김영만
저자:김영만
·1985.충남대법과대법학과졸업
·2001.법원주사
·2016.사법보좌관연수교육
·2016.대덕등기소장
·2018.사법보좌관대전지방법원근무
제1편전세사기피해자
제1장전세사기피해자법3
Part1.전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법5
1.제정이유5
2.주요내용5
3.용어의정의7
4.전세사기피해자의요건8
5.전세사기피해자에대한주거지원9
6.임차인보호대책의수립11
Part2.전세사기피해자등결정을위한요건12
1.4가지요건12
2.지원대상12
3.적용제외대상13
4.신청방법13
5.지원대상결정절차14
6.지원혜택신청15
7.지원정책-전세사기피해법지원대책(신규)16
7-1.경매공매절차지원16
7-2.신용회복지원17
7-3.금융지원17
7-4.긴급복지지원18
8.전세사기피해법적용기간18
9.전세피해확인서를통한지원대책(기존)18
9-1.무료법률지원18
9-2.LH지방도시공사긴급주거지원18
9-3.기금저리대출(버팀목전세대출)19
9-4.대환대출(버팀목전세대출)20
9-5.무이자대출20
9-6.심리상담지원21
10.지자체별접수창구및담당자연락처22
Part3.전세사기피해예방을위한전세계약유의사항23
1.전세계약핵심체크리스트23
1-1.계약전23
1-2.계약체결시(당일)24
1-3.계약체결후25
1-4.잔금및이사후25
2.계약체결전유의사항26
2-1.무허가ㆍ불법건축물여부확인26
2-2.적정시세확인26
2-3.선순위권리관계확인26
2-4.임대인의세금체납여부확인26
3.계약체결시유의사항27
3-1.임대인(대리인)신분확인27
3-2.공인중개사정상영업여부확인27
3-3.주택임대차표준계약서사용27
4.계약체결후유의사항28
5.잔금지급시유의사항28
6.이사후유의사항29
6-1.전입신고29
6-2.전세보증금반환보증가입29
Part4.전세사기피해방지방안(국토교통부발표)30
전세사기피해예방30
1.임차인에게폭넓은정보가제공됩니다.30
1-1.자가진단안심전세APP구축30
1-2.선순위권리관계확인권한부여31
2.안전한거래환경을조성합니다.31
2-1.임대사업자관리강화31
2-2.공인중개사등의시장감시기능확대32
2-3.신축빌라등에대한공정한가격산정체계마련32
2-4.고전세가율지역관리32
3.임차인의법적권리가강화됩니다.33
3-1.최우선변제금액상향33
3-2.임차인대항력보강33
전세사기피해지원34
1.피해회복을위한원스톱서비스를제공합니다.34
2.돌려받지못한보증금을대신할자금을지원합니다.34
2-1.저리긴급자금대출34
2-2.전세보증금반환보증가입지원34
3.당장살곳이없는경우긴급거처를제공합니다.35
전세사기단속처벌강화36
1.전세사기단속이강화됩니다.36
2.관련자는엄중히처벌합니다.36
부록:관련법령39
전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법41
전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법시행규칙55
별지서식59
전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법시행규칙[별지제1호서식]61
전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법시행규칙[별지제2호서식]64
전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법시행규칙[별지제3호서식]65
전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법시행규칙[별지제4호서식]66
전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법시행규칙[별지제5호서식]67
전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법시행규칙[별지제6호서식]69
전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법시행규칙[별지제7호서식]70
전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법시행규칙[별지제8호서식]71
