53
부가세환급여부에따른현금흐름분석57
메디컬건물과보유세62
메디컬건물과종합소득세65
메디컬건물과양도세69
메디컬건물과법인세74
메디컬건물과상속·증여세78
[절세탐구1]부가세법상사업자와납세협력의무84
[절세탐구2]의료업과임대업의세금체계90
[절세탐구3]사업자등록증에서사업자유형체크하는방법94

3장취득가액을장부에올리는방법
취득가액을정확히파악해야하는이유98
계약형태별로취득가액을파악하는방법103
감정평가로취득가액을구분하는방법107
메디컬건물의취득관련부대비용처리법111
건설자금이자처리법115
[절세탐구1]메디컬건물의취득과재무제표표시방법119
[절세탐구2]메디컬건물과재무상태표계정분류124
[절세탐구3]메디컬건물의취득자금과재무제표표시방법129

4장메디컬건물과소득·비용처리법
개인사업자의종합소득세계산구조134
사업소득금액의계산법139
사업자의필요경비처리법143
메디컬건물과감가상각비148
메디컬건물과지급이자처리법154
[절세탐구]공동임대사업자의경비처리법158

5장메디컬건물의양도와부가세,양도세처리법
메디컬건물의양도와세무상쟁점166
일괄공급에따른부가세와양도세계산시가액의구분법170
메디컬건물양도시토지와건물의가액을정하는법174
건물가액을0원으로하는경우의부가세와양도세처리법179
건물과비품을동시에양도하는경우의세무처리법183
건물을양도하면서권리금을받은경우의세무처리법187
건물감가상각비가양도세에미치는영향분석191
[절세탐구]영업권(권리금)과세무처리법195

6장메디컬건물취득명의선택요령
메디컬건물의운영형태와장단점200
본인명의취득시실익분석206
배우자명의취득시실익분석211
영리법인(가족법인)명의취득시실익분석216
[절세탐구]명의선택은어떻게하는것이좋을까(종합결론)?222

7장본인명의로취득한경우의세무처리법
본인명의취득과세무상쟁점226
본인이일반과세자인경우의세무처리법231
본인이면세사업자인경우의세무처리법235
[절세탐구]권리금과양도세절세포인트239

8장배우자명의로취득한경우의세무처리법
배우자명의취득과세무상쟁점244
메디컬건물의임대시세무처리법249
특수관계인간적정임대료를책정하는방법252
[절세탐구1]무상·저가임대와세무상쟁점257
[절세탐구2]개인메디컬건물임대업의법인전환실익분석260

9장법인명의로취득한경우의세무처리법
메디컬임대법인과부동산세제266
메디컬임대법인의세금분석270
메디컬임대법인이취득세중과세를없애는방법274
메디컬건물을법인이임대시세무처리법279
메디컬임대법인에대한세법상의규제283
메디컬임대법인이가수금을활용하는방법287
메디컬임대법인의배당금처리법291
[절세탐구1]특수관계인간부동산거래시세무상쟁점검토295
[절세탐구2]영리법인에증여하는경우의실익분석298

[부록]메디컬빌딩신축(리모델링)과핵심세무검토
메디컬빌딩의신축과세무상쟁점306
구건물취득과취득세중과세310
구건물취득과부가세처리법314
메디컬빌딩의준공과취득세320

개원의등을위한메디컬건물세무처리법!
취득과운영,신축시필요한정보까지완벽정리

현행세제에별도로있지않은메디컬건물세제를국내최초로다각도로분석한이책은개원의를비롯한의료업계종사자,일반투자자,자산관리또는세무업계종사자등메디컬건물세무처리에능통하고싶은사람들을위해쓰였다.사업용부동산세제는동일한원리가적용되므로약사,수의사,음식점등다른업계에종사하는사업자가봐도문제가없다.

총9장과부록으로구성된이책은1장부터2장까지는메디컬건물에관심이많은이유와부동산세금관련기초적인내용을다루었다.3장부터5장까지는메디컬건물관련실무내용이다.3장은취득가액을장부에올리는방법,4장은소득및비용처리법,5장은양도와부가세,양도세처리법이담겨있다.6장부터9장까지는명의선택과관련된내용이다.6장은메디컬건물취득명의선택요령이며,7장은본의명의로운영하는경우,8장은배우자명의로운영하는경우,그리고9장은법인명의로운영하는경우의세무처리법을다루었다.부록으로는메디컬건물(빌딩)신축,리모델링과핵심세무검토사항을소개했다.취득명의에따라세금이달라지는메디컬건물과관련된세무문제를이한권으로끝내자.

