부동산 경매 처음공부 : 왕초보도 쉽게 낙찰받고 명도하는 - 처음공부 시리즈 7

설춘환

저자:설춘환
재테크전문투자자겸전문강사다.부동산경매,부실채권(NPL),온비드공매,세관공매,주식등전분야에대한지식과경험을고루갖춘대한민국특급원탑강사다.한성대학교경제부동산학과박사과정을수료하였으며다양한기관에서강의한다.100만원짜리부터1,000억원대유치권빌딩까지다뤄보지않은부동산물건이없을정도다.세종사이버대학교에서겸임교수로경매와부실채권투자실무를강의하고있고,현재는한성대학교부동산대학원에서도강의하고있다.격주로SBSBiz재테크머니쇼에도출연중이다.현재개인투자및법인컨설팅,경매와NPL재테크학원을운영하고있다.

추천사
들어가는글
개정판서문

부동산투자,경매로완성된다!
부동산경매투자시유용한사이트11선
초보경매투자자,경매용어부터알고가자!

1교시경매물건의지역분석과물건분석
01부동산투자,입지가가장중요하다
02아파트의지역분석과물건분석은어떻게해야할까
▶실제사례로보는문제없는아파트vs.문제있는아파트
03상가의지역분석과물건분석은어떻게해야할까
▶실제사례로보는문제없는상가vs.문제있는상가
04오피스텔의지역분석과물건분석은어떻게해야할까
▶실제사례로보는문제없는오피스텔vs.문제있는오피스텔
05토지의지역분석과물건분석은어떻게해야할까
▶실제사례로보는문제없는토지vs.문제있는토지
Q&A
경매성공사례vs.실패사례1

2교시경매절차
01경매절차의핵심포인트
Q&A
경매성공사례vs.실패사례2

3교시주택임대차보호법vs.상가건물임대차보호법
01주택임대차보호법은경매에서왜중요할까
02상가건물임대차보호법의핵심포인트,환산보증금
Q&A
경매성공사례vs.실패사례3

4교시권리분석
01권리분석의핵심,말소기준권리
02경매는소멸주의다
03권리분석의핵심,인수주의
04경매는잉여주의다
05권리분석의최종검수자료,매각물건명세서
06말소기준권리,등기부에서확인하자
07선순위임차인을조심하자
08선순위전세권,매각물건명세서에서확인하자
09유치권,진짜일까가짜일까
10대지권미등기,감정평가여부를확인하자
11집합건물입찰시체납관리비를주의하자
▶권리분석,제대로알고가자!
Q&A
경매성공사례vs.실패사례4

5교시대출
01대출,필요하다면제대로알고받자!
Q&A
경매성공사례vs.실패사례5

6교시경매의하이라이트,입찰절차
01입찰법정가기전준비물은꼭확인하자
02입찰표작성하는방법
03입찰표제출과입찰절차
04개찰과낙찰그리고패찰
05입찰법정에서절대실수하지말자
Q&A
경매성공사례vs.실패사례6

7교시명도절차
01명도란무엇일까
02명도합의서작성하는방법
03명도합의는언제해야할까
04인도명령과인도소송의차이점
05인도명령
06인도소송
Q&A

8교시세금
01부동산투자와관련된세금,무엇이있을까
Q&A

부록사진으로보는임장노하우&팁

부동산경매는실전이다!
대한민국최고의경매강사설춘환교수의한권으로끝내는부동산경매의모든것!

경매는이론과실전을따로분리할수없다.이론에만집착하거나실전만강조해서는경매라는시장에서승리하기어렵다.다시말해이론과실전이잘어우러질때성공할수있는재테크분야라는것이다.많은사람의이러한고민을한번에해결해줄책이바로《부동산경매처음공부》이다.저자설춘환교수는부동산경매직접투자28년,강의경력24년으로대한민국경매수업최고의원탑이다.경매를공부하는사람이‘진짜’궁금해하는이론과풍부한사례만쏙쏙뽑아책에담았다.게다가권리분석부터임장,대출과명도,세금까지전체를다루어《부동산경매처음공부》한권으로경매를마스터할수있다.

설교수의현장중심경매강의,
부동산경매는실전학습이중요하다!