전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법시행규칙[별지제9호서식]72
전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법시행규칙[별지제10호서식]73
전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법시행규칙[별지제11호서식]74
제2편주택임대차
제1장주택임대차이해하기77
Part1.주택임대차의형태및개념79
1.타인주택의이용형태79
2.전세권과임대차79
2-1.전세권79
2-2.임대차79
2-3.전세권과임대차의비교80
3.「주택임대차보호법」의우선적용등80
Part2.주택임대차법의적용81
1.주택임대차보호법의보호대상81
1-1.자연인81
1-2.외국인및재외동포81
1-3.법인82
2.주택임대차보호법의적용범위82
2-1.주택의임대차82
2-2.미등기전세83
2-3.민법에따른임대차등기83
3.주택임대차보호법의적용제외83
제2장주택임대차계약85
Part1.계약전확인사항87
1.계약당사자본인확인87
2.부동산등기부확인87
2-1.부동산등기부의개념87
2-2.등기부및등기사항증명서87
3.등기부의열람또는등기사항증명서의발급88
3-1.등기부의열람88
3-2.등기사항증명서의발급88
4.등기부의구성및확인사항89
4-1.표제부89
4-2.갑구와을구89
5.등기된권리의순위91
6.확정일자등확인91
Part2.임대차계약93
1.임대차계약의당사자확인등93
1-1.소유자93
1-2.공동소유자93
1-3.명의수탁자93
2.대리인94
2-1.대리인과임대차계약을체결하는경우94
2-2.주택소유자의처와임대차계약을체결한경우94
2-3.전대인(임차인)95
3.부동산개업공인중개사96
3-1.공인중개사사무소96
3-2.임대인을대리한개업공인중개사와계약을체결하는경우임차인의주의사항96
3-3.개업공인중개사에게임대차에관한대리권을주는경우임대인의주의사항97
Part3.임대차계약서의작성98
1.임대차계약의자유98
2.임대차계약서의작성98
2-1.임대차계약서의작성98
2-2.임대차계약시유의사항101
2-3.대금지급시유의사항102
2-4.임대차계약후중도금지급전계약해지102
2-5.임대차의존속기간103
3.임대차계약후받아야할서류104
3-1.주택임대차계약서104
3-2.중개대상물확인설명서104
3-3.공제증서104
4.전월세실거래가확인104
Part4.부동산개업공인중개사의책임및중개보수106
1.부동산개업공인중개사의의무106
1-1.부동산개업공인중개사의신의성실및비밀누설금지106
1-2.부동산개업공인중개사의설명의무106
1-3.중개대상물확인설명서의교부보존의무107
1-4.공제증서의교부의무107
1-5.부동산개업공인중개사의손해배상책임108
2.부동산중개보수및실비109
2-1.중개보수및실비지급109
2-2.중개보수및실비의한도109
2-3.한도를초과한중개보수및실비수수금지110
3.전월세자금대출111
3-1.전월세자금대출의종류111
Part5.주택임대차계약신고제(전월세신고제)112
1.주택임대차계약신고의무112
1-1.주택임대차계약신고제(전월세신고제)의개념112
1-2.주택임대차계약신고제(전월세신고제)의대상112
2.신고절차및방법113
2-1.주택임대차계약에신고할내용113
2-2.주택임대차계약신고방법알아보기113
2-3.주택임대차계약신고처114
2-4.주택임대차계약을미신고한경우114
2-5.다른법률에따른신고등의의제115
Part6.보증금의보호116
1.대항력116
1-1.대항력의개념및요건116
1-2.주택의인도116
1-3.주민등록및전입신고116
1-4.전입신고시유의사항117
1-5.대항력의발생시기118
2.우선변제권119
2-1.우선변제권의개념과요건119
[서식예]임차보증금반환채권부존재확인의소120
2-2.확정일자의취득123
2-3.확정일자를받는절차124
2-4.확정일자를위한임대차계약서확인사항125
2-5.우선변제권의발생시기126
2-6.전세금보장신용보험126
Part7.주택임대차등기127
1.주택임대차등기127
1-1.주택임대차등기127
1-2.주택임대차등기의효과127
2.주택임대차등기절차128
2-1.등기신청인128
2-2.등기신청128
2-3.수수료납부129
[서식예]임차권등기명령신청서(다세대주택)130
제3장이사(移徙)133
Part1.이사전체크리스트135