책속에서

메디컬건물을임차하면소유권이없으므로,당연히양도차익을누릴수없다.하지만이를본인또는가족등이소유하면양도를통해시세차익을얻을수있다.다만,이과정에서양도소득세(양도세)등이발생하므로이러한세금을잘관리하는것이중요하다.
-p.28

법인의경우주식을얼마나보유하고있느냐가중요하다.주식보유비율에해당한만큼재산권을누릴수있기때문이다.그런데법인의주식이상장되어있으면주식가액을바로확인할수있으나,비상장주식을그렇지않다.이때만약비상장주식을자녀등에게액면가로이전하면세법상문제가된다.세법에서는비상장주식에대해서는자산과손익을가지고이를평가하도록하고있기때문이다.이러한점을놓치면세무위험이매우커지므로특별히유의하기바란다.
-p.34

Q3.해당건물을법인이취득하는데이는모두주주중본인의자금으로조달할예정이다(무이자방식).주주는본인,배우자,자녀2로구성되어있고각각의지분율은25%씩이다.이경우세무상문제점은?

본인인주주의돈을투입해법인이취득한결과가되므로다른주주들은무이자금액을증여받은것으로볼수있다.하지만현행상증법제45조의5에서는각주주가증여받은이익이1억원이상이되어야하므로사례는이에해당하지않는다.
-p.83

메디컬건물을개인이소유한경우그에대한소득은모두사업소득에해당한다.따라서무조건종합소득세로신고를해야한다.만일해당사업자에게앞에서본이자나근로소득,다른사업소득,기타소득등이추가로발생하면원칙적으로이를합산해종합과세가적용된다.그런데사업자들의경우사업소득금액을도출하는과정에좀더많은관심을둘필요가있다.세법에서이런저런규제를많이하고있기때문이다.다음에서이에대해알아보자.
-p.139

메디컬건물을양도하면양도세를신고및납부해야한다.이때감가상각비는취득가액에서차감되는것이원칙이다.양도전임대소득세를계산할때필요경비로처리되었으므로,이중공제를해주지않기위해서다.따라서건물소유자들은건물에대해감가상각을할것인지,하지않을것인지이에대한의사결정을할수있어야한다.다음에서사례를통해이에대해알아보자.
-p.191

메디컬건물을본인명의로취득한경우에는부동산의양도에따른시세차익을얻을수있다는장점이있다.다만,면세업의경우부가세환급을받지못한다는점등은단점으로지적된다(성형외과등과세업병과는부가세환급이가능하나,면세업과과세업을동시에영위하는경우에는과세분만부가세환급이가능
하다).
☞메디컬건물에서발생한부가세가많으면이를환급받기위해서본인보다는가족이나법인으로하는경향이높다.
-p.202

지금까지내용을살펴봤더라도메디컬건물에대한명의를어떤식으로정하는것이좋을지이에관한판단이잘서지않을수있다.모든상황에맞는딱하나의방법이있는것은아니기때문이다.이러한상황에서는다음과같은요소들을고려해최적안을선택하는것이좋을것으로보인다.만일선택에어려움이있다면저자의카페에문의해도된다.

부가세가환급되는가?
가족간임대료조절이필요한가?
소규모건물인가?
자녀에게대물림이필요한가?
법인세절세가필요한가?
-p.222

최근법인을통해메디컬건물을취득하려는시도들이많아지고있다.법인을잘운영하면개인보다도훨씬많은효익을누릴수있기때문이다.예를들어법인의주주를자녀를포함해구성하면법인세절감은물론이고상속과증여등을정교하게진행할수있다.물론법인을설립해야하고이에대한관리를지속해야한다는번거로움이있으나,이는관리만제대로하면큰문제는아니다.다음에서는요즘많은관심을끌고있는메디컬건물을법인명의로운영하는경우의세무처리법을알아보자.참고로임대법인의세제는개인임대의세제와비교하는식으로파악하면이해가빠르다.
-p.266