최적의입지조건에감정가3억원,45평상가사무실이유찰되어최저매각가격이약1억원정도라면누구라도구미가당긴다.수학학원을운영하는꼼꼼한한원장선생님은일단낙찰받아학원을운영하다가,향후권리금도받고매매하면차익을얻을수있겠다싶었다.임대차시세도보증금4천만원에월세120만원이라싸게낙찰받는다면대략적인연수익률도14%가넘었다.건물의외관도멀쩡하고수익률도훌륭해보였다.조바심이나경매에뛰어들었고,2대1의경쟁을뚫고낙찰을받았다.과연이원장선생님은어떻게되었을까?해당사무실은사우나겸헬스장과연결되어있음을알았고,명도를위해서는목욕탕일부를철거후별도칸막이를설치해야했다.결국잔금납부를포기하고입찰보증금1천만원을고스란히날려버렸다.

이사례는저자가책에서직접소개하는경매실전사례다.직접한번그곳에방문하여조사만했더라도그러한손해가없었을것이다.이처럼경매는물건선택부터법원에서의입찰및명도까지어느하나중요하지않은것이없다는것이다.아무리이론을잘다진다고하여도현장에서벌어지는일에대한학습이반드시필요하며,실전에서어떤점을고려해야성공할수있는지체크해야한다.《부동산경매처음공부》의차별점은바로이지점에있다.아파트,빌라,상가,토지등풍부한실제사례를통해물건분석부터권리분석,임장까지독자스스로마칠수있도록경매의기초체력을탄탄히해준다는점이다.게다가다른책에서거의다루지않는대출과세금,임장노하우까지낱낱이공개하였다.즉,이책으로독자는부동산경매의자생력을갖출수있어,다른경쟁자보다늘한발더앞서나갈수있도록만들어준다.

왕초보도이해하기쉬운경매이론,
누구나따라하면나도경매전문가!

“사람들은막역하게경매에대한두려움이있어요.하지만끈기있는열정과배우려는노력만있으면누구나경매에성공할수있어요.”

저자설춘환교수는이론과실전을고루겸비한국내유일의전문가이다.직접투자로경매실무지식을다졌고,오랜기간대중앞에서강의를해왔다.부동산경매직접투자28년,강의경력24년으로대한민국경매수업최고의원탑이다.권리분석부터임장,대출과명도,세금까지전체를다루어《부동산경매처음공부》한권으로경매를마스터할수있다.
저자는책의시작인물건분석부터독자를경매현장으로데려간다.단순히글로풀어쓴어렴풋한개념이아니라,실제사례를두고하나씩분석을해나간다.마치전문가의분석법을바로옆에서지켜보며,독자가그의분석법을자연적으로흡수하게만든다.특히책전반에걸쳐나오는‘설교수의팁’항목은필기노트에전문가의핵심노하우만따로모아둔듯하다.지도는물론실제경매시살펴봐야하는매각물건명세서,감정평가표,등기부등의실제서류도모두담아독자의간접경험을돕는다.특히입찰절차와임장노하우는모두실제사진으로보여줌으로써누구나현장에서도어려움없이대응할수있도록매뉴얼처럼알려준다.경매프로세스와절차를도식화하여독자가경매의각단계를한번에이해할수있게도왔으며,임장에서유용하게쓰일‘체크리스트’를공개했다.

■추천사

설춘환교수는부동산경매전문가로서활발하게활동하고있다.오랜기간축적한지식과경험이담겨있는이책은경매에관심이있는일반인들에게큰도움이될것이다.설춘환교수는부동산경매에서수익을내는것보다중요한것은손해를보지않는것이라고강조한다.이점의중요성은아무리강조해도지나치지않다.손실을회피하고수익을얻는길은기본원리를지키며투자대상에대한전문지식과경험을쌓는것이다.이점에서이책은오랫동안축적한경매지식과경험을담고있어경매에관심을가지는모두에게좋은길잡이가될것이다.
-민태욱(한성대학교교수)

자산관리회사에근무하면서경매와관련하여수많은사람을만나고협의했다.예상외로경매에대한지식이나경험이없는투자자가꽤많다.이러한분들에게설춘환교수의경매책을0순위로추천한다.나조차도많은도움이되고주위에추천을해주고싶은좋은책이다.
-오현택(키움에프앤아이자산관리본부수석)

부동산경매는이론과실전노하우가잘어우러질때비로소완성된다.이책은자칫낯설고어려울수있는이론을알기쉽게핵심을뽑아담아두었고,저자의땀과노력이담긴실전노하우가고스란히담겨있다.한장두장읽다보면나도모르게부동산경매성공의문턱에성큼다가서있을것이다.부동산경매에입문하여고수의반열에오르고싶다면이책을꼭읽어보길권한다.
-맘마미아(‘월급쟁이재테크연구’카페주인장)