1.이사업체선정및관련분쟁해결135
1-1.이사방법결정135
1-2.사업자에견적의뢰135
1-3.사업자의선정136
1-4.이사화물운송계약서의작성136
2.이사138
2-1.계약금및운임의지급138
2-2.이사화물의수령을거절할수있는경우138
3.이사화물운송계약의해제및손해배상139
3-1.이사화물운송계약의해제139
3-2.사업자의손해배상책임140
3-3.고객의손해배상책임141
3-4.손해배상책임의특별소멸사유및시효141
3-5.운송사업자의손해배상책임에관한분쟁조정142
3-6.사고증명서의발행142
4.주소변경및각종요금정산하기142
4-1.우편물주소의변경142
4-2.공과금등의납부142
4-3.관리비의정산및장기수선충당금의반환143
Part2.이사후체크리스트144
1.전입신고144
2.확정일자받기145
2-1.확정일자의효력145
2-2.확정일자는어떻게받나요?145
3.아이전학시키기148
3-1.초등학생의전학148
3-2.중학생의전학148
3-3.고등학생의전학148
제4장입주생활151
Part1.임차료153
1.차임의지급및연체153
1-1.임차인의차임지급의무153
1-2.차임의지급시기153
1-3.차임의연체와해지153
[서식예]내용증명:주택임대차계약해지(임대료연체)154
2.공동임차인의연대의무156
3.차임또는보증금의증감청구156
3-1.차임또는보증금의증액156
3-1-1.증액청구156
[서식예]답변서(임차료청구에대한항변)157
3-1-2.증액의제한158
3-1-3.증액부분에대한대항력및우선변제권의취득158
3-2.차임또는보증금의감액159
3-2-1.감액청구159
3-2-2.감액의제한159
3-2-3.민법에따른전세권의경우-전세금의증감청구159
[서식예]조정신청서(임차보증금감액청구)160
[서식예]임대료청구의소(임대보증금차임증감에따른)162
[서식예]임대료및손해배상청구의소(보증금차임감액에따른)165
Part2.당사자의권리의무168
1.임차인의권리168
1-1.사용수익권(임차권)168
1-2.임대차등기협력청구권168
1-3.차임감액청구권168
1-4.부속물매수청구권또는철거권169
[서식예]부속물매수청구서170
1-5.필요비상환청구권171
1-6.유익비상환청구권171
2.임차인의의무171
2-1.차임지급의무171
2-2.임차주택의사용수익에따른의무172
2-3.임차주택의반환의무및원상회복의무172
[서식예]건물인도등청구의소(원상회복과인도청구)173
3.임대인의권리175
3-1.차임지급청구175
3-2.차임증액청구175
3-3.임대물반환청구권175
3-4.그밖에임대물의보존에필요한행위를할권리176
4.임대인의의무176
4-1.주택을사용수익하게할의무176
4-2.방해제거의무177
[서식예]누수로인한임대차계약해지통지및보증금반환청구178
4-3.임차보증금의반환의무180
[서식예]임차보증금반환청구의소(임대차기간1년6월만료,다가구주택)181
[서식예]임차보증금반환청구의소(임대차기간1년만료,다세대주택)183
[서식예]임차보증금반환청구의소(지하방,누수를원인으로계약해지)185
[서식예]임차보증금반환청구의소(계약기간만료,아파트)187
Part3.임대차승계189
1.임차권양도의제한189
2.임대인의동의있는임차권의양도189
2-1.양도의효과189
2-2.대항력및우선변제권의취득190
3.임대인의동의가없는임차권의양도190
3-1.임차인(양도인)과양수인사이의법률관계190
3-2.임대인과임차인사이의법률관계(해지권의발생)190
3-3.임대인과양수인사이의법률관계(대항력취득유무)191
3-4.민법에따른전세권의경우전세권처분의자유191
4.전대차의제한191
4-1.전대차의개념191
4-2.전대차의제한192
4-3.임대인의동의가있는전대차192
4-3-1.전대차에따른법률관계192
4-3-2.임차주택의전대와대항력193
4-4.임대인의동의가없는전대차194
4-4-1.전대차에따른법률관계194
4-4-2.임차주택의전대와대항력195
4-5.주택소부분의전대차195
[서식예]건물인도청구의소(무단전대,주택상가겸용)196
4-6.민법에따른전세권의경우전전세199
4-6-1.전전세199
4-6-2.전전세의요건199
4-6-3.전전세의효과199
5.사망등에대한임차권의승계200
5-1.임차권상속200
5-1-1.임차인이사망하고상속인이없는경우200
5-1-2.임차인이사망하고상속인이있는경우200
[서식예]임차보증금반환청구의소(임차인이사망하여상속인들이,주택)202
5-2.임차권승계의포기205
5-3.임차권승계의효과205
6.임대인의지위승계205
6-1.임대인의지위승계205
6-2.임대차의종료후임차주택을양도한경우206
6-3.임대인의지위승계와임대차계약의해지여부206
Part4.임대차계약의갱신207
1.당사자합의에의한임대차계약의갱신207
1-1.합의에의한계약갱신207
[서식예]임대차계약갱신청구서208
[서식예]임대차계약갱신거절통지서209
1-2.민법에따른전세권의경우합의갱신210
1-3.합의갱신의효과210
2.주택임대차보호법에따른묵시의갱신210
2-1.묵시의갱신요건:갱신거절또는계약조건변경의미통지210
[서식예]건물인도등청구의소(묵시적갱신후임대차기간만료,주택)212
2-2.묵시의갱신의효과215
2-3.묵시적으로갱신된임대차계약의해지215
2-4.민법에따른전세권의경우묵시의갱신215
3.「주택임대차보호법」에따른계약갱신요구216
3-1.계약갱신요구권216
제5장임대차관계종료219
Part1.주택임대차계약의종료221
1.주택임대차의종료원인221
1-1.임대차기간의만료221
1-2.계약해지의통고221
[서식예]임대차계약해지통지서222
1-3.임차인의파산223
1-4.즉시해지223
1-5.임대차계약의해지방법224
[서식예]:임대차계약해지통지및보증금반환청구225
2.임대차종료의효과227
2-1.임대차관계의소멸및손해배상227
2-2.임차주택의반환및임차보증금의반환227
[서식예]임차보증금반환청구의소(계약기간만료,아파트)228
2-3.임차권등기명령신청권의취득230
2-4.유익비상환청구및부속물매수청구230
2-5.민법에따른전세권의경우전세권의소멸사유230
2-5-1.일반적인소멸사유230
2-5-2.전세권에특유한소멸사유230
Part2.보증금의회수232
1.임차권등기명령제도232
2.임차권등기명령의신청232
2-1.신청요건232
2-2.신청절차233
2-3.임차권등기명령신청서제출시첨부서류234
[서식예]주택임차권등기명령신청서(아파트를임차한경우)235
[서식예]주택임차권등기명령신청서(주택의한개층중일부만을임차한경우)238
[서식예]주택임차권등기명령취하및해제신청서241
2-4.임차권등기명령신청에대한재판243
3.임차권등기의효과243
3-1.대항력및우선변제권의유지243
3-2.대항력및우선변제권의취득244
3-3.소액보증금의최우선변제권배제244
4.소액보증금우선변제권244
4-1.소액임차인의우선변제권244
4-2.소액임차인의우선변제요건245
4-2-1.소액임차인의범위에속할것245
4-2-2.주택에대한경매신청의등기전까지대항요건을갖출것245
4-2-3.임차주택이경매또는체납처분에따라매각될것246
4-2-4.배당요구또는우선권행사의신고가있을것246
4-3.우선변제권의효과(보증금중일정액의보호)246
4-4.우선변제권을행사할수없는소액임차인247
Part3.집행권원확보248
1.집행권원확보248
2.집행권원확보전준비사항249
2-1.내용증명우편의발송249
2-2.가압류신청249
2-3.지급명령신청250
2-3-1.지급명령의개념250
2-3-2.지급명령의신청250
[서식예]지급명령신청서(임차보증금반환청구의독촉사건)251
2-3-3.지급명령의심리255
2-3-4.지급명령에대한이의신청255
[서식예]지급명령이의신청서256
2-3-5.소송절차로의이행257
2-3-6.지급명령의효력257
2-4.민사조정신청257
2-4-1.민사조정제도의개념257
2-4-2.민사조정의절차257
2-5.소액사건심판제기260
2-5-1.소액사건심판의개념260
2-5-2.소액사건의판단시기261
2-6.약속어음공증261
2-6-1.임대인이지급한약속어음의공증261
2-6-2.공증절차261
2-6-3.공증의효과262
2-7.보증금반환청구소송제기262
2-7-1.보증금반환청구의소262
2-7-2.보증금반환청구의소의제기262
[서식예]임차보증금반환청구의소(묵시적갱신후기간만료,다세대주택)263
2-7-3.보증금반환청구소송의특례266
2-7-4.보증금반환청구소송의확정판결의효과267
Part4.강제경매신청268
1.강제경매신청268
1-1.강제경매의개념268
1-2.강제집행268
1-2-1.강제집행의의의268
1-2-2.강제집행의요건268
2.강제경매의신청269
2-1.강제경매의신청269
[서식예]부동산강제경매신청서(지급명령으로토지및건물)270
2-2.강제경매개시의결정273
2-3.배당요구의종기결정및공고273
2-4.매각의준비274
2-5.매각기일및매각결정기일등의지정공고통지275
2-6.매각의실시275
2-7.매각결정절차277
2-8.매각대금의납부277
2-9.배당절차278
2-10.소유권이전등기등의촉탁부동산인도명령279
Part5.배당요구280
1.배당요구280
2.배당요구의절차280
2-1.배당요구를할수있는채권자280
2-2.배당요구의시기및종기280
2-3.배당요구의신청281
2-4.배당순위(민사집행법제145조제2항)281
2-5.임차인의배당액282
2-6.배당기일의실시282
2-7.배당표의확정283
2-8.배당표에대한이의283
2-9.배당의실시283
3.대항력과우선변제권의유지필요284
4.대항력과우선변제권의선택적행사284
5.임차인의배당요구와임대차의종료여부285
5-1.임차인이보증금전액을배당받은경우285
5-2.임차인이보증금전액을배당받지못한경우285
6.임차주택의인도286
Part6.임대보증금반환자금및전세자금보증287
1.임대보증금반환자금보증제도287
1-1.보증신청대상자287
1-2.보증대상주택287
1-3.보증신청시기288
1-4.보증한도288
2.일반전세자금보증289
2-1.보증대상자289
2-2.보증대상자금289
2-3.보증비율289
2-4.보증대상목적물289
2-5.보증신청시기290
2-6.서류제출290
2-7.보증한도290
2-8.보증료율290
Part7.투하비용의회수291
1.유익비상환청구291
1-1.임차인의유익비상환청구권291
1-2.유익비상환청구시기및기간292
1-3.유익비상환청구권의포기292
1-4.유익비상환청구의효과292
2.부속물매수청구권293
2-1.임차인의부속물매수청구권293
2-2.전차인의부속물매수청구권293
2-3.부속물의해당여부293
2-4.부속물매수청구권의행사294
2-5.부속물매수청구권의제한294
2-6.부속물매수청구권의효과294
[서식예]부속물매수청구서296
3.장기수선충당금의반환청구297
3-1.장기수선충담금의의의297
3-2.장기수선충당금의반환청구297
부록:관련법령299
주택임대차보호법301
최근주택시장의불안정속에주택가격이답보상태가되면서전세가격이급상승하여월세로의전환이빨라지고주택임대료가상승함에따라임차가구의주거불안과주거비부담이가중되고있습니다.이에따른분쟁이심해지고,이를극복하기위해서과도하게은행대출을받거나전월세를끼고서주택을구입하고있는실정입니다.
그런데이런시장을이용하여전세사기가급증하여사회적인문제가되고있으며,이에따른경매·공매등으로퇴거위기에처한전세사기피해자가속출하여전세입주가의주거불안을해소할필요가절실하므로정부에서는한시적인법을제정하여국토교통부장관이전세사기피해지원위원회를통해전세사기피해자를결정하고,이들에대하여경매·공매절차,조세징수등에관한특례를부여함으로써피해자의주거안정을도모하기위하여「전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법」을제정하였습니다.
이법에는전세사기피해지원위원회의심의·의결을거쳐국토교통부장관이결정한임차인을"전세사기피해자"로,전세사기피해자가임차인인임대차목적이되는주택을"전세사기피해주택"으로정의하였으며,전세사기피해자로인정받고자하는임차인은「주택임대차보호법」제3조에따라주택의인도와주민등록을마치고확정일자를갖출것,임대인의파산·회생절차또는임차주택의경매·공매가개시되었거나임차인이집행권원을확보할것,다수의임차인에게임차보증금반환채권의변제를받지못하는피해가발생하였거나발생할것이예상될것등의요건을모두갖추어야합니다.
이책에서는이러한「전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법」내용과「주택임대차보호법」에따른제반문제들을제1편에서는전세사기피해자에대하여,제2편에서는주택임대차에대하여관련서식과함께수록하여누구나쉽게이해할수있도록편집하였습니다.이러한자료들은국토교통부의자료와법제처의생활법령등을참고하였으며,이를종합적으로정리·분석하여일목요연하게수록하였습니다.
이책이전세사기피해를당하고도이를잘이해치못해서분쟁을하고있는분이나,주택임대차에관하여다투고있는임대인이나임차인모든분들에게큰도움이되리라믿으며,열악한출판시장임에도불구하고흔쾌히출간에응해주신법문북스김현호대표에게감사를드립니